2020苏州住宅报告.pdf

1savills/research苏州住宅报告2020年6月SPOTLIGHTSavills Research苏州作为“中国最强地级市”，在2019年GDP达到了19.2万亿元人民币，位列四个一线城市及直辖市重庆之后。而上海与苏州是长三角内经济总量最大的城市组合，自上世纪90年代起，随着苏州工业园及高新区的建立，苏州承接了外资制造业自上海的溢出。如今，汽车、集成电路、医药等多个产业的企业均同时布局上海及苏州。苏州不仅吸引着来自江苏省内的富裕买家置业，更在人才争夺战中具有极强的吸引力。姑苏区作为传统意义上的中心城区，位于其中的多个板块都聚集了城市的高端住宅项目；而位于城市东部的工业园区，则因稀有的湖景资源及城市新增的高密 度 商 业 设 施 、酒 店 及 商 场 ，成 为了 苏 州 高 端 住 宅 项 目 新的增长极。近年来，位于高新区的狮山板块受益于成熟落地的城市规划、通达的交通及丰富的教育资源成为另一个受到投资者及改善型客户所青睐的板块。整体来看，苏州高端板块均价已经达到了人民币每平方米约4万元左右的水平，而部分高端项目价格超过人民币每平方米6万元。苏州长久以来在吸引外资方面独占鳌头。截至2019年底，来自全球120多个国家和地区的1.7万家外资企业在苏落地，其中尤以制造业企业为主。2018年规模以上工业产值来看，内资、港澳台投资、外资企业占比分别达到了38.5%、18.6%、42.9%。虽然受到年初新冠疫情的影响，部分企业对生产工作做出调整，但完备的供应链及熟练工人仍旧使大部分制造业企业对苏州的粘性维持稳定。此外，多数企业仍倾向将其销售结算或研发部门设置在苏州。另一方面，毗邻中国最大的经济引擎之一上海，苏沪融合及同城化在长三角一体化上升至国家战略之后进一步加强。以商务客流量而言，常住苏州、前往上海出差或工作的苏州至上海线遥遥领先于长三角其它商务客流线。此外，无锡至苏第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。李培凌 Frank Li 董事上海+8621 6391 6688frank.lisavills综合住宅销售及顾问部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部简可 James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonaldsavills苏州在工业园、高新区两翼发展下，营商环境表现突出。城市精细化管理令苏州古韵与现代化和谐共存，极具吸引力。简可，第一太平戴维斯市场研究部长三角一体化下，苏州与周边城市的互联互通、协同发展，为地区内人才流动提供了良好的载体。经济富有活力、城市品质提升同步带动了住宅市场的稳定发展。李培凌，第一太平戴维斯综合住宅销售及顾问部州线也是流量极高的线路，这意味着包含苏锡常在内的上海大都市圈的内部往来已经高度一体化。基础设施建及经济活动连结愈发紧密也在持续赋能苏州的城市发展，区域内各城市间错位互补的发展模式亦令到苏州城市吸引力不断加强。2savills/research图1：一手商品房供应， Q1/2014-Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部0123452014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q3 2015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q1图2： 一手商品房成交及去化周期， Q1/2014-Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部036912150123452014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q1图 3 ：分 区 成 交 价 格 ， Q1/2014-Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q3 2015Q42016Q12016Q22016Q3 2016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q3 2019Q42020Q1图 4 ：各 城 市 成 交 面 积 及 价 格 对 比 ， Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0000.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0表1：近一年入市重点高端一手住宅项目项目名称 区域 预售日期 供应数量 户型 交易数量* 均价 开发商华发公园首府 姑苏区 2019-06-29 4603 室 ：1 7 2 平 方 米 ；4 室 ：1 3 2 - 2 0 0 平 方 米322 41,114 苏州铧顺置业有限公司仁恒海和云庭 工业园区 2019-12-22 8793 室 ：1 4 2 - 1 6 2 平 方 米 ；4 室 ：1 9 5 平 方 米 ；5 室：3 7 2 平 方 米；6 室 ：4 2 3 - 5 0 8 平 方 米185 40,302苏州工业园区园恒捷建设发展有限公司中海上贤府 高新区 2019-06-30 5083 室 ：1 0 0 平 方 米 ；4 室 ：2 7 1平 方 米227 40,007 苏州茂龙地产发展有限公司中海上华琚 工业园区 2019-12-17 2444 室 ：2 1 5 - 2 8 8 平 方 米 ；5室：308平方米221 39,910 中海地产集团有限公司保利月映庭 高新区 2020-04-25 4243 室 ：1 2 5 - 1 4 5 平 方 米 ；4 室 ：1 4 3 - 1 7 5 平 方 米322 39,169 苏州新利置业有限公司*交易数量截至2020年5月来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部苏州住宅报告3savills/research表 2 ：近 两 年 重 点 含 住 宅 地 块 土 地 出 让地块名称 开发商 区 拍卖日期土地面积（平方米）建筑面积（平方米）楼板价（人民币每平方米）钟 南 街 东 、港 田 路 南 苏州竹辉兴业有限公司 工业园区 2019-04-29 78,441 117,661 30,287高新区狮山街道金山东路绿化地南、珠江路绿化地东苏州新高置地有限公司 高新区 2018-07-23 75,232 78,994 26,500星 塘 街 东 、朝 阳 路 南 苏州高新地产集团有限公司 工业园区 2018-08-21 71,559 121,651 23,227工业园区亭盛街西、唯青路南首金新创(天津)置业发展有限公司 工业园区 2019-01-04 71,841 107,762 23,202相城区元和街道纪 元 路 南 、澄 和 路 西苏州市四城房产置业有限公司 相城区 2019-07-10 97,526 175,547 22,715来源 第一太平戴维斯市场研究部表3：近期政策汇总时间 政策2020年3月苏州市人民政府发布了市政府关于调整人才落户相关政策的通知，根据通知，苏州市各行政区域本科生（年龄不超过45周岁）可以直接落户，无需社保；大专生（年龄不超过35周岁）只需要6个月社保就可以落户。政策将于5月1日起执行。2020年2月苏州市自然资源和规划局19日发布关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知。通知从加快工业用地供应，调整交地、开竣工等履约要求，延长土地出让金缴纳时限，调整超过市场指导价报价规则等四个方面提出政策措施。2019年10月 根据央行新政，新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩，苏州多家银行在基准利率上上浮25%。2019年7月严格施行购地自有资金申报核查制度，竞买企业应说明购地资金来源并作出承诺；住宅用地鼓励实行“限房价、限地价”出让方式；非户籍居民家庭在苏州市区、昆山市、太仓市范围内申请购买第 1 套住房时，应提供自购房之日起前 3 年内在苏州市范围内连续缴纳 2 年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明；苏州市区范围内新取得预售许可的商品住房项目，购房人自取得不动产权证之日起满 3 年后方可2019年5月自 5 月 16 日起，在园区新购住房“五年一学位”政策调整九年；而对园区范围内新取得预（销）售许可的商品住房，房地产开发企业在人才优先购买后，方可公开销售 60%范围内的剩余住房。来源 第一太平戴维斯市场研究部市场展望苏州住宅市场长期以来供需两旺，房价近年来稳步上涨。而随着下半年开始的“四限”政策，从局部到全市政策环境持续收紧，土地市场和住宅市场亦同步降温。在市场回归理性的同时，国家层面对于长三角一体化发展提出“加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局”的要求。房地产市场深度挂钩地区经济发展状况，苏州在集成电路、医药等产业研发领域极具优势，城市不断升级的制造业及经济潜力将继续为住宅市场提供稳定预期。此外，苏州在2020年上半年疫情过后，部分受益于递延购房需求入市的影响， 多个项目在开盘时认筹火热。政府在政策面上亦出台了土地出让新政，改变了过去近一年来“一刀切”的统一要求，对不同地块的预售要求有不同设置，在一定程度上为开发商缓解资金压力带来了助力。人才新政及政策微调也预示着未来苏州将更加精细化调控房地产市场。依托政策微调来建立市场长效管理机制，保障住宅市场的稳定发展。苏州住宅报告