探索成都仓储需求系列之三：第三方物流乘风而起，顺势而为.pdf

第三方物流乘风而起，顺势而为探索成都仓储需求系列之三高力快报 仓储物流 | 研究 | 成都 | 2020年 4月 23日2019年谁是成都仓储市场最大的需求客户？那答案肯定是第三方物流。虽然长期以来第三方物流都是高标库市场的主力租户之一。但自 2018年下半年开始，来自第三方物流企业的仓储需求录得快速增长，一跃成为租赁面积最大的客户群体，已然占据全市成交半壁江山。而从整体使用面积来看，第三方物流也已在 3年前取代传统零售，成为仅次于电商的高标库第二大租户群体。这一情况不禁引发了我们对于近期第三方物流业务的好奇，究竟是怎样的内外部条件成就了今天第三物流企业仓储需求的快速扩张 ？ 高力国际建议业主：高标库业主目可以适当针对第三方物流企业的特殊需求加以优化调整，以迎合其未来快速增长的仓储需求，帮助项目提前锁定大面积第三方物流客户。总结与建议传统第三方物流的三大企业类型：企业类型 概述单票货品重量（千克） 主要服务对象 代表企业整车快运按照整车货物办理承托手续，组织运送和计费的货物运输方式3,000-10,000 大型制造业，商贸业企业 ; 客户数量较少； 厂到厂，厂到店，时效性较弱多为零散中小型公司零担快运将若干件货物组合拼装成整车，对单个货品分别按照重量和体积计算运费的货物运输方式30-3,000 不同行业企业；客户数量众多； 站到站，时效性较弱 德邦，天地华宇，安能，佳吉快递 小件包裹运输 30 电商企业，个人客户；客户数量众多； 门到门，高时效性顺丰，四通一达2019年高标库成交 行业构成（面积 ） 2019成交第三 方物流细分 行业（面积）电 商下属第三 方 物流27%冷链供应链零担快运 34%数据来源：高力国际研究部数据来源：高力国际研究部快递30%第三方物流53%电商13%传统零售商 23%制造业 11%张潇嘉高级经理 | 研究 | 华西区+86 28 8658 6288donna.zhangcolliers2高力快报 仓储物流 | 研究 | 成都 | 2020年 4月 23日快递电 商平台自有物流公司的市场化转型之路也愈加明朗；快递企业积极拓展大件 /重货快递 业务除冷链供应链企业外，大型电商平台致力于将自有物流板块分离，形成独立的市场化物流公司。以期借助长期服务电商货品而形成的高效物流服务体系，打入第三方物流市场。截至 2019年第三季度，以京东为代表的电商物流市场化转型之路已愈加明朗，公司物流服务收入中有近四成来自集团外部客户，不负众望的成为公司新的业务增长点。这里值得一提的是成为市场化的独立物流公司后，电商自建仓库对高标库租赁市场所产生的负面影响将有所减轻，其原因在于，电商自建仓库容量有限，区位固定，更加无法满足市场化所需的多点布局，高效配送的业务需求。由此高力国际判断，电商背景的第三方物流企业未来高标库租赁需求将持续存在 。另一方面，凭借电商业务而一飞冲天的快递企业，也面临被电商绑架的风险。随着传统标品线上交易额逐步触及天花板，非标品的生意就成为未来支撑电商交易额增长的新引擎。过去数年以家具为首的非标品电商交易规模录得快速增长。据不完全统计，2019年双十一当天，销售额过亿的家居建材类店铺已经超过 48家，涉及产品包括软装家具，家装主材，卫浴，床上用品等。而被电商绑架后罹患斯德哥尔摩的快递企业，积极主动跟进客户需求。而在全国四大家具产销基地之一的成都，我们也不难看到近期快递企业为大件非标货品，重货快递业务做出的努力。由于大件非标品在运输，分拣，配送上都与传统电商小件标品存在较大差异，因此今年市场已录得多家快递企业为其新业务筹备仓库设施以及自动化设备。 2019年第三季度，京东于丰树青白江物流园整租六栋仓库（总租赁面积 6.6万平方米）用于大件货品储存分拨；与此同时顺丰速运也于东百新津物流园承租 1.7万平方米作为大件非标货品专用仓库 。平台型物流企业蓄势待发，助力整车和零担快运企业拓展小票业务2019年，除了冷链运营，电商背景物流企业的仓储需求录得增长外，高力国际还注意到，第三方物流平台企业也在悄然崛起 。新三方物流企业快速发展数据来源：高力 国际研究 部第三 方物流之业，方兴未艾 也通常我们所说的第三方物流企业是指为制造业，商贸业等企业等提供物流服务的外部供应商，其三方物流的服务内容主要包括运输、仓储管理、配送等。当前，作为市场经济最大成果之一的社会分工正日益细化以及专业化，从趋利避害的角度出发，越来越多的企业选择将不具有比较优势的业务外包给效率更高，成本更低的外部企业。其中物流这个不产生直接商品价值的环节，首当其冲成为了大批企业降本提效的重点板块。因此随着制造业，商贸企业数量和规模的增长，第三方物流也开始突破地域限制，打造跨区域，多网点的纵深业务布局。除了以上长周期因素对整车，零担快运企业的利好影响外，过去十年飞速发展的电商交易，又催生了第三方物流中快递业务的突飞猛进。如今各类第三方物流企业正向着高标准，高效率，专业化快速迈进，业务板块不断延伸交融，物流科技应用日新月异。而这一系列的努力最终都将反映在对高标库的需求上。那么对成都仓储市场来说， 2019年第三方物流又有怎样的值得一书的表现呢？市场参与方基因更加多元，新三方物流企业 崭露头角回顾 2019年，一批新三方物流企业逐渐在成都市场崭露头角。与此同时，传统快递快运企业也在原有核心业务基础上积极拓展新业务板块。从图表 3可以看到，传统意义上的第三方物流企业主要由整车快运，零担快运和快递三类物流企业组成。而 2019年，高力国际观察到冷链供应链企业作为第三方物流的后起之秀，其高标仓需求正在悄然增长。此外大型电商平台自有物流公司的市场化转型之路也愈发明朗。多元化的业务布局帮助第三方物流企业一举拿下 2019年成都高标库租赁需求的半壁江山。老三方物流： 新三方物流：物流网络平台电商下属第三方物流零担快运冷链供应链3高力快报 仓储物流 | 研究 | 成都 | 2020年 4月 23日融资企业 主要投资方 轮次 融资金额聚盟 IDG资本 Pre-A RMB: 100 mil德坤 海尔资本 A RMB: 100 mil满帮 国新基金，软银愿景基金等 N/A USD: 1.9 billion福佑卡车 中银集团，经纬中国 D USD: 0.17 billion2018年第三方物流平台大宗融资案例（不完全统计）数据来源：运联传媒，高力国际研究 部大型物流平台利用信息优势，对不同地区的专线，零担，城配车辆进行整合，最大化的利用社会运输资源，无论是 2B的专线，干线整车 /零担运输，还是 2C的城市配送都可以由网络平台进行统一调配安排。如此一来，一方面，物流平台可以为客户提供更长的物流运输链，更广阔的地域辐射范围；另一方面，快运企业通过第三方物流平台可以获得更多客户资源，帮助其提升业务量，通过规模效应降低成本。此外由于整车或专线物流公司服务对象多为单一或少数制造业或商贸企业，业务风险较高。而通过物流平台的多样化资源，这部分企业可以通过增加零担或小票零担业务以降低单一企业和行业所带来的风险 。在此 模式下，物流平台在各地区的分拨转运中心就成为了其业务不可或缺的组成部分，而在物流平台专业化高标准，货品可追溯的业务模式下，各地区的高标准仓库必将成为其进行资源调配，车辆及货品信息采集的不二之地。而此前与高标库缘分浅薄的整车专线公司，以及中小运输公司有望成为高标库的常客。与此同时，物流网络平台还可以为中小运输企业提供车辆维修，供应链金融，资质担保等多种服务 。我们建议业主：可 进行适当调整以适应第三方物流企业需求目前这种平台经营模式也逐渐得到资本的认可。运联传媒数据显示， 2018年资本正在向物流平台企业与物流应用科技企业倾斜。诸如德坤、聚盟等大型物流网络平台均获得了过亿的融资额。因此 冷链运营企业也相应的有货架存储需求，特别是进行地面加高后的干仓，对其层高和承重的都有较高要求。此外由于仓库首层通常冬暖夏凉，因此冷链客户多倾向于首层仓库。针对 冷链运营企业，电容：由于冷机有更高的电力要求，通常需要仓库具备更高的电容量，以节省电力成本。为了更好的匹配第三方物流客户的仓储需求，我们首先来看一下这类用户在选址上都有哪些特征。卡车 停靠 &装卸货的便利性： 第三方物流货品具有很强的高周转性，进出库频繁。因此其在仓库的选择上通常倾向于双开门仓库，同时更青睐宽库门 ；配送 距离：对于第三方物流企业来说，运输距离是其选址的核心考量因素 . 鉴于越来越多的三方物流企业将快递快运业务相互渗透，融合发展，因此我们预计未来第三方物流企业将在以下两类选择上寻找平衡点。 快递企业：大量城配业务，青睐距离市区较近的新都，双流，龙泉驿地区； 快运企业：通常需要接近公路干线。员工 生活配套：第三方物流企业的工作时间长且灵活，为了便于员工长时间工作，需要项目内部或周边有低成本的居住，餐饮等生活配套。针对 冷链运营企业，内置月台：对于租赁高标干仓进行改造的冷链运营企业来说，其储藏在冷库的货品，分拣，进出库需要有预冷的川堂区，因此在选择仓库时，内置月台能够好满足冷链运营企业的川堂改造需求 。针对冷链运营企业，仓库层高 &保温需求：由于冷库中有较大比例的冷冻货品，重量大且周转速度较低。高标库业主目可以适当针对第三方物流企业的特殊需求加以优化调整，以迎合其未来快速增长的仓储需求，帮助项目提前锁定大面积第三方物流客户。为客户提供定制方案有针对性的仓储设计关于高力国际高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码： CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在 68个国家开展业务，我们的 15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务，为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。 25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约 40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。 2019年期间，公司收入达 30亿 美元（包括附属企业的情况下为 35亿美元），资产管理额超过 330亿美元。如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信版权所有 2020 高力国际本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。主要作者 :张潇嘉高级经理 | 研究 | 华西区+86 28 8658 6288donna.zhangcolliers如需更多资讯，请联系 :邓懿君董事总经理 | 中国区+86 28 8658 6288tammy.tangcolliers孙超董事总经理 | 华西区+86 28 8658 6288sean.suncolliers夏思坚执行董事 | 研究 | 亚洲+852 2822 0511andrew.haskinscolliers景颐董事 | 产业及工业地产服务 | 华西区+86 28 8658 6288enid.jingcolliers王君宇副经理 | 产业及工业地产服务 | 华西区+86 28 8658 6288michael.wangcolliers