资源描述
由于产业园在信托基金领域逐步开放以及产业园区市场较高的抗风险特性，越来越多投资者和开发商留意产业园区的机会。 2020年 8月，发展改革委印发了关于不动产投资信托基金（ REITs）试点申报的通知，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展资产证券化试点。 1另一方面，因为产业园区的主要租户为信息技术和生物科技公司，这些企业在 2020年上半年的逆境中稳定发展，抵消部分中小企业收缩对产业园区的影响，所以产业园区市场仍然表现坚挺，空置率不升反降。根据产业园区的发展脉络，我们将广州的成熟产业园区分为两种：自上而下和自下而上。自上而下的产业园区，政府对其有明确的规划，并且随着产业园区的发展，会相应地扩充产业园区的规划范围，如天河软件园设立于 1999年，政府鼓励信息技术在该区的发展，意在打造一个科技中心。在 2011年，天河区政府将天河软件园扩充为天河智慧城；自下而上的产业园区主要是由原来的工业园集群升级改造而成，政府对于片区没有一个明确的规划，仅对特定的公司有提供相应的补贴和优惠政策，园区发展的主要推动力来自开发商，如番禺的东环片区。高力快报 写字楼 | 研究部 | 广州 | 2020年 8月 31日90年代开始，产业园区作为科技行业的重要载体，支撑着广州经济的发展。近年来，广州市政府陆续推出鼓励产业园发展的政策，推进了产业园市场的平稳发展。在这样的情况下，我们提出以下建议： 产业园区业主可以通过升级配套设施和服务来满足不同租户的需求，如增加园区的休憩空间、打造智能化物业管理平台、为园区租户提供一站式的咨询服务以及为初创企业提供支持服务等，从而确保产业园区较高的出租率。在产业园运营成熟以后，可以探索资产证券化。 IAB和 NEM *行业的租户，可以考虑进驻产业园区，享受政府相应的鼓励政策和行业补贴，而且可以就自身的需求如楼层的承重作个性化定制。总结 & 建议实现园区增值，吸引企业进驻广州产业园概述来源：高力国际， *全市包含成熟产业园区和其他独立园区项目来源 : 1 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（ REITs）试点项目申报工作的通知 * IAB(新一代信息技术、人工智能、生物科技 ) NEM(新能源、新材料 )钟 俊杰高级 分析师 | 研究部 | 广州+86 20 3819 3851Jay.Zhongcolliers邓 淑贤主管 | 研究部香港 特别行政区及华南区+852 2822 0514Rosanna.Tangcolliers存量 (平方米 )租金 (人民币 /平方米 /月 )空置率(%) 1,429,000 65.8 11.6% 1,343,000 61.7 29.7% 1,207,000 78.2 7.5% 915,000 36.2 29.9% 654,000 115.2 1.9% 357,000 62.1 35.2% 296,000 65.7 17% 280,000 59 2.7% 236,000 47.3 27.7%其他 2,199,000 N/A全市 * 8,915,000 71.2 16.8%广州产业园区子市场电子商务先进制造文化创意信息技术新材料生物科技主导产业 : 高速公路广州成熟产业园区（自上而下）广州成熟产业园区（自下而上）新兴产业园区石基 (番禺 )东环 (番禺 )智慧城 (天河 )黄边 (白云 )广州北站 -空港 白云机场 知识城南 (黄埔 )科学 城中心 (黄埔 )科韵路 (天河 )国际生物岛 -国际创新城2高力快报 写字楼 | 研究 | 广州 | 2020年 8月 31日广州产业园区市场2017年至 2019年，广州产业园区的租金从人民币 70.2每平方米每月稳步爬升 3.3%至人民币 72.5每平方米每月。受 2020年上半年经济下滑影响，租金按半年比下调 1.9%至人民币 71.2每平方米每月。 2017年至2020年上半年，产业园区空置率由 23%下降至 16.8%。这 5.2个百分点的下降主要是因为部分租户从乙级写字楼迁往产业园区。产业园区能够提供较优惠的租金和更开阔的空间，满足控制成本和健康安全的需求。广州产业园区新政高科技公司引领着经济高效发展，而研究与试验发展 (R&D)经费则是体现着高科技公司将来发展的潜力。作为中国的科技之都，深圳 2018年的 R&D经费就已经占到 GDP的 4.8%。与此同时，广州的 R&D经费的GDP占比仅有 2.6%。而且，作为高科技公司的发展摇篮的产业园区方面，广州的存量也比深圳落后。为了解决科技方面的短板，近年来广州政府亦对症下药。 2018年广州提出了价值创新园区建设的三年行动方案 1和产业用地政策 3。 2019年，政府印发了建设科技强市三年计划，目标在 2021年将 R&D经费提升到GDP的 3.1%的水平 4。借鉴深圳 M0新型产业用地，一种融合研发、 无污染生产等创新型产业功能的用地 5 ，广州推出了新型产业用地的指引，进一步促进工业用地节约集约利用和产业转型升级 6。 来源：广东统计局，北京统计局，上海统计局广州成熟产业园区定义：主导发展来源：高力国际 有主体对区域内规划、开发和运营有主导作用 有主体对园区内发展，以及基建和配套环境有持续提升的责任和动力产业激励 业主对入驻行业有偏向性，企业的税收会对交易优先和商务条件产生直接影响 区域内有税收、产业等方面的特定优惠政策产品和配套 园区内或邻近区域具备足够的商业配套资源和功能 园区邻近高速公路 容纳商业和办公功能，同时有部分工业、研发载体区位和规模 位于广州成熟的产业功能区内，有明确的政府发展规划或者由工业产业园集群升级而成 园区具备一定的开发规模0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%01,0002,0003,0004,000广州 深圳 北京 上海GDP(左轴 ) R&D经费 (左轴 ) R&D经费 GDP占比 (右轴 )2018年中国四大一线城市 GDP与研究与试验发展 (R&D)经费十亿人民币 %0%5%10%15%20%25%606264666870722017 2020Q2产业园区平均租金 (左轴 ) 产业园区空置率 (右轴 )来源：高力国际广州产业园区租金，空置率对比， 2017-2020Q2人民币 /平方米 /月 %来源 : 2 广州市价值创新园区建设三年行动方案（ 2018 2020年） 3 广州市产业用地指南 4 广州市建设科技创新强市三年行动计划 5 深圳市城市规划标准与准则 6 广州市提高工业用地利用效率实施办法 3高力快报 写字楼 | 研究 | 广州 | 2020年 8月 31日其他 , 31%黄埔区 , 23%番禺区 , 21%白云区 , 19%天河区 , 6%番禺区31%天河区24%黄埔区23%白云区8%海珠区5% 其他9%0.02.55.07.510.012.52019 2020F 2021F 2022F 2023F新增供应 存量从 2020年至 2023年，预期产业园区的新增供应超过 400,000平方米每年。除了靠近琶洲的国际生物岛 -国际创新城片区，另外的新兴子市场和独立产业园区项目在区域基建设施成熟之前均有着一定的去化压力。我们预期整体空置率将在未来三年缓慢上升。另一方面，由于高新科技企业的发展和产业园区的群聚效应，带动租赁需求上升，成熟产业园区的租金亦将稳步上涨。信息科技业是广州产业园区的主力租户，如租租车在 Herely Park、百度在海伦堡创意产业园。这些公司通常都有着较大的面积需求，对办公条件也有着不同的需求，如供电通风与空调调节。鉴于这些需求，这些租户对于产业园区都有着较高的用户粘性，而且在同等的情况下，传统写字楼对于这些租户来说，意味着更高的租金或者更小的办公面积。与之相比，由于租户结构的不同，产业园区市场比甲级写字楼市场表现出更高的稳定性。房地产、贸易 /零售和专业服务的租户占据广州甲级写字楼租户一个较大的比重。而这些租户较容易受到经济周期的影响。甲级写字楼的租户承租能力较高，当经济向好的时候，如 2017年和2018年，甲级写字楼两年的租金年升幅都超过 6%,而产业园区两年的年升幅均少于 3%。然而当经济放缓的时候， 如 2020年上半年，甲级写字楼租金较半年下降 2.9%而产业园区的租金跌幅仅为 1.9%。产业园区的整售交易由于广州产业园区还处于早期发展阶段，产业园区整售交易的目的主要是自用而不是投资。从 2019年至到 2020年上半年，广州产业园区共录得七宗整售交易。其中两宗的买家为政府下属平台公司，购置后主要租赁给关联企业。其余五宗均为满足自用需求的私企。文创产业的企业会更倾向购置物业。长期来看，这样可以降低大面积办公需求而造成的租金费用。2020年上半年，在售的产业园区项目平均售价为人民币 15,900每平方米。大部分项目位于黄埔，番禺和花都。产业园区的发展前景至 2020年上半年，从存量来看 ,广州的成熟产业园区主要集中在番禺，天河和黄埔三个区。在国际生物岛 -国际创新城片区中的思科智慧城（番禺区），在广州北站 -空港片区中的神山轨道交通装备产业园（白云区），面积合共占到 2020年至 2023年产业园区的新增供应总量的34%。这两个新兴产业园区均有着政府清晰明确的发展规划。我们预期，在未来五年里，随着交通设施和周边配套的完善，这两个区域将加速发展，成为广州成熟产业园区。广州产业园区新增供应 , 2019-2023 来源：高力国际百万平方米广州产业园各区分布2020年上半年产业园区存量（ 890万平方米）2020-2023新增供应量(230万平方米）来源：高力国际关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码： CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在 68个国家开展业务，我们的 15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。 25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约 40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。 2019年期间，公司收入达 30亿 美元（包括附属企业的情况下为 35亿美元），资产管理额超过 330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信版权所有 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要 作者 :钟 俊杰高级 分析师 | 研究部 | 广州+86 20 3819 3851Jay.Zhongcolliers如需 更多资讯，请联系：冯文光董事总经理 | 华南区+86 20 3819 3998Alan.Fungcolliers夏 思坚执行董事 | 研究部 | 亚洲+852 2822 0521Andrew.Haskinscolliers邓淑贤研究部 主管 | 研究部 | 香港 特别行政区及华南区+852 2822 0514Rosanna.Tangcolliers
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