资源描述
受益于政策的激励，预计2020年下半年消费需求将会进一步复苏。 虽然部分项目将推迟入市，但仍有部分新增供应计划于2020年下半年至 2021年入市，或将对租金产生压力。 我们建议 业主 应加强线上线下融合运营，提升购物体验，借助夜市、集市等活动吸引客流，并提升应急管理能力。展望 /建议2020年上半年重点需求供应-1.6% -5.5% -1.1%租金空置率2020年上半年新增供应生活方式11%时尚21%餐饮33%城市集合 (上海、杭州、南京）疫情后购物中心将迎开业潮2020年上半年华东区零售物业市场回顾和展望 2020年上半年，疫情抑制了部分零售商的扩张意愿，使上海、杭州、南京三个市场的租金均有小幅度的下调。 适应消费趋势的品牌保持扩张态势，包括多个香水、餐饮、家用电器等业态的品牌。数据来源：高力国际研究部备注：以上数据指标均表示上海 -杭州 -南京华东零售物业市场的整体概括，非单独某一市场。1美元 =7.09人民币（ 2020年上半年末） 1平方米 = 10.76平方英尺高力半年报主要需求驱动 : 2020年上半年各业态吸纳量占总新增比例 % 商业 | 华东区 | 研究 | 2020年上半年 | 2020年 7月 30日-100,000200,000上海 杭州 南京单位 / 平方米郑媛副经理 | 研究 | 华东区+86 21 6141 4336Abby.Zhengcolliers2020年全年202024年度均值2020年上半年 同比 / 2020年末 201924年均增速/2024年末环比 / 2020年上半年末135.9万平方米8.7% 9.2%211.5万平方米139.1万平方米4.9%144.6万平方米-33.9万平方米16.8万平方米人民币 24.7(每平方米每天 )人民币 23.7(每平方米每天 )3.3个百分点 3.7个百分点人民币 23.7(每平方米每天 )-0.1个百分点2高力半年报 商业 | 华东区 | 研究 | 2020年上半年 | 2020年 7月 30日0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%25.035.045.055.065.075.00.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%25.035.045.055.065.075.04.8万平方米-36.6万平方米790.2万平方米人民币 34.0每平方米每天-1.4%半年环比13.2%30.031.032.033.034.035.036.005001,0001,5002,0002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024FThousandsNew Supply Net Absorption Rent数据来源 : 高力国际研究部图一：上海商业子市场表现 2019年下半年末 / 2020年上半末年（人民币每平方米每天）图二： 上海商业市场供应，净吸纳量 (000 平方米 )，租金及空置率情况 2017-2024F （人民币每平方米每天）展望（ 2020-2024）2020年上半年292.0万平方米276.8万平方米1077.5万平方米人民币 33.8每平方米每天-0.4%五年平均增速7.2%数据来源 : 高力国际研究部Vacancy 上半年，受疫情影响较为严重的业态撤租的影响，全市净吸纳量出现负增长。品牌减缓扩张的趋势也给购物中心，尤其是待入市项目造成招商的难度，部分项目因此延缓入市。然而，顺应消费者消费趋势的品牌仍保持稳定的扩张趋势。例如：香水品牌凯利安和德瑞克马尔，在上海国金中心开出了中国首店。此外，近期扩张的时尚和餐饮品类的租户也通过营造独特的消费者体验感以树立品牌竞争力。 疫情期间，旅游业受到严重影响，致使南京东路商圈的购物中心客流被抑制，其空置率出现较为明显的上升。伴随客流的增长，该商圈出租率也在稳健恢复。12.2%7.2% 8.0%13.4%10.9%8.8% 8.0%7.2% 得益于政府一系列政策和措施的实施（如：五五消费节、夜市经济），预计下半年消费需求将进一步回升。同时，受直播和电商的影响，消费者的消费行为和习惯正在不断发生变化。为此，业主应进一步结合线上和线上渠道，做好消费者社群运营，并提升应急管理能力应对潜在风险。 尽管有一些新项目将被推迟入市，但 2020年下半年至 2021年将保持较大的供应量。因此，尽管零售商的扩张意愿逐步恢复，全市租金仍会于 2020-2021年受非核心区新增供应影响出现下调，但应于在 2021年之后稳步回升。2020-2024 2020-2024 2024年底2024年底 5 yr avg 2024年底2020年上半年 2020年上半年 2020年 上半年底2020年 上半年底 2020年上半年 2020年 上半年底供应租金需求 存量租金增长率空置率供应租金需求 存量租金增长率空置率上海市场回顾与展望H1 2020 平均租金 H2 2019 平均租金 H1 2020 空置率 H2 2019 空置率 新增供应 净吸纳量 租金空置率3高力半年报 商业 | 华东区 | 研究 | 2020年上半年 | 2020年 7月 30日12.012.513.013.514.014.515.0-5001,0001,5002,0002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024FThousandsNew Supply Net Absorption Rent 杭州： 尽管 2021年将迎来供应高峰，但由于消费回暖，我们预计平均空置率将在 2020年底达到高点后下降。考虑到 90%的新增供应集中在非核心区，租金或将会在 2020-2021年小幅下降，但应于之后有所反弹。作为中国的电商和科技中心，杭州的业主和零售商已在商场内积极地开展各种形式的直播营销，意在将线上消费者流量导流至线下。 南京： 2020-2022年间，预计将有 220万平方米（ 2370万平方英尺）的新增供应入市，因此将小幅推升空置率。考虑到新项目之间将面临的竞争， 2020-2022年全市租金或将有所下降。河西作为快速崛起的商圈， 2020-2022年的新增供应量占总供应量的 16%。我们建议计划于该地区扩张的零售商应抓住机会，谈判争取有利的租赁条款。 杭州： 2020上半年， 虽然部分零售商撤出购物中心，导致净吸纳量出现负增长，但全市空置率仍保持在 3.7%的低位。 许多零售商放缓了扩张速度，但一些餐饮新晋品牌却以此为契机，锁定了有利的位置和租赁条件，如 Tim Hortons 和 Commune。 与核心区的商场相比，区域性和社区商业由于影院和线下教育机构的暂时性关闭，受到的冲击较大 。 南京： 尽管受到疫情的干扰， 江北区仍有一家社区型购物中心 南京龙湾龙湖中心于 6月入市。 上半年南京市场需净吸纳量出现小幅度的负增长，此外受非核心区新增供应入市的影响，平均租金半年环比下降 2.3%。部分零售商表现出持续的扩张需求，其中包括家电品牌海尔、戴森和九阳等，均通过提升线下购物体验来提升品牌形象。图三： 杭州 商业市场供应，净吸纳量 (000 平方米 )，租金及空置率情况 2017-2024F （人民币每平方米每天）图四： 南京 商业市场供应，净吸纳量 (000 平方米 )，租金及空置率情况 2017-2024F （人民币每平方米每天）5.6%5.0%3.3%5.6%4.2%3.9% 3.8%3.5%数据来源 : 高力国际研究部 数据来源 : 高力国际研究部Vacancy12.012.513.013.514.014.515.015.516.0-5001,0001,5002,0002017 2018 2019 2020F 2021F 2022F 2023F 2024FThousandsNew Supply Net Absorption RentVacancy4.0%2.6%2.0%4.0%3.4%2.8% 2.3%1.9%展望（ 2020-2024）2020年上半年杭州与南京市场回顾与展望新增供应 净吸纳量 租金空置率新增供应 净吸纳量 租金空置率关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码： CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在 68个国家开展业务，我们的 15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。 25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约 40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。 2019年期间，公司收入达 30亿 美元（包括附属企业的情况下为 35亿美元），资产管理额超过 330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信版权所有 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者：郑媛副经理 | 研究 | 华东区+86 21 6141 4336Abby.Zhengcolliers如需更多资讯，请联系：邓懿君董事总经理 | 中国+86 21 6141 3688 Tammy.Tangcolliers沈寅董事总经理 | 华东区+86 21 6141 3600Richard.Shencolliers夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511Andrew.Haskinscolliers江鹏高级副董事 | 研究 | 华东区+86 21 6141 3623Peng.Jiangcolliers
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