2020中国境外地产投资意向调查报告.pptx

2020中国境外地产投资意向调查报告,市场概述,中国境外房地产投资总额,0,5,10,15,20,25,香港,内地,交易数量,图表-2：中国境外房地产投资季度总额,图表:-1：中国境外房地产投资年度总额,十亿 美元30,总计 178 亿美元,(150),(50),50,150,250,350,450,50403020100(10)(20)(30)(40),十亿 美元7060,20092010201120122013201420152016201720182019,香港境外地产处置,内地境外地产处置,香港境外地产投资交易额,内地境外地产投资交易额,内地境外地产投资交易数量,香港境外地产投资交易数量,Q4 内地: 20亿美元,Q4 香港:29亿美元,CIC 收购 Logicor(145 亿美元),2019年，中国内地境外地产投资及中国香港境外地产投资*继续呈下降趋势，总计分别录 得88亿美元及90亿美元，同比分别下跌44和9%。国内持续收紧对外投资政策，以及紧 缩的信贷环境伴随着国外经济不确定性加剧，导致2019年内地投资者境外地产投资自 2012年来创历史新低。,尽管在2019年总体投资放缓, 我们仍然录得一些较大的交易. 内地投资者在第二季度总计 录得43 亿美元的境外地产投资, 主要是由两笔交易构成:华润置地联手保利集团以16亿美 元收购了位于香港启德的一块住宅用地, 同时，恒力集团与基汇资本合资从太古以19亿美 元收购香港办公楼资产包。,然而，尽管2019年第二季度交易活动相对活跃，但很明显，2017年下半年出台的一系列 境外房地产投资政策、2018年和2019年收紧的融资环境所带来的影响，以及全球经济普 遍存在的不确定性给许多中国投资者带来了新的挑战。,这些挑战已经成为了投资活动放缓的主要因素，同时也加大投资者处置资产力度。自戴德 梁行第一届调研以来，首次看到境外资产处置总额超过了收购，逾200亿美元的境外地产 被中国内地投资者出售。,受全球经济不确定性和局部动荡的影响，2019年，香港境外地产投资也面临下行压力， 尽管受影响程度相对较小。与2018年相比，投资总额同比下降9%，至90亿美元，为2018 年以来连续第二次同比萎缩。,*中国香港境外投资不包括对中国内地投资,境外投资政策中国内地投资者,在调研中，我们希望更详细地了解这种活动放缓的驱动因素，以及这些因素在多大程度上会进一步影响2020年的活动。当被问及2017年以来加强的对外政策管制对海外投资能力有何影响时，我们发现，反馈受到极大影响、无法投资海外房地产的内地投资者数量已从24%降至16%，而那些反馈受到有限影响或没有影响的受访者比例从36%上升到42%。尽管这仍是相对少数，但对比2019年的调研结果，这一令人鼓舞的信号代表投资者信心有所改善。图表-3：鉴于在2017年和2018年境外投资政策的收紧，请问您认为这对贵公司境外地产投资是否有影响?图表-4：国内对外投资政策将变得宽松,没有影响，我们仍然 可以顺畅的进行境外 投资,2019年调研,2020年调研,16%,有一点影响，我们仍 然可以投资境外项目， 但是审批流程时间变 长了,2019年调研,2020年调研,26%,影响很大，现在境外投 资已经变的很困难，但 我们仍然希望在今年能 够投资,2019年调研,2020年调研,42%,影响极大，现在投资境 外已是几乎不可能了， 我们今年资金很有可能 按兵不动或者考虑出售 资产,24%41%22%14%尽管上述的调研结果较为乐观，但当被问及未来国内对外房地产投资政策是否可能放松时，只有13%的人表示赞同。,2019年调研,2020年调研,16%,13%,42%,45%,融资环境中国内地投资者,另一个影响到2019年活动的因素是收紧的国内融资环境。这不仅影响了中国内地投资者进行收购的能力，更重要的是影响了一些投资者再融资和持有资产的能力，这也是 导致近期全球资产处置活动频繁的一个主要因素。然而，根据受访者的回复，现在的影响可能比我们之前评估的要小，只有29%的受访者认为目前借贷紧缩政策具有重大 影响。展望未来，我们向投资者询问了融资政策前景，发现只有13%的人预计国内地产融资政策会有所改善。,没有影响,略有影响,影响较大,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,50%,图表-5：请问中国境内借贷紧缩政策对贵公司2019年海外投资影响如何？,综合境外投资政策（图表-3）和借贷紧缩（图表-5）这两个问题的结果时发现，65%的受访者表示在2019年的境外投资受到对外投资政策或国内紧缩的融资环境较大 或者严重的影响。不出意料的是，我们看到投资额骤降，资产处置活动激增。尽管对比去年调研结果，市场信心似乎有所提升，但仍只有13%的受访者预计政策将有 所改善，预示着融资环境依然紧张，中国内地境外投资活动的反弹增长仍需一段时间。,图表-6：国内地产融资政策将变得宽松,13%,48%,39%,境外资本配置,中国内地投资者,当内地投资者被问及与2019年相比，2020年海外房地产投资配置的变化时，他们回应对外投资政策和融资方面会继续面临挑战。预计海外投资加仓的投资者比例连续第三年下降，现在仅占13%。近一半的投资者（48%）表示在未来一年计划减持，明显超过了计划加仓的受访者（13%）。,36%,40%,25%,55%,29%,16%,48%,39%,13%,60%50%40%30%20%10%0%,减少投资,增加投资,维持不变201820192020,尽管存在减持意向远超加仓的情况，但对于不同市场投资者还是有较大的差异化对待，某些市场似乎比往年吸引了更多内地投资者的关注。,图表-7：请问贵公司预计在2020年用于海外投资的资金金额相较于2019年的变化为？,P A R T2投资目的地,投资目的地,中国内地境外地产投资,2019年，中国香港占内地境外投资交易总额的49%。然而，我们注意到，大多数活动发生在上半年。澳大利亚以13%的份额位居第二。,得益于全球产业结构调整驱动的企业搬迁，以及近期贸易摩擦造成的 交易和投资转移，投资者越来越多地寻求将投资组合的重心放在安全 和稳定上，对日本和新加坡等亚洲成熟市场更加感兴趣。,86420,2018,2.01.51.00.50.0,中国香港 澳大利亚日本,美国,新加坡,英国,比利时马来西亚 中国澳门 其他地区,投资总额,交易数量,H1,十亿 美元5.0,图表-8：2019年中国内地境外房地产投资目的地,20%,40%,60%,80%,100%,0%2016201620162016201720172017201720182018201820182019201920192019Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4,目的地占比（季度）,澳大利亚,新加坡,图表-9：中国内地境外地产投资 (Q1 2016 Q4 2019),美国,中国香港,其他地区,英国,加拿大,20185%7个交易，总计7亿美元,2019,8个交易，总计17亿美元19%,图表-10：日本，新加坡，东南亚投资,随着英国脱欧不确定性的持续和贸易摩擦的加剧，中国内地投资者对 英国和美国的房地产投资交易量减少，同比分别下降36%和63%。,投资目的地,其他地区交易量占比,香港,澳大利亚,美国,英国,新加坡,其他地区,图表-12：2019年 81个交易,投资总额：88 亿美元,印度,柬埔寨,法国,比利时 斯洛文尼亚荷兰韩国泰国缅甸,澳门马来西亚,日本,日本仅一单交易：威斯汀东京酒店以8.9亿美元的价格被Bright Ruby收购。,尽管2019年的投资额大幅下降，但我们观察到投资者进入更多的市场。然而，我们仍需继续,观察这种情况在未来几年是否会持续下去。,中国香港,澳大利亚,美国,其他地区新加坡英国,图表-11：2018年 168个交易,投资总额: 157亿美元,2020年投资意向,中国内地投资者当问及2020年境外投资意向时，32%的投资者把英国定为新目标市场，如果再加上那些已经投资并计划继续在英国持有资产的公司，比例超过50%，领先全球其他市场。同时，61%的投资者指出，英国脱欧将会提供一个好的投资窗口。,同意 61%,中立 35%,不同意 3%,图表-14：英国脱欧将是一个好的投资机会,0%,20%10%,40%30%,50%,*东南亚 = 除新加坡以外的东南亚国家 注：选项包括“不适用”未列在图表中2019年，日本、新加坡和东南亚国家的投资占中国内地境外地产投资的19%。我们的调研中也进一步证实了投资者对这些地区日益增长的兴趣。有些意外的是，在我们的 调研中澳大利亚吸引力低于往年。这或许是因为，澳大利亚虽然多年来一直受到内地投资者的关注，但受到当地竞争以及其他因素影响，实际落地项目比较困难。,英国,美国,*东南亚,日本,中国香港,欧盟国家,新加坡澳大利亚韩国,加拿大,图表-13：请问您在2020年可能会投资以下哪些地区的房产物业目标市场继续投资减少投资,0%,5%,10%,15%,20%,美国,中国香港,英国,*东南亚,新加坡,澳大利亚,韩国,加拿大日本欧盟国家*东南亚 = 除新加坡以外的东南亚国家,2020年投资意向,中美两国在贸易问题上的激烈争端和正在进行的谈判可能导致了中国投资者回避美国房地产市场。值 得注意的是，历年来最大比例的境外投资在美国，根据RCA的数据显示，在过去十年中，美国占中国 内地境外投资总额的近三分之一。,当被问及是否会因为中美贸易摩擦而减少对美国投资时，仅35%受访者表示可能减少，而65%的受访者表示不会减少或者持中立态度。,同意 35%,中立 39%,不同意 26%,图表-17：2020年意向减少投资 按目的地,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,继续投资目标市场减少投资图表-16：由于长期的中美贸易争端，不太可能在美国投资,中国内地投资者图表-15：2020年投资意向 美国,(600),(100),400,900,1,400,1,900,英国,美国,新加坡,澳大利亚,韩国,日本新西兰其他地区,百万 美元,投资目的地中国香港境外地产投资活动,与其他国际市场相比，新加坡政治环境稳定，写字楼租金增长相对强劲，因此在2019年，新加坡受到香港投资者 的投资大幅增长，总额大约17亿美元，在交易量方面仅次于美国和英国。在调研中对新加坡2020年的投资意向也 反映了这一点。同时，从交易额上看，对澳大利亚和韩国的兴趣也在增长。,图表-18： 2019年中国香港境外房地产投资目的地,红色： 反映以下机构的交易活动：GAW, PAG, ARCH, ESR, Phoenix and Orion Partners (总部都设置在香港).深蓝色：反映所有其他，包括来自香港，私人和家族资本的开发商（其中一些可以合并），也包括机构（如香港金融管理局）和香港注册房地产信托投资基金的活动。蓝色：反映中国香港境外地产处置,日本26%,澳大利亚24%,美国18%,韩国18%,西班牙5%,2%英国4%,2%,新加坡台湾,1%,图表-19：2019年中国香港境外房地产处置目的地 马来西亚,图表-20：2020年新加坡将会成为更具吸引 力的房地产投资目的地,50%33%17%,境外资金配置中国香港投资者,尽管香港最近面临挑战，但我们的调查显示，投资者对全球市场的兴趣没有大幅度波动。75%的受访者表示，2020年海外投资金额将保持不变。75%的受访者还表示，全球房地产市场的核心物业定价过高，这可能是抑制近期增加境外投资的一个因素。,8%,75%,17%,80%70%60%50%40%30%20%10%0%,减少投资,维持不变,增加投资,图表-21：请问贵公司预计在2020年用于海外投资的资金金额相较于2019年的变化为？,图表-22：全球门户城市核心物业资产价格偏高,75%,25%,自调研以来，市场最明显的变化是内地投资者对工业和物流地产的偏好飙升，这也许是鉴于政府的政策导向较支持这些产业。,投资分配,中国内地境外地产投资-投资类别,图表-24：2019年中国内地境外投资 按资产类别,土地开发34%,写字楼21%,酒店17%,零售10%,工业物流9%,其他9%,29%,49%,12%,31%,14%,18%,6%,45%,42%,43% 42%,39%,35%,26%,23%,26%,0%,20%,40%,60%,服务式公寓,写字楼,养老地产,工业及物流,土地开发,酒店,零售,其他,201820192020,2019年，中国内地境外投资主要倾向于土地开发和写字楼收购。自2017年以来，内地投资者对写字楼的投资兴趣逐渐下降，部分原因是由于受到政府境外投资政策导 向的影响。从2020年投资意向来看，内地投资者对服务式公寓的兴趣大幅提升，位列最受欢迎资产类别首位。许多内地开发商希望通过对国外较成熟市场的长租或服 务式公寓的收购和管理，了解其成功运营模式，并在国内实施相关开发和运营实践。,图表-23：中国内地境外投资意向调查 最受青睐的资产类别,投资分配,中国香港境外地产投资-投资类别,写字楼56%,酒店15%,工业物流11%,土地 开发 10%,零售8%,对香港投资者而言，写字楼仍然最具吸引力，在2019的总投资中占有56%的份额。主要交易 有基汇资本办公楼收购：包括3月份以5.74亿美元收购日本东京办公楼投资组合，以及以5.21 亿美元收购中信银行位于新加坡罗宾逊路77号的办公楼。,2019年，占总投资比例第二（15%）的是酒店类资产交易，其中包括：PAG与韩国资产管理 公司Inmark AM合作以4.81亿美元收购了首尔君悦酒店；5月份，雅诗阁房地产投资信托公司（Ascott REIT）以2.6亿美元的价格将位于新加坡的雅诗阁莱佛士广场（Ascott Raffles Place）出售给了一位香港私人投资者；远东发展以2.13亿美元收购新加坡酒店Oakwood PremierOUE等。,图表-26： 2019年中国香港境外投资 按资 产类别,图表-25：关于贵公司2020年在香港以外的房地产投资，您偏好以下哪些资产类别?100%80%60%40%20%0%,写字楼,酒店,工业物流,土地开发,零售,1. 自戴德梁行第一届调研以来，首次看到整年度的境外资产处置总额超过了收购，逾200亿美元的境外地产被中国内地投资者出售。,2. 通过2020年的境外投资意向调查，可以看到内地投资者对英国物业的兴趣明显上升，大部分认 为英国脱欧是一个投资好时机。同时，调查结果显示内地投资者对日本和东南亚市场，尤其是 新加坡的兴趣也有所增加。,3. 投资活动放缓的主要原因是对外政策的限制和收紧的贷款环境。65%的受访者表示这两个因素 造成2019年的境外投资受到较大或严重的影响。只有13%的投资者预计短期内这两种情况会有 所缓解。 。,香港投资者对写字楼的投资最感兴趣，而内地投资者对工业和研发资产的兴趣急剧上升，但两 者对市场和资产类别的投资兴趣都比较相似，据调研结果显示，今年交易量预计不会出现反弹，48%的内地投资者计划在2020年减少对海外 市场的投资。尽管RCA数据显示2019年中国内地投资者处置美国资产约210亿美元，但持续的 贸易摩擦并不像报道的那样对投资是一个重大障碍，只有35%的大陆投资者认为贸易争端不利 于持续投资，而仅16%的人计划减少对美国市场的投资。,6. 自调研以来，市场最明显的变化是内地投资者对工业和物流地产的偏好飙升。,亚太地区,北美,欧洲、中东和非洲,上升,维持不变,下降,图表-28：全球投资,关键要点,图表-27：全球门户城市核心物业资产价格偏高,60%50%40%30%20%10%0%,2019,2018同意不同意中立,THANKS,