房地产之物业管理篇：规模增长与头部扩张双轮驱动，行业迎来黄金时代.pdf

Table_Yemei0 行内偕作 行业深度 2020 年 09 月 15 日 Table_Title1 房地产之物业管理篇 规模增长与头部扩张双轮驱动，行业迎来黄金时代 Table_summary1 我国物业管理行业市场规模 7000 亿元，目前以基础服务收入为主，增值服务收入占比呈逐年递增的态势。 基础物业服务 收入中住宅业态、非住宅业态占比分别为 47.6%、 52.4%。非住宅业态面对单一业主市场化程度更高，同时有着物业费 单价、收缴率高的优点，整体看盈利能力更强，成为物企积极拓展的重要方向。 增值服务收入 中社区增值服务、非业主增值占比各约 50%。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与房地产周期紧密相关。社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元的特点，且一定程度上独立于地产周期，将成为行业利润的重要增长点。 根据我们的测算未来 5 年行业整体营收增长率在 15%-20%之间，呈现持续向好趋势。 基础物业服务收入增长来看，住宅业态关注地产竣工，非住宅业态关注渗透率提升。 现阶段基础管理面积仍是物业管理行业增 长的主要驱动因素。受益于未来5 年地产竣工的高增长，住宅、非住宅预计每年分别有 7 亿平方米、 2.5 亿平方米的增量规模。同时，现存老旧小区改造整体市场规模为 1000 亿元，“放管服”改革会带动非住宅物业渗透率提升，相较现在的市场规模有 7600 亿元的增量空间。 增值服务收入的增长主要看科技赋能的社区增值服务。 头部物企通过自己的服务 APP 布局门禁、线上缴费等功能形成天然流量，同时进一步丰富 APP 服务到在线商城、家政、家装宅配、旅游、理财等社区增值服务。目前行业整体科技应用普及率不高，流量变现商业模式尚不成熟。 但是我们仍看好社区增值服务的未来发展前景，首先社区增值服务受地产周期影响最小、毛利率最高。其次在互联网巨头和物企龙头的参与下，科技应用会被不断输出，普及率会进一步提升。 集中度持续提升，资本助力行业整合。 行业目前呈现小而散的格局，集中度CR10 为 11.4%。头部物企因背靠房地产开发企业，同时拥有股东背景、资金、口碑等优势，加速规模扩张。 2018 年以来赴港上市的物业企业增多，进一步带动了行业内并购增加。收并购是物业企业规模快速扩张的重要选择，未来仍会是物业企业上市及并购的大年，助推行业集中度进一步提升。 布局建议： 建议积极参与到物业企业发展过程中，为物企客户定制投行、零售、公司业务的综合服务方案 （招商银行各部如有投行、对公、零售业务机会，请联系文末 相关部门 作者） 。 风险提示： 房地产规模增速不及预期；国内经济增速回落，增值服务需求大幅下行；行业政策风险。 Table_Author1 杨侦誉 行业研究员 ： 0755-82947832 ： sunyzycmbchina 段志远 投资银行部并购融资团队 ： 0755-88026064 ： duanzhiyuancmbchina 李昀格 房地产战略客户部 ： +86-18617040808 ： liyungecmbchina 古翔宇 零售战略联盟部 ： 0755-89271621 ： guxiangyucmbchina 敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei1 行内偕作 行业深度 i 目 录 1. 物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占比最高 . 1 1.1 收入： 我国物业管理市场 7000 亿，基础服务收入占八成 . 1 基础业务服务收入：住宅业态占比约五成，非住宅是物企积极拓展的方向 . 2 增值 业务收入：非业主增值服务与社区增值服务各贡献一半收入 . 3 1.2 毛利率和成本：社区增值服务毛利率最高，人力成本支出较多 . 4 1.3 政策：从规范到鼓励，向市场化推进 . 6 2. 基础服务收入增长有边界 ，科技赋能增值服务带来广阔增长空间 . 7 2.1 基础物业服务收入增长：住宅业态关注地产竣工，非住宅业态渗透率提升可增长空间更大 . 8 住宅业态：地产竣工每年约有 175 亿增量规模，老旧小区改造未来 5 年可能会有 1000 亿元增量 . 8 非住宅：存量非住宅物业渗透率提升的市场空间约 7600 亿元 . 9 3. 集中度 进一步提升，龙头物企依托股东背景、资金等优势加速扩张 . 13 3.1 行业高度分散，集中度持续提升 . 13 3.2 背靠龙头房企的物企优势明显 . 14 3.3 资本助推龙头企业进一步整 合 . 15 4. 银行与物业管理企业的合作路径 . 19 4.1 投行业务 . 19 4.2 对公业务 . 19 4.3 零售业务 . 19 5. 风险提示 . 19 敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei1 行内偕作 行业深度 ii 图目录 图 1： 2013-2018 物业管理行业管理面积变动情况 . 1 图 2： 2013-2018 物业管理行业收入变动情况 . 1 图 3： 2015-2019 百强物企营业收入组成 . 2 图 4： 2015-2019 百强物企净利润组成 . 2 图 5：百强物企单位面积物业管理费（元 / .月） . 2 图 6： 2018 年物业 500 强各业态在管面积分布 . 3 图 7： 2016-2019 年百强物企增值服务收入构成 . 3 图 8： 2019 年百强物企社区增值服务收入构成 . 3 图 9：增值服务主要内容 . 4 图 10：部分物企 2019 年分业务毛利率统计 . 5 图 11： 2019 年百强物业企业成本结构 . 5 图 12： 2015-2019 百强物企人员费用占成本比重 . 6 图 13： 2015-2019 百强物企基础服务外包占比 . 6 图 14：物业管理 行业增量空间 . 7 图 15：历年商品住宅竣工面积及同比变化 . 8 图 16：历年商品住宅新开工面积及同比变化 . 8 图 17：历年非住宅房竣工面积及同比变化 . 9 图 18：历年非住宅新开工面积及同比变化 . 9 图 19：智能化物业场景应用 . 11 图 20： 2013-2018 物业管理企业市 场份额变化 . 13 图 21： 2013-2019 房地产开发企业市场份额变化 . 13 图 22： 2018 年百强物企分组在管面积、储备面积、营业收入及增速 . 14 图 23：拥有强地产背景的物业企业在在管面积规模和增速上具有优势 . 15 图 24：已上市物业企业总市值变化（亿元） . 16 图 25： 2016-2020 上市物企二级市场估值变动 . 19 表目录 表 1： 2018 年基础物业服务收入占比及规模 . 2 表 2：近期政府对于物业管理行业的部分政策 . 6 表 3：老旧小区改造市场空间测算 . 9 表 4：存量非住宅物业渗透率及市场空间测算 . 10 表 5：部分龙头物企城市服 务示例 . 10 表 6：龙头物企 APP 增值服务布局 . 12 表 7： 2019 年物业企业区域横向并购与向增值服务纵向并购案例 . 17 表 8：青岛雅园物业三次并购交易概况（万元） . 19 敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei1 行内偕作 行业深度 iii 附录 附录 1 有计划分拆上市及值得关注合作的物业客户名单 . 22 附录 2 物业管理公司并购框架额度授信策略 . 23 敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei2 行内偕作 行业深度 1/23 随着城镇化增速的放缓我国房地产逐渐步入存量时代，我们认为经营重点将逐渐从投资开发转向物业运营管理。近年来，地产开发企业纷纷抢滩物业管理市场，分拆物业子公司赴港上市以及积极参与并购。本文通过分析物业行业的收入构成、增长趋势和未来格局，认为行业发展空间广阔、集中度将进一步提升，龙头物企在此过程中具有优势。 我行宜整合行内资源，积极参与到物业企业发展过程中，为客户定制零售、投行、公司业务的综合服务方案。 1. 物业行业收入以基础服务为主，成本中人力支出占比最高 1.1 收入： 我国物业管理市场 7000 亿 ，基础服务收入占八成 近年来我国物业管理行业规模呈现快速增长的态势。根据中国物业管理协会数据统计，截止 2018 年物业管理行业整体在管面积已达到 279.3 亿平方米，经营收入达到 7043.6 亿元。物业服务企业目前是增量和存量共同运营的市场。对于增量市场，会受到地产周期的影响，在地产上行期会获得更高的增量规模。转入存量运营后，因管理的项目具有高续约率、高收缴率的特点，又使其可以获得稳定的现金流流入，同时具备抗周期属性。根据中指研究院统计， 2019年百强物企 的续约率均值为 98.4%，物业费收缴率均值为 93.1%。 图 1： 2013-2018 物业管理行业管理面积变动情况 图 2： 2013-2018 物业管理行业收入变动情况 资料来源：中国物业管理协会，招商银行研究院 资料来源：中国物业管理协会，招商银行研究院 物业管理企业的收入主要由基础物业服务与增值服务构成。当前基础物业服务收入仍然是物业管理行业核心收入来源。中指研究院统计数据显示，近年来百强物企基础 服务收入占比虽呈逐年下降的态势，但在 2019 年占总营业收入的比重仍达到了 78.6%。增值服务的盈利能力强于基础物业服务并呈逐年增长的态势， 2019 年增值服务净利润占整体的比重为 46.2%，有望成为新的利润增长点。 155 1651932222472790501001502002503002013 2014 2015 2016 2017 2018管理面积（亿）3546 409248305568 6007704402000400060008000100002013 2014 2015 2016 2017 2018营业收入（亿元）敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei2 行内偕作 行业深度 2/23 图 3： 2015-2019 百强物企营业收入组成 图 4： 2015-2019 百强物企净利润组成 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 基础业务服务收入：住宅业态占比约五成，非住宅是物企积极拓展的方向 基础物业服务模式相对简单，物业公司为业主提供安保、清洁、绿化、设备维护等标准化的服务，依照所管理的面积收取物业管理费作为收入。目前我国绝大部分物业管理采用包干制的收费方式。包干制下物企收取固定的服务费，扣除相关销售、服务成本后计为毛利润。基础物业服务收入按照服务对象的不同，可分为住宅业态与非住宅业态。经过我们的测算，住宅业态收入规模为2700 亿元，非住宅业态（包括办公物业、商业物业、产业园区物业、学校物业、医院物业、公众场馆和其他类型物业）收入规模为 3000 亿元。 表 1： 2018 年基础物业服务收入占比及规模 图 5：百强物企单位面积物业管理费（元 / .月） 业态 基础物业服务收入占比 基础物业服务收入规模测算（亿元） 住宅 47.6% 2700 办公写字楼 22.0% 1247 商业 7.5% 425 产业园区 5.6% 318 其他 5.4% 306 学校 5.0% 284 医院 4.9% 278 公众场馆 1.9% 108 资料来源：中国物业管理协会，招商银行研究院 注：收入占比参考中国物业管理协会 2018 年物业 500 强数据，收入规模为招商银行研究院测算数据 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 非住宅业态因单位面积物业管理费及市场化程度更高，成为物企积极拓展的方向。我国商品房以住宅项目为主因此住宅物业在管面积占比达到 63.5%，但因住宅单位面积物业管理费收入较低，在收入占中低于非住宅业态。市场化83.3% 82.7% 81.8% 80.5% 78.6%16.7% 17.3% 18.2% 19.5% 21.5%0%20%40%60%80%100%2015 2016 2017 2018 2019基础物业收入占比 增值服务收入占比68.9% 60.8% 58.3% 55.7% 53.8%31.1% 39.2% 41.7% 44.3% 46.2%0%20%40%60%80%100%2015 2016 2017 2018 2019基础物业净利润占比 增值服务净利润占比2.17.03.36.33.36.23.40 2 4 6 8住宅办公写字楼产业园区商业学校医院公众场馆敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei2 行内偕作 行业深度 3/23 程度方面，房地产企业新开售的住宅项目首选关联的物业公司接管，后期由于面临的业主众多社区更换物业公司难度较大，导致住宅物业市场化程度低。同时带来了物业费 收缴率低、存量项目提价困难等问题。而非住宅物业面对单一业主市场化程度高，并且有着收缴率高、提价相对容易的优点，整体看盈利能力更强，成为物企拓展的重要方向。 图 6： 2018 年物业 500 强各业态在管面积分布 资料来源： 中国物业管理协会 ,招商银行研究院 增值业务收入：非业主增值服务与社区增值服务各贡献一半收入 增值服务 是 物业企业收入的另一重要来源，主要由社区增值服务、非业主增值服务和其他专业服务组成。从近年来百强物企增值服务收入占比的情况来看，非业主增值服务与社区增值服基本各占一半。 图 7： 2016-2019 年百强物企增值服务收入构成 图 8： 2019 年百强物企社区增值服务收入构成 资料来源：中国研究院，招商银行研究院 注：其他专业服务由于各公司开展各不相同，且市场份额较小，中指院未专门统计 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 63.5%9.2%6.7%6.2%5.8%5.3% 1.7% 1.5%住宅办公写字楼其他产业园区商业学校医院公众场馆52.0% 47.9% 45.6% 54.7%48.0% 52.1% 54.4% 45.3%0%20%40%60%80%100%2016 2017 2018 2019非业主增值服务 社区增值服务1.3%2.1%2.9%10.5%11.6%12.5%15.3%19.6%24.4%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%养老服务社区金融汽车服务家居服务家政服务其他服务电商服务房屋经纪空间运营敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei2 行内偕作 行业深度 4/23 根据我们的测算非业主增值服务收入规模约为 630 亿元，社区增值服务的收入规模约为 750 亿元。非业主增值服务的基础是地产开发，受房地产开发、销售、交付的影响较大，与地产周期紧密相关。社区增值服务主要围绕住宅社区资源及业主生活服务开展。围绕社区资源开展的业务收入占比较高，如空间运营、房屋经纪。针对业主生活服务的业务虽种类较多，但单项服务的收入占比并不高。整体来看，社区增值服务具有业务场景丰富、种类多元且一定程度上独立于地产周期的属性，将会成为行业利润的重要增长点。其他专业服务具有个性化，不同物企根据自身的业务优势和特点开拓新的服务内容，如碧桂园服务的“三供一业”业务、招商积余提供的餐饮服务管理等 。 图 9：增值服务主要内容 资料来源：招商银行研究院 1.2 毛利率和成本：社区增值服务毛利率最高，人力成本支出较多 根据中指研究院数据统计，百强物企的毛利率均值为 24.02%。分业务来看，代表上市物企的基础物业服务收入毛利率普遍较低，社区增值服务由于更多以服务费、中介费模式收取，毛利率普遍在 50%以上。 拿地 施工 预售 项 目 规 划 咨询、工程策划 建筑管理咨询、智能楼宇、自动化及其硬件设备安装 案场协销、营销咨询、销售代理、房屋检验、开荒清洁 围绕地产开发商开展 非业主增值服务 交付 围绕住宅社区资源及 业主生活服务开展 社区 增值服务 1.围绕社区空间提供的服务：停车场管理、场地出租、广告 2.围绕社区房屋提供的服务：二手房销售、房屋租赁服务、车位尾盘代销 、拎包入住 3.为社区业主提供的消费升级服务：社区电 商、社区金融、家政服务、家居服务、教育、养老、旅游 其他专业服务 ： 电梯维修、房屋保修、三供一业、 市政环卫 . 敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei2 行内偕作 行业深度 5/23 10：部分物企 2019 年分业务毛利率统计 资料来源：公司年报，招商银行研究院 物业管理是轻资产运营的行业，企业的日常运营及市场拓展不依赖大量资本的投入。同时物业属于劳动密集型行业，在企业成本中占比最大的是人员费用， 2016 年以来人力成本占比有所提升， 2019 年达到 59.1%。 图 11： 2019 年百强物业企业成本结构 资料来源： 中指研究院 ,招商银行研究院 物业企业会通过基础业务外包的方式提升工作效率、降低成本。但是 2016年以来各项服务外包比例上升趋势缓慢，基本保持稳定。后续可能无法通过增加基础服务外包比例的方式持续降低成本。 25% 29% 29% 27%30%22%14% 19%50%41%28% 29%16%50%20% 23%54%66% 64%47%55%69%41%67%0%10%20%30%40%50%60%70%80%雅生活服务 碧桂园服务 新城悦服务 佳兆业美好 和泓服务 鑫苑服务 保利物业 南都物业基础物业服务收入 非业主增值服务 社区增值服务59.1%13.4%9.7%7.5%4.6% 2.9%2.1% 0.9%人员费用其他费用设施设备日常运行和维护费用清洁卫生费秩序维护费办公费用绿化养护费保险费用敬请参阅尾页之免责声明 Table_Yemei2 行内偕作 行业深度 6/23 图 12： 2015-2019 百强物企人员费用占成本比重 图 13： 2015-2019 百强物企基础服务外包占比 资料来源：中国研究院，招商银行研究院 资料来源：中指研究院，招商银行研究院 1.3 政策：从规范到鼓励，向市场化推进 2003 年国务院颁布了物业管理条例，为行业提供了基础的法律框架。发改委住建部等发布了物业服务收费管理办法，使物业管理行业进入了规范发展阶段。值得注意的是 2014、 2015 年发布的一系列政策后，物业管理行业的发展由规范限制逐渐转向市场化方向。 2020 年的“新冠”疫情期间，物业公司站在了抗疫一线，为业主及租户提供了安全和生活保障，成为社会民生保障的重要一环。从近期政府出台的一系列有关物业费定价、行业定位等政策可以看出，政府对物业企业的态度是支持的，意在进一步引导行业向市场化发展。 表 2：近期政府对于物业管理行业的部分政策 区域 /部委 时间 内容 国家发改委、市场监管总局 2019 年 10 月 关于新时代服务业高质量发展的指导意见指出完善社区服务、物业服务、家政服务、保安服务等传统服务领域标准；支持行业协会、第三方机构和地方政府开展服务品牌培育和塑造工作，梳理行业标杆和服务典范等 深圳 2019 年 10 月 深圳经济特区物业管理提出坚持市场化解决物业管理问题，物业服务行业发展是商品房市场化的产物，物业管理矛盾的根本问题是市场化不彻底 东莞 2019 年 12 月 将带电梯的住宅物业最高限价由现行的 2.4 元 / .月调整为 3 元 / .月，不带电梯的住宅物业最高限价由现行的 1.8 元 / .月调整 为 2.4 元 / .月 北京 2020 年 1 月 北京市十五届人大三次会议指出，北京城市副中心有无物业小区 234 个、面积 528 万平方米，将用三年时间，通过“先尝后买”方式，实现无物业小区准物业服务全覆盖 北京 2020 年 3 月 北京市物业管理条例规定，前期物业由建设单位承担，服务合同最长不超过两年，应急物业服务期限不超过六个月，不具备成立业主大会条件56.8%53.4%55.8%57.8%59.1%50%51%52%53%54%55%56%57%58%59%60%2015 2016 2017 2018 201910%20%30%40%50%60%70%2015 2016 2017 2018 2019清洁 绿化 设备维修维护 秩序维护