酒店业复苏之路.pdf

大中华区北京 , 上海 , 三亚，香港仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部 | 2020年 8月北京市酒店交易量约占中国内地酒店总交易量的 37%人民币 43 亿元2019年北京市酒店投资交易总额中国内地是 2019年亚太地区第二活跃的酒店交易市场，交易额达到 143亿元人民币，约占亚太地区酒店总交易量的 15%。 2019年的投资延续了前几年的趋势，即购买酒店资产并将其改造为其它用途，如京东于 2019年投资 27亿元人民币收购北京翠宫饭店，据报道，该项目将被改造为办公和创新研究设施。作为中国的首都，北京仍然是资本热衷的投资市场之一。 2019年 9月大兴国际机场的开放，以及 2021年北京环球影城的开业和 2022年冬奥会的开幕，也有望提升北京作为一个投资目的地的吸引力。由于疫情的影响，截至 2020年 6月，北京市 酒店投资交易 量同比下降超过 80%，加之 5月份两会举办前北京实行严格的旅行限制以及 6月份北京局部地区疫情风险升级，应急响应等级上调，出行限制加强，阻碍了酒店市场的复苏。尽管如此，鉴于北京强劲的经济基本面，投资者的兴趣预计将保持强劲，交易活动预计在 2021年初有所反弹。Price值得关注的投资交易年份 项目名称 成交价格 单间价格 每平米价格2020 工体 3号公寓 (40%权益 )* 人民币 7.07 亿 未披露 未披露2019 北京翠宫饭店 人民币 27 亿 人民币 650 万 人民币 3.9 万2019 北京伯豪瑞廷酒店 人民币 16 亿 人民币 520 万 人民币 3.2 万数据来源：仲量联行大中华区 | 2020年 8月*工体 3号为综合体项目，公寓部分定价明细未披露22019年北京酒店交易量在中国内地酒店交易总额中的占比3.50 - 4.00%北京酒店投资交易收益率(新冠疫情发生前 )在过去五年间 (2014-2019年 )，北京市高端酒店入住率和平均房价实现双向增长，每间可出租客房收入的五年复合增长率达到 4.8%。这主要得益于新增供给的放缓和国内游客的逐年增长。过去五年，国内游客的年增长率约为 4.4%，高档酒店的总供给量复合增长率为 1.5%，与同期 1.7%的总供应量增长率基本一致。尽管 2019年高端酒店供给总量 1同比增长 1.8%，但受会议会展需求和国内差旅需求的稳定支撑，每间可出租客房收入仍然实现了 1.0%的同比增长。由于北京市中心城区严格的地产开发限制，未来新增供给量预计仍将受限。预计 2020年到 2022年，新增高端酒店供给量占高端酒店总供给量的比重将维持在 1.7%上下。173,466截至 2019年的酒店客房总数值得关注的开业项目(2019年 ):北京王府井文华东方酒店 ; 北京世园凯悦酒店 ; 北京新青海喜来登酒店2019世界旅游城市综合排名 第 5位世界旅游城市联合会发布的 2019世界旅游城市发展年度报告 3.22 亿2019年北京市旅游总人次同比增长 3.6% 同比增长 1.8%值得关注的未来供给 :北京大兴希尔顿酒店(2020); 北京通州希尔顿酒店 (2020)国内游客占比98.8%北京市高端酒店平均房价 *-71.4% -74.8%-11.8%入住率 每间可出租客房收入 *截至 2020年 6月 (同比变化 )自 1月底进入第一次出行限制以来，北京高端酒店的每间可出租客房收入在 2020年前 6个月呈现下滑，降幅超过 75%。5月份和 6月初的同比下降速度有所放缓，然而 6月北京部分地区疫情风险导致的防控措施升级抑制了 6月下旬和 7月上旬的酒店业绩恢复。但得益于北京迅速开展了大规模核酸检测，成功遏制了病毒的进一步传播， 7月下旬以来，人们对国内旅游的信心逐渐恢复，利好高端酒店业绩复苏。*以本地货币计算数据来源 : STR报告-100%-80%-60%-40%-20%0%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月国际游客 国内游客北京主要旅游景点单月游客量（国际 /国内）同比变化新冠疫情的影响数据来源：北京市文化和旅游局基于仲量联行统计的北京市高端及以上酒店数据来源 : 仲量联行北京31.1%中国内地其它城市68.9%-100%-80%-60%-40%-20%0%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月上海 市酒店交易量约占中国内地酒店总交易量的 一半人民币 68亿元2019年 上海 市酒店投资交易总额作为一个全球门户城市，上海仍然是投资者关注的焦点。 2019年，上海酒店总交易额达 68亿元人民币，占中国内地酒店总交易额的近 50%，居中国所有城市之首。我们特别注意到，外国基金正在与具有本地资源实力的集团合作，通过收购和物业改造，提升酒店资产的价值，其中包括美国私募股权投资巨头 KKR。该公司在去年宣布与于上海基金管理公司翰同资本进行合资合作，在上海外滩收购了一处面积达 17,000平方米的物业，并将其改造成一个包含精品酒店、办公和零售的综合开发项目。尽管新冠疫情短期内存在不确定性，但投资者仍对上海市场表现出信心。截至2020年 6月，上海的酒店交易总额为 41亿元人民币，同比增长近 60%。值得注意的交易有长风公园附近的上海国丰酒店，其被出售给上海本地的大华集团，据仲量联行了解，该酒店将部分改建为企业总部。Price值得关注的投资交易年份 项目名称 成交价格 单间价格 每平米价格2020 上海国丰酒店 人民币 14 亿 人民币 320万 人民币 3.5万2020 上海斯格威铂尔曼大酒店 * 人民币 18 亿 * 人民币 550 万 人民币 3.5万2020 上海宏泉丽笙酒店 人民币 8.4亿 人民币 260 万 人民币 2.9万数据来源：仲量联行大中华区 | 2020年 8月*仲量联行对酒店部分资产的估计32019年 上海 酒店交易量在中国内地酒店交易总额中的占比3.50 - 4.00%上海酒店投资交易收益率(新冠疫情发生前 )在过去的 5年间 (2014-2019年 )，由于入住率的增长，上海市高端酒店每间可出租客房收入的复合增长率达到 2.2%。这主要得益于国内游客的增长 同一时期，国内游客的复合增长率为 6.1%。2019年，受中美贸易和政治摩擦影响，商旅需求放缓，这导致高端酒店每间可出租客房收入同比小幅下跌 0.4%。供给总量 1在过去的五年间实现了 5.0%的复合增长。未来新增供给量预计仍将保持活跃。在 2020年到 2022年期间，我们预计每年新增高端酒店供给量可实现 3.7%的增长。104,081截至 2019年的酒店客房 总数值得关注的开业项目（ 2019年 ）上海鲁能 JW万豪侯爵酒店 ; 上海卓越铂尔曼大酒店 ; 上海虹桥西郊庄园丽笙大酒店2019金融中心全球第 4位亚洲第 2位2020年 3月 27日全球金融中心索引3.70 亿2019年上海市旅游总人次同比增长 6.2% 同比增长 2.6%值得关注的未来供给（ 2020年） :上海松江广富林希尔顿大酒店；上海松江凯悦酒店国内游客占比97.6%上海 市高端酒店平均房价 *-63.9% -69.1%-14.5%入住率 每间可出租客房收入 *截至 2020年 6月 (同比变化 )与北京类似， 2020年上半年，上海高档酒店的每间可出租客房收入也在全球疫情的影响下呈下降趋势，同比降幅达两位数。自 3月份开始，上海高档酒店每间可出租客房收入同比下降速度明显比北京放缓。截至 7月 29日，新发新冠疫情病例没有明显激增，我们预计未来几个月上海的酒店复苏将持续。*以本地货币计算数据来源 : STR报告上海市接待国际游客月度变化情况新冠疫情的影响数据来源：上海市统计局基于仲量联行统计的 上海 市中高端及以上酒店和服务式公寓数据来源 : 仲量联行上海47.30%中国大陆其他城市52.70%Price大中华区 | 2020年 8月 4高档酒店每间可出租客房收入在过去五年（ 2014-2019年）期间实现了显著的增长，年均复合增长率为 8.3%，主要得益于平均房价 6.1%的年均复合增长率。同期，旅客总数的年均复合增长率为 12.1%，超过了新酒店供应量的增长。酒店总供给量 1在过去五年的复合年增长率为 10.0%，大部分新增供给集中于 2016年（ 18.6%）和2018年（ 19.4%）。未来的供给量预计短期内会有所放缓， 2020年到 2022年预计平均每年增长 4.9%。2019年，高档酒店的每间可出租客房收入同比下降 1.1%，这主要是由于 2018年新国际品牌酒店供给的涌入导致。市场新增供给导致酒店对市场份额的竞争日渐加剧，从而一定程度导致了平均房价下行。尽管如此，三亚对于国内和国际旅客的吸引力预计将为需求提供充足支撑。作为中国境内唯一的热带和滨海旅游城市，三亚是国内旅游的首选目的地之一，过去五年（ 2014-2019年）国内游客人数年均增长 11.9%。据携程统计， 2020年五一节假日期间，三亚为最受欢迎的三大旅游目的地之一。过去 5年，国际游客数量也有显著增长，年均复合增长率达到 18.5%。虽然三亚旅游市场仍以国内游客为主，但与北京（ 1.2%）和上海（ 2.4%）等其它城市相比，三亚的国际游客比例较高，为 3.8%。2019年旅游业发展继续提速，同年三亚成功举办了 100多项国际赛事，如首次在三亚举办的 E级方程式锦标赛（三亚 ePrix）等。此外，免税的年度购物配额从 3万元人民币增加到 10万元人民币，叠加较低的年内机票价格，都促进了三亚游客数量的增长。15,071截至 2019年的国际酒店客房总数值得关注的开业项目三亚海棠湾阳光壹酒店（ 2020） ; 三亚海南富力湾英迪格酒店（ 2019）；三亚嘉佩乐（ 2019）；三亚亚特兰蒂斯（ 2018）中国奢华旅游目的地连续 9年第 1位胡润研究所 2020年 中国奢华旅游白皮书 2400万2019年三亚市旅游总人次同比增长 14.1% 同比增长 0.8%值得关注的未来供给三亚土福湾喜来登度假村酒店（ 2020）；海棠湾华尔道夫酒店（ 2021）；三亚天涯海角凯悦酒店（ 2021）国内游客占比96.2%三亚 市高端酒店平均房价 *-43.6% -46.1%-4.5%入住率 每间可出租客房收入 *截至 2020年 6月 (同比变化 )新冠疫情对三亚高端酒店每间可出租客房收入的影响远低于北京和上海，同时也受到季节性因素影响。北京和上海 1月份的每间可出租客房收入同比已呈现下行，而作为传统旺季，三亚高端酒店的每间可出租客房收入同比增长 12.8%。三亚高端酒店业绩同比降幅在 2月份达到顶峰，3月份有所回落，对比其它城市同期情况要好。在全球疫情流行期间，出于安全考虑和出境限制，多数国内游客将三亚作为旅游的首选目的地。截至 7月 29日，当地新冠疫情控制良好，无新增病例出现，预计三亚的市场恢复情况将继续领跑整个大中华区市场。*以本地货币计算数据来源 : STR报告三亚单月游客量（国际 /国内）同比变化新冠疫情的影响数据来源：海南省统计局基于仲量联行统计的 三亚 市高端及以上酒店，包括国际品牌酒店、国内品牌酒店和单体酒店三亚主要湾区的酒店供给 亚龙湾海棠湾 三亚湾30% 24% 23%-100%-80%-60%-40%-20%0%20%2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月国际旅客 国内旅客复苏之路人民币 60亿元约合 8亿 5千万美元2020年中国内地酒店投资交易量预测尽管我们看到市场上出现不良资产投资机会，但由于过去房地产估值过高、资本结构复杂、债务水平较高等原因，这些资产在短期内完成交易的可能性较小。不良资产投资机会有限尽管国内企业将继续主导酒店交易市场，但我们也看到越来越多的外国基金与国内企业合作收购酒店资产。这样的合作模式有利于境外资本进一步参与内地市场资产的投资。我们预计境外投资者将持续关注老旧或表现不佳的酒店物业增值机会，通过收购、翻新或改造提升资产价值。外国资本的投资兴趣持续增长酒店入住率在疫情期间受到严重影响，长租公寓和服务式公寓则得益于长期住客的需求，成为住宿行业中更具弹性的资产类别，能够提供相对稳定的回报和增长优势。我们预计，投资者对这些细分市场的兴趣将不断增长。在当前全球经济不确定的情况下，能够带来稳定或快速回报的资产，如长租公寓、服务式公寓或具有回租或散售潜力的物业，可能更易受到投资者的青睐。投资者优先考虑长租 公寓、售后回租和可散售的投资机会5大中华区 | 2020年 8月香港 上海全球最繁忙的国际航线排名第五OAG发布的 2020最繁忙航线国内旅行限制取消后，各省市根据国家健康通行证代码系统的颜色分级接纳符合要求的国内旅客。 5月 1日至 5日的劳动节期间，国内旅游业得到提振，全国共有 1.21亿人次出游。5月 22日，政府发布了 2020年政府工作报告 ，提出一系列旨在为企业提供财政救济的刺激政策，其中包括对旅游业企业减少增值税的征收等。截至 7月 16日，中国宣布推出约 4.2万亿元人民币的可自由支配财政措施 (约占国内生产总值的 4%) ，以缓解新冠疫情造成的影响。7月 20日，北京将应急响应等级调整至 3级，全市所有地区被下调为低风险地区，市民离京不再需要提供核酸检测阴性报告。6月 8日起，更多外国航空公司获准恢复部分飞往中国内地的航线 -每周允许飞行一次通往选定城市的国际客运航班。6月 16日，由于市内新增本土感染病例，北京市将公共卫生应急响应从 3级提升至 2级，并出台了更为严格的出行限制措施，如离京需提供NAT（核酸检测）阴性报告等。2019年香港君怡酒店成交价格为港币 43亿元，这是自 2015年香港洲际酒店以来成交额最大的单体酒店资产交易。港币 69 亿元2019年香港酒店投资交易总额2019年，香港酒店交易额同比增长 16.6%，主要是由于成交额较大的香港君怡酒店 （ 港币 43亿元），约占全年交易总额的 62%。然而，从交易数量的角度来看，交易活动实际上已经呈现放缓趋势，这也反映出众多投资者因市场混乱而采取了观望态度。香港作为亚洲最为活跃的投资市场之一，与大中华区其它市场相比，收益率其实相对较低。在新冠疫情爆发之前，香港的酒店收益率徘徊在 3%到4%之间。Price年份 项目名称 间数 成交价格 单间价格2019 香港君怡酒店 546 港币 43 亿 港币 790 万2019 香港尚环服务公寓 55 港币 7.41亿 港币 1,350 万2019 Largos Residences 44 港币 5.85 亿 港币 1,330万2019 香港西九龙丝丽酒店 141 港币 5.15 亿 港币 370 万2019 One Eleven 服务式公寓 26 港币 4.2 亿 港币 1,610 万2019 香港豪境酒店 56 港币 3.30 亿 港币 590 万: 仲量联行参与的项目大中华区 | 2020年 8月备注 : 项目名称以交易时的名称为准63.0 to 4.0%交易额(百万美元)*不包括大连万达酒店资产包交易02,5005,0007,50010,0002015 2016 2017 2018 2019million)Hong Kong Other North Asia Countries数据来源 : 仲量联行香港全市场酒店-56.7% -70.2%-31.2%自 1月 22日香港首次报道新冠肺炎病例以来，酒店每间可出租客房收入在 2020年前六个月呈下降趋势。这主要归因于疫情的影响以及游行活动的持续影响。考虑到香港和内地的密切贸易关系及两地市场的高依存关系，我们对疫情过后市场需求的恢复情况持乐观态度。84,089截至 2019年的酒店客房总数值得关注的开业项目(2019年 ):香港瑰丽酒店 , 香港瑞吉酒店 , 帝逸酒店 , 香港海洋公园万豪酒店全球旅游目的地城市排名第一欧睿国际发布的 2019全球旅游目的地城市百强排名 5,590 万2019年香港旅游总人次同比下降 14.2%同比增长 3.2%现有供给 -各档次占比奢华酒店 : 8.4% 高端酒店 : 26.1%中端酒店 30.8%经济型酒店 : 28.6%服务式公寓 : 6.0%2019年一日游旅游人次占比58%2015-2019年香港酒店交易量在北亚区域酒店交易总额 *中的占比新冠疫情的影响香港单月旅游人次 (国际游客及中国内地游客 ) 同比变化1历史复合年增长率的计算排除了 2015年和 2019年（受到游行活动的干扰），以便提供更具意义的参考比较2016年到 2018年，香港酒店每间可出租客房收入的复合年增长率达到5.7%，呈现良好的上升趋势。 2018年，得益于需求继续恢复以及年内港珠澳大桥和高铁的开通，使得每间可出租客房收入同比增长 9.2%。2019年度，由于六月中旬开始的游行活动，香港游客数量和酒店业绩表现受到影响。 2019年旅游总人次同比下降 14.2%，酒店每间可出租客房收入同比下降 23.8%。过去五年（ 2014-2019年）期间，酒店客房供应量的复合年增长率为 2.9%，预计从 2020年到 2022年，新增供应将保持有限的年增长率，约为 1.7%。值得关注的投资交易数据来源：仲量联行截至 2020年 6月 (同比变化 )平均房价 *入住率 每间可出租客房收入 *以本地货币计算数据来源 : STR报告香港酒店投资交易收益率(新冠疫情发生前 )-100%-80%-60%-40%-20%0%一日游旅客 过夜旅客香港 其它北亚区域国家数据来源 : 香港旅游发展局港币 23亿元约合 3亿美元7大中华区 | 2020年 8月鉴于 2019年游行活动和 2020年的新冠疫情造成的市场挑战，业主们正在探索将酒店资产向其它资产类型转变的潜在机会，如服务式公寓、共享居住空间、或办公楼。我们预计可改造的酒店资产投资机会将有所增加，在中短期内推动市场的交易。改造机会推动交易量上升香港短期内的复苏将主要由本地休闲旅游需求推动，主要来自于Staycation需求以及小型会议和活动。我们预计，豪华和超高端酒店细分市场将呈现更大的反弹，得益于其作为 Staycation目的地的吸引力。“ Staycation 1” 将推动近期复苏随着近期新冠感染病例的激增，香港的复苏之路仍不确定，其将在很大程度上依赖于遏制病毒以及稳定其政治局势的进程。一旦出行限制放松，经济有望较快复苏。基于香港入境旅游需求的基础，我们预计中国内地的旅游需求有望推动香港的经济复苏。复苏可能需要 18-24个月4月 18日至 5月 18日，香港酒店可以在政府的防疫基金下申请补助计划，该计划为向每间持有资格证的酒店提供 400,000港币的一次性补贴。5月起，该计划开始向持证酒店提供 250,000港币的餐饮补贴。5月 8日，香港政府放宽了疫情管控措施，重新开放了体育馆、餐馆、酒吧、电影院和其它公共场所。 5月 25日至 6月 14日，包括酒店在内的企业获准申请就业补助计划，该计划为企业雇员提供为期 6个月的 50%工资补助，每位雇员每月的津贴上限为 9,000港币。6月中旬，疫情管控措施进一步放宽，公众集会人数上限从 8人提升至 50人。公共场所允许接待人数提升至其最大接待人数的 80%。从香港经由深圳湾港口或港珠澳大桥进入广东省的旅客必须提供入境前 72小时内出具的的核酸检测阴性结果证明，同时需接受 14天集中隔离医学观察。截至 7月 29日，在新冠感染人数再次上升后，香港再次加强了管控措施，其中包括公共场所集会人数限制为 2人、在室外公共场所任何时候都需要佩戴口罩、禁止在餐厅就餐（该规定之后修改为只允许在早餐和午餐时段在餐厅就餐）以及餐厅允许接待人数不超过其最大接待人数的50%且每桌之间需间隔至少 1.5米。港珠澳大桥于 2018年开通运营提供了更为便捷的进出内地 的通道广深港高铁&2020年香港酒店投资交易量预测1 Staycation 此处 意为在城市短距离内住宿在酒店的度假方式，且一天中在酒店内的停留时间较长。复苏之路8大中华区 | 2020年 8月优化业绩与提升资产价值的策略建议分析市场和消费的变化趋势；中国国内旅游发生了变化，需求和消费模式也随之改变。在此形势下，需要探索并了解酒店在“新市场”中的竞争力和定位。确保酒店设施已准备好迎接疫情后的旅游需求回升，接受必要的管控限制，并为酒店制定健康和安全协议。遵守卫生部发布的安全指南，并获得当地和 /或国际（如必维国际检验局）的健康和安全认证，以增强客人的入住信心。根据更广阔的市场前景评估酒店盈亏平衡状态下需达到的入住率水平，考虑可能出现的疫情波动、当前供给和未来供给。批判性地分析酒店的定位、客源细分和客源地组合，包括考虑到占比有限的国际旅客。中国目前面临“新兴国内旅客”的机会，销售和营销策略将有所调整，以吸引此类“新”客户。随着政府财政补助的陆续停止，酒店开始实行零基预算，以确保建立灵活的人员配置结构，节约成本。需要将需求逐渐回升、对食品和饮料业务的敏感性以及潜在的疫情风险列为重要考虑因素。利用巨大的国内旅游机会，帮助酒店重启运营并提升本地客户忠诚度。推出Staycation度假套餐，利用目前的国际旅行限制以及中国内地居民和在华外籍人士被压抑的旅行需求机会，在三亚等度假胜地和一些小众旅游目的地推出针对性的产品，获得成效。分析酒店物业所面临的挑战 它可能无法提供符合预期的坪效，甚至无法满足新兴消费者的需求，包括不合理的配置、不匹配的设施、过时的设计和其它低效的功能设置。考虑如何进行酒店资产创新，打造与众不同的卖点，同时又能实现风险可控，包括遵守强化版安全、安保和卫生措施，以及抓住中国各地城市和度假区存在的会展和旅游、政务等业务机遇。考虑通过酒店直销途径推出营销活动，增强客户粘性，并为他们提供有吸引力的套餐及灵活的价格体系。寻找其它收入途径，拓展各类平台合作机会，如与食品配送平台合作，促销外卖商品，为附近的家庭 /办公室人群提供符合价格预期的外卖计划等。尝试与信用卡公司和电话运营商达成战略合作伙伴关系，向当地居民和企业推广产品。大中华区酒店资产管理联系我们Xander Nijnens董事总经理亚太区咨询服务负责人xander.nijnensap.jllNihat Ercan董事总经理亚太区投资交易负责人nihat.ercanap.jllCorey Hamabata高级副总裁亚太区投资交易corey.hamabataap.jllDavid Marriott执行副总裁亚太区战略咨询及资产管理david.marriottap.jll黄芸萱分析师大中华区战略咨询及资产管理shania.huangap.jllAlan Christie高级副总裁亚太区战略咨询及资产管理alan.christieap.jll陈玲玮副总裁大中华区投资交易lingwei.tanap.jll仲量联行 仲量联行 2020年版权所有。此处所载所有信息来源于我们认为可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。joneslanglasalle陈姵君副总裁大中华区战略咨询及资产管理angel.chenPCap.jll梁涛副总裁大中华区战略咨询及资产管理tony.liangap.jll宁静分析师大中华区战略咨询及资产管理gail.ningap.jllSze Min Tay经理亚太区研究部szemin.tayap.jll黄怡鸣经理大中华区战略咨询及资产管理david.huangap.jll杨荣灿分析师亚太区战略咨询及资产管理rongcan.yangap.jll仲量联行微信号 仲量联行小程序