2020Q1全国住宅市场研究报告.pptx

,2020Q1全国住宅市场研究报告,01,宏 观 环 境,15%12%9%6%3%0%-3%-6%-9%,0,150,000,300,000,450,000,600,000,750,000,900,000,1,050,00018%,宏观环境,疫情蔓延重创全球经济，国内防控的阶段性成效有利于经济活动的恢复,全国历年经济总量走势变化,GDP总量为206,504亿元， 同比增速为-6.8%,GDP:累计总量（亿元）GDP:同比增幅2020年伊始，新型冠状病毒肺炎疫情在全国蔓延，各省市停工停产停商停市，经济增速大幅放缓。但随着全国疫情逐渐得到控制，3月各地逐 步复工复产，经济增速降幅明显收窄。同时国家出台了一系列的帮扶政策助力企业恢复生产，包括进一步减税降费、延期还本付息、优惠利率 贷款、减免缓交社保费等措施。当前疫情在世界200多个国家和地区扩散蔓延，欧美发达国家也深受疫情影响，全球跨境投资交易及人员往来大幅减少，全球经济在疫情影响 下恐将进一步衰退。“新基建”及“消费升级” 将成为拉动国内投资及消费增长的主要动力。,5.9% 6,.1% 6,.3,% 6.1%,5.6%,5.8% 5.7%,5.5% 5.4%,5.2% 5.2%,5.4%,-24.5%,-16.1%,-25%,-20%,-15%,-10%,-5%,0%,5%,10%,15%,20%,25%,同比增速,全国固定资产投资走势变化,2020年1-3月，全国固定资产投资额同 比下降16.1%至84,145亿元，降幅较前 两个月收窄了8.4个百分点。3月后，新冠肺炎疫情得到控制各行业 逐渐恢复。基建、制造业、房地产等投 资重要领域1-3月同比降幅均较1-2月有 所收窄，部分高技术领域投资增速由负 转正。企业复工复产后作为“三驾马车” 之一的投资领域所释放出的积极信号表 现出国内经济的韧性。但另一方面，疫 情期间部分中小企业面临较大生存压力， 恐将影响后续民间投资增速的恢复，整 体投资增速的回升仍有赖于国家在未来 投资端的政策倾斜及资金支持。,宏观环境疫情冲击中小企业经营，影响民间投资恢复,02,住 宅 市 场,-10%,0%,10%,20%,30%,40%,0,20,000,40,000,60,000,80,000,100,000,120,000,140,000,房地产开发投资（亿元）住宅开发投资（亿元）房地产开发投资同比增幅住宅开发投资同比增幅受疫情影响，房地产投资增速亦出现大幅下滑，2020年1-3月全国房地产及住宅投资增速分别同比下降7.7%和7.2%，但较1-2月分别 收窄了8.6及8.8个百分点。伴随3月地产行业陆续复工，房地产新开工、竣工面积同比增速均较1-2月大幅回升，其中住宅1-3月新开 工、竣工面积同比增速分别较1-2月回升17.5和8.1个百分点，预计增速回升的趋势还将持续。2月份停工停产的影响或将迫使部分房 企在疫情后加速项目推进速度以弥补因工期延误对项目运转的影响，房地产及住宅投资增速也有望随之进一步回升。,全国住宅市场指标,伴随疫后复产复工，房地产及住宅投资增速同比降幅逐渐收窄,全国房地产及住宅开发投资走势变化,房地产开发投资21,963亿元，同比增速-7.7%； 住宅开发投资16,015亿元，同比增速-7.2%,-40%,-20%,0%,60%,0,30,000,60,000,90,000,150,000,180,000,全国住宅销售面积（万）,同比涨幅,2020年第一季度，全国新房成交量19,235万平方米，同比减少25.9%。,的成交面积仅较上年3月减少13.8%。,在“ 房住不炒” 的调控背景下 ，2017年后市场整体成交量同比增速 连续3年呈逐年回落的态势，这也与 保持房地产市场稳定的调控目标一致。 但突如其来的疫情打破了市场的平静， 停市切断了购房需求的同时，也加重 了供应端资金流动性风险，预计疫情 后房企将逐步加速推售以求快速回款。 而供应刺激及相对宽松的信贷支持下， 库存量较低的热点一二线城市有望在 未来1-2个季度内迎来成交量的反弹。,全国住宅市场指标,疫情影响下成交量大幅萎缩，预计于疫情受控后逐渐恢复全国住宅销售面积走势变化,全国住宅销售面积19,235万 平方米，同比-25.9%,-10%,0%,10%,20%,30%,0,2,000,4,000,6,000,8,000,10,000,20062007200820092010201120122013201420152016201720182019 2020Q1销售均价（元/）同比涨幅,全国住宅销售均价走势变化,2020年一季度，全国住宅新房成交均价9,324元/平方米，较上季度环比微升0.39%；而较上年同期上涨4.1%，同比涨幅较2019年下 降4.6个百分点。2020年一季度在疫情影响下成交量骤降，虽然3月成交量伴随复市逐渐回升，但一季度市场需求仍然整体偏弱。疫 情爆发经济下行压力倍增，央行多次下调LPR贷款利率以鼓励刚需置业，而个别城市再现楼市松绑政策“一日游”则释放严防投机 信号，侧面反映出当前国内经济的逐渐恢复一定程度上需要楼市平稳运行作为保障。,全国住宅市场指标,全国住宅新房成交均价9,324元/平方米，同比涨幅持续收窄,全国住宅销售均价9,324元/平方米，同比增长4.1%,全国住宅市场指标,3月70城中过半城市住宅销售价格环比上涨70个大中城市商品住宅销售价格环比涨跌个数,38,10,22,20,4030,50,60,70,10018.01 18.02 18.03 18.04 18.05 18.06 18.07 18.08 18.09 18.10 18.11 18.12 19.01 19.02 19.03 19.04 19.05 19.06 19.07 19.08 19.09 19.10 19.11 19.12 20.01 20.02 20.03环比价格上涨环比价格持平环比价格下降从70城新房价格环比变化情况来看，2020年2月疫情在全国蔓延，价格出现环比下降的城市有所增加，多数城市价格环比持平。3月 复市后，之前受限的购房需求逐步释放，70个大中城市价格环比上涨的城市也由2月的21个上升到38个，超过样本城市总量的一半。,全国住宅市场指标,疫情影响市场去化，季末待售面积较上年末增加,一季度末，全国新房住宅待售面积 环比2019年末上涨12.4%至25,257 万平方米，为过去3年来的首次季度 环比上涨。自2015 年步入楼市去库存阶段到2019年全国库存量去化超过一半，整体去库存任务基本完成。部分城 市甚至开启补库存的操作，国内住 宅市场政策引导方向也因去库存目 标的达成而偏向保持市场平稳运行。 特别是对于部分热点城市而言，保 证一定规模的存量及新供应是维持 市场平稳的重要一环。可以预见， 疫情当下维护房地产市场稳定既要 促进消费、恢复市场活力，又要供 需平衡、抑制投机，年内市场供应 量增加将是大概率事件。,全国住宅待售面积历年变化单位：万,2008, 10,660,2009, 11,494,2010, 10,646,2011, 16,903,2012, 23,618,2013, 32,401,2014, 40,684,2015, 45,248,2016, 40,257,2017, 30,163,2018, 25,091,2019, 22,473,2020Q1, 25,257,03,典 型 市 场全国24个重点城市,213.2,341.6,212.0,0.5,1.0,1.5,2.0,0,100,200,300,400,500,批准上市面积（万）,销售面积（万）,典型市场全国24个重点城市,疫情期间成交规模收缩明显，整体供销量均同比下降超3成24个重点城市一季度一手住宅批准上市面积与销售面积对比,2020年一季度，全国24个重点城市批准上市面积共计2,717万平方米，较去年同期减少30.6%；销售面积合计3,324万平方米，同 比减少31.6% ；供销比由2019年第4季度的1.05下降到0.82，疫情期间新供应不足，市场以消化之前累计存量为主。一二线重点城 市呈现供不应求的局面，其中以成都、重庆、南宁为代表的西南片区一季度需求表现较为突出。,一线城市：0.82发达二线城市：0.80,普通二线城市：0.84,187.57,321.35,281.84,248.54243.93,330.24,283.17,303.83,143.37,839.18,963.36,1,005.33 1,029.67,814.84,1,223.10 1,190.26,1,276.48,575.91,495.14,751.97,691.60,855.74,621.08,749.78,765.57,683.46,388.55,2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1,24个重点城市月均成交量季度走势对比(单位：万平方米),典型市场全国24个重点城市,重点城市需求受到抑制，疫情后多方因素恐刺激市场回温,一线城市,普通二线,发达二线,一季度24城综合月均成交量无论是 同比还是环比均出现明显下滑。受到 春节假期因素影响，一季度往往是传 统销售淡季，合并疫情影响，今年一 二线重点城市月均成交量更是创近年 新低。一线、发达二线及普通二线城 市月均成交量分别同比2019年一季 度减少了41.2%、29.3%和37.4%。结合当前国内经济发展环境及居民资 产配置风险偏好来看，以住宅为代表 的不动产依然是一二线城市关注度最 高的产品。同时一季度央行再次下调LPR贷款利率，加上亟待释放供应回 笼资金的房企，待疫情稳定市场逐步 恢复后，重点城市的住宅市场恐将在 成交量上升的带动下出现热度回升的 局面。,24个重点城市新房均价走势对比(单位：元/平方米),2020年一季度，一线、发达二线及普通 二线城市的新房成交均价分别较2019年 第四季度环比上涨5.31%，5.28%以及 8.31%。虽然疫情直接抑制交易带来成交量下滑， 但人们的购房热情及对于未来房产保值 增值的预期并没有减少，国内对疫情有 效的防控及经济活动的快速恢复也令不 少外资看好国内物业。对于重点城市而 言，目前市场需求仅仅受疫情影响被抑 制而非萎缩，待疫情过后需求的释放势 必伴随价格的上探，届时出于稳定市场 的考虑不排除部分城市调控升级的可能。,典型市场全国24个重点城市,疫情对购房需求的短暂抑制未波及价格，重点城市均价持续上涨,一线城市,普通二线,发达二线,26,014,27,509,32,369,34,961,33,627,35,043,36,555,37,497,39,488,12,884,13,844,13,798,14,569,14,457,14,951,15,155,16,063,16,911,10,494,10,380,11,063,12,437,12,312,12,671,12,833,12,563,13,607,2018Q1 2018Q2,2018Q3,2018Q4,2019Q1,2019Q2,2019Q3,2019Q4,2020Q1,上海,北京,广州,深圳,天津,重庆,苏州,武汉,杭州,南京,青岛,长沙,宁波,郑州,西安,福州,长春,南昌,厦门,南宁,成都合肥沈阳呼和浩特,0,10,000,20,000,30,000,40,000,50,000,60,000,70,000,0,2,4,6,8,10,12,14,16,18,20,22,24,均价（元/）,2628去化周期（月）,典型市场全国24个重点城市,2020年一季度全国重点城市新房均价及去化周期分布,注：以过去一年的月均销 售面积作为去化速度，来 计算去化周期；可售面积： 取得了商品房预售许可 证、可以进行预售和销售 的商品房面积；,成都342,武汉135,西安150,呼和浩特64,重庆213,南宁212,长沙188,广州120,深圳66,合肥,福州50厦门27,129杭州54南昌75,宁波 204,上海 170,郑州124,北京74,天津151,长春122沈阳209,青岛187苏州135,南京120,典型市场全国24个重点城市,2020年一季度重点城市住宅新房销售面积分布示意图（单位：万）,大于300万,小于50万,50-150万,150-300万,典型市场全国24个重点城市,2020年一季度重点城市新房住宅累计销售均价分布示意图,武汉13,453,重庆12,378,成都15,333,沈阳10,164,天津15,542,北京47,416,上海33,885,南京29,097,深圳65,340,厦门,40,497,广州,28,313,长沙9,574,西安13,969,郑州14,325,福州25,553,宁波17,196,呼和浩特11,616,青岛12,994苏州27,165,合肥16,370,南昌12,936,南宁11,786,杭州42,685,均价2-3万元/平方米,均价1-2万元/平方米,均 价 1万元/平方米,长春9,227,注：如剔除保障性住房影响，北京、上海均价分别为49,999元/平方米和56,028元/平方米。,均价3万元/平方米,戴德梁行 | 全国住宅研究报告 2020Q1,04,政策及预期,放松,收紧,楼市政策分析因城施策背景下，调控手段松紧相继，力护楼市平稳运行,2月，贷款市场报价利率（LPR）：1年期贷款市场报价利率下 调10个基点为4.05；5年期贷款市场报价利率下调5个基点为4.75；4月，1年期LPR又下调20个基点至3.85%；5年期以 上LPR下调10个基点至4.65%。超过30个省市发布各类针对房地产市场需求端的利好政策，涉 及购房补贴、公积金贷款限制、降低首付、下调按揭利率等措 施，部分城市还对原有的限购、限售、限价等措施进行调整。杭州、苏州、天津、南京、沈阳等超过10个城市，在原有基础上进一步降低人才落户门槛，发布新的人才落户政策。青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马、荆州等地发布放松限 购、限贷政策后又撤回。部分城市对供应端的开发商也给予放宽预售条件、税收减免、 可延迟开工竣工等扶持政策。如天津、上海、广东、武汉、深 圳等超过20个省市点对点减轻开发商资金压力。同时部分城市 明确土地款可申请延期或分期缴付、降低土拍保证金比例等。,财政部、央行、银保监会和国家统计居等中央部门多次强调坚 持房住不炒定位不变。4月17日中央政治局会议再次重申，坚 持房子用来住的不是用来炒的定位。4月人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会。严禁 以房产作为风险抵押，违规向购房者提供资金。严禁以房产作 为风险抵押，通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破 信贷政策要求，违规向购房者提供资金。人民银行深圳中心支行发出关于房抵经营贷资金违规流入房 地产市场情况的紧急自查通知，要求市各商业银行针对今年 以来新发放的房抵经营贷情况开展自查，严禁资金违规流入楼 市。深圳市及宝安区住建局表示将坚决打击房地产开发企业和中介 机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为。深圳南山区住建局通告称，凡房地产中介机构及从业人员参与 恶意炒作、哄抬房价的，主管部门将联合相关执法部门依法严 格查处，严肃追究其法律责任。,楼市调控随市场变化而动，秉承因城施策原则调控松紧并济,楼市走势预测,伴随整体购房需求再次向一、二线城 市回归，针对三四线城市的楼市调控 力度或将进一步减弱，市场也将在政 策的支持下保持平稳。而一、二线及 其周边热点城市还将在“房住不炒” 的调控思路下维持市场及预期的稳定， 投机行为还将继续受到抑制。,新冠肺炎疫情严重影响国内以及对 外经济的增长，国内经济平稳回升 的诉求强烈。,从中央一再强调并延续之前房住不炒的调控基调，到对炒房之风有所抬头的一线城市上海、深圳 市场的整肃，再到针对部分二三线城市调控不同程度放松的情况来看，不同城市间调控方向的分 化已越发明显。保持楼市平稳运行的目标也在分化调控策略中扮演着双面角色，一方面严格管控 楼市过热城市；另一方面，对库存去化乏力的城市给予一定政策倾斜，刺激需求支撑市场维持稳 定。结合年内LPR还将大概率继续下行的趋势来看，全国一手住宅市场成交量还将有所回升。,停市及有限的新房供应令包括一二线重点城市在内的全国新 房成交量较往年有不同程度的回落。可售房源不足及积压的 市场需求转向部分城市二手房市场，资金流动性的释放也在 一定程度上助燃市场热度，业主追加价格上涨预期，刚需也 在价格快速上涨的氛围下倍感焦虑而恐慌入市。,以北京、深圳为代表的部分城市二手房市场在复工复产后升温 明显，签约量、中介带看量均大幅上涨。特别是部分城市或地 区学区房价格上涨明显。也反映出购房者对绑定稀缺教育资源 房产的追捧以及对当下学区房作为住宅投资中最稳健、回报率 相对较高的投资标的物的长期看好。,部分城市二手房市场的异动表明疫情后市场仍有大量的潜在 需求尚待释放，同时伴随未来流动性进一步释放的可能性， 部分热点城市楼市上行风险加剧，届时旨在稳定市场的针对 性的楼市调控政策预计也将接踵而至。,稳经济目标下流动性进一步释放，局部市场或面临快速上行的风险,楼市走势预测,谢谢观看,THANK YOU,