二线城市房地产草根调研纪要——长沙.pdf

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 调研纪要 2020 年 10 月 28 日 房地产 二线城市房地产草根调研纪要 长沙 行业 指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -3.01 5.82 -1.37 相对表现 -4.16 -9.99 -10.58 相关报告 1、十月至今成交略显寒意，百城土地溢价率接近年内最低：周度高频数据跟踪 W42 2020-10-21 2、销售投资稳步恢复，土地市场热度延续： 1-9 月统计局数据点评2020-10-21 3、 9 月增速略有放缓，中小房企销售改善明显：克而瑞 9 月百强房企销售点评 2020-10-19 分析师 董浩 执业证号： BOI846 852-25105555 hao.dongcricsec 联系人 周卓君 852-25105555 zhouzhuojuncric 纪要要点 长江中游中心城市 。 2019 年， 长沙 市 常住人口 839.45 万人，城镇化率 达79.56%；地区 GDP 1.16 万亿元 ， 位居全国城市 GDP 第 15 位，同比 +8.1%；其中，第一、二、三产业增加值占 GDP 分别为 1.2%、 43.6%、 55.2%， 二三产业发达 。此外 ， 2019 年全市居民人均可支配收入 48724 元，同比 +9.1%，城镇居民人均可支配收入 555211 元，同比 +8.7%；农村居民人均可支配收入 32329 元，同比 +8.8%。 人均可支配收入较高 。 去库存、稳供给下， 房地产市场呈现供不应求态势 ，年内在疫情影响下，市场韧性较弱，整体需求偏低 。 在 2015 年开启的全国房地产市场去库存阶段内，长沙 房地产市场 持续呈现供不应求态势，其中 ，因 2016 年土地市场成交较少的情况下， 2017 年供应面积下降 ，并 成为 2015 年来最低值 。 此外，年内 房地产市场受疫情影响，需求较少，仅 5、 6 月总成交额单月同比正增长。其中， 6 月因年中销售结点，地产商以价换量，使得成交价格有所下滑。 土地市场供给充足， 受结构性和房地产市场影响，土地价格缓步上升 。 伴随房地产市场去库存 ， 2015、 2016 年长沙土地市场供应维持历史低位；受楼市小高潮 影响，土地市场供应逐渐放量，土地价格微升。今年受疫情影响，为保持供地充足 ， 3、 4、 7、 9 四个月土地供给量较大；其中 3、 4 月为疫情后集中土地供应 ； 9 月或因三道红线影响， 产生的结构性供给提升。 -26%-13%0%13%26%2019-10 2020-02 2020-06房地产 上证指数行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 11 内容目录 长沙 长江中游中心城市 . 4 1. 去库存，稳供给成为房地产市场主旋律 . 4 1.1. 强行政干预，弱经济 控制的购房政策 . 4 1.2. 疫情冲击下，房市需求受冲击 . 5 1.3. 需求端偏好大面积户型，需求集中于高校区和产业园区 . 6 1.4. 土地市场供给充足，受房市和地块影响，土地价格提升 . 7 2. 优质项目情况简介 . 8 2.1. 旭辉 雨花郡 生活、交通便利的中 央城区住宅 . 8 2.2. 旭辉梅溪悦章 交通便捷、配套完善的临湖住宅 . 8 2.3. 恒基旭辉湖山赋 依山傍水的休闲养生住宅 . 9 2.4. 旭辉美的东樾城 配套完善、风景优美、交通便利的高档住宅 . 10 评级指南及免责声明 . 11 图表目录 图 1：长沙购房政策 . 4 图 2：长沙商品房住宅供应、成交面积和成交均价 . 5 图 3： 2020 年内长沙商品房住宅供需成交情况 . 5 图 4： 2020 年内长沙商品房住宅成交金额及同比增长 . 5 图 5：长沙各面积段销售面积情况 . 6 图 6：长沙各区销售面积情况 . 6 图 7：长沙 2020 年 1-9 月商品住宅销售金额排行榜 . 6 图 8：长沙 2020 年 1-9 月商品住宅销售量排行榜 . 6 图 9：长沙土地市场供应、成交建面和成交均价 . 7 图 10：长沙土地市场供需 和成交价格 . 7 图 11：长沙土地市场成交总价和同比增速 . 7 图 12：旭辉 雨花郡区位图 . 8 图 13：旭辉 雨花郡规划鸟瞰图 . 8 图 14：旭辉梅溪悦章区位图 . 9 图 15：旭辉梅溪悦章规划效果图 . 9 图 16：恒基旭辉湖山赋区位图 . 10 图 17：恒基旭辉湖山赋鸟瞰规划图 . 10 图 18：旭辉美的东樾城区位图 . 10 图 19：旭辉美的东樾城鸟瞰规划图 . 10 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 11 表 1：旭辉 雨花郡项目信息表 . 8 表 2：旭辉梅溪悦章项目信息表 . 9 表 3：恒基旭辉湖山赋项目信息表 . 9 表 4：旭辉美的东樾城项目信息表 . 10 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 11 长沙 长江中游中心城市 城镇化进程快，人口流入多，经济发展 较快 。 长沙市是湖南省省会 ， 亦 是 我国 长江中游中心城市 ，市辖 6 个区 ， 1 个县、代管 2 个县级市， 总面积 8569.15 平方千米 。 2019 年 末，长沙市 常住人口 839.45 万人， 人口净流入 23.65 万人， 常住人口城镇化率为 79.56%，地区 GDP 1.16 万亿元 ， 位居全国城市 GDP 第 15 位，同比 +8.1%； 其中， 第一、二、三产业增加值占 GDP 分别为 1.2%、 43.6%、 55.2%，二三产业发达 。此外， 长沙 2019 年 全市居民人均可支配收入 48724 元， 同比+9.1%， 城镇居民人均可支配收入 55211 元， 同比 +8.7%；农村居民人均可支配收入 32329 元， 同比 +8.8%，人均可支配收入绝对值较高。 1. 去库存， 稳供给 成为房地产市场主旋律 1.1. 强行政干预，弱经济控制的购房政策 强限购和限售政策遏制炒房行为，弱经济手段调控为刚需购房打开通道 。 长沙市购房政策以行政手段的限购和限售为主， 相比其他二线城市 经济 手段的限贷政策较为薄弱 。 整体来看， 购房政策以满足刚需为主，对二套住房购买限制较为严格，同时考虑到经济发展需要高质量人才， 在 首套房购置方面给出了一定政策利好。此外，长沙限售政策严格， 从房产流通的根本问题上制止炒房行为的发生。 图 1： 长沙 购房政策 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 11 1.2. 疫情冲击下，房市需求受冲击 去库存、供不应求为主旋律，房价稳中有升 。 随着 2015 年全国开启楼市去库存阶段， 长沙房地产市场顺应全国市场趋势， 2015-2019 年 市场以 供不应求为主旋律， 2016-2018 年楼市小高潮中房价有所抬升。其中， 2017 年受 2016 年土地成交较少的影响，楼市供应面积大幅下降，对楼市价格抬升也有一定作用。 图 2： 长沙 商品房住宅 供应、成交 面积和成交均价 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 年内，受疫情影响，房地产 市场热情不高， 房价稳定 。 2020 年，受疫情影响，长沙商品房市场成交总金额单月同比均有所下降，仅 5、 6 月单月成交金额同比正增长。此外，供需层面上看，仅 6 月和 8 月出现了供不应求的景象；其中， 6月 因年中 销售节点 ， 开发商以价换量，致销售猛增，价格下滑； 8 月则因备货 9月销售旺季是的供不应求。 图 3： 2020 年内 长沙 商品房住宅供需成交情况 图 4： 2020 年内 长沙 商品房住宅成交金额及同比增长 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 02,0004,0006,0008,00010,000050010001500200025002015年 2016年 2017年 2018年 2019年供应面积（万方） 成交面积（万方）-80%-60%-40%-20%0%20%40%0501001502002501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月总成交额（亿元） 同比增速（ %）05,00010,00015,00001002003001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元 /平）行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 6 / 11 1.3. 需求端偏好大面积户型，需求集中于高校区和产业园区 需求端偏好大户型，区域上集中雨花区和岳麓区 。 相比其他二线城市 ，长沙 人均可支配收入 于房价的比值 较高 ，叠加强限购限售政策干预 ，刚需和首次改善型需求的 户型 面积较大。 面积段层面上看，需求集中在 110-150 平户型，且以 130平米为界，区间内上下两端受偏好程度相当 。 此外，区域层面上看，需求集中于雨花区和岳麓区， 分别有 产业 和高校支撑房地产市场。 图 5： 长沙 各面积段销售面积情况 图 6： 长沙 各区 销售面积情况 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 图 7： 长沙 2020 年 1-9 月商品住宅销售金额排行榜 图 8： 长沙 2020 年 1-9 月商品住宅销售量排行榜 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 0%50%100%02004001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月x 1000070以下 70-9090-110 110-130130-150 150-200200以上 110-150占比0501001501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月芙蓉区 开福区 天心区雨花区 岳麓区行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 7 / 11 1.4. 土地市场供给充足，受房市和地块影响， 土地 价格 提升 随着楼市去库存和房地产市场走热，土地市场供需放量，价格提升 。 伴随房地产市场去库存 ， 2015、 2016 年长沙土地市场 供应 较低，处历史地位 ， 但是受房地产市场 2016-2018 年销售去化较好因素影响， 2016 年在供给偏少的情况下，土地市场价格有所抬升； 2017 年土地市场供应大幅提升，并一定程度上拉低土地市场价格；而后， 2018 年土地供给持续提升，在需求端抬升的情况下土地价格进一步上涨。 2019 年长沙土地市场价格趋于稳定，供求关系区域平衡。 图 9： 长沙 土地市场 供 应、成交建面 和成交均价 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 疫情影响下， 土地市场 呈现波动态势 。 2020 年 疫情冲击下，长沙土地市场供求和价格波动较大；其中， 3、 4 月为疫情后集中供地 ，但 3 月需求不旺盛的情况下，土地价格有所下降，产生库存积压。因此， 5、 6 月土地市场供给有所下降 。随着库存的消化， 7 月土地市场供应放量，受供给结构影响，价格有所推升。 在融资新规下，长沙土地价格较低，房价稳定，市场存在一定性需求支撑，因此呈现 供给成交量价齐升态势。 图 10： 长沙 土地市场供需和成交价格 图 11： 长沙 土地市场成交总价和同比增速 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 数据来源： CRIC、 克而瑞证券研究院 05001,0001,5002,00001000200030004000500060002015年 2016年 2017年 2018年 2019年供应建面（万方） 成交建面（万方） 成交均价（元 /平）01000200030004000050010001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供应建面（万方）成交建面（万方）成交均价（元 /平）-100%-50%0%50%100%150%200%0501001502001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月总成交额（亿元）同比增速（ %）行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 8 / 11 2. 优质项目情况简介 2.1. 旭辉 雨花郡 生活、交通便利的中央城区住宅 旭辉雨花郡位于主城雨花城央，紧邻城市主干道万家丽路与雨花商业主轴劳动路，地铁 4/5 号线交汇于圭塘站，距离项目仅约 200m；容积率为 4，绿化率为40%。开盘起均价为 14500 元 /平方米。周边 2 公里范围内 3 大商业体环绕，将自建航空路小学、幼儿园，周边多所学校云集。 表 1： 旭辉 雨花郡 项目信息表 区位 雨花区 万家丽路与航空路交汇处西南角 物业类型 普通住宅 ,住宅底商 ,LOFT 主力户型 三居 (115 ),四居 (143 ),四居 (170 ) 首开时间 2020 年 9 月 销售均价 14500 元 /平方米 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 图 12： 旭辉雨花郡 区位图 图 13： 旭辉雨花郡 规划鸟瞰图 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 2.2. 旭辉 梅溪悦章 交通便捷、配套完善的临湖住宅 梅溪悦章拥有约 28.5 万方体量，容积率为 4，绿化率为 41.18%，开盘价为 13500元 /平方米。地处梅溪湖国际新城一期。在建地铁 6 号线长庆站上盖物业，紧邻城市主干道枫林三路，交通便捷全城；与商业综合体步步高梅溪新天地隔路相望，生活配套完善。项目占位梅溪湖一期板块，充分发挥区域价值。 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 9 / 11 表 2： 旭辉梅溪悦章 项目信息表 区位 岳麓区 枫林三路与东方红路交汇处东南角 物业类型 普通住宅 ,住宅底商 ,SOHO 主力户型 三居 (108 ), 三居 (108 ), 四居 (127 ) 首开时间 2020 年 9 月 开盘价 13500 元 /平方米 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 图 14： 旭辉梅溪悦章 区位图 图 15： 旭辉梅溪悦章 规划效果图 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 2.3. 恒基旭辉 湖山赋 依山傍水的休闲养生住宅 恒基旭辉湖山赋位于开福 区 北，由旭辉、恒基两大 知名房企 联袂打造的北二环低密城市墅区，拥有“五横三纵”交通路网，快速畅达全城。项目总占地面积 770亩，建筑面积约 110万方，目前售价为 8200元 /平方米。容积率 1.8，绿化达 45%。项目分五期开发，开发周期 5 年，产品包括别墅、高层、小高层及部分商业， 1-5栋为 33 层高层；小区规划从幼儿园至初中（ 3-15 岁）。 表 3： 恒基 旭辉 湖山赋 项目信息表 区位 开福区开福大道与兴联路交会处以东 500 米 物业类型 普通住宅 、别墅、商业 主力户型 三居（ 98 、 123 、 125 ），四居（ 142 ） 首开时间 2020 年 8 月 销售均价 8200 元 /平方米 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 行业点评 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 10 / 11 图 16： 恒基旭辉湖山赋 区位图 图 17： 恒基旭辉湖山赋 鸟瞰规划图 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 2.4. 旭辉美的 东樾城 配套完善、风景优美、交通便利的高档住宅 旭辉美的 东樾城位于星沙开元路，紧邻地铁 3 号线广生站，由旭辉、美的两大房企联袂打造的纯板式、纯住宅府邸。其总建筑面积约 24 万方，共 1576 户，小区内规划一所幼儿园；采用围合式布局， 5 万中央景观园林。此外，项目毗邻龙塘水体公园、松雅湖湿地公园，举步即达百熙二小、洋湖中学（在建）；一公里内分布县妇幼保健院、省人民医院星沙医院（在建）两大综合医院。价格浮动较稳定，周边生活配套较齐全，但是位置稍显偏远不热闹也是部分客户不选择购买的原因之一。 表 4： 旭辉美的东樾城 项目信息表 区位 长沙县 开元路与东九路交汇处北行 260 米（百熙二小正对面） 物业类型 普通住宅 ,购物中心 主力户型 三居（ 98 ），四居（ 128 ） 首开时间 2020 年 9 月 销售均价 9900 元 /平方米 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 图 18： 旭辉美的东樾城 区位图 图 19： 旭辉美的东樾城 鸟瞰规划图 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院 数据来源： 公开资料整理、 克而瑞证券研究院