2020中国物业服务百强企业研究报告.pdf

2020 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告  目    录  第一部分   研究背景与目的 . 1 第二部分   百强企业研究方法体系  . 2 第三部分   2020 中国物业服务百强 企业名单  . 4 第四部分   2020 中国物业服务百强企业发展特点分析  . 7 一、管理规模：管理面积均值达 4279 万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化  . 7 1.管理面积均值增长 15.08%，管理项目数量均值增长 10.42% . 7 2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势，稳健扩规模  . 8 3.注重高质量并购、 拓宽服务边界，市场拓展加速  . 8 4.抢抓主流市场深耕，单个城市管理面积均值达 138.03 万平方米  . 11 二、经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破 10亿元  . 13 1.营收增速高于在管面积增速 2.3 个百分点，各层级企业收入差距拉大  . 13 2.业主增值服务渗透率大幅上升，居家服务收入贡献增长显著  . 15 3.成本结构基本固化，智能化投入短期成效甚微，营业成本率仅下降 0.46 个百分点  . 17 4.净利润率差异化显著，规模与增值服务成为提升盈利空间的关键  . 20 三、服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位  . 22 1.坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值  . 22 2.重点企业满意度 80.50 分，社区卫生、安保与有偿服务备受关注  . 24 3.百强企业二手房价格高出周边同等项目 4.21%，优质服务助力业主资产保值增值  . 26 四、发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长  . 27 1.百强企业储备面积均值增长 63.75%， TOP10 企业储备面积均值超 2 亿平方米  . 27 2.百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓  . 28 3.物业费动态调整、 “ 老旧改 ” 等政策红利推动下，企业迎来新机遇  . 31 4.资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化  . 32 五、社会责任：稳就业提供岗位数超 120 万，诚信经营纳税总额达 126 亿元  . 35 1.就业岗位数量增长 9.05%，纳税总额增长 16.09%，承接保障房面积增长 11.05% . 35 2.积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任  . 37 第五部分   2020 中国物业服务百强企业专项研究分析  . 40 第六部分   结   语  . 55 专题：透视资本道与术，构筑物业 服务 价值高地  . 56   中指 研究院       1 第一部分   研究背景与目的  由 中指研究院 与中国房 地产 TOP10 研 究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自 2008 年以来已连续进行十三年，这十三年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。  2020 年 3 月，国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部等 23 个部门联合印发关于促进消费扩容提质 、 加 快形成强大国内市场的实施意见，提出“促进社区生活服务业发展，大力发展便利店、社区菜店等社区商业，拓宽物业服务，加快社区便民商圈建设”。居民消费需求升级和智能化技术应用的支撑，加上资本红利的持续释放，物业服务企业迎来增长新契机，价值进一步凸显。  中指研究院 以“服务升级，价值释放”为主题，全面启动“ 2020 中国物业服务百强企业研究”，发掘一批规模大、实力强、服务品质高的物业服务企业，发挥示范带头作用，引领行业快速、健康发展。在总结十三年研究经验的基础上， 中指研究院 进一步完善了“ 2020 中国物业服务百强企业研究 ”方法体系，更加全面、客观地评价企业的综合实力。  2020 中国物业服务百强企业研究的目的：  （ 1）  科学评价企业的真实实力，发掘一批综合实力强、服务水平优、业主满意度高的优秀物业服务企业；  （ 2）  系统总结优秀企业的服务理念和经营模式，供广大物业服务企业学习借鉴，促进物业服务企业提升运作水平和服务质量；  （ 3）  以客观的数据和研究结果，反映行业最新状况和主流企业的发展态势，为有关部门制定研究政策和加强管理提供参考，为金融机构选择投资标的提供决策依据。  2020 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告  2 第二部分   百强企业研究方法体系  （一）评价指标体系  （二）评价指标体系设计原则  指标体系的设计遵循以下三个准则：  1、管理规模与服务质量相结合。管理规模的持续扩大是物业服务企业提升市场占有率、获得稳定业绩的主要方式，而良好的服务质量是企业绩效提升的有力支撑，只有实现管理规模与服务质量的结合，才能实现企业的持续健康发展。 中指研究院 继续采用总资产、物业管理项目总数、总建筑面积、进入城市个数来评价企业的管理规模，在服务质量的评定方面，引入“星级小区数量”指标，与业主满意度、物业服务费收缴率及物业管理项目续约率结合，来综合评价企业的服务质量。  2、经营绩效与发展潜力相结合。经营绩效不仅是关注企业盈利能力和运营能力的重要指标，也是企业市场拓展和发展速度的重要保障，是否具有丰富的储备项目、较为完善的人才结构显示了企业未来的发展潜力，营业成本率的控制则体现了企业的成本控制水平，对经营绩效有较大影响。  3、经营业绩与社会责任相结合。作为与业主日常生活密切相关的行业，物业服务企业在构建和谐社会方面发挥了重要的作用。企业对社会的积极贡献有利于提高群众对于物业服务企业的认知度，树立企业品牌形象，促进企业快速发展。 中指研究院 采用年度纳税总额、就业岗位个数、保障性住房管理面积和企业捐赠总额四个指标评价企业的社会责任贡献，引导行业重视社会责任。  中指 研究院       3 （三）计量评价方法  采用因子分析（ Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差 协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子去解释原始变量的方差。计算中国物业服务百强综合实力时，主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征值、累计特征值及因子载 荷。根据最初几个特征值在全部特征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子得分及载荷矩阵，通过加权累加构成 2020 中国物业服务百强综合实力指数。  （四）门槛值  1、依法设立、具有独立法人资格；  2、按照国际惯例和国内目前行业整体发展现状， 中指研究院 确定现阶段入选门槛值为：近三年平均在管项目数量不低于 10 个或平均在管项目总建筑面积不低于 50 万平方米；  3、为了引导物业服务企业做大做强， 中指研究院 鼓励企业以集团的名义参与。  （五）复核审查  1、企业财务数据通过会计师事务所出具的报表进行复核；  2、对收集的数据坚持交叉复核：通过公开信息及统计局经济普查数据对企业填报数据交叉复核；对有疑问的数据 中指研究院 将进入社区进行业主一对一访谈现场复核；  3、根据企业历史数据交叉复核。  企业填报数据经过复核存在疑义或未提供数据的企业未纳入本次研究范畴。  （六）实施原则  1、自愿、诚信原则。此次活动由企业自愿参加，参加企业必须填报真实数据，并签署承诺书，对承诺内容负责。一经发现弄虚作假，取消评选资格。  2、客观、公平 、公正原则。 中指研究院 本着公平、公正的原则对企业申报的数据进行审查，对企业发展情况做出客观分析和全面评价。  3、保密原则。活动过程中涉及的所有上报数据、审查结果均不得外传，如有泄漏，由责任人承担相应法律后果。  2020 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告  4 第三部分   2020 中国物业 服务百强企业 名单  排名  企业名称   排名  企业名称  1 碧桂园服务控股有限公司   19 正荣物业服务有限公司  2 绿城物业服务集团有限公司   20 阳光城物业服务有限公司  3 保利物业发展股份有限公司   20 融信物业服务集团  4 雅居乐雅生活服务股份有限公司   20 中化金茂物业管理（北京）有限公司  5 恒大金碧物业（金碧物业有限公司）   21 广州敏捷新生活物业管理有限公司  6 彩生活服务集团   22 广州方圆现代生活服务股份有限公司  7 龙湖物业服务集团有限公司   23 成都蜀信物业服务有限公司  8 深圳市金地物业管理有限公司   23 东原物业集团  9 招商局积余产业运营服务股份有限公司   24 云南俊发物业服务有限公司  10 金科物业服务集团有限公司   24 路劲物业服务集团有限公司  11 华润物业科技服务有限公司   24 中天城投集团物业管理有限公司  11 四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司   24 南京银城物业服务有限公司  11 幸福基业物业服务有限公司   25 江苏中南物业服务有限公司  11 新城悦服务集团有限公司   25 广州海伦堡物业管理有限公司  11 佳兆业美好集团有限公司   25 弘阳服务集团有限公司  12 北京首开鸿城实业有限公司   25 华宇优家智慧生活服务集团有限公司  12 河南建业新生活服务有限公司   26 杭州滨江物业管理有限公司  12 世茂天成物业服务集团有限公司   26 珠海华发物业管理服务有限公司  12 上海永升物业管理有限公司   26 厦门合嘉源生活服务集团有限责任公司  12 时代邻里控股有限公司   27 盛全物业服务股份有限公司  13 远洋亿家物业服务股份有限公司   27 汇得行（中国）集团有限公司  13 富力物业服务集团   27 深圳市国贸物业管理有限公司  14 深圳市卓越物业管理有限责任公司   28 北京亿展资产管理有限公司  14 山东省诚信行物业管理有限公司   28 朗诗绿色生活  14 合生活科技集团有限公司   29 福建伯恩物业集团有限公司  15 鲁能物业服务有限公司   29 楷林物业管理有限公司  15 南都物业服务集团股份有限公司   29 中铁建物业管理有限公司  15 广东中奥物业管理有限公司   30 重庆新鸥鹏物业管理（集团）有限公司  15 山东明德物业管理集团有限公司   30 广州和融物业管理有限公司  15 广东龙光集团物业管理有限公司   30 贵州宏立城物业服务有限公司  15 广州奥园物业服务有限公司   30 青岛海尔地产服务有限公司  16 金融街物业股份有限公司   31 第一物业服务（北京）有限公司  16 上海高地物业管理有限公司   31 重庆海泰管理服务有限公司  16 财信智慧生活服务集团有限公司   32 河北隆泰物业服务有限责任公司  17 广州越秀物业发展有限公司   32 福建世邦泰和物业管理有限公司  17 合景泰富物业   33 北京首欣物业管理有限责任公司  18 亿达服务集团有限公司   34 重庆新隆信物业管理有限公司  18 江苏银河物业管理有限公司   35 北京中铁第一太平物业服务有限公司  18 重庆天骄爱生活服务股份有限公司   35 新力物业集团有限公司  19 荣万家生活服务股份有限公司   35 浙江佳源物业服务集团有限公司  中指 研究院       5 排名  企业名称   排名  企业名称  35 乐生活智慧社区服务集团股份有限公司   56 武汉惠之美物业服务有限公司  36 禹洲物业服务有限公司   57 上海复瑞物业管理有限公司  36 建发物业服务集团有限公司   57 福建省中庚物业管理有限公司  37 重庆加州物业服务有限公司   57 北京万通鼎安国际物业服务有限公司  37 宁波新日月酒店物业股份有限公司   57 深圳市之平物业发展有限公司  38 宁波奥克斯物业服务有限公司   58 北京北大资源物业经营管理集团有限公司  39 北京科住物业管理有限公司   58 泛海物业管理有限公司  39 浙江祥生物业服务有限公司   58 云南巨和物业服务有限公司  39 山东绿地泉物业服务有限公司   59 浙江众安物业服务有限公司  40 和泓服务集团有限公司   59 领悦物业服务集团有限公司  40 北京金辉锦江物业服务有限公司   59 北京金泰物业管理有限公司  41 大悦城控股中粮地产集团（深圳）物业管理有限公司   59 安景物业服务集团有限责任公司  41 厦门联发（集团）物业服务有限公司   60 广西华保盛物业服务集团有限公司  41 阳光恒昌物业服务股份有限公司   60 深圳市莱蒙物业服务有限公司  42 河南新康桥物业服务有限公司   60 河南兴业物联网管理科技有限公司  43 福田物业发展有限公司   61 中冶置业集团物业服务有限公司  44 北京鸿坤瑞邦物业管理有限公司   61 金服物业服务集团有限公司  45 深圳历思联行物业管理有限公司   61 中信泰富（上海）物业管理有限公司  46 深圳星河智善生活股份有限公司   61 武汉小竹物业管理有限公司  46 上海新湖绿城物业服务有限公司   62 云南鸿园电力物业服务有限公司  47 海纳物业服务集团有限公司   62 深圳德诚物业服务有限公司  47 永旺永乐（江苏）物业服务有限公司   62 武汉当代恒居生活服务有限公司  47 深圳市航天物业管理有限公司   63 大华集团上海物业管理有限公司  48 重庆两江新区物业管理有限公司   63 四川邦泰物业服务有限公司  48 优居美家物业服务有限责任公司   63 广西彰泰物业服务股份有限公司  49 河北帝华物业服务有限公司   64 北京晟邦物业管理有限公司  49 上海房德科创企业发展集团有限公司   64 西安天朗物业管理有限公司  49 中电建物业管理有限公司   64 苏州市会议中心物业管理股份有限公司  50 重庆海源物业管理有限公司   65 贵州绿地物业管理有限责任公司  51 上海景瑞物业管理有限公司   65 潍坊恒信物业管理有限公司  51 河南绿都物业服务有限公司   65 长春赢时物业服务股份有限公司  52 阳光壹佰物业发展有限公司   66 江西燕兴物业管理有限公司  52 上海丰诚物业管理有限公司   66 湖南建工物业发展集团有限公司  53 上海光明房地产服务集团有限公司   66 海南珠江格瑞物业管理有限公司  53 重庆市长安物业管理有限公司   66 武汉百步亭花园物业管理有限公司  54 苏州新港物业服务有限公司   67 苏州优尼科物业管理有限公司  54 无锡顺茂物业管理有限公司   67 周原集团股份有限公司  55 四川鼎晟物业服务集团有限公司   68 北京鹏盛物业管理有限公司  55 重庆融汇物业管理有限公司   68 青岛天泰爱家物业服务有限公司  55 广东实地物业管理有限公司   69 合能生活服务集团  56 杭州宋都物业经营管理有限公司   69 浙江大家物业服务集团有限公司  56 成都嘉善商务服务管理有限公司   69 苏州市天翔物业管理有限公司  2020 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告  6 排名  企业名称   排名  企业名称  70 湖南中建物业服务有限公司   84 重庆康田物业服务有限公司  70 北京国瑞物业服务有限公司   84 四川圣诚物业服务有限公司  70 成都成飞航空产业发展有限责任公司   85 大连豪之英物业管理有限公司  71 银丰物业管理有限公司   85 常州中房物业有限公司  71 北京首万物业服务有限公司   85 北京天诺物业管理有限责任公司  72 武汉嘉信物业管理有限公司   86 重庆泽京物业管理集团有限公司  72 上海证大物业管理有限公司   86 上海保集物业管理有限公司  72 武汉地产集团东方物业管理有限公司   86 四川和盟物业管理有限公司  73 苏州金狮大厦发展管理有限公司   87 万联生活服务集团股份有限公司  74 中节能物业管理有限公司   87 深圳市恒基物业管理有限公司  74 深圳市鸿荣源物业服务有限公司   88 北京首钢物业管理有限公司  74 云南实力物业服务股份有限公司   88 国瑞阳光物业管理集团有限公司  75 武汉联投物业有限公司   88 绿城绿发生活服务集团有限公司  75 南昌恒兴物业管理有限公司   89 江苏保华物业管理有限公司  75 葛洲坝物业管理有限公司   89 厦门唐人物业管理有限公司  76 河南亚新物业服务有限公司   90 湘潭金世纪物业发展有限公司  76 武汉福赛德物业管理有限公司   90 四川鸿通春天物业服务有限公司  76 广东方直物业管理服务有限公司   90 贵州一桓物业管理有限责任公司  77 东莞市光大物业管理有限公司   90 成都优品道物业管理有限公司  77 杭州新天地园区运营服务有限公司   91 绿益物业服务集团有限公司  77 石榴物业服务集团   91 重庆顺泰物业管理有限公司  77 上海家趣物业服务发展有限公司   91 成都世高物业管理有限公司  78 宁夏民生物业服务有限公司   92 深圳市万厦世纪物业管理有限公司  78 金鹏祥和物业管理有限公司   92 大连华安物业管理有限公司  78 浙江中大普惠物业有限公司   93 河南盛世物业管理有限责任公司  79 沈阳万维物业服务集团有限公司   93 浙江晖永物业管理服务有限公司  79 重庆新速达物业服务集团股份有限公司   93 重庆鑫永物业服务有限公司  79 深圳市嘉诚物业管理有限公司   94 重庆国强物业服务有限公司  79 四川汇德物业服务有限公司   95 东莞市汇景物业服务有限公司  80 厦门住总物业管理有限公司   95 贵州深盛佳物业管理有限公司  80 安徽省恒泰物业管理有限责任公司   95 杭州和达物业管理有限公司  80 广西印象物业服务有限责任公司   96 深圳荣晟智慧物业集团有限公司  80 万怡物业服务有限公司   97 南京亿文物业管理有限责任公司  81 广西诚愉和物业服务有限公司   98 上海科箭物业服务有限公司  82 天山物业服务有限公司   98 广州市龙能城市运营管理股份有限公司  82 重庆凯美物业管理有限公司   99 广东鼎龙物业服务有限公司  82 陕西德杰物业管理有限公司   99 贵阳欣和逸居物业管理有限公司  83 浙江金昌物业服务有限公司   100 山东长江物业服务有限公司  83 四川阳光大地物业服务集团有限公司   100 浙江宜居物业管理有限公司  84 贵阳兴隆物业管理有限公司   100 福建晶洁物业服务有限公司  中指 研究院       7 第四 部分   2020 中国物业 服务百强企业 发展 特点分析  一、管理规模： 管理面积均值达 4279 万平方米 ，市场份额提升至四成，各层级持续分化   1.管理面积均值增长 15.08%，管理项目 数量 均值增长 10.42% 图 1： 2016-2019 年百强企业管理 面积、项目数量及市场份额变化情况  近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。百强企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。 2019 年，百强企业管理项目 数量 均值为 212 个，同比增长 10.42%，管理面积均值达4278.83 万平方米，同比增速 15.08%。百强企业市场份额进一步扩大至 43.61%，市场集中度 持续 提升。  图 2： 2019 年百强企业不同层级 管理 面 积 情况  272.51316.38371.81427.88166 178 19221229.44%32.42%38.85%43.61%0%10%20%30%40%50%01002003004005002016年 2017年 2018年 2019年单位：十万平方米，个管理面积均值 管理项目数量均值 市场份额1355.682638.248021.2422077.680 10000 20000 30000TOP51-100TOP31-50TOP11-30TOP10单位：万平方米2020 中国 物业 服务 百强企业 研究 报告  8 百强 企业 不同层级规模分化明显， 2019 年， TOP10 企业管理面积均值达 2.21 亿平方米，是百强企业均值的 5.16 倍，市场份额达 9.22%，强者恒强态势延续 。 TOP11-30 企业管理面积均值 为 8021.24万平方米，是百强企业均值的 1.87 倍，同比增长 26.05%，增速 显著 ； TOP31-50 企业和 TOP51-100企业管理面积均值分别为 2638.24 万平方米和 1355.68 万平方米，低于百强企业均值 。  2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势 ， 稳健 扩规模  2019 年，规模快速扩张是 百强企业发展 的 主基调。纵观百强企业过去一年的扩张成绩，可以发现， 多方面借助兄弟开发企业 资源优势， 仍是百强企业 实现 规模增长 的 重要 保障 。 2019 年，百强企业中有开发背景的企业数量占比近八成，这些企业 的 管理面积中约 六成 来自兄弟开发公司。  首先 ，百强企业 承接 兄弟 公司 独立 开发的项目，每年获得 管理面积的 稳定 增长 ；其次 ， 在 兄弟公司 合作开发的项目中积极 争取 物业管理权，进一步扩大 覆盖面积 。 2019 年， 奥园健康、新城悦服务、滨江服务、 碧桂园服务、 佳兆业美好 受益于 兄弟开发企业 的规模扩张和项目优势，管理面积获得持续 增长， 管理 面积中超过 50%都是 来 源于 兄弟公司 独立开发 和 与 关联方 合作开发的项目 。 2019年， 碧桂园、新城控股、奥园集团 、佳兆业集团 销售规模均在 1000 万平方米以上，为物业服务企业规模扩张 提供坚实 基础。  图 3：  2019 年部分百强企业 管理 面积构成 情况  此外，百强企业 采取跟随战略 ，追 随 兄弟公司扩张步伐， 借助开发 企业和自身品牌优势，在 兄弟公司 开发项目的周边进一步延伸， 拓宽物业服务半径，持续加大规模效应 。  3.注重高质量并购、拓宽服务边界，市场拓展加速  百强企业市 场 拓展不再盲目，采取 更多样化、 更 科学的手段， 促进 管理规模 高效扩张 。 2019 年，银城生活服务、 雅生活服务、永升生活服务、 蓝光嘉宝服务、 保利物业 、 时代邻里 持续 加大市场拓86.67%71.38% 66.83% 61.79%53.57%13.33%28.62% 33.17% 38.21%46.43%0%20%40%60%80%100%奥园健康 新城悦服务 滨江服务 碧桂园服务 佳兆业美好承接兄弟开发企业项目面积比例 市场外拓项目面积比例中指 研究院       9 展力度， 降低对兄弟开发 企业 的依赖， 2019 年 市场 拓展面积比例均 较 2018 年有所上升 ，其中， 时代邻里市场 外拓 面积 比例增长最快 ， 由 2018 年 28.84%增长到 2019 年 54.80%，增长 25.96 个百分点，市场拓展 成效 尤为 突出 。  图 4： 2018-2019 年部分百强企业 市场 外拓 面积 比例变化情况  其一 ，百强企业 凭借 高品质服务和专业化团队，积极参与市场竞标， 提升 第三方全委项目中标率 。 2019 年， 绿城服务 市场 外拓项目中标率 高达 71%； 永升生活服务近年来市场化项目中标率也 保持 在 40%左右 。  其二 ，百强企业依靠自有资金或资本 融资 ，倾向于选择百强企业作为并购标的，实现强强联合，战略互补。 2019 年是百强企业的“并购大年”，年内发生 70 余起并购事件，其中，百强 TOP30 企业并购案数量占百强企业并购总量的近 七 成。 2019 年佳兆业美好、时代邻里、雅生活服务 新增外拓面积中，并购面积比例分别为 94.88%、 88.62%、 77.31%，均超过第三方委聘面积比例，有效促进企业外拓规模大幅增长。  从并购特点来看， 1）并购活动多发生在百强企业之间，呈现强强联合的态势。如雅生活服务收购中民物业和新中民物业各 60%的股权，收购在管面积达 2 亿平方米左右；碧桂园服务收购港联不动产 服务 ，进一步提升品牌联盟效应。 2）并购延伸到细分业态，助力百强企业提升 不同领域管理能力。如银城生活 服务 通过股权合作的形式，与汇仁恒安物业共同开展医院领域的物业管理与服务。3）百强企业通过并购科技、教育、电梯、保险等业务领域的专业公司，提升综合服务水平，延伸产业链条，创造新业务增长点。如新城悦服务收购上海数渊信息科技 100%股权，将进一步提升社区智能化管控水平。  2018 年 2019 年银城生活服务 雅生活服务 永升生活服务 蓝光嘉宝服务 保利物业 时代邻里79%76%73%62%73%64%59%56%55%43%55%29%