2020-2021中国广州城市仓储市场研究报告.pptx

,2020-2021中国广州城市仓储市场研究报告,广州市宏观环境分析广州市通用仓储市场概况 广州市仓储子市场分析,目录,第一章第二章,第三章,第 一 章广 州 市 宏 观 环 境 分 析,7,856.62,7,462.20,5,785.60,-6.7%,-6.6%,-6.6% 5,228.80,-6.9%,-6.8% -6.8%,-6.7%,-6.6%,-6.5%,-6.4%,0.00,2,000.00,4,000.00,6,000.00,8,000.00,10,000.00,上海,北京,广州,GDP总量（亿元）,深圳GDP增速,2020年Q1全国超一线城市宏观经济指标对比,01.宏观经济环境,2020年第一季度广州经济降幅与全国持平，总产 值规模位居全国第四位。,十年间，广州经济增速高于全国平均水平，经济 总量排名下跌一位。,十年间，广州市交通运输、仓储和邮政业投资增 速不稳定，2019年投资表现欠佳。,十年间，广州市货运总量整体呈现上涨趋势，增 速整体呈现下滑趋势。,2010年-2019年广州GDP增长指标,7.59%,7.40%,9.15%,9.41%,0.00%,2.00%,4.00%,6.00%,8.00%,10.00%,0,10000,20000,30000,40000,50000,上海,北京广州深圳2010年GDP（亿元）2019年GDP（亿元）2010年至2019年GDP年均增速,2010年和2019年我国超一线城市GDP指标,13.30%,11.00%,10.50%,11.60%,8.60%,8.34% 8.20%,7.00%,6.20%,6.80%,10.6%,9.6%,7.9% 7.8% 7.3% 6.9% 6.7% 6.8% 6.6%,6.1%,0.00%,4.00%,8.00%,12.00%,16.00%,0,5000,10000,15000,20000,25000,广州GDP(亿元),广州GDP增长率,全国GDP增长率,第1,不变,第2,不变,第4,下降一位,第3,上升一位,-1.5%-2.1%,12.0%,30.5%,12.9%,-3.3%,9.5%,20.7%,4.6%,18.2%,-10.0%,0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,40.0%,2010年-2019年广州交通运输、仓储和邮政业投资同比增长率,注：2010年广州市国民经济和社会发展统计公报并未公布广州交通运输、仓储和邮政业投资增速数据，该数据为预估。,2010年-2019年广州货运量对比,9.4%,13.2%,17.0%,11.8%,3.9%,11.6%11.8%,8.8%,6.6%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,0.00,30,000.00,60,000.00,90,000.00,120,000.00,150,000.00,25.0%19.6%20.0%,货运量（万吨）,同比增速,广州市第三产业占比均超50%，汽车、电子、石化产业支柱地位依旧。从近十年三大产业增加值比例来看，广州第三产业占比均 超50%，比重逐年上升，而第二产业比重逐年下滑。在此十年间，广州工业经济发展的三大支柱产业为汽车、电子和石化，三大 支柱产业增加值占广州工业增加值比重均达45%左右，依然占据举足轻重的地位。,02.产业结构,注：2012年广州市国民经济和社会发展统计公报并未公布广州三大支柱产业占全市规模以上工业总产值的比重数据， 虚线为预估。,2010年-2019年广州三大支柱产业占全市规模以上工业总产值的比重,45.17%,47.96%,46.73%,47.60%,48.70%,49.57%,52.10%,55.50%,51.40%,60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%,2010年,2011年,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2010年-2019年广州三大产业增加值比例走势,1.80%,1.65%,1.63%,1.48%,1.22%,1.09%,0%,20%,40%,60%,100%80%,2010年,2011年,1.42%2014年,1.26%2015年,0.98%2018年,4.00%2019年,2012年2013年第一产业,第二产业,2016年2017年第三产业,61.00%,61.51%,63.59%,64.62%,65.02%,66.77%,68.56%,70.94%,71.75%,55.50%,37.20%,36.84%,34.78%,33.90%,33.56%,31.97%,30.22%,27.97%,27.27%,40.50%,03.基础设施情况,铁路广州铁路枢纽逐步形成衔接7 个方向、12 条线路的双“ 人” 字形格局， 是华南地区最大的铁路枢纽。广州铁路枢纽已形 成以广州南站、广州站、广州东站为主， 广州北站为辅的 “三主一辅”铁路运输格局。,公路南部地区高速沿海岸线分布， 北部地区多南北向分布。广州公 路枢纽是华南地区最大的公路主枢纽， 主要有十六条高速公路， 五条国道干线（ G10 5 、G106 、G107 、G324 、G205 ） ， 共 有五级及以上公路货运站36个。,时至今日，广州市已建立了完善的“空港、铁路、海运、陆运”立体开放物流体系，配送运输通道四通八达。【广州高速公路分布图】【广州铁路网络布局图】,航空白云机场国际枢纽机场地位稳固， 大湾区核心枢纽机场定位强化中。 广州近年来也在加速建设国际航空枢纽， 广州白云国际机场是我国 三大国际航空枢纽机场之一。,航运四大港区沿江分布， 广州港是全国沿海主枢纽港。广州港是全国沿 海主枢纽港和集装箱干线港， 与世界100 多个国家和地区的400 多 个港口有海运贸易往来， 沿珠江两岸至入海口依次分布着内港、黄 埔、新沙、南沙等四大港区。,【广州白云机场航线图】,【广州四大港区分布及功能】,第 二 章广 州 市 通 用 仓 储 市 场 概 况,01. 现有仓源总量和新增供应,据物联云仓在线仓库数据显示截至2020年5月，广州现有仓源总量为1,257.67万，其中普通仓面积超1,235.94万，约占总面积的98.36%；冷 库面积超20.65万，约占总面积的1.64%。普通仓中，一般 普通仓占比约为89.37% ； 高标仓占比约为10.63% 。由于当 前广州土地资源紧张，仓储市场基本没有可扩充的空间，物流 地产开发商逐渐向佛山、东莞二圈层方向发展，同时开拓惠州、 中山三圈层资源。,冷库占比：1.64%,一般普通仓占比：89.37%,高标仓占比：10.63%,普通仓占比：98.36%,冷库其他仓库,一般普通仓高标仓,2020年广州仓源结构分布图截至2020年5月,据物联云仓数据研究院调研2020年第一季度广州宝湾物流园（9.85万）、广州番鸿物流园（6.01万）正式交付仓储项目，广州富力空港物流园下半年也将 有大面积仓储项目交付，当前富力空港物流园正处于大量人员招募中，而其他项目因受疫情影响，交付延期。预估2020年广州仓储 项目将集中在三季度交付，交付面积将超10万左右，交付区域集中在白云区一带。,02.一手仓储用地成交情况,据广州市自然资源与规划管理局近五年土地成交公示统计，2015年至2020年一季度广州市一手仓储用地成交总量约26,327万。,2015年-2020年Q1广州一手仓储用地成交明细,从时间分布来看近五年， 除2016 年广州一手仓储用地成交量独高一格外， 广州其他年度一手仓储用地年成交量均较低。2016 年广 州一手仓储用地成交量较大， 主要因南沙区黄阁镇乌洲村 工业园（一期）地块成交约2亿仓储用地。,2015年-2020年Q1广州一手仓储用地成交量统计26,242.54,成交量（万）,从地区分布来看,近五年一手仓储用地成交集中在南沙区，成交量占所有区 域总量的99.86% ， 主要因为南沙区以港口码头为主且面 向国际，该区建设露天硬化地面仓库较多，用于放置大型 物流集装箱和大型设备，所需仓储用地面积也更为广阔， 所以南沙区单个仓储用地成交项目面积也相对广州其他区 域较大。,2015-2020Q1广州一手仓储用地区域成交量占比,南沙区：99.86%,其他区：0.15%,南沙区,其他区( 白云区、从化 区、黄埔区、广州开发 区、海珠区),从2020年仓储用地供应来看,据广州市2020 年建设用地供应计划显示，2020 年土地供应总量约为2,027万，其中约50万仓储用地仅占总供应量的 2.46%，花都区（45万）、增城区（4万）、荔湾区（0.7万）成新增仓储用地供应主力。,2020年广州仓储用地供应计划宗地表,03.城市总体规划政策,据2018年公布的广州市城市总体规划（2017-2035年）草案显示， 未来将要形成“主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村”的城市空间网 络体系。规划草案特别安排章节提出，要“强南沙”，建设粤港澳大湾区 核心门户，规划对南沙的发展定位为高水平对外开放门户枢纽、粤港澳大 湾区综合服务功能核心区。随着南沙与广州中心城区、香港国际机场、深 圳宝安机场和广州南站的快速交通走廊的建设，将实现大湾区主要区域相 互30 分钟直达， 而南沙为此交通走廊的重大枢纽中心。同时， 南沙还将 重点打造国际航运、国际贸易等功能，自由贸易港也将建设，将为南沙带 来更多的商业机会，南沙的仓储物流需求也会随之大幅增加，加上政策支 持，此地的仓储物流市场将会有更广阔的发展前景。,城市空间网络体系：主城区-副中心-外围城区-新型城镇-乡村,广州城市空间网络体系布局图,广州市城市总体规划（ 2017-2035 年） 草案提出， 以山 水城田海为基地， 一珠江水系为发展脉络， 以生态廊道相隔 离， 以交通骨架为支撑， 聚焦航空、航运和科技创新三大国 际战略枢纽， 强化多点支撑， 构建枢纽型网络空间结构。随 着枢纽型网络空间结构建设， 广州商品进出口量或将持续增 大，未来仓储物流需求也将增加。,枢纽型网络空间结构：聚焦航空、航运和科技创新三大国际战略枢纽广州枢纽型网络空间结构图,广州市城市总体规划（ 2017-2035 年）草案指出， 未来将以资源环境承载为硬约束， 严控建设用地规模， 实现2020年后新增建设用地逐步递减。广州仓储用地本就紧张， 未来随着广州仓储用地的进一步缩减， 当地仓库租金也将 上涨， 部分黄埔、增城区非刚需租仓企业将向更外围地区 转移，如番禺、南沙、佛山、东莞（中堂）等。,用地规模：严控总量，逐步减量,2020年广州仓库租户迁移方向示意图,政策小结根据广州市城市总体规划（2017-2035）草案和城市工改商、旧改新的整体规划推进，现有仓储物流行业分布在白云区、 黄埔区、增城区、花都区，将转变为黄埔区重点建设为商业区，白云区工业区改为商业区， 原有仓储物流一大部分将分流到花 都地区，鱼珠、东江仓等多个码头将转移到地域更加宽广的南沙区，对接现有的南沙物流港。未来广州市仓储物流将逐步往花 都区、增城区、南沙区发展，物流地产商可重点关注这三个区域。,第 三 章广 州 市 仓 储 子 市 场 情 况,01.仓储子市场划分,据物联云仓数据研究院调研， 依托优越的交通条件、地理位置以及政策规划， 广州仓源主要集中在黄埔区、白云区、增城区、花都 区、番禺区、南沙区和从化区。,，,安博,中泰,中远海运普洛斯宝湾,广百集团普洛斯,中外运普洛斯,广百集团,富力,宝湾,ESR,普洛斯,02.各仓储子市场开发商分布,黄浦区,代表开发商,项目面积,宝湾普洛斯,中外运安博,11.83万8.00万4.80万11.32万,白云区,代表开发商,项目面积,中泰普洛斯 中远海运,6.80万6.00万5.00万,番禺区南沙区,从化区花都区增城区白云区黄埔区,03.各仓储子市场分析,04.各仓储子市场重点物流园区调研,据物联云仓数据研究院调研， 广州物流园区 体系基本为“ 3+4” 物流园区体系， 包括黄 埔、南沙、广州空港3 大国际性枢纽型物流 园区和白云、增城、番禺、花都4 个区域性 综合型物流园区。,广州“3+4”物流园区体系分布图,（一）空港国际物流园区代表开发项目：普洛斯白云空港物流园,（二）南沙国际物流园区代表开发项目：唯品会南沙物流园区（保税）,（三）黄埔国际物流园区代表开发项目：安博广州开发区物流中心,（四）白云物流园区代表开发项目：中泰白云空港物流园,（五）花都物流园区代表开发项目：熠跃广州花都产业园,（六）番禺物流园区代表开发项目：时代宝湾现代智能综合产业园,（七）增城物流园区代表开发项目：菜鸟网络广州增城园区,THANKS,