2020年上半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望.pdf

2020年上半年，华东二线城市写字楼市场受新冠疫情的影响，部分项目延迟完工。同时企业放缓租赁活动，部分项目出现退租情况（尤其是武汉），导致整体市场净吸纳量为负。 我们预计 2020年下半年需求将逐步恢复，市场活动已经开始回暖。然而，在 2024年之前，因为供应过剩，四个城市的空置率应该会保持相对较高的水平。 高力建议业主方 应利用精装修的物业和良好的室内环境（如空气质量和独立控制的空调）来抓住科技行业发展的机遇。展望 /建议杨依婷高级分析师 | 研究 | 华东+86 21 6141 4308candice.yangcolliers2020年全年29.4万平方米22.6% 25.1%83.3万平方米202024年度均值70.0万平方米27.7%100.0万平方米2020上半年-57.3 万平方米44.0 万平方米需求供应人民币 3.57(每平方米每天 )人民币 3.65(每平方米每天 )-2.1% -1.3%0.9百分点 3.8百分点同比 / 2020年末人民币 3.72(每平方米每天 )0.1%2.6百分点202024年均增速/2024年末环比 / 2020年上半年租金空置率010,00020,00030,00040,00050,000杭州 南京 苏州 武汉主要需求来源 : 净吸纳量占比 2020上半年新增供应医疗健康14%TMT27%线上零售12%城市集合 (杭州、南京、苏州、武汉 )市场活跃度提升预示需求回暖2020年上半年华东二线城市写字楼市场回顾与展望数据来源：高力国际研究部 备注：以上数据指标均表示杭州 -南京 -苏州 -武汉华东二线写字楼市场的整体概况，非单独某一市场。1美元 =7.07人民币（ 2020年上半年） 1平方米 = 10.76平方英尺高力半年报 写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2020上半年 | 2020年 7月 30日 TMT和医疗健康的行业占比仍在扩大。杭州作为 TMT行业的中心，其净吸纳量为正，优于其他城市。2020上半年重点2高力半年报 写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2020上半年 | 2020年 7月 30日数据来源 : 高力国际研究部图 1: 杭州 写字楼市场走势（ 2017-2024F）杭州写字楼市场回顾与展望图 2: 南京 写字楼市场走势（ 2017-2024F）新增供应44,000平方米需求26,000平方米存量300万平方米租金人民币 4.19元每平方米每天租金增长率-2.1%半年环比空置率19.1%新增供应0平方米需求-2,000平方米存量160万平方米租金人民币 4.28元每平方米每天租金增长率-2.3%半年环比空置率11.1%南京写字楼市场回顾与展望2020上半年3.804.004.204.404.604.805.0001002003004005006002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 /天 )空置率7.9%13.3%11.8%18.1%27.3% 27.5% 26.7% 26.9%3.804.004.204.404.604.805.0001002003004005006002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 / 天 )空置率17.5% 16.4% 18.8%22.5%25.5% 24.5%23.8% 23.0%2020上半年 上半年，大部分租户推迟了扩张和搬迁计划，市场以续租为主。业主积极采用视频平台直播等新型营销手段。具有优质管理和应急响应的物业项目更受到租户的认可。 业主和租户可能会多加考虑灵活的工作空间，作为扩张和搬迁的解决方案。由于许多项目在 2020年上半年推迟施工，新增供应将在 2021年达到高峰。因此，租金应在 2021年小幅下滑，但在2024年之前基本保持平稳。展望（ 2020-2024）展望（ 2020-2024） 新冠疫情对 2020年上半年杭州写字楼租赁市场造成短期影响，但 TMT行业受疫情影响较小，引领需求增长。全市租赁市场保持活跃，净吸纳量为正。 我们预计 TMT、金融服务和医疗健康行业应继续推动需求增长，尤其是那些拥有较强线上业务模式的企业。部分项目因工程延迟而推后入市时间，但新增供应会在 2021-2022年达到高峰。3高力半年报 写字楼 | 华东二线城市 | 研究 | 2020上半年 | 2020年 7月 30日图 3: 苏州 写字楼市场走势（ 2017-2024F）苏州写字楼市场回顾与展望图 4: 武汉 写字楼市场走势（ 2017-2024F）新增供应0平方米需求-21,000平方米存量220万平方米租金人民币 2.75元每平米每天租金增长率-3.5%半年环比空置率24.8%新增供应0平方米需求-61,000平方米存量280万平方米租金人民币 3.22元每平米每天租金增长率-2.1%半年环比空置率32.6%武汉写字楼市场回顾与展望3.003.103.203.303.403.5001002003004005002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 /天 )空置率28.8%31.4%28.5%32.6%35.6% 36.1%35.4% 35.3%2.652.702.752.802.852.902.950501001502002503003502017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024F新增供应 净吸纳量 租金 (人民币 /平方米 /天 )空置率24.8%19.3%23.9% 24.6%25.0% 25.1%26.1%24.5%数据来源 : 高力国际研究部2020上半年2020上半年 展望（ 2020-2024） 我们预计下半年需求将有所回暖，租赁活动已展示出韧性。武汉政府也出台了一系列支持经济复苏的政策，以应对疫情的影响。另一方面，由于供应量在 2024年之前仍然较大，租金将会保持走平态势。 作为内地经济停滞时间最长的市场，武汉写字楼上半年遇到较多困难。在二季度，部分企业尤其是中小企业的退租现象增多，导致净吸纳量下降。不过， 5月份租赁问询也开始增加，成为下半年需求回暖的信号。展望（ 2020-2024） 受疫情影响，苏州市场需求放缓，部分中小企业出现退租现象。因此，诸多业主通过增加免租期等措施来留住租客。一些 TMT企业保持扩张，但他们更加倾向于带装修的办公空间。 未来苏州的供应量依然较大，并在 2023年达到高峰，约37%的供应将集中在高新区。因此，我们预计部分需求应该会流向该区域，全市租金水平将在竞争中基本走平。关于高力国 际高力国 际 （ 纳 斯达克、多 伦 多 证 交所代 码 ： CIGI）是一家 领 先的全球房地 产 服 务 和投 资 管理公司。我 们 在 68个国家开展 业务 ，我 们 的 15,000名富有 进 取精神的 员 工携手合作提供 专 家建 议 和服 务 ，为 房地 产 租 户 、 业 主和投 资 者最大限度地 创 造价 值 。 25多年来，我 们经验 丰富的 领导团队 （ 拥 有 约 40的股权） 为 股 东带 来了行 业领 先的投 资 回 报 。 2019年期 间 ，公司收入达 30亿 美元（包括附属企 业 的情况下 为 35亿 美元）， 资产 管理 额 超 过 330亿 美元。如需了解更多有关高力国 际 的最新新 闻 ， 请 登 陆 官网 官网新 闻 中心 或关注 官方新浪微博 ,也可 扫 描右方二 维码 ，关注高力国 际 官方微信版权所有 2020 高力国 际本 报 告中所包含的信息均具有可靠来源。我 们 已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我 们 无法完全保 证 信息准确。 对 于任何可能不准确的信息，我 们 不承担任何 责 任。建 议读 者在根据本 报告中的任何材料采取行 动 之前，先咨 询专业顾问 。主要作者：杨依婷高级分析师 | 研究 | 华东区+86 21 6141 4308Candice.Yangcolliers如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理 | 中国区+86 21 6141 3688 Tammy.Tangcolliers沈寅董事总经理 | 华东区+86 21 6141 3600Richard.Shencolliers夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511Andrew.Haskinscolliers江鹏高级副董事 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3623Peng.Jiangcolliers