2020南京住宅报告.pdf

1savills/research南京住宅报告2020年6月SPOTLIGHTSavills Research南京，作为中国最富有省份之一江苏省的省会，依长江而立，临近上海，拥有极强的教育资源。来自苏皖的富裕买家，尤其是以政界、商业、教育、医疗、房地产等行业的富裕买家构成了南京高端住宅市场的置业主体，此外，新兴科技产业如中兴、华为等企业的行业新贵近年来亦成为南京高端住宅买家的构成之一。地域分布上，南京市的高端住宅主要集中于建邺、鼓楼滨江及秦淮河沿岸的部分区域，这些地区与城市主要的商业设施及商务区连接十分紧密。而作为主城区最主要的自然名胜之所，钟山则吸引着众多别墅买家在此置业。随着近两年来建邺区高楼板价住宅土地的接连出让，预计未来南京高端住宅供应仍将集中在这一区域。2016年随着7个房地产调控文件的密集发文，一度在南京取消的限购政策又再一次回归，以期控制房价的上涨。拥有本地户籍的单身购房者在限购区域（南京全市除高淳、溧水、六合等区）可限购一套住房；已结清先前房产贷款的家庭可以50%首付购买二套住房；房产贷款未结清的家庭需要首付80%才可购买第二套住房。政策出台后，南京商品房成交量随之录得下降，月均成交面积较成交最活跃的2016年上半年下跌近一半。一年后南京成为了全国第一个摇号购房的城市。在之后的几年中南京房价一直稳步缓慢上涨，平均价格在2020年上半年达到了人民币每平方米23,000元的水平。拥有丰富教育资源的南京，在人才争夺战中也祭出了足够有吸引力的政策：拥有大专以上学历，提供南京市居住证和学历证明，即可在六合区开具购房证明第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。李培凌 Frank Li 董事上海+8621 6391 6688frank.lisavills综合住宅销售及顾问部如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部简可 James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonaldsavills南京分公司孙维 Jeremy Sun 总经理南京+8625 5772 0911jeremy.sunsavills得益于强大的教育机构带来的创新动力及与长三角其他地区的紧密联系，南京拥有蓬勃发展的市场。同时南京也是中部省份对接长三角的重要门户。孙 维 ，第 一 太 平 戴 维 斯 南 京 分 公 司南京市场十分富有活力，尤其近年来一些新兴区域承载了城市的产业升级，通过新基建及新兴产业为城市带来了就业增长。李培凌，第一太平戴维斯综合住宅销售及顾问部并购房，不需要工作证明；而针对溧水区购房落户，南京市 取 消 了 大 专 及 以 上 学 历 毕 业 年 限 及 年 龄 限 制 ，在 与 企 业签订一年以上劳动合同且由单位为其缴纳社保或个税即可在溧水区购房落户。2savills/research图1：一手商品房供应， Q1/2014-Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部01234562014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q1图2： 一手商品房成交及去化周期*， Q1/2014-Q1/2020*2019年第四季度，2020年第一季度去化周期数据暂缺来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部02468101201234562014Q12014Q22014Q32014Q42015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q3 2018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q1图 3 ：分 区 成 交 价 格 ， Q1/2014-Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部010,00020,00030,00040,00050,00060,00020143201462014920141220153201562015920151220163201662016920161220173201762017920171220183201862018920181220193201962019920191220203图 4 ：各 城 市 成 交 面 积 及 价 格 对 比 ， Q1/2020来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,0000.00.51.01.52.02.53.03.54.04.55.0表1：近一年入市重点高端一手住宅项目项目名称 区域 预售日期 供应数量 户型 交易数量* 均价 开发商中国府 建邺区 2019-12-29 300 4室： 190-290平方米 55 64,000葛 洲 坝 南 京（ 唯 逸 ）房 地 产 开 发有限公司平良上府 建邺区 2019-12-29 -3 室 ：1 4 0 - 1 8 0 平 方 米 ；5 室 ：2 2 5 平 方 米155 52,000 中国金茂世茂天誉 建邺区 2020-04-17 6673室： 165平方米；4室： 210平方米367 49,200 南京世茂新领航置业有限公司高科紫微堂 栖霞区 2019-08-06 2503室： 153平方米；4室： 177-219平方米；5室： 655平方米197 45,900 南京高科仙林湖置业有限公司星河国际 玄武区 2019-08-30 1,2323室： 115平方米；4室： 143-370平方米540 45,200 星河控股集团有限公司仁恒江湾世纪 建邺区 2020-01-09 1,4223室： 129-155平方米；4室： 179平方米821 42,600 仁恒置地*交易数量截至2020年5月来源 中国指数研究院; 第一太平戴维斯市场研究部南京住宅报告3savills/research表 2 ：近 两 年 重 点 含 住 宅 地 块 土 地 出 让地块名称 开发商 区 拍卖日期土地面积（平方米）建筑面积（平方米）楼板价（人民币每平方米）南苑街道华山路以西、清河路以北地块江苏高力地产集团有限公司 建邺区 2020-04-03 6,655 18,633 42,400河西南部4-1-B地块 融政(上海)城市建设发展有限公司 建邺区 2020-04-30 38,308 99,601 40,300 河西南部4-1-A地块 南京金域蓝湾置业有限公司 建邺区 2020-04-30 45,092 108,220 40,200 红花街道南部新城怡居东路以北地块南京金基东南置业有限公司 秦淮区 2020-01-15 39,327 110,117 31,100 小市街道起重机械厂地块 中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 鼓楼区 2019-08-29 43,708 122,381 26,400 来源 第一太平戴维斯市场研究部表3：近期政策汇总时间 政策2020年5月 南京市人才引进政策进一步放宽： 45岁内本科生，先落户再就业；40岁以下专科生，缴纳半年社保可落户。2019年10-12月2020年南京市人才购买商品住房办法（试行）正式发布；大专及以上学历外地人士可在六合区购房落户；大专及以上学历取消毕业年限及年龄限制皆可在满足相应条件在溧水区购房落户。2019年10月 根据央行新政，新发放商业性个人住房贷款利率与LPR挂钩，南京当月首套平均房贷利率为5.71%。2019年10月江苏自贸区南京片落户江北新区；南京市江北新区人才安居服务工作办法（试行）发布，公积金贷款额度最高可放宽到限额的4倍，自行租房者最高可获得每月1万元租赁补贴。2019年8月 南京市房屋使用安全投诉处理管理办法正式实施，针对私盖违建建筑投诉可获奖励。2019年1月南京住房保障和房产局、城乡建设委员会、物价局联合发文关于进一步加强我市商品住宅全装修建设管理的通知，针对商品住宅样板房规范、精装价格、施工监督等相关内容做出了明确规定。来源 第一太平戴维斯市场研究部市场展望疫情过后，全国多地房地产市场受到递延需求的入市而呈现较为火热的局面。在刚刚闭幕的两会上， 中央政府则重提了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。2019年全年，南京住宅市场供需较为匹配，商品房价格维持稳中略升的 走 势 。预 计 今 年 年 内 ，南 京 住 宅 市 场 仍 将 以 稳 房 价 、稳 地 价 、稳 预 期为主基调。在疫情影响下，不排除会有政策调控方面轻微放松的可能性。土地方面，2019年南京土地出让面积（不包含高淳、溧水）达到了近10年来新高，其中江北、江宁两块区域作为南京未来发展的两极，成为了住宅用地出让的热门地区。预计年内南京的新房供应较为充足，楼市呈现买家市场，购房者可在区位、价格、配套、环境等多方面比较，挑选合适的物业入手。南京住宅报告