2015年至2019年中国房地产行业并购活动回顾及展望.pdf

2015 年至2019年 中国房地产行业并购 活动回顾及展望 ： 整合、 转型、探索增值 服务 房地产 行业投资有待复苏 2020 年3 月2 中国房地产行业发展综述 3 中国房地产行业并购交易回顾及现状 6 中国房地产行业并购交易数据概览 7 1. 国内并购交易数据概览 9 1.1. 重大交易事件 11 1.2. 投资者类型 12 1.3. 交易地区分布 13 1.4. 交易物业类型 15 1.5. 新兴地产投资 17 2. 入境并购交易数据概览 19 3. 出境并购交易数据概览 21 4. 港澳台地区房地产并购交易数据概览 23 中国房地产行业融资情况 24 行业展望及投资热点 28 目录2 前言 前言 报告中所列示 数据/ 行业的说明 报告中数据除特别注明外均基于 汤森路透 、 投中集团 及普华永道 分 析提供 的信息 ； 报 告中所 列示的 交易数 据除特 别注明 外均为 股权交 易 ， 不 包括资 产交易 ； 汤森路透 、 投中集团 仅记录对外公布的交易 ， 其中部分已对外公 布 的交易 有可能 无法完 成； 报告在 汤森路透 、 投中集团 公布的交易数据基础上 ， 剔除了同属 于 一个集 团下出 于优化 公司架 构等考 虑而进 行的重 组交易 ； 报告中提及的交易金额仅包含已披露金额的交易 （ 在报告中称为“ 披露金 额 ”）； 报告中提及的交易数量指对外公布交易的数量 ， 未披露金额的交易未统计 在 内； 报 告中提 及的平 均交易 规模仅 考虑已 披露金 额的交 易； 报告中提及的物流 、 工业及其他新兴地产交易 ， 由于数据归类可能未能完 整 收录； “ 国内交易” 是指中国大陆投资人在中国大陆 （ 国内） 进行的非重组并购 交 易； “ 入境交易” 是指非中国大陆投资人在中国大陆 （ 国内） 进行的并购交易； “ 出境交易” 是指中国大陆投资人在中国大陆 （ 国内） 以外进行的并购交 易 ， 包括香港特别行政区 、 澳门特别行政区、 台湾地区和海外其他国家、 地 区的并 购交易 ； “ 战略投资者” 指公司投资者 （ 相对于财务投资者 ） ， 目的是将并购的公 司 纳入其 现有经 营范围 ； “ 财务投资者” 指以通过未来出售获利为目的进行并购的投资者 ， 主要包 括 但不限 于私募 股权基 金 、 风 险投资 基金和 保险公 司； 报 告中使 用的汇 率以每 季度末 的汇率 对当期 交易金 额进行 折算 。3 中国房地产 行业 发展 综述 中国房地产市场发展的宏观经济影响因素 1. 政 策调控 和行业 周期 房 地 产 行 业 的 发 展 和 景 气 程 度 与 调 控 政 策 息 息 相 关 。 从 2015 年 开 始 的 下 调 首 付 金 比 例 ， 到2016 年 “ 因城施策” 及贯彻 “ 房 住 不 炒 ” ， 再到2018 年 金 融 市 场 去 杠 杆 ， 出 台 资 管 新 规 加 强 对 开 发 商 融 资 渠 道 的 监 管 ， 房 地 产 行 业 正 在经历 一轮由 宽松到 收紧的 周期 。 2019 年 房 地 产 新 开 工 建 筑 面 积 较2018 年 增 长8.5% ， 房地 产累计开发投资较2018 年 增 长9.9% ， 房 地 产 开 发 景 气 指 数 101.13 ， 低于2018 年 平 均 水 平 ， 商 品 房 成 交 总 量 171,558 万平方米 ， 较2018 年基本持平 ， 成交单价上涨 5.1% 。 在 监 管 趋 严 、 政 策 规 范 及 资 本 市 场 趋 冷 等 多 重 因 素 影 响 下 ，2019 年 中 国 房 地 产 行 业 披 露 并 购 金 额 的 交 易 事 件 共 计428 笔 ， 较2018 年微 降2.5% 。 2. 融 资 环 境 及房地 产资金 来源 2019 年 货 币 政 策 仍 然 坚 持 去 杠 杆 、 防 风 险 的 基 调 ， 房企 融 资 环 境 未 见 宽 松 。2019 年 房 地 产 开 发 企 业 到 位 资 金 人 民币178,609 亿元 ，同 比增长7.6% 。 定金 及 预收 款 、自筹 资金 、个 人按 揭 贷款 仍 是房 企 主要 的 资金 来 源 。 并 购 资 金 方 面 ， 仍 以 自 有 资 金 和 债 权 融 资 为 主 。 随着 2018 年 以 来 债 券 市 场 对 发 债 主 体 资 质 要 求 的 不 断 增 加 ， 房 企 越 来 越 多 地 尝 试 以 发 行 海 外 债 券 或 进 行 业 务 拆 分 上 市 的 方 式 进 行 融 资 ，2019 年 赴 港 上 市 的 大 陆 房 企 共15 家 。 资金 的 压 力 也 衍 生 出 各 种 复 杂 的 融 资 结 构 ， 包 括 股 债 定 义 的 混 淆 和 外 汇 套 期 的 管 理 等 ； 对 于 房 地 产 企 业 广 义 的 现 金流管 理或者 预算管 理提出 重大的 考验 。 3. 经 济 环 境 及市场 需求 城 镇 化 、 人 口 增 长 和 改 善 型 住 房 需 求 是 过 去 几 年 推 动 房 地 产 行 业 需 求 增 长 的 重 要 因 素 。 城 镇 化 的 继 续 深 入 以 及 住 房 改 善 需 求 的 持 续 旺 盛 将 继 续 加 速 城 市 群/ 带 的 发 展 和 形成 。 智慧 城 市 和 智 能 社 区 的 概 念 ， 将 对 房 地 产 设 计 开 发 的 模 式 产 生 深 远 的 影 响 ， 加 上 最 近 国 家 提 出 的 “ 新 基 建 ” ， 将 对整个 经济结 构和社 会发展 产生重 大的 影响 。 随着 产 业 升 级 和 信 息 化 的 持 续 深 入 ， 以 及 电 子 商 务 和 网 络 消 费 的 蓬 勃 发 展 ， 以 工 业 地 产 为 载 体 的 产 业 园 、 物流 地 产以及 数据中 心成为 表现优 异的新 兴地产 投资标 的 。 全 球 经 济 面 临 增 速 放 缓 压 力 ， 各 国 家 地 区 政 府 债 券 收 益 率 下 降 。 低 收 益 环 境 下 房 地 产 的 保 值 和 增 值 功 能 使 其 继 续 受到各 类战略 和财务 投资者 的关注 。4 中国房地产 行业 发展 综述 时间 会议/ 政 策部门 内容 2 月25日 国新办“坚决打好防范金融风险 攻坚战”新闻发布会 银保监会副主席表示要继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、 个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。 3 月5 日 两会 2019 年政府工作报告 防范化解重大风险要强化底线思维，坚持结构性去杠杆，防范金融市场 异常波动，稳妥处理地方政府债务风险，防控输入性风险；稳健的货币 政策要松紧适度，要把好货币供给总闸门。 3 月9 日 银保监会副主席王兆星接受记者 采访 将进一步加强房地产贷款方面的监测，保障住房贷款的基本需要，对投 机性的房地产贷款要严格控制，防止资金通过影子银行渠道进入房地产 市场，房地产金融仍是防范风险的重点领域。 4 月19日 中共中央政治局会议 重申坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实一城一策、因城施 策、城市政府主体责任的长效调控机制。 5 月 住建部警示函 对新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、 南宁4 个 城 市 进行了预警提示。 7 月 银保监会、发改委 银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司要求 其控制业务增速。发改委明确房地产企业发行外债只能用于置换未来一 年内到期的中长期境外债务。 8 月25日 央行 首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二 套 商 业 性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60 个 基点。 9 月3 日 银 保 监 会系统会议 遏制房地产金融化泡沫化倾向，守住不发生系统性风险的底线。 9 月4 日 国 务 院 常务会议 专项债资金不得用于土地储备和房地产相关 领域。 11 月5 日 十 九 届 四中全会 加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房 制度。 11 月25 日 央行 明确继续严格遵循“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，完善 “因城施策”差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。同时，加大对住 房租赁市场的金融支持和规范，促进形成“租售并举”的住房制度。 12 月10 日 中 央 经 济工作会议 加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升， 做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、 不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长 效 管 理 调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 数据来源：公开资料和普华永道分析 2019年中国地产行业政策3 3 11 21 62 3 3 24 28 42 4 3 27 33 33 5000亿元 3000-5000亿元 1000-3000亿元 500-1000亿元 5000亿元 3000-5000亿元 1000-3000亿元 500-1000亿元 10 亿 5-10 亿 3-5 亿 1-3 亿 1 亿 合计 十亿美元 Axis Title 数据来源 ：投中数据及 普华永道分析 2017-2019 年 国内房地产并购交易规模和数量分析 国内并购交易 数据 概览 11 7 5 15 4 8 20 19 14 117 61 65 298 268 297 461 359 389 并购 交易 数量 2019 年 ， 十 亿 美元以 上规模 的国内 房地产 并购交 易的交 易金额 和数量 分别较2018 年同 比下降19% 和29% 。 2019 年 ， 中 国 国 内 房 地 产 并 购 交 易 中 十 亿 美 元 以 下 的 交 易 在 规 模 和 数 量 上 分 别 上 升 了10% 和9% ， 尤 其 是 单 笔 交易在 一亿美 元以下 的投资 吸引了 较多的 投资者 。 2017 年 2018 年 2019 年 10数据来源 ： 投中 集团 ， 汤森路 透及 普华永道 分析 11 1.1 重大交易事件 # 日期 交易金额 ( 百万美元) 收购者 标的 标的 公司物业类型 1 2017 年12 月 9,576 深圳地铁集团 万科 地产、物业管理等综合地 产商 2 2017 年8 月 9,440 融创、富力 万达商业 酒店、文旅地产 3 2017 年6 月 8,105 万科 广东省信托房产开发公司 住宅、商业、酒店及办公 4 2018 年1 月 5,420 腾讯、苏宁、 京东、融创 万达商业 商业及办公楼 5 2018 年7 月 2,083 平安资管 华夏幸福 产业新城运营商 6 2018 年11 月 1,837 凯德置 地 上海星外滩 商业及办公楼 7 2019 年11 月 2,171 融创中国 成都环球世纪会展旅游集团有限公司、 成都时代环球实业有限公司 酒店等综合 8 2019 年2 月 1,989 越秀地产 广州东晓实业发展有限公司、广州市 品秀房地产开发有限公司 住宅、商业等综合 9 2019 年2 月 1,796 绿地集团 中民外滩房地产开发有限公司 住宅、商业及办公 10 2019 年3 月 1,658 融创中国 泛海建设控股有限公司 住宅、商业、酒店及办公 11 2019 年12 月 1,452 海南发展控股 海南金海湾投资开发有限公司 南海明珠生态岛项目 2017-2019 年 交易金额超过十亿美元的国内主要大型并购交易案例286 396 363 282 308 43 51 97 74 71 5 6 1 3 10 -50100150200250300350400450500 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 笔 2015-2019 年 国内房地产交易数量 按 投 资者类型 2015-2019 年 国内房地产交易金额 按 投 资者类型 12 1.2 投资者类型 数据来源 ：投中 集团， 汤森路 透及 普华永道 分析 注：财务 投资者 包括私 募基金 和 保 险公司。 1. 2015年至2019 年 期 间 ， 国 内 房 地 产 并 购 交 易 继 续 以 战 略 投 资 者 为 主 导 。 融 资 成 本 较 低 、 运 营 实 力 强 的 大 型 企 业 凸 显 其 优 势 ， 通 过 收 并 购 方 式 获 取 优 质 项 目 资源 ， 而 资 金 压 力 大 以 及 抵 御 风 险 能 力 较 弱 的 房 企 将 会 面 临 出 售 核 心 资 产 ， 出 让 控 股 权 ， 被 整 合 的 局面 。 35 55 68 28 30 8 6 15 10 8.4 0.3 1 0.003 0.1 0.5-102030405060708090 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 十亿美元 战略投资 者 财务投资 者 个人投资 者 2. 2019 年 ， 战 略 投 资 者 的 并 购 交 易 金 额 和 数 量 分 别 同 比 增 加6% 和9% ， 财 务 投 资 者 则 分 别 下 降13% 和4% 。13 2015-2019 年 国内主要省市并购金额变化情况 十 亿 美元以下交易 1.3 交易 地区分布 数据 来源 ：投 中 集团 ， 汤森 路 透及 普华 永道 分析 注：2019 年1 季 度融 创中国 约以17 亿美 元收 购 泛海 建 设控 股 有限 公 司100% 股权( 上海 、北京 物业) ，统计 在上海 地区。 2015-2019 年 国内主要省市并购金额变化情况 十 亿 美元以上交易 1. 一 线城市 和东部 沿海省 份的广 东 、 浙 江和江 苏均是 房地产 并购交 易的热 门地区 。 2. 在 经 历 了2017年三 、 四 线 城 市 地 产 并 购 的 高 峰 ， 以及2018 年 因 城 施 策 的 调 控 收 紧 ，2019 年 房 地 产 投 资 回 归 二 线 城市 ，较三 、四 线城市 存量的 压力 ， 二线城 市更为 吸引投 资者 。 1.6 9.4 5.3 3.8 5.1 7.0 9.4 6.3 4.0 4.6 4.0 4.5 5.9 1.3 2.7 3.0 5.3 2.7 1.2 3.0 2.0 3.5 4.1 1.7 3.0 2.0 1.4 2.7 2.0 0.4 1.6 2.2 1.0 0.7 0.6 13.1 10.6 18.0 13.3 11.4 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 45.0 50.0 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 十亿美元 广东 上海 北京 浙江 江苏 福建 山东 其他地区 1.0 4.3 3.5 4.4 13.6 1.1 1.2 4.6 2.2 1.3 1.3 4.3 5.6 22.1 7.8 3.6 0.0 5.0 10.0 15.0 20.0 25.0 30.0 35.0 40.0 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 十亿美元 上海 广东 北京 江苏 福建 其他地区14 2019年 国 内主要省市房地产并购交易金额及增长率 1.3 交易 地区分布 数据来源 ：投中 集团 ， 汤森路 透及 普华永道 分析 注 ：广东 包括广 州、深 圳及其 他省 内地区并购 交易 。 2019年 国 内一线城市及地区房地产交易金额和数量占比情况 1. 2019 年 ， 以 北 京 、 上 海 及 广 东 为 代 表 的 一 线 城 市 区 域 开 始 进 入 存 量 时 代 ， 房 地 产 项 目 的 投 资 盈 利 主 要 依 靠 项 目 运 营 能 力 ， 而浙江 、 四川、 河 南 等 二 线 城 市 云 集 的 省 份 的 投 资 潜 力 逐 渐 展 现 ， 成 为 了 地 产 交 易 增 长 较 快 的 地 区 ， 其同比涨幅高于北京 、 上海及 广东 。 2. 2019 年 ， 单 笔 超 过 十 亿 美 元 的 交 易 集 中 在 上 海 、 广 东 、 四 川 和 海 南 ， 其中上海和广东平均交易金额较 大 ， 四 川 的 规 模 型 综 合 体 以 及 海 南 的 酒 店 被 认 为 具 有 较大投 资价值 。 3. 以北京、 上海及广东为代表的一线城市区域的总交 易 金 额 占 比 可 达 到44% 。 而 从 交 易 数 量 来 看 ， 有超 过72% 的 房 地 产并 购集中 在非一 线城市 区域 。 4.6 5.1 3.1 2.9 2.7 0.4 0.3 1.6 1.5 1.1 1.0 1.0 0.6 0.4 0.4 0.3 0.3 0.3 0.2 3.5 1.2 2.2 1.5 101% 29% 114% 190% 169% 564% 84% 276% 188% -70% -50% 14% -16% -25% -89% -53% -54% -45% -48% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600%(1)-12345678 上海 广东 江苏 浙江 北京 四川 海南 河南 陕西 河北 湖北 重庆 山东 云南 福建 江西 湖南 辽宁 安徽 增长率 十亿美元 2019 年 单 笔不超过 十亿美 元交易 2019 年 单 笔超 过十 亿美 元 交易 年增长 上海 广东 北京 其他 21% 16% 7% 56% 8% 13% 7% 72% 交易数量占比 交易金额占比0.5 0.5 1.0 1.4 0.5 0.5 2.7 0.3 0.2 1.6 2.2 3.5 0.4 1.5 2.9 1.7 1.7 0.3 0.4 2.6 1.2 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 江苏 北京 浙江 海南 四川 广东 上海 商办类 住宅类 土地类 综合体类 酒店类 其他( 未区分物业类型) 15 2019年 国 内交易规模最大的7 个地区的主要物业类型( 单 位： 十亿美元) 1.4 交易 物业类型 数据来源 ：投中 集团， 汤森路 透及 普华永道 分析 注1 ：2019 年1 季 度融创中 国约 以17 亿 美元 收购泛 海建设 控股有 限公司100% 股 权， 该交易 目标公 司物业 所在地 为上海 、北京 ，本报 告统计 在上海 地区； 注2 ： 土地类并 购项目 土地性 质包括住 宅用地 、商业 用地及 商务办 公用地 ； 注3 ： 其他（未 区分物 业类型 ）包括交 易规模 在2 亿以下 所有交 易，以 及其他 非商办 、住宅 、土地 、综合 体及酒 店的交 易。 1. 2019 年 ， 国内地产并购交易最多的7 个 省 份 及 直 辖 市 中 ， 商 办 类 物 业 依 然 是 广 受 欢 迎 的 投 资 类 型 ， 商办 类 交 易 规 模 占 比 最 多 的 省 份 及 直 辖 市 为 上 海 、 广 东 、北京 和浙江 。 2. 住宅类交易规模占比最多的省份及直辖市为众多房 地 产 开 发 企 业 总 部 所 在 地 的 广 东 、 北京 、 浙江和上 海；土 地 类 交 易 规 模 最 大 的 省 份 及 直 辖 市 是 上 海 和 江苏； 酒 店 类 交 易 规 模 占 比 最 多 的 省 份 为 海 南 、 浙 江；综 合 体 类 涵盖住宅、 服 务 式 或 酒 店 式 公 寓 ， 以 及 商 业 综 合 、 商业办公楼和社区服务等大型项目 ， 其 交 易 规 模 占 比 最 多 的 省 份 及 直 辖 市 为 上 海 和 四 川 。 3. 粤 港 澳 大 湾 区 是 广 东 交 易 增 长 的 主 要 原 因 ， 粤港澳 大 湾 区 内 包 括 占 据 重 要 战 略 地 位 的 深 圳 以 及 周 边 地 区 住 宅 和商 业的 投 资潜 力 巨大 。 浙江 由 于G20 峰 会后 大 力 开 发 城 市 交 通 以 及 优 化 核 心 商 务 区 ， 并且作为 上 海 辐 射 地 带 ， 使其中的二线城市进一步获得了地 产 开 发 和 投 资 潜 力 ， 无 论 是 商 办 类 物 业 ， 或是住 宅 、 酒 店 类 物 业 的 交 易 规 模 都 位 于 全 国 省 份 前 列 。 海 南 作 为 热 点 旅 游 城 市 吸 引 了 较 多 房 地 产 企 业 开 发 和 投资大 型酒店 类项目 。 4. 其 他 交 易 中 主 要 包 括 物业管理类公司收并购交易， 例 如 雅 居 乐 雅 生 活 投 资 中 民 未 来 物 业 服 务 。 对物业 管理公司的投资成为2019 年投资中一个新的风向 标 。43% 6% 10% 10% 22% 6% 3% 16 1.4 交易物业类型 2019 年 国 内并购交易按物业类型 财 务 投资 者 2019年 国 内并购交易按物业类型 战 略 投资者 65% 35% 物业管理 其他 1. 2019 年 ， 财 务 投 资 者 对 商 办 类 、 综 合 体 类 和 住 宅 类 项 目投资 规模分 别达25% 、 17% 和 16% 。 战略投 资 者 交 易 综 合 体 类 项 目 金 额 占 比 最 大 ， 达22% ， 住宅 和 土 地 类 项 目 各 占 比10% ， 酒 店 和 商 办 类 项 目 各 占 比6% 。 2. 酒 店 类 物 业 交 易 经 过2018 年 交 易 市 场 冷 淡 后 在2019 年 有 所 回 暖 。 而对于住宅类物业 ， 中 国 许 多 城 市 引 入 针 对 住 宅 地 产 的 价 格 控 制 措 施 ， 使 得 很 多 投 资 者 对 住 宅 市 场 的 投 资 保 持 谨 慎 态 度 。 商 办 类 项 目 并 购 交 易 金 额 虽 然 大 幅 下 跌 但 面 对 全 球 经 济 增 速 放 缓 ， 仍 可将其 作为资 金避险 投资的 一大目 标物业 类型 。 3. 2019 年 ， 其 他 类 物 业 中 包 括 两 笔 标 的 为 物 业 管 理 公 司 的 交 易 ， 约 占 其 他 类 物 业 整 体 投 资 的65% ， 交易 标 的分 布 在上 海 和江 苏 。 4. 2019 年 ， 住宅类物业中长租公寓并购交易逐渐增 多 ， 交 易 金 额 占 住 宅 类 交 易 的22% 。2019 年 长 租 公 寓 监 管 力 度 加 大 ， 面临资金压力的公司被迫出让资 产 或引 入 投资 ， 长租公 寓领域 将面临 更多整 合 。 39% 25% 16% 3% 17% 2015-2019 年 国内并购交易按物业类型划分 十 亿 美元以下交易 数据来源 ：投中 集团 ， 汤森路 透及 普华永道 分析 13.2 19.9 18.7 12.7 16.5 3.3 5.5 2.7 4.7 4.0 2.4 8.4 4.2 3.3 3.2 5.2 3.4 8.4 1.4 3.1 4.3 6.6 7.5 3.8 2.4 0.7 0.8 0.6 0.4 5.8 1.8 3.7 1.4 1.1 -5101520253035404550 2015 年 2016 年 2017 年 2018 年 2019 年 十亿美元 两亿美元 以下交 易 商办类 住宅类 土地类 综合体类 酒店类 其他 22% 78% 长租公寓 普通住宅 两 亿美元 一下交 易 土地类 酒店类 其他 商办类 住宅类 综合体类17 2017-2019 年 中 国 物流地 产主要 并购交 易 1.5 新兴地产 投资 日期 投资者 开发商 金额 2019.5 安联 普洛斯 美元6亿元 2019.2 GIC 新 加 坡 政府投资公司 京东物流 人民币109 亿元 2018.9 华平投资 新宜 美元4亿元 2018.9 GIC 新 加 坡 政府投资公司 京东物流 美元20亿元 2018.8 CPPIB加拿大 普洛斯 美元17亿元 2018.8 领盛 乐歌 美元3亿元 2018.8 维龙、天地汇 中 国 物 流基金( 合资) 美元7.3 亿元 2018.5 JD 易商 美元3.06 亿元 2018.2 腾讯、红杉资本、中国人寿等 京东物流 美元25亿元 2018.2 中国人寿 普洛斯 美元16亿元 2017.10 PFA 养 老 金 、亿万豪剑桥公司 乐歌 美元8.3 亿元 2017.7 万科、厚朴基金、高瓴基金 普洛斯 美元116亿元 2017.1 广发国际、华荣集团 易商 美元3亿元 物流 地产 数据来源 ：仲量 联 行 注：物流 部分 交 易由于 数据归类 的 问题未全 数收录 在之前 的交易 金额 和数量中。 1. 近 几 年 国 家 和 地 方 出 台 各 项 政 策 推 动 物 流 业 发 展 ， 物 流 地 产 成 为 地 产 行 业 的 投 资 热 点 ， 物 流 地 产 企 业 规模逐渐扩大 ， 包括CNLP （ 中国物流资产 ） 和ESR （ 易商红 木 ）在 内的大 型企业 成功上 市 。 2. 随着零售业数字化时代的逐渐成熟 ， 电商平台从 一 、 二 线 城 市 逐 渐 下 沉 至 更 广 大 的 市 场 ， 更 多 的 电 商 企 业 开 始 布 局 物 流 地 产 ， 完 善 其 供 应 链 的 整 体 布 局 。 市 场 对 高 品 质 的 物 流 仓 储 设 施 仍 然 保 持 着 大 量 需求 。 3. 2019 年 ， 物 流地 产 较大 交 易包 括 安 联以6 亿 美元 与普 洛 斯 投资 在中 国 与日 本的 物流 地 产 、 京东 与GIC成立 规 模 达 人 民 币109 亿 元 的 京 东 物 流 地 产 核 心 基 金 。 2020 年1 月 ，ESR 与GIC 宣 布 出 资5 亿 美 元 成 立 合 资 公司 ， 投 资中国 的物流 地产 。19 1.5 新兴地产 投资 数据中心 1. 受到云计算服务提供商和即将到来的5G 移 动 技 术 的 推动， 市 场 对 数 据 中 心 的 需 求 巨 大 ， 且 远 未 达 到 供 需 平 衡 。 普 华 永 道 与 房 地 产 土 地 协 会 共 同 出 版 的 2020 年 亚 太 房 地 产 市 场 新 兴 趋 势 报 告 中 指 出 ， 数 据 中 心 是2019 年 最 受 欢 迎 的 另 类 资 产 板 块 ， 且投 资热度在2020 年有 望 继续 提 升 。 2. 数据中 心 的 高 门 槛 让 众 多 投 资 者 知 难 而 退 ， 除 了 政 策壁垒 、 技 术 水 平 及 数 据 安 全 的 考 量 ， 如 何 在 有 需 求 的 城 市 寻 找 土 地 并 获 得 能 源 供 应 保 障 是 数 据 中 心 服 务 商 面 对 的 重 大 挑 战 。 但 在 与 传 统 资 产 相 比 ， 高 资 本 化 率 的 吸 引 下 ， 数 据 中 心 投 资 这 一 细 分 领 域 未 来 势 必 出 现 比 肩 海 外 市 场 ， 专 注 于 重 资 产 投 资 ， 并 通过ABS 资 产 证 券 化 和 房 地 产 信 托 投 资 基 金 形 式 实 现 退出和 滚动开 发的投 资者 。 养老地产 1. 中 国 老 龄 化 人 口 的 增 长 为 养 老 地 产 市 场 带 来 巨 大 的 需 求 潜 力 。 早 在 第 十 二 个 五 年 计 划 期 间 ， 养 老 产 业 就 已 被 列 为 重 点 扶 持 的 产 业 之 一 。 国 家 和 地 方 层 面 均 出 台 了 对 养 老 服 务 市 场 的 支 持 政 策 ， 促 进 养 老 服 务基础设施建设 ， 拓展养老服务投融资和消费渠道 。 2. 养 老 地 产 与 数 据 中 心 同 属 于 偏 重 于 运 营 的 另 类 资 产 投资 ， 虽 然 不 少 房 企 开 始 涉 足 养 老 市 场 ， 但 普 遍 呈 现 “ 重 开 发 、 轻服务 ” 的不足 ， 盈 利 模 式 也 仍 在 摸 索中 。 只 有 产 业 链 上 各 投 资 者 发 挥 自 身 的 优 势 ， 地 产 商 开 发 建 设 好 项 目 ， 运 营 商 提 供 专 业 护 理 和 康 复 服务 ， 保 险 机 构 提 供 资 金 支 持 以 及 养 老 保 险 服 务 ， 实 现 资 源 整 合 及 共 享 ， 才 能 逐 步 走 向 成 熟 的 产 业 化 运 作模式 。 18