大湾区物流市场机遇前瞻.pdf

大湾区物流市场机遇前瞻高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日邓 淑贤主管 | 研究部香港 特别行政区及华南区+852 2822 0514Rosanna.Tangcolliers钟 俊杰高级 分析师 | 研究部 | 广州+86 20 3819 3851Jay.Zhongcolliers喻一凡副经理 | 研究部 | 深圳+86 755 8825 8668Yifan.Yucolliers易浩然高级 分析师 | 研究部 | 深圳+86 755 8825 8600Justin.Yicolliers2高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日目录总结与建议 3大湾区城市物流仓储地图 4大湾区交通网络 5物流业的供需剖析 6大湾区物流仓储发展的潜力区域 7大湾区物流集群 -珠中江区域 8大湾区物流集群 -深莞惠区域 10大湾区物流集群 -广佛肇区域 12页3高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日本报告主要分析大湾区物流仓储的状况，并且将其分为三大集群，为投资者以及租户剖析三大集群中的五个推荐城市。珠中江（珠海 -中山 -江门）区域 : 珠中江区域的高标仓与其他区域相比，存量较低，但是未来三年将有现存量的两倍的新增供应入市，物流设施将进一步完善。经济的高速发展以及比其他片区更有竞争力的租金，将使珠中江区域的物流仓储业加速发展。深莞惠（深圳 -东莞 -惠州）区域 : 由于深圳高标仓的存量以及新增供应的短缺，如惠州这样的周边城市将受益于其溢出的仓储需求。广佛肇（广州 -佛山 -肇庆）区域 : 广州作为广东省人口最多的城市，经济发展上与佛山有着紧密的联系。广佛同城的深化将加速所在区域的物流业发展，带动周边新兴的物流市场，如肇庆。总结与建议从 2014年至 2018年，大湾区内地城市 * 的物流货物周转量的年复合增长率达到 20% 1，凸显出大湾区物流业的迅速发展以及需求的急速上升。而 2018年，大湾区交通运输、仓储和邮政业的增加值已经接近 500亿美金。我们相信，在大湾区的发展蓝图下，未来十年物流业以及对于高标仓的需求将上升到一个新的阶段。自 2019年 2月 粤港澳大湾区发展规划纲要 发布以来 , 意在大湾区寻求发展机会的国内外投资者密切关注着物流的板块。实际上，根据高力近期发布的 2019年香港投资者调查，物流仓储被认为大湾区内地城市里面最具吸引力的资产， 38%的香港投资者将其定为自己的投资首选。至 2020年第一季度，大湾区高标仓存量达到 770万平方米，预期未来三年（至 2022年），该存量将会增加 32%达 1,020万平方米，但是电商发展速度将达到 60% 2，与之相比，存量的增速仍与需求的增速存在较大的差距。随着港珠澳大桥的落成，珠海利用自身的区位优势，加紧在物流业和航运业上与港澳的紧密合作。肇庆位于广东的中西部，是大湾区与中国西南部之间的门户城市，同时也是整个大湾区有机产品的一个中转中心。来源 : 1广东省统计年鉴 , 2 假设中国电商行业未来三年继续维持每年 16.5%的年增长（ 2019年的增速）*注释：该报告中的大湾区如无另外说明指的是大湾区内地的 9个城市，不包括中国香港特别行政区以及中国澳门特别行政区。惠州 肇庆珠海深中通道预计 2024年落成，届时中山将会成为连结珠江西岸与珠江东岸的物流枢纽。中山目前第二产业仍然为江门市生产总值中的支柱。政府决心大力发展现代物流业，将江门市打造成珠西物流枢纽城市和粤西区域物流中心。江门凭借着强大的工业以及邻近深圳的优势，惠州成为大湾区主要的物流中心之一。较低的仓储租金以及劳动成本亦令惠州成为其他城市的有力替代。推荐城市4高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日大湾区城市物流仓储地图防火等级 : 丙二类屋顶净高 : 大于 9米承重 : 每平方米 3吨装卸平台 : 7 米宽 , 1.3米高结构 : 钢结构用地性质 : 工业，仓储高标仓标准：注释 : 租金，存量 : 截至至 2020年第一季度 ; 新增供应 : 供应从 2020年第二季度至 2022年 . 租金 : 净有效租金 , 不含税。截至 2020年 5月 13日， 1美元 =人民币 7.09元； 1平方米 =10.76平方英尺惠州 *深圳东莞广州佛山肇庆 *中山 *珠海 *江门 * 推荐城市珠海 *新增供应（平方米） 94,000江门 *租金（人民币 /平方米 /天）0.89存量（平方米） 126,800新增供应（平方米） 207,800中山 *租金（人民币 /平方米 /天）1.17存量（平方米） 162,000新增供应（平方米） 180,000肇庆 *租金（人民币 /平方米 /天）0.73存量（平方米） 175,300 新增供应（平方米） 94,000 佛山租金（人民币 /平方米 /天）1.02存量（平方米） 1,971,200 新增供应（平方米） 365,500 广州租金（人民币 /平方米 /天）1.25存量（平方米） 1,897,700 新增供应（平方米） 591,500 惠州 *租金（人民币 /平方米 /天）1.14存量（平方米） 803,200新增供应（平方米） 197,200 深圳租金（人民币 /平方米 /天） 1.51存量（平方米） 990,900新增供应（平方米） 109,000东莞租金（人民币 /平方米 /天）1.3存量（平方米） 1,615,400新增供应（平方米） 953,900 5高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日大湾区交通网络S16S18S6S86S20S45G2521深中通道广中珠高速河惠莞高速佛清从高速深圳外环高速公路佛江高速花莞高速中开高速在建高速路S26注释 : S:省道 G:国道G25S86S6S18S16S45S20S26南沙港（扩建中）新沙港（扩建中）广州东北货车外绕线2在建铁路南沙疏港铁路1机场广州东莞深圳惠州佛山中山珠海江门肇庆来源 : 高力国际，广东省 2019年重点建设项目计划6高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日天猫“双十一”销售额 , 2009-2019物流业的供需剖析全面提升的交通系统交通系统是物流业中的核心要素，同时也在 粤港澳大湾区发展规划纲要 中多次被提及。大湾区已经通过不同的措施着力区域连通性的升级以及物流供应链的改善。在 广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划 (2018-2020年 ) 中 1, 政府意在于 2020年建成超过 5,000公里的高速路网，而 2017年年底，整个大湾区的高速路网只有 3,700公里 2。目前，大湾区城际之间，有八条高速公路正在修建当中 3。与此同时， 粤港澳大湾区铁路网规划 (2018-2035年 ) 中，政府亦描绘出铁路系统升级的蓝图。还有， 2018年集中箱吞吐量为 5,400万 TEU4 ，而大湾区决心至到 2020年底，将年吞吐量提升至 6,200万 TEU。供求动态预测考虑到随着大湾区各个城市的不断发展，物流仓储市场亦会与之增长，充足的仓储土地供应是物流业发展的必要硬件。从供应的角度来看，从现在到 2022年，大约将有 250万平方米的新增供应将进入大湾区仓储市场，与现时的 770万平方米存量相比，增加了 32%。从需求的角度来看，电子商务现时是仓储的主要客户，在过去的十年里不断增长。其中一个显著的例子就是天猫“双十一”节，从 2017年至到 2019年间，销售额的年复合增长率达到 26.3%。 2020年一季度的隔离亦进一步加速了电商直播的发展，仅一个季度，直播场数就超过了 400万。作为中国第二大快递公司，顺丰快递亦享受着电商发展，直播带货的红利。 2020年第一季度，顺丰营业额同比增长 39%5，体现着物流业的庞大需求。2019年，中国网上零售额同比上升 16.5%达 10.6万亿元 6。我们相信，若中国电商继续在未来三年保持同样的增长势头，至到 2022年，电商的需求将比目前再增长 60%，而同期的新增仓储供应只增加 32%，远远未能满足电商需求的增长，这种不平衡显示出未来市场对于物流仓储设施有着持续而稳定的需求。0246810121405001,0001,5002,0002,5003,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Double 11 Sales Volume (LHS) Double 11 Package Volume (RHS)亿元 亿件来源 : 1 广东省推进粤港澳大湾区建设三年行动计划 (2018-2020年 ) 2,4 广东省统计年鉴 3, 广东省2019年重点建设项目计划 5forbeschina/business/48531 6国家统计局来源 : 高力国际，大湾区各市统计局米 /平方公里 米 /平方公里2018年大湾区各市高速公路密度和 通车里程 密度05001,0001,5002,0002,500050100150200250东莞 珠海 中山 江门 广州 佛山 惠州 深圳 肇庆高速公路密度 (左坐标轴） 通车里程密度 (右坐标轴）“双十一”销售额（左坐标轴）来源 : 高力国际，阿里巴巴“双十一”快递件数（右坐标轴）7高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日广州深圳东莞珠海中山江门惠州佛山肇庆佛山 2010年00.511.52- 500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000大湾区各物流区域批发零售业销售总额与高标仓存量对比2019年大湾区各城市高标仓租金与存量大湾区物流仓储发展的潜力区域珠中江区域的异军突起批发零售业销售是物流设施的重要支撑，在 2019年，该销售总额在广佛肇区域已经超过 1.2万亿元，而广佛肇区域高标仓存量达到 350万平方米。深莞惠区域情况亦较为相似，批发零售业销售总额为 1万亿元 1，高标仓存量为 340万平方米。与大湾区中这两个成熟的区域相比，珠中江区域的批发零售业销售总额仅分别为两个区域的三分之一，但是供应端的缺口更为大，分别为两个区域的 8%左右，显示出珠中江区域物流仓储市场严重的供不应求。与此同时，珠中江的消费力增速迅猛。过去五年间，年复合增长率为7.3%，而相比之下，广佛肇地区为 4.9%，深莞惠地区为 6.5%2，这进一步说明了珠中江物流仓储市场的巨大发展潜力。惠州，肇庆承接广深的溢出需求深圳和广州是其所在区域的仓储需求的主要驱动力，分别占其区域消费力的 57% 和 69%3。然而，由于深圳和广州仓储市场的高租金以及有限供应，一直以来开发商和租户都在周边城市寻求备选。过去十年间，佛山和东莞是投资者的首要选择，佛山的市场存量增长了 4.8倍而租金在 2010年至 2019年间亦增长了 38%。而随着开发商和租户的涌入，佛山和东莞的租赁费用亦水涨船高，从而令到这些溢出的需求再次转移到惠州和肇庆。这两个城市的具有吸引力的租金以及劳动力，将使他们成为下一个物流的热点区域。来源 : 高力国际，大湾区各市统计局租金（人民币 /平方米 /天）存量（平方米）来源 : 高力国际， 1234 大湾区各市统计局-1,000,0002,000,0003,000,0004,000,000-5,00010,00015,000Retail Sales of Consumer Goods (LHS) Stock(RHS)-5,00010,00015,0002015 2016 2017 2018 2019Guangzhou-Foshan-ZhaoqingShenzhen-Dongguan-HuizhouZhuhai-Zhongshan-Jiangmen+7.3%+6.5%+4.9%亿元亿元平方米2019年高标仓租金2018年在岗职工年平均工资 4惠州 深圳69%肇庆 广州64%人民币 77,634人民币 71,451惠州 深圳75%肇庆 广州58%人民币 1.14/平方米 /天人民币 0.73/平方米 /天2015年 -2019年大湾区各物流区域批发零售业销售总额的增长2015年 -2019年年复合增长率珠中江深莞惠广佛肇发展路径 预期发展路径Guangzhou-Foshan-ZhaoqingShenzhen-Dongguan-Huizhou Zhuhai-Zhongshan-Jiangmen广佛肇 深莞惠 珠中江存量（右坐标轴）批发零售业销售总额（左坐标轴）广佛肇深莞惠珠中江相当于 相当于8高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日大湾区物流集群 珠中江区域推荐城市 珠海、中山、江门2020年全年预测143,000平方米23.5% 26.4%208,000平方米2020年一季度-1,620 平方米0 平方米需求供应人民币 1.05（平方米 /天）人民币 1.06（平方米 /天）-3.7% -2.5%0.5百分点 3.4百分点同比 / 2020年环比 / 一季度租金空置率城市新增供应 （万平方米）大湾区物流集群 （珠中江区域） 供应与需求 2020年下半年，约有 20.8万平方米的高标仓新增供应计划入市。随着市场需求的增长，我们预计 2020年全年净吸纳将会达到约 14.3万平方米，约为市场总存量的一半。市场展望 相比广佛肇和深莞惠，开发商可以在珠中江区域更加容易地，且以更加低廉的价格获取物流仓储用地。 对比广佛肇和深莞惠，珠中江区域整体的高标仓存量相对较低，约为 28.9万平方米，然而未来三年新增供应预计将达到48.2万平方米，显示出该市场强劲的增长趋势。推荐城市 珠海 在港珠澳大桥完工后，珠海成为了广东内陆地区陆路连接香港、澳门的重要枢纽和通道，这为三地之间贸易和物流的发展提供了新的机遇。 珠海在大湾区城市群里拥有最长的海岸线，因此也大力发展其港口物流产业，例如兴建高栏港集装箱码头三期工程 1 。 目前，珠海市尚无现有高标仓项目，但未来两年内预计将会有约 9.4万平方米的新增供应在高栏港和洪湾港入市。高标仓市场概况城市 市场存量（平方米） 2020年一季度租金（人民币 /平方米 /天）中山 162,000 1.17珠海 0 -江门 126,800 0.89整体市场 288,800 1.0505101520252020-2021中山 江门 珠海来源 : 1珠海市政府9高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日推荐城市 中山 由于大多数在中山的仓储项目为普通仓和自建仓，目前市场上只有两个高标仓，总面积约为 16.2万平方米，预计未来市场拥有极大增长潜力。 中山高标仓平均租金约为人民币 1.17每平方米每天。随着市场逐渐成熟，我们预计租金将会持续增长。 预计在未来三年，将会有大约 18万平方米的新增供应入市。推荐城市 江门 作为珠江西岸和广东东南部地区的物流中枢，战略性新兴产业如新能源、新材料、绿色家电等都在江门得到迅速的发展。 江门高标仓总存量约为 12.7万平方米，平均租金约为人民币0.89每平方米每天，只为佛山高标仓平均租金的 87%。 江门作为广东物流枢纽之一，未来三年我们预测来自佛山和广州市场的外溢需求将会使得江门市场高标仓平均租金上涨约3%。大湾区物流集群 珠中江区域推荐城市 珠海、中山、江门珠中江区域珠中江子市场季度表现 （人民币 /平方米 /天，空置率百分比）江门中山珠海推荐城市货运铁路公路城市边界机场0%10%20%30%40%50%0.511.5中山 江门2020一季度租金（左坐标轴） 2019四季度租金（左坐标轴）2020一季度空置率（右坐标轴） 2019年四季度空置率（右坐标轴）高栏港洪湾港来源：高力国际10高力专题 物流仓储 | 研究 | 华南区 | 2020年 5月 29日大湾区物流集群 深莞惠区域推荐城市 惠州602,000平方米5.2% 5.0%625,000平方米-5,300平方米0 平方米需求供应人民币 1.33（平方米 /天）人民币 1.36（平方米 /天）-4.6% -2.4%0.1百分点 -0.1百分点租金空置率城市新增供应 （万平方米）大湾区物流集群 （深莞惠区域）高标仓市场概况供应与需求 2020年一季度，部分高标仓业主为租户提供租金减免政策以确保其高标仓项目出租率的稳定，使得市场平均租金下滑。深莞惠区域的高标仓整体空置率微升至 5.2%，并录得负吸纳量约5,300平方米。市场展望 展望未来三年，随着计划新增入市的高标仓体量逐渐减小，我们预计市场空置率将会保持在低位，而租金在紧涨的供需关系下将会进入上升通道。推荐城市 惠州 由惠州港与深圳盐田港两个港口组合形成的“惠盐组合港”预计会为惠州带来盐田港的外溢需求，推动惠州高标仓的发展。 而来自广东东部地区如河源、潮汕、梅州等地的货物通常在大亚湾物流中心分流，随后发往对应的港口和集装箱码头。 因此，跨国贸易企业需要在深圳周边地区设立物流仓，惠州在满足跨境电商贸易物流需求中享有独特优势。惠州充足的供应和相对低廉的价格为跨境电商提供了优质的选择。0204060802020H1 2020H2 2021H1 2021H2东莞 惠州 深圳城市 市场存量（平方米） 2020年一季度租金（人民币 /平方米 /天）东莞 1,615,400 1.30惠州 803,200 1.14深圳 990,900 1.51整体市场 3,409,500 1.332020年全年预测2020年一季度同比 / 2020年环比 / 一季度