2020年3月新政发布后沪上格局变化解析及学区房攻略：民办摇号新政下，上海学区房攻略.pptx

,民办摇号新政下，上海学区房攻略2020年3月新政发布后沪上格局变化解析及学区房攻略,2020/03/28,国金证券研究所分析师：吴劲草 执业编号：S1130518070002,证券研究报告,民办摇号政策下，公办学校更受欢迎几乎是必然之势,民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升,民办摇号政策下，整个民办公办初中/小学格局都会发生很大变化过去二十年，民办初中因为其：筛选生源能力，派系关系，使得部分民办初中越来越强。 民办摇号政策会彻底颠覆这两点，未来民办/公办的初中/小学格局都会发生很大变化。 以后上好学校都要凭运气了吗？错。“好学校”很可能会变了过去二十年，上海的民办初中，明显强于公办初中，所以之前很多“好学校”是民办初中。而现在民办初中摇号入学推行之后，上“民办学校”确实是不确定性的了，要凭运气了。但是，以后的“好学校”，会不会就不是以前那一批了？而会换一批？完全有可能。以前认为是“牛校”的一些民办 初中，可能未来就会不如从前，而以前认为“中等偏上”的一些公办学校，未来可能会持续增强。 “好学校”的定义在变，一流生源会流向公办学校以前民办初中因为其筛选特色和派系关系，吸收着最一流的生源。现在一个非常重要的变化是，“好学 生”其实并不喜欢“拼运气”，而是喜欢“确定性”。在确定性发生剧变的时候，大部分优秀生源，若 有还不错的公办学校对口，是不会冒风险，参加完全不确定性的民办摇号的。这会导致一种“主动选择”，即相当大比例的优秀生源，因为重视教育，是有一个还不错的对口公办保 底的，这种情况下就直接规避风险选择公办而根本就不参加摇号了。所以未来对于一些民办初中名校来说，参与摇号的本身生源池子里，就不包含很多优秀生源了。总而言之，一流生源会流向公办学校。 公办学校因为其稳定性会更受欢迎，学区房的重要性提升公办学校不是“摇号入学”。公办学校是按照户籍情况和入户年限排队的，是“有序”的。其入学是具有稳定性&确定性的，其稳定性使得上海地区公办初中未来更受欢迎几乎是必然之势，学区房重要性提升。 “小升初上民办”的模式剧变，学区房需要有“初中学区”以前对于一个小学的衡量标准是，“其有较多学生能上民办名校”，俗称“择校率”。不论民办小学还是 公办小学，都认可这个，这一点现在完全变了。现在学区房，核心价值在于其“对口公办初中”，以后讨 论“上海学区房”，更重要的是看“初中学区”（九年一贯制也是同一个道理，初中更确定）。,民办摇号政策下，公办学校的地位会显著提升,总结一句话：2020年之后，上海学区房的重要性提升 但需要能够对口初中学区的学区房2020年之后，上海学区房的重要性提升但过去的学区房，主要是针对小学的学区房（目标是考名校民办初中）未来的学区房，更多指的是对口还不错的初中的学区房，九年一贯制稳定性更强 不管未来怎么变，“就近”是不变的原则，对口生源地素质是最重要的考量之一,“民办摇号”政策逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局,5,“民办摇号”政策从逻辑上改变上海民办初中过去20年越来越强的格局过去20年，上海民办初中的迅速变强，这是建立在原来民办学校可以自由筛选生源， 而公办学校不行，自主招生派系优势明显，如原来上中60%都是自主招生。现在这两点都变了，第一，民办摇号政策，使得民办学校不能筛选生源了，完全随机 化的生源。第二，2018年发布的中考改革政策，使得未来自主招生的比例大幅压缩， 对于四校（基本上都是零志愿录取），自主招生比例从原来的60%被压缩至15%。那么未来部分民办名校初中学校的生源也好，派系优势也好，被极大程度的压缩了。 之前民办名校初中，垄断优秀生源的格局，在2020年这一年彻底转变了。而很多优秀生源，因为规避风险和不确定性，其实根本就不参加民办摇号了。所以上 海民办初中迎来的，不仅仅是“摇号导致生源的随机性”，而且是“很多优秀生源根 本就不参加摇号了”，参与摇号的池子本身也有影响。,过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因,可筛选的优势很显著,对于上海这样的一线城市，过去适龄学龄人口是显著增长的，上海的出生人口从2000年的8.5万人提升到2016年的22万人，而相应的初中数量却几乎没有增长。势必导致筛选成为重要的优势。把一个学生从600分培养到650分是挺不容易的一件事，但是直接招650分学生却是相对容 易的事。但是大部分家长并不关心650分是怎么来的，只关心650分本身，导致头部学校通 过筛选，使得生源越来越强，形成正反馈，马太效应凸显。而这样的格局在广大人口流入的一二线城市中，是非常普遍的，不是仅仅是上海。其他二 线城市有很多“XX大学附中”（初中），这种学校通常可以理解为民办初中（或可筛选初 中），这些学校通常由“XX大学投资集团”投建，本质上是企业投建而非财政，可以自由 筛选且不受学区房分配。核心是“筛选能力”。6,过去二十年来，上海民办学校越来越强的原因,7,派系关系和筛选形成协同，进一步加强部分强势学校,另一方面，高中和初中的派系关系，使得部分初中和小学，本身具备了“派系光环”，四 校自主招生占比高达60%，此前上中每年新生约400人，其中约240人是自主招生来的，而 这240人中，约110人来自华育中学，使得华育的地位进一步加强。（2018年上海市教委发 布了中考改革政策，要将自主招生比例压缩至15%，预计2021年全面推行）。在并不标准化的中考自主招生和小升初中，小学&初中学校本身成为了加分项，使得学校之 间的分化进一步加剧。,上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”,上海中考改革方案2018年推出，预计2021年正式实行（即2018年入学的学生参加中考）。中考改革旨在减少自主招生比例，增大裸考分数比例。名额分配相当于是校内裸考分数比拼，也是一种裸考分数比拼。四校（上中，华二，交附，复附）录取基本上为零志愿，未来预计不进行名额分配，四校录取还是以区内裸考分数排名为主。8,名额分配占65%,上海教委的“中考改革”方案，2018年推出，预计2021年实行,上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”,9,自主招生（自荐&推优）,裸考（包括零志愿）,名额分配（也是裸考的 一种，拼分数）,40%,中 考 改 革 前,自主招生裸考（自荐&（包括零志推优）愿）,名额分配（也是裸考的一种，拼分数）,15%,65%,中 考 改 革 后,20%,60%上海中考改革,上海四校以外的重点高中降低自主招生比例40%15%，提高名额分配比例,上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”,10,自主招生（自荐&推优）,裸考（包括零志愿）,60%,中 考 改 革 前,自主招生（自荐&推优）,15%,85%,中 考 改 革 后,40%上海中考改革（对于四校）裸考（名额分配和零志愿）,上海四校高中没有到校名额分配，但降低自主招生比例,上海中考改革：加强“裸考分数”比例，减少“自主招生”,11,明确一个概念：学籍对口和户籍对口,学籍对口与户籍对口很重要,学籍对口和户籍对口，都是指“公办学校小升初”，和幼升小无关，和民办也无关。,学籍对口与户籍对口很重要,本文讨论仅涉及上海部分行政区浦东/闵行户籍对口，可以直接买“初中学区房”，孩子小学时期低年级时候，购买 初中学区房并入户，可以直接对口相关初中。即可以通过新购学区房，选择初中。对浦 东&闵行来说，可以小学之前选择合适学区房，规划小学-初中路径，也可以小学时候选 择学区房重新规划初中。徐汇/杨浦/静安/黄浦/普陀/虹口学籍对口，选择需要在小学前就做，买的学区房，基 本上需要从小学盯到初中的，小学在哪基本就决定初中在哪了，无法通过买学区房来换 初中。对徐汇杨浦等区来说，买学区房需要在小学前就规划未来小学-初中的路径，且中 途没有太多可以转换的空间。,学籍对口与户籍对口很重要,注1：不包括三公（上外，上实，浦外），也不包括上中东。注2：有部分新开公办学校也很优秀，如杨浦新复旦二附学校，复旦徐汇实验学校等，但因数据不足可能未能收录注3：包括部分热门，并非完全名单，序号也并非排名，若有遗漏请见谅注4：除浦东&闵行外，其余区对口学区房代表为各渠道整理，可能对口有所变化，请再三核实,学籍对口与户籍对口很重要,2020年3月20日，各区公布了上海各区2020年小学初中对口划片，基本上同之前没有太大变化本文讨论以2020年各区教委官方文件为主要资料由于大部分学籍对口的区公布小学对口只公布到区委而未 到具体小区，故学籍对口各区的学区房小区代表可能有不 精确或不完全的情况，请再三核实查验。,16,浦东新区,浦东新区学区政策分析浦东新区是户籍对口的所以在浦东，初中学区房理论上是可以小学再买目前政策下，浦东学区房是要盯初中的，当然九年一贯制更稳定相对来说，对口学区越少的学校，生源锁定程度越强，稳定性越强我们下文选取的主要都是“初中学区房”，教委官方文件大概是如 下图的格式，我们进行一些小区和地址的统计梳理，若有遗漏请见 谅,浦东新区部分热门公办学校学区房浦东部分热门公办学校学区房简表,浦东新区部分热门公办学校学区房,建平西校（大唐校区）学区房代表小区：大唐盛世花园一期，大唐盛世花园二期，大唐国际公寓（三期），汤臣湖庭花园,注：建平西校（大唐校区）的 对口小区很少，只有这四个小 区，相应的，对口生源素质的 锁定程度也高一些,建平西校（大唐校区）建西是浦东老牌公办初中强校，现主要有两个校区大唐和华城，主校区在源深华城。华城比大唐校区人多，整个建西学校每个年级人都非常多。 此外，乳山路校区现在对外租出了。,浦东新区部分热门公办学校学区房,建平西校（华城校区）page 1,建平西校（华城校区）学区房代表小区：阳升公寓，滨江茗园，陈家门小区，珠江玫瑰花园，福山小区，涵乐园， 海怡别墅，巨洋豪园，陆家嘴国际华城，凌四小区，名门滨江苑，松林小区梅园一街坊，梅园二街坊，梅园三街坊，梅园四街坊，梅园五街坊，梅园六街坊， 梅园新村，梅园三村，梅一小区,注：建平西校（华城校区）对 口小区较多，后面还有两页， 相应的，其每一届的入学学生 也会很多,浦东新区部分热门公办学校学区房建平西校（华城校区）page 2,浦东新区部分热门公办学校学区房,建平西校（华城校区）page 3,注：部分对口小区给出了地址，但可能不是商品房或者其他原因，没有相应小区名,浦东新区部分热门公办学校学区房,张江集团中学2020年，原民办张江集团学校拟改制为公办学校：张江集团中学。民办张江集团学校本身就具有“对口地段班”，这样的类公办性质，改制为公办学校 之后，其对口小区和原来对口地段班没有变化，因其优质的对口生源受到欢迎。,注：部分对口小区给出了地址，但可能不是商品房或者其他原因，没有相应小区名张江集团中学-学区房代表小区：张江汤臣豪园一期，张江汤臣豪园二期，张江汤臣豪园三期，张江汤臣豪园四期汇智湖畔家园，胡姬花园,浦东新区部分热门公办学校学区房,进才实验学校（九年一贯制）进才实验学校算是九年一贯制学校，也有对口的小学，联洋地区周围生源质量强，此 前很多优秀生源会去优先冲民办，新政落实后，回流公办概率较大，进才实验生源有 望提升。,进才实验学校-学区房代表小区：天安花园，华丽家族花园，联洋新苑，当代清水园，水清木华，联洋花园天合苑 第九城市，御翠园，仁恒河滨1-3期，中邦晶座，九间堂，四季雅苑别墅联洋年华，御景园，金桂家园，金色维也纳，中邦风雅颂,浦东新区部分热门公办学校学区房,前滩华二学校（九年一贯制）前滩华二是个新公办学校，因为周围楼盘定位较高，整体生源素质预期较高，华二系统背书+九年一贯制的稳定性而广受欢迎，现在虽然还没有毕业生验证，但大概率不错。,前滩华二学校-学区房代表小区：中粮前滩壹号，晶耀名邸，东方逸品，福晟乾隆广场，晶耀商务广场，东方悦耀公寓，前滩华唐名邸，前滩晶萃名邸，前滩锦绣臻品,浦东新区部分热门公办学校学区房,上实东校（九年一贯制）上实东校不是上实，上实是三公之一，是可以光明正大的选拔学生的。上实东校是一 所九年一贯制公办学校，未来生源质量同样有望提升。,上实东校-学区房代表小区：银泰花园，罗山花苑1-3期，云间绿大地，世茂湖滨，中天碧云苑，碧云花园 金桥酒店公寓，碧云东方公寓，百富丽山庄，星云小区，盈标花园，碧云钻石 金洋十方庭，碧云晓园，维诗凯亚，信和花园，凤凰大厦，金桥爱建园,浦东新区部分热门公办学校学区房,洋泾菊园学校（九年一贯制）地处陆家嘴地区，该片区广受金融从业者喜爱，学校生源质量较优，实力持续提升 大名鼎鼎的汤臣一品就对口该学区。,洋泾菊园学校-学区房代表小区：盛大金磐，江临天下，仁恒滨江园，金鼎公寓，江临天下，财富海景，汇豪天下汤臣一品，中粮海景，东昌新村，东园1-4村，东昌大厦，菊园小区,浦东新区部分热门公办学校学区房,建平实验学校（枣庄校区）建平实验学校是同时具有小学和中学的，可以理解为九年一贯制。一般讨论建平实验 是指其枣庄校区，其初中在浦东算还不错的初中。一个年级较大，有十余个班。,建平实验学校-学区房代表小区：黄山一村，黄山二村，黄山始信苑，东方知音苑，栖山苑，黄山新苑，广洋苑 栖山家园，金浜新村，黄山小区，云山苑，始信北苑，金浜小区，弘扬公寓 弘扬雅苑，黄山新城，云山星座苑，金桥瑞仕花园，新世纪名苑，广洋苑,来,浦东新区部分热门公办学校学区房,进才北校 Page 1,注：进才北校历史比较复杂，合并过一些学校，人 也非常多，每个年级都是十余个班。进才北校总体也算浦东比较好的公办初中，当然和 较大的学生基数也有一定关系。进北对口的小学比较好的有福外，二中心，六师等，不过未来主要还是看初中学区对口进北的学区房非常多，代表上可能列举不全,进才北校-学区房代表小区：崮山小区，巨东小区，申立苑，双城苑东苑，陆家嘴花园，新天家园，张杨南苑 翡翠湾公寓，中星巨野公寓，华阳苑，中新公寓，龙威名邸，新城名园，生安花苑 广洋华景苑，羽北小区，中新张杨苑，申舟明阳苑，中新家园，巨西小区，明珠苑 羽山路1000弄，雅景公寓，盛世年华，陆家嘴峰会，第五大道，山水国际,浦东新区部分热门公办学校学区房进才北校 Page 2,31,闵行区,闵行区学区政策分析闵行区是户籍对口的所以在闵行，初中学区房理论上是可以小学再买，但是提前多少年 这个就得看排队人数多少了，提前一点总是保险一点目前政策下，闵行学区房是要盯初中的，当然九年一贯制更稳定 闵行很多好公办初中都对口很多小区，一个年级也非常多人但也有上师大康城，闵华二这种，只对口一个小区的还不错的公办,闵行区部分热门公办学校学区房闵行区部分热门公办学校学区房简表,闵行区部分热门公办学校学区房,莘松中学（莘松校区）莘松中学（莘松校区）-学区房代表小区：莘松三村，莘松五村，莘松六村，莘松七村，莘松八村，莘松九村，锦澳家园银厦花园，莘沥路300弄，明物大厦，莘怡公寓，裕兴花园，锦都花园，金城绿苑 绿梅一村，绿梅二村，绿梅三村，绿梅公寓，森都公寓莘松中学（春申校区）莘松中学（春申校区）-学区房代表小区：水仙苑一期，水仙苑二期，玉兰苑随园，万科假日风景，上海春城一居委/二居委 绿地春申，莘南花苑一村，莘南花苑二村，江南名邸，新空间，魔力苑，玫瑰九九 高兴花园，中城绿苑，常兴家园，莲花新村，春馨苑，春申景城1-3期,闵行区部分热门公办学校学区房,七宝二中七宝二中-学区房代表小区：枫荷兰庭，莲蒲府邸，华夏茗苑，江南御府，明泉公寓，明泉花园，豪世盛地，金美苑， 水清年华，佳宝新村，佳宝1,3,4村，四联新村，阳光神州苑，保利名苑，华宝花园，联盛花苑，碧林湾南苑，宝南新村，奔驰别墅，惠明苑，民主新村，富丽公寓东区/西区 蓼花汀，东庭，水榭花堤，万泰花园，广海花园，亿豪名邸，黎明花园，万兆家园，牡 丹公寓，莱茵风尚，嘉丽苑，万科城市花园新区，碧林湾还有大概20个小区对口，就不一一列举了七宝二中对口的学区非常多七宝二中对口学区的小学包括七宝黎明小学，七宝明强小学等,闵行区部分热门公办学校学区房,闵华二（华东师范大学第二附属中学附属初级中学）闵华二-学区房代表小区： 紫竹半岛闵华二基本是针对紫竹半岛小区的一个公办学校，对口小学就叫“华师大附属紫竹小学”莘光学校（九年一贯制）莘光学校-学区房代表小区：水清一村/二村/三村，水清嘉苑，雅致公寓，阳明国际花园，报春一村/二村/三村/四村， 金宵大厦，银霄大厦，众众家园，新珠苑，开城新村，紫欣公寓，地铁明珠苑，丽华公寓，绿茵苑，新梅花苑/公寓/广场，景河名苑，东苑绿世界，东苑佳佳花园， 莘光苑，莲蒲花苑，东苑新天地，东苑福邸，宝安新苑，富林苑，东湖花园，莘城苑,浦东新区部分热门公办学校学区房,上实西校上实西校-学区房代表小区：万源城逸郡/尚郡/郎郡，万源城E1,万源城御溪/御境，古龙尚居，古龙苑祜欣公寓，平南1-4村，和嘉公寓，同济华城，华一新城，东苑古龙城，东苑怡景苑， 新时代景庭，望族新城，中友嘉园，梅莲苑，华梅花苑，康健丽都，梅陇镇华一村/二村交大二附中交大二附中代表小区：南洋博士新居，交大东川花苑，沧源小区，金榜世家，北欧丽景，三明花园，京浦花园 金榜世家五期/六期，好第坊，源枫景苑，东苑佳和园，当代万国府，东川路925弄康城实验学校（九年一贯制）康城实验学校代表小区：康城小区（莘松路958号）康城实验是一个九年一贯制学校，全称是“上海师范大学康城实验学校”，和闵华二有 点类似，就是针对康城小区的公办学校,38,徐汇区,徐汇区学区政策分析,徐汇之前是各区中，民办选拔最为疯狂的两个区之一（另一个是杨浦），所以此 前徐汇的民办整体成绩显然会好于公办。但在民办摇号新政之后，徐汇一些民办 名校的生源会变得没有保障，在确定性的需求下，未来优秀生源会回流公办的。,徐汇区学区政策分析,但徐汇的公办对口入学规则是最复杂的，可以说 “既看学籍，又看户籍”，但主要还是看学籍。简单的说，在徐汇，要上一个好的公办初中，主 要还是看你小学在哪里上。而像徐汇公办里面排前列的好初中，位育初，南 模，徐汇中学，田三这些，都是“电脑摇号学籍 对口”。同时也有一些初中（如中国中学）是不 用派位，直接对口入学的。不仅是对口学籍，而且本身就含有不确定性。是 在若干个公办小学和若干个公办初中之间，用派 位方式来入学的。也就是说，如果小学在高安路一小、世界小学、 汇师小学、虹桥小学等小学，对口的初中，是有 很大随机性的。同时也没有办法通过学区房，锁定“初中能上位育初”，因为同样可能会派位到市二。,徐汇区学区政策分析,）,徐汇的公办小升初对口方式有三种：电脑派位，对口入学，派位和对口结合。这个模式已经很多年了。电脑派位，存在很大不确定性，对口入学的，相对确定性强一点，但徐汇区此前 更强的公办学校，都是派位入学的,徐汇区部分热门公办学校学区房,徐汇区部分热门公办学校学区房简表,（,，,注：徐汇区的公办对口和派位体系非常复杂，学区房-小学，小学-初中，都具有多对多的发散性。而且同一个小区，可能对口不同的学校。 徐汇区官方发布的小学学校对口，不像浦东和闵行是对口到具体小区的，而是对口到不同居委，还有（部分）对口的方式总而言之，在徐汇，选择学区房前要慎重，体系复杂，且变化巨大,徐汇区学区房分析,九年一贯制公办学校上面分析我们可以看到，徐汇很多优质公办初中，是无法通过对口小学（学区房） 锁定的，但是依然有一部分优质初中，优质初中可以通过小学来锁定，也就可以 通过学区房来锁定，就是九年一贯制学校。徐汇区热门九年一贯制学校主要有两所：位育实验和师三实验学校，这两所学校 是可以通过小学锁定初中的，也基本可以通过学区房锁定小学，确定性较高。,徐汇区学区房分析,九年一贯制公办学校 位育实验位育实验-学区房所属居委：东湖居委，延庆居委，陕新居委，新乐居委，复襄居委，淮海居委，淮中居委，金波居 委，安福居委，春华居委位育实验-学区房代表小区：东湖公寓，裕华新村，富民新邨，延庆路4弄，古柏小区，延庆路新里，东湖路新里,徐汇区学区房分析,九年一贯制公办学校 师三实验学校师三实验学校-学区房所属居委：嘉萱苑居委，龙漕居委，宾阳居委，馨汇南苑（部分），凯翔居委（部分），漕溪新村 四村居委（部分），公园道居委师三实验学校-学区房代表小区：梦蝶苑，保利星苑，西雅图嘉萱苑，汇成宾阳苑，龙漕家园，乾骏大厦，气象苑，龙漕路66弄，徐汇馨苑，三江小区，宾阳路11-21号,徐汇区学区房分析,非九年一贯制学校（存不确定性）徐汇区比较靠前的公办初中，都是不确定性的对口的，这个已经挺多年了。所以 一个小学可能会对口几个不同的初中。那么比较好的非九年一贯制初中包括位育初级，徐教院附中，徐汇中学，南模初， 田林三中，园南中学等，还有市二，中国中学，市四等学校，也是市重点。所以徐汇的非九年一贯制学区房，没办法直接锁定到初中，但可以在小学学区房 的基础上，筛选出一些几个对口初中都还不错的小学。本质上，除了九年一贯制，徐汇的学区房，还是在看小学,徐汇区学区房分析,非九年一贯制学校（存不确定性） 建襄小学建襄小学和向阳小学，对口的都只有位育初级和市二初级这两所初中，这两所初中都 算是徐汇区内比较不错的公办初中，所以建襄小学学区房从确定性上来说是相对强的。 但是总体来说，还是比浦东/闵行，还有徐汇本地的九年一贯制学校确定性弱。建襄小学-学区房所属居委：建岳居委，太原居委，永太居委（部分），永嘉新村居委（部分），建新居委（部分）息村居委（部分）建襄小学-学区房代表小区：巴洛克宫廷，中科新苑，中汇花园，凯悦公寓，徐汇高公馆，嘉瑞花苑，太原邸， 徐汇御苑，岳阳花苑，瑞嘉公寓，岳阳小区，科普弄，岳阳大楼，高欣公寓，永嘉新村，懿园，东平路2号，永嘉大楼，太原路165弄，福禄村，达汇花园， 岳阳路77弄/79弄/200弄/170弄，正蕃小筑，永康路141弄，永太小区注：徐汇区学区房政策历来较为复杂，学区房对小学，也不完全是一一对应的，考虑前还需慎重,徐汇区学区房分析,非九年一贯制学校（存不确定性） 向阳小学向阳小学和建襄小学一样，只对口位育初和市二初，稳定性还算相对可以。向阳 小学的学区房，也可以考虑。向阳小学-学区房所属居委：慎成里居委，肇嘉浜居委（部分），陕西居委（部分），建新居委（部分），永康居委（部分），息村居委（部分）向阳小学-学区房代表小区：明园世纪城，年平花苑，嘉善公寓，阳光四季公寓，中汇花园，太原邸，襄阳公寓， 瑞嘉公寓，岳阳路77弄，嘉嘉大楼，襄阳南路452弄，梵高馆，新加坡美树馆，建国西路233弄，嘉善路232弄，永太小区，嘉御庭，嘉善路169弄，甘邨小区，梧桐花园，嘉丽苑，紫苑大厦注：徐汇区学区房政策历来较为复杂，学区房对小学，也不完全是一一对应的，考虑前还需慎重,徐汇区学区房分析,非九年一贯制学校（存不确定性） 其他徐汇还有些小学，比如高安路一小，汇师小学等小学学区也都是热门公办学区， 但是这几所小学对应的学区房在新政下，还会震荡，不好预测未来。此外，徐教院附中等还可以的初中，其小学对应关系也不是那么确定，情况过于 复杂，暂不进行更深入的分析了。,50,杨浦区,杨浦区学区政策分析杨浦总体来说是学籍对口的，大部分情况下，小学和初中对口关 系也简单一些，没有徐汇那么复杂。杨浦整体生源素质还是很强的，过去杨浦也是明显的民办强，公 办弱，在摇号新政下，格局大概率会发生变化，优质生源预计会 明显流入公办初中。杨浦本身公办初中也不差，新政下生源结构剧变，有望崛起。杨 浦还有个有意思的点，有民办小学-公办初中这个路子的（比如民 办阳浦-辽阳中学），预计也会被很多家长采用。总体而言，新政下，学区房应该会受到一定追捧，主要以看初中 对应的学区为主。但因为杨浦是学籍对口，所以需要溯源初中对 应的小学。买学区房的话也需要小学前就买。但是，杨浦的小升 初对口有的每年会调换一下，基本稳定但有几个不算完全稳定。,杨浦区小学对应初中关系,资料来源：杨浦区教委，国金证券研究所杨浦有两个地方和别处不同：有些小升初对应会隔年一换，有的公办初中也对口民办小学上音实验：无民办对口，公办一直对口上音实验和复旦科技园小学，稳定性优 铁岭中学：民办对口民办打一，公办一直对口同济小学/二师附小，稳定性优 上理初级：无民办对口，公办一直对口上理附小，长二分校辽阳中学：民办对口民办阳浦，公办一直对口建设小学鞍山初级：民办对口沪东外语，公办奇数年对口打一，偶数年对口许五鞍山实验：无民办对口，公办奇数年对口回民小学，偶数年对口翔殷路小学复旦实验：无民办对口，公办一直对口杨浦小学，同时奇数年对回民小，偶数年对翔殷路小昆明中学：无民办对口，公办一直对口昆明小学，同时奇数年对许五，偶数年对打一杨浦此前民办小学强于公办小学，所以铁岭中学，辽阳中学等还看升,杨浦区小学对应初中关系,杨浦是学籍对口，学区房还是需要对到小学唯一对口：从小学来看，上音实验/复旦科技园，同济小学，二师附小，上理附小，长二分 校，建设小学，昆明小学对口的学区房，稳定性强，不太会变化。两两对口：许五，回民小学，翔殷路小学，还有打一（打虎山路第一小学）都是不错的。 许五奇数年对昆明，偶数年对鞍山初级，回民奇数年对复旦实验，偶数年对鞍山实验，打一奇数年对鞍山初级，偶数年对昆明中学，翔殷路小学奇数年鞍山实验，偶数年复旦实验，打一奇数年对鞍山初级，偶数年对昆明中学。,杨浦区部分学区房按图索骥法,虽然现在整体是看好公办初中，但杨浦区的学区房主要看的是小学对口比如像上音实验中学，那就要找到上音实验小学对口的小区 上音实验小学-学区房代表小区：仁恒怡庭，华润置地橡树湾，仁恒怡庭公寓，加州水郡，九龙仓玺园， 新城御景，新江湾城首府，合生江湾国际公寓其他的许五，打一，二师附小等也是同理。,55,新静安区,新静安区学区政策分析静安本身公办就比较强，没有像杨浦徐汇那样民办显著强于公办。新政下，一部分原来在静安上小学，然后去考民办的优秀学生可能 会选择直接上公办初中，未来静安的公办初中有望进一步加强。静安区是学籍对口的，所以未来看静安区的初中，也需要从小学看起。买学区房也需要小学前就动作。静安整个的对口方式也没有像徐汇那样特别复杂，所以买学区房-上 公办初中，这个路子，在静安是可以考虑的。,新静安区部分热门公办学校学区房,新静安区部分热门公办学校学区房简表,注：静安区小学对口官方文件是按居委而并非是按照小区分的，可能有出入，请再三核实,新静安区部分热门公办学校学区房,静教院附校（九年一贯制）静教院本来就是静安乃至全市范围内顶级公办初中小学，现在民办摇号新政下，又 因为其九年一贯的特点，更进一步加强了其稳定性，未来静教院附校预计会越来越 强，其学区房也同理。静教院附校学区房代表小区：静安兴海城，静安晶华园，东海园，贤居天下苑，海防村，康海大楼,新静安区部分热门公办学校学区房,市北初级市北初是全上海市顶级公办初中，本身的教学质量等也是上乘的。不过市北初的牌子，此前很大程度上是类民办的“市北理”班打出来的。原来通过对口进入市北初的叫做“平行班”。 “市北初平行班”原来被认为不算强，但现在新政下，原来“市北初”的班子和牌 子还在，而静安区整体对口的模式没有特别复杂，所以“市北初”还是有一定吸引 力的。市北初可能顶尖部分没有办法像以前市北理这么强，但是整体上来说，还是 会有很多优质生源通过对口的方式流入市北初，生源质量有望提升。市北初有两个对口小学，永兴路二小和中山北路小学，这两个小学的学区房理论上 都可以对到市北初，这两个小学本身评价都不算突出，以后可能也会有改善空间吧。市北初学区房：永兴路二小学区房代表小区 复元坊，光华坊中山北路小学学区房代表小区灵广花园，紫祥小区，芷江小区,新静安区部分热门公办学校学区房,风华初级风华初级是原来的闸北公办头牌，在整个新静安区公办初中中也算实力突出风华初级有东校区和西校区，整体都还不错东校区对口小学是大宁国际小学，西校区对口小学是闸北实验小学 所以具体如果对风华初级感兴趣的，可以去找其小学对口学区房风华初级对口小学东校区-大宁国际小学，西校区-闸北实验小学大宁国际小学：明园森林都市、宝华现代城、慧芝湖花园二期嘉宁荟、大宁金茂府闸北实验小学：东方明珠大宁公寓，惠龙公寓，宁和公寓，宁和小区，绿色丽园，延铁家 园，大宁龙盛雅苑,61,黄浦区,黄浦区学区政策分析黄浦的公办本身也还不错，虽然近些年因为不够鸡血，有下坡路的 迹象，但是黄浦本身对区内学生保护程度较高，在黄浦上学也不失 为一个不错的选择。而民办摇号政策，就是在压制小学初中阶段过于鸡血的情况，预计 在政策推行之后，黄浦的公办学校们生源质量会有所提升，整个黄 浦公办也有回暖的倾向。民办摇号新政下，现在学区房需要看初中，黄浦的对口政策是学籍 对口，也就是说，考虑黄浦初中学区，需要从小学前就开始考虑其 中学对口小学的学区房。黄浦的对口基本上是单一对应，确定性比较高，所以在黄浦买学区房锁定学区，理论上是可行的。,黄浦区部分热门公办学校学区房,注：黄浦区小学对口官方文件是按居委并非是按照小区分的，可能有出入，请再三核实,64,普陀区,普陀区学区政策分析普陀是一个对口关系，特别明晰的区。不仅中学对小学大部分都是一对一的关系，而且官方文件也给出了 小学对口的具体小区，而不是像一些学籍对口的区，只给到居委。另外，普陀的九年一贯制公办学校特别多。普陀也是学籍对口的，也就是说，要考虑初中，得在小学前就考虑 学区房。总体而言，普陀区公办的稳定性特别强，稳定性的基础下，未来普 陀不论是公办学校，还是学区房，都有上升空间。,普陀区部分热门公办学校学区房,，,注：普陀区的小学学区对口是官方给出的，但有些小区可能没有翻译成具体小区名,67,虹口区,虹口区学区政策分析虹口区有着上海最顶尖的公办中学上外附中，但是很遗憾， 上外附中是“三公”（上外，上实，浦外）之一，上外附中是全 市范围光明正大的自己招生，自己选拔的，对虹口人民也没有太 多优待，更没有学区房。上外附中虽然在虹口，但不属于虹口。民办摇号新政之后，公办学校有望加强，虹口有几家九年一贯制的公办学校还是不错的，可以考虑相应的学区房。虹口这边，是学籍对口的，对口关系也还算明晰和稳定，可以通 过学区房的方式锁定初中和小学，虹口可以多关注关注九年一贯 制学校。,虹口区部分热门公办学校学区房,，,注：虹口区小学对口官方文件是按居委并非是按照小区分的，可能有出入，请再三核实,