2019年我国不动产资产证券化信用风险回顾与2020年展望.pdf

2019年我国不动产资产证券化信用风险回顾与2020年展望表1：我国不动产ABS发行概况项 目 2017 2018 2019发 行 情 况发 行 单 数 （ 单 ） 35 52 60发 行 规 模 （ 亿 元 ） 888 1046 1191基 础 资 产最 大 城 市 及 占 比 （ %） 北 京 （ 23.80）前 五 大 城 市 占 比 （ %） 59.21最 大 业 态 及 占 比 （ %） 综 合 体 （ 33.54）前 五 大 业 态 占 比 （ %） 92.00图1：主要城市优质零售物业空置水平图2：主要城市优质写字楼空置水平时间2020 年1 月 10日结构融资部邢岳飞 杨伟彤邮箱：dfjc-jgcoamc电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座12 层 100600主要观点 受电商冲击减弱等因素影响，2019年，零售物业租金价格较为稳定，空置率小幅下行，预计 2020 年仍将处于合理水平； 因写字楼地区聚集效应更为显著，加之各城市间产业结构及经济增速存在差异，需警惕部分二线城市2020 年写字楼空置风险； 仓储物流物业租金水平将继续保持良好上升趋势，2020 年相关物业风险水平将进一步下降； 2019 年以来，长租公寓、物流园区等为代表的新兴业态不动产 ABS发展表现亮眼，随着首单基础设施类REITS 的出现，预计 2020 年，底层物业类型更加丰富，同时多物业组合作为底层资产的产品数量将保持增长； 因一、二线城市核心地段人口聚集度高，经济增速快，区位优势明显，一定程度上保障了其物业的处置价值，增强了产品的增信效力，2020年，底层物业仍将主要分布于此类区域； 2019 年，储架方式发行规模保持增长，随着不动产 ABS 产品在扩募机制等方面的创新与突破，2020 年，不动产ABS产品发行效率有望继续提升。不 动 产 ABS按 品 种 主 要 分 为 房 地 产 投 资 信 托 基 金 REITs以 及 商 业 房 地 产 抵 押贷 款 支 持 证 券 CMBS/CMBN。 不 动 产 ABS有 助 于 产 权 人 盘 活 存 量 资 产 ， 同 时 将 偿 债来 源 锁 定 为 物 业 产 生 的 现 金 流 ， 偿 债 来 源 明 确 ， 更 易 获 得 投 资 人 认 可 。 基 于 上 述优 势 ， 近 年 来 ， 商 业 不 动 产 ABS市 场 逐 渐 繁 荣 ， 发 行 单 数 及 规 模 增 长 较 快 。（ 一 ） 2019年 不 动 产 ABS 回 顾2019 年 商 业 不 动 产 ABS 市 场 持 续 繁 荣 ， CMBS发 行 规 模 有 所 下 降 ， CMBN 和 类REITs 发 行 量 同 比 大 幅 上 行自 2016年 10月 10日 高 和 招 商 -金 茂 凯 晨 资 产 支 持 专 项 计 划 成 为 国 内 首 单 交易 所 挂 牌 的 CMBS 产 品 以 来 ， 截 至 2019 年 末 ， 我 国 CMBS 市 场 累 计 发 行 产 品 76单 ， 累 计 发 行 规 模 1983.44亿 元 ； CMBN市 场 经 历 从 无 到 有 ， 自 2017年 9月 南 京金 鹰 天 地 第 一 期 资 产 支 持 票 据 发 行 成 功 以 来 ， 已 累 计 发 行 产 品 20单 ， 发 行 规 模累 计 达 326.03亿 元 ； 类 REITs产 品 方 面 ， 2016年 以 来 ， 发 行 量 有 所 增 加 ， 截 至2019年 末 ， 已 累 计 发 行 产 品 69单 ， 发 行 规 模 累 计 达 1380.09亿 元 。 总 体 来 说 ，2019 年 CMBS 发 行 规 模 同 比 有 所 下 降 ， 主 要 受 房 地 产 政 策 趋 严 影 响 ； CMBN 和 类REITs 发 行 量 同 比 大 幅 上 行 ， 主 要 因 2018 年 发 行 基 数 较 低 所 致 。 考 虑 到 目 前 国内 商 业 地 产 存 量 较 大 ， 预 计 未 来 不 动 产 ABS仍 具 有 较 大 发 展 空 间 。图 表 1： 2016年 2019年 不 动 产 ABS产 品 发 行 概 况数 据 来 源 ： wind资 讯 、 CNABS， 东 方 金 诚 整 理不 动 产 ABS 产 品 整 体 信 用 质 量 较 高 ， 产 品 信 用 更 依 赖 物 业 运 营 情 况 及 物 业增 值 的 类 REITs产 品 权 益 级 占 比 相 对 较 高已 发 行 的 不 动 产 类 ABS产 品 中 ， 按 照 发 行 规 模 来 看 ， CMBS、 CMBN及 类 REITs产 品 债 项 级 别 在 AA+（ 含 ） 以 上 的 比 例 分 别 为 89.12%、 94.93%和 79.95%， 产 品整 体 信 用 质 量 较 高 。 从 次 级 /权 益 级 占 比 来 看 ， 相 较 于 CMBS和 CMBN产 品 ， 类 REITs产 品 更 依 赖 物 业 的 运 营 情 况 及 物 业 增 值 ， 产 品 权 益 级 占 比 设 置 相 对 较 高 。图 表 2： 截 至 2019年 末 ， 不 动 产 ABS产 品 级 别 分 布 概 况 (单 位 ： 亿 元 )数 据 来 源 ： wind资 讯 、 CNABS， 东 方 金 诚 整 理受 原 始 权 益 人 信 用 水 平 及 标 的 物 业 差 异 影 响 ， CMBS/CMBN 产 品 发 行 利 率 波 动较 大 ， 发 行 利 率 整 体 高 于 同 期 限 同 信 用 等 级 债 券 产 品不 动 产 ABS 以 标 的 物 业 在 专 项 计 划 /信 托 计 划 存 续 期 间 的 未 来 现 金 流 入 作 为还 款 来 源 ， 受 目 前 我 国 不 动 产 租 售 比 普 遍 偏 低 影 响 ， 产 品 期 限 一 般 较 长 （ 多 数 在12年 18年 之 间 ） 且 各 不 相 同 。 为 了 便 于 销 售 ， 通 常 设 置 有 3 年 1次 的 退 出 开放 期 ,同 时 引 入 强 信 用 主 体 提 供 差 额 支 付 或 流 动 性 支 持 ， 以 缓 释 集 中 兑 付 引 发 的流 动 性 风 险 。 2018年 以 来 ， CMBS/CMBN发 行 利 率 整 体 高 于 3年 期 同 信 用 等 级 债 券产 品 ， 主 要 原 因 是 CMBS/CMBN产 品 发 展 时 间 较 短 ， 仍 需 经 历 一 定 时 间 的 市 场 检 验 ；同 时 ， CMBS/CMBN产 品 的 二 级 市 场 交 易 尚 不 活 跃 ， 由 此 产 生 一 定 的 流 动 性 溢 价 。CMBS/CMBN产 品 发 行 利 率 波 动 也 较 大 ， 主 要 原 因 是 CMBS/CMBN产 品 仍 无 法 实 现 正式 破 产 隔 离 ， 原 始 权 益 人 信 用 水 平 差 异 往 往 对 CMBS/CMBN发 行 利 率 产 生 较 大 影 响 ；同 时 ， 标 的 物 业 所 处 区 域 及 物 业 的 运 营 情 况 对 发 行 利 率 也 会 有 一 定 的 影 响 。图 表 3： 2018年 2019年 CMBS/CMBN产 品 发 行 利 率 情 况 11 类 REITs 产 品 发 行 利 率 受 标 的 物 业 运 营 情 况 及 物 业 增 值 影 响 较 大 ， 且 偏 股 型 和 偏 债 型 类 REITs间 利 率 也存 在 较 大 差 异 ， 本 文 仅 对 AAA级 CMBS/CMBN与 3年 期 同 信 用 等 级 债 券 发 行 利 率 进 行 了 对 比 分 析 。数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理零 售 物 业 租 金 价 格 较 为 稳 定 ， 空 置 率 小 幅 下 行 ， 城 市 间 写 字 楼 表 现 分 化 较大 ， 仓 储 物 流 租 金 上 升 趋 势 良 好不 动 产 ABS的 标 的 物 业 ， 根 据 业 态 及 面 向 客 户 对 象 不 同 可 以 大 体 划 分 为 零 售物 业 、 商 业 写 字 楼 、 仓 储 物 流 、 公 寓 及 酒 店 等 。 受 经 济 下 行 及 电 商 冲 击 等 因 素 影响 ， 2015 年 以 来 ， 全 国 主 要 城 市 2优 质 零 售 物 业 首 层 租 金 出 现 不 同 程 度 下 滑 。 受益 于 良 好 的 区 域 经 济 环 境 及 较 高 的 人 均 收 入 ， 一 线 城 市 、 杭 州 及 宁 波 等 地 区 优 质零 售 物 业 表 现 优 于 其 他 城 市 。 2019 年 9 月 末 ， 北 京 的 优 质 零 售 物 业 首 层 平 均 租金 以 37.60元 /天 /平 方 米 位 居 全 国 首 位 ， 上 海 、 广 州 、 宁 波 和 杭 州 分 别 位 居 第 第二 至 第 五 位 。 因 邻 近 香 港 ， 受 分 流 影 响 ， 深 圳 优 质 零 售 物 业 首 层 租 金 为 21.90元 /天 /平 方 米 ， 位 居 全 国 第 六 位 。图 表 4： 2015年 以 来 全 国 主 要 城 市 优 质 零 售 物 业 首 层 租 金 水 平 (单 位 ： 元 /天 /平 方 米 )数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理受 电 商 冲 击 减 弱 等 因 素 影 响 ， 我 国 主 要 城 市 优 质 零 售 物 业 空 置 率 逐 年 下 滑 。2019 年 9 月 末 ， 我 国 主 要 城 市 优 质 零 售 物 业 空 置 率 整 体 处 于 较 低 水 平 ， 除 天 津2 全 国 主 要 城 市 包 括 北 京 、 上 海 、 广 州 、 深 圳 、 南 京 、 宁 波 、 杭 州 、 成 都 、 重 庆 、 大 连 、 沈 阳 、 青 岛 、 武汉 、 长 沙 及 天 津 共 15个 城 市 （ 下 同 ） 。和 沈 阳 分 别 为 11.90%和 10.50%外 ， 其 余 城 市 均 低 于 10.00%， 最 低 为 宁 波 仅 为1.30%。图 表 5： 2015年 以 来 全 国 主 要 城 市 优 质 零 售 物 业 空 置 水 平 (单 位 ： %)数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理因 写 字 楼 的 地 区 聚 集 效 应 更 为 显 著 ， 各 城 市 间 优 质 写 字 楼 租 金 存 在 较 大 差 异 。国 企 、 央 企 总 部 多 位 于 北 京 ， 得 益 于 总 部 经 济 效 应 ， 北 京 地 区 优 质 写 字 楼 租 金 与其 它 一 线 城 市 拉 开 较 大 距 离 。 2019年 9月 末 ， 北 京 优 质 写 字 楼 租 金 为 426.50元/平 方 米 /月 ， 每 月 每 平 米 高 出 第 二 位 的 上 海 132.67元 ， 广 州 写 字 楼 租 金 为 168.80元 /平 方 米 /月 ， 位 于 一 线 城 市 最 末 。 二 线 城 市 方 面 ， 杭 州 和 南 京 优 质 写 字 楼 增 速较 快 ， 并 分 别 于 2015 年 和 2016 年 超 过 天 津 ， 2019 年 9 月 末 ， 南 京 、 杭 州 和 天津 分 别 以 124.40元 /平 方 米 /月 、 119.40元 /平 方 米 /月 和 114.30元 /平 方 米 /月 ，位 居 二 线 城 市 前 三 ； 其 余 二 线 城 市 每 平 方 米 月 租 金 均 不 超 过 100元 。图 表 6： 2015年 以 来 全 国 主 要 城 市 优 质 写 字 楼 租 金 水 平 (单 位 ： 元 /平 方 米 /月 )数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理空 置 率 方 面 ， 2015年 以 来 ， 一 线 城 市 优 质 写 字 楼 空 置 率 整 体 好 于 二 线 城 市 。一 线 城 市 方 面 ， 2019 年 9 月 末 ， 最 低 为 广 州 的 4.90%， 最 高 为 上 海 的 19.50%，受 供 应 量 增 加 影 响 ， 北 京 写 字 楼 空 置 率 小 幅 上 升 至 10.90%。 2015 年 以 来 ， 上 海累 计 新 增 写 字 楼 供 应 面 积 1006.84 万 平 方 米 ， 位 居 一 线 城 市 之 首 ， 空 置 率 也 由2015年 初 的 6.10%上 升 至 19.50%； 同 期 ， 广 州 优 质 写 字 楼 空 置 率 则 由 2015年 初的 10.20%下 降 至 4.90%。图 表 7： 2015年 以 来 全 国 主 要 城 市 新 增 优 质 写 字 楼 情 况 (单 位 ： 万 平 方 米 )数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理二 线 城 市 方 面 ， 2019 年 9 月 末 ， 写 字 楼 空 置 率 最 低 为 南 京 的 11.40%， 最 高为 天 津 的 44.10%。 2015年 以 来 ， 受 新 增 写 字 楼 供 给 较 大 、 区 域 经 济 增 长 放 缓 等因 素 影 响 ， 天 津 写 字 楼 空 置 率 逐 年 大 幅 上 升 ， 由 2015 年 初 的 24.70%增 至 2019年 9月 末 的 44.10%； 此 外 ， 武 汉 、 重 庆 写 字 楼 空 置 率 也 均 在 30.00%以 上 。图 表 8： 2015年 以 来 全 国 主 要 城 市 优 质 写 字 楼 空 置 水 平 (单 位 ： %)数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理2015年 以 来 ， 北 京 、 上 海 和 深 圳 仓 储 物 流 地 产 租 金 逐 年 快 速 上 升 ， 年 均 复 合增 长 率 为 7.96%。 2019 年 9 月 末 ， 北 京 、 上 海 和 深 圳 仓 储 物 流 地 产 租 金 分 别 为47.60元 /平 米 /月 、 47.10元 /平 米 /月 和 45.10元 /平 米 /月 ， 整 体 差 异 较 小 。图 表 9： 2015年 以 来 北 京 、 上 海 和 深 圳 仓 储 物 流 地 产 租 金 水 平 (单 位 ： 元 /平 米 /月 )数 据 来 源 ： wind资 讯 ， 东 方 金 诚 整 理综 上 所 述 ， 2019 年 以 来 ， 全 国 零 售 物 业 租 金 表 现 较 为 稳 定 ， 空 置 率 水 平 小幅 下 行 ； 各 城 市 优 质 写 字 楼 表 现 差 异 较 大 ， 得 益 于 总 部 经 济 效 应 ， 北 京 继 续 保 持领 跑 全 国 ， 天 津 、 武 汉 、 重 庆 等 二 线 城 市 写 字 楼 则 普 遍 存 在 空 置 率 较 高 的 问 题 ；仓 储 物 流 地 产 租 金 水 平 持 续 保 持 良 好 上 升 趋 势 。新 兴 业 态 不 动 产 ABS 发 展 表 现 亮 眼 ， 随 着 首 单 基 础 设 施 类 REITS 出 现 ， 底层 物 业 类 型 更 加 丰 富据 统 计 ， 已 发 行 的 不 动 产 ABS产 品 底 层 资 产 业 态 类 型 以 综 合 体 、 商 业 、 写 字楼 、 酒 店 等 为 主 ， 截 至 2019年 末 ， 以 综 合 体 、 商 业 、 写 字 楼 及 酒 店 为 底 层 资 产的 ABS项 目 发 行 规 模 合 计 占 比 为 85.09%。 同 期 末 ， 已 发 行 的 不 动 产 ABS产 品 中 ，以 多 个 物 业 资 产 组 合 作 为 底 层 资 产 的 项 目 逐 渐 增 加 ， 占 发 行 规 模 20.67%的 不 动产 ABS 项 目 底 层 资 产 涉 及 多 个 物 业 。 但 相 较 于 国 外 成 熟 市 场 ， 我 国 不 动 产 ABS底 层 物 业 集 中 度 仍 处 于 较 高 水 平 ， 单 个 物 业 价 值 变 动 对 整 个 项 目 影 响 较 大 ； 加 之 ，国 内 不 动 产 二 级 市 场 发 展 较 为 滞 后 ， 抵 押 物 处 置 流 程 较 长 ， 资 产 证 券 化 产 品 仍 较为 依 赖 主 体 信 用 。图 表 10： 截 至 2019 年 末 不 动 产 ABS 底 层 资 产 类 型 构 成数 据 来 源 ： wind资 讯 、 CNABS， 东 方 金 诚 整 理自 2018年 1月 至 2019年 末 ， 新 增 发 行 以 公 寓 、 租 赁 住 房 及 仓 储 物 流 为 底 层资 产 的 项 目 共 28单 ， 单 数 及 规 模 分 别 占 同 期 新 发 行 项 目 的 26.67%及 17.45%， 底层 物 业 业 态 进 一 步 丰 富 。 长 租 公 寓 、 租 赁 住 房 、 仓 储 物 流 等 初 具 规 模 ， 成 为 不 动产 ABS市 场 的 新 生 力 量 。 受 益 于 电 商 零 售 业 务 快 速 发 展 带 来 较 大 的 仓 储 需 求 以 及国 家 政 策 层 面 支 持 ， 加 之 具 有 运 营 成 本 低 、 客 户 结 构 简 单 、 租 赁 期 长 、 现 金 流 稳定 等 优 势 ， 2019 年 以 来 ， 仓 储 物 流 物 业 资 产 ABS逐 渐 受 到 市 场 投 资 者 认 可 。 2019年 ， 广 朔 实 业 ABN和 沪 杭 甬 徽 杭 高 速 ABS的 成 功 发 行 ， 为 后 续 基 础 设 施 类 REITS的 发 展 提 供 了 有 益 借 鉴 。综 上 所 述 ， 2019 年 以 来 ， 商 业 不 动 产 ABS 产 品 底 层 物 业 资 产 业 态 仍 以 综 合体 、 商 业 、 写 字 楼 和 酒 店 为 主 ， 但 以 长 租 公 寓 、 物 流 园 区 等 为 代 表 的 新 兴 业 态 不动 产 ABS发 展 表 现 亮 眼 ； 随 着 首 单 基 础 设 施 类 REITS的 出 现 ， 底 层 物 业 类 型 更 加丰 富 。底 层 物 业 主 要 分 布 于 人 口 聚 集 度 高 、 经 济 增 速 快 ， 区 位 优 势 明 显 的 一 、 二线 城 市 核 心 地 段 ， 商 业 物 业 处 置 价 值 保 值 性 较 强截 至 2019年 末 ， 除 单 个 项 目 底 层 资 产 分 布 在 多 个 城 市 的 情 况 外 ， 不 动 产 ABS发 行 规 模 前 五 大 的 城 市 分 别 为 北 京 市 、 上 海 市 、 深 圳 市 、 广 州 市 和 成 都 市 ， 发 行规 模 占 比 为 59.21%， 其 他 不 动 产 ABS项 目 底 层 物 业 资 产 主 要 分 布 在 重 庆 、 长 沙 、福 州 、 南 京 、 济 南 、 天 津 等 城 市 。 同 期 末 ， 规 模 占 比 为 91.74%的 产 品 底 层 物 业分 布 于 一 、 二 线 城 市 的 核 心 商 业 地 段 。图 表 11： 截 至 2019 年 末 不 动 产 ABS 产 品 底 层 物 业 区 域 分 布数 据 来 源 ： wind资 讯 、 CNABS， 东 方 金 诚 整 理综 上 所 述 ， 因 一 、 二 线 城 市 核 心 地 段 人 口 聚 集 度 高 ， 经 济 增 速 快 ， 区 位 优 势明 显 ， 一 定 程 度 上 保 障 了 其 物 业 的 处 置 价 值 ， 增 强 了 产 品 的 增 信 效 力 ， 底 层 物 业仍 主 要 分 布 于 此 类 区 域 。（ 二 ） 2020年 不 动 产 ABS 展 望预 计 2020年 零 售 物 业 租 金 价 格 仍 将 处 于 合 理 水 平 ， 需 警 惕 部 分 二 线 城 市 写字 楼 空 置 风 险 ， 仓 储 物 流 物 业 风 险 水 平 将 进 一 步 下 降受 电 商 冲 击 减 弱 等 因 素 影 响 ， 2019 年 ， 零 售 物 业 租 金 价 格 较 为 稳 定 ， 空 置率 小 幅 下 行 ， 预 计 2020 年 零 售 物 业 租 金 价 格 及 空 置 率 仍 将 处 于 合 理 水 平 ； 因 写字 楼 地 区 聚 集 效 应 更 为 显 著 ， 加 之 城 市 间 产 业 结 构 及 经 济 增 速 存 在 一 定 差 异 ， 空置 风 险 或 将 进 一 步 拉 大 ， 需 警 惕 部 分 二 线 城 市 写 字 楼 空 置 风 险 ； 随 着 仓 储 物 流 物业 租 金 水 平 保 持 上 升 ， 相 关 物 业 风 险 水 平 将 进 一 步 下 降 。新 兴 业 态 不 动 产 ABS 发 展 表 现 亮 眼 ， 预 计 2020 年 ， 底 层 物 业 类 型 将 更 加 丰富 ， 基 础 设 施 类 不 动 产 ABS 的 发 展 仍 将 可 期2019 年 以 来 ， 商 业 不 动 产 ABS 产 品 底 层 物 业 资 产 业 态 仍 以 综 合 体 、 商 业 、写 字 楼 和 酒 店 为 主 ， 但 以 长 租 公 寓 、 物 流 园 区 等 为 代 表 的 新 兴 业 态 不 动 产 ABS发 展 表 现 亮 眼 ， 预 计 2020年 ， 底 层 物 业 类 型 将 更 加 丰 富 。 在 REITS发 展 较 为 成熟 的 国 家 中 ， 基 础 设 施 REITS在 资 产 证 券 化 产 品 中 占 有 重 要 地 位 ， 随 着 国 内 首 单基 础 设 施 类 REITS的 出 现 ， 2020年 ， 基 础 设 施 类 不 动 产 ABS的 发 展 仍 将 可 期 。底 层 物 业 区 域 分 布 将 仍 以 主 流 一 二 线 核 心 城 市 为 主 ， 预 计 2020 年 底 层 物 业仍 将 主 要 分 布 于 此 类 区 域 ， 同 时 多 物 业 组 合 作 为 底 层 资 产 的 产 品 数 量 将 保 持 增长因 一 、 二 线 城 市 核 心 地 段 人 口 聚 集 度 高 ， 经 济 增 速 快 ， 区 位 优 势 明 显 ， 一 定程 度 上 保 障 了 其 物 业 的 处 置 价 值 ， 增 强 了 产 品 的 增 信 效 力 ， 2020 年 ， 底 层 物 业仍 将 主 要 分 布 于 此 类 区 域 。 同 时 ， 已 发 行 的 不 动 产 ABS产 品 中 ， 以 多 个 物 业 资 产组 合 作 为 底 层 资 产 的 项 目 逐 渐 增 加 ， 但 相 较 于 单 个 物 业 入 池 其 价 值 变 动 对 整 个 项目 影 响 较 大 ， 多 个 物 业 组 合 入 池 不 仅 可 以 增 加 发 行 规 模 ， 还 可 以 有 效 降 低 项 目 的集 中 度 风 险 ， 预 计 未 来 ， 随 着 不 产 ABS持 续 扩 容 ， 以 多 个 不 动 产 资 产 组 合 作 为 底层 资 产 的 ABS项 目 数 量 将 有 望 增 加 。以 储 架 方 式 发 行 的 产 品 规 模 保 持 增 长 ， 随 着 不 动 产 ABS 产 品 在 扩 募 机 制 等方 面 的 创 新 与 突 破 ， 不 动 产 ABS 产 品 发 行 效 率 有 望 继 续 提 升2019年 以 来 ， 招 商 蛇 口 长 租 公 寓 、 恒 大 长 租 公 寓 、 普 洛 斯 仓 储 物 流 、 顺 风 产业 园 等 为 代 表 的 不 动 产 ABS采 用 储 架 发 行 模 式 ， 有 效 缩 短 了 ABS项 目 的 发 行 周 期 。此 外 ， 菜 鸟 -中 国 智 能 骨 干 网 类 REITs创 新 性 地 引 入 扩 募 机 制 ， 实 现 同 一 类 REITs产 品 下 新 资 产 的 持 续 注 入 。 随 着 不 动 产 ABS在 储 架 发 行 和 扩 募 机 制 等 方 面 的 创 新 ，预 计 2020年 ， 不 动 产 ABS产 品 发 行 效 率 将 有 望 提 升 。声 明 ： 本 报 告 是 东 方 金 诚 的 研 究 性 观 点 ， 并 非 是 某 种 决 策 的 结 论 、 建 议 等 。本 报 告 引 用 的 相 关 资 料 均 为 已 公 开 信 息 ， 东 方 金 诚 进 行 了 合 理 审 慎 地 核 查 ， 但 不应 视 为 东 方 金 诚 对 引 用 资 料 的 真 实 性 及 完 整 性 提 供 了 保 证 。 本 报 告 的 著 作 权 归 东方 金 诚 所 有 ， 东 方 金 诚 保 留 一 切 与 此 相 关 的 权 利 ， 任 何 机 构 和 个 人 未 经 授 权 不 得修 改 、 复 制 、 销 售 和 分 发 ， 引 用 必 须 注 明 来 自 东 方 金 诚 且 不 得 篡 改 或 歪 曲 。