服务式公寓：核心变革.pdf

GREATER CHINA OCCUPIER RESEARCH新冠肺炎疫情后的复苏新冠肺炎疫情后的复苏：服务式公寓核心变革2020年8月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要> P01  P03  P04  P06  P14 <摘要1服务式公寓处于酒店与租赁住宅之间的中间地带。那么，在新冠肺炎暴发期间，中国的情况如何呢?与各地区的酒店行业一样，在疫情最严重的时期，中国的服务式公寓客户群在2020年的前几个月大幅减少。此外，早期的封锁限制，以及此后全国各地出差活动的减少，服务式公寓入住率的压力在2020年上半年一直持续。然而，考虑到服务式公寓业务模式有着入住期较长的特点，与酒店行业相比，入住率压力有所缓解，平均入住率远高于今年年初酒店行业的个位数入住率。以上海高端服务公寓市场为例，目前市场出租率约为80%，为2009年底以来的最低值。鉴于入住率低于平常水平，全国各地的服务式公寓租金也受到一定程度的压力，今年年初，中国大部分城市市场均出现同比小幅下跌。 尽管如此，一些城市市场，包括上海，杭州和宁波，在同一时期实现了相对稳定的租金，尤其是上海的高端服务式公寓市场，截止到2020年第二季度，平均达到每月每平方米251元人民币。展望今年下半年，由于开发商/投资商为避免疲软的市场而推迟新的项目入市，中国的服务式公寓市场供应可能会减少。与过去相比，当前的高端服务式公寓市场更少依赖海外租客，但是海外租客仍然是高端市场的重要组成部分，因此，在取消国际旅行禁令之前，租赁将持续承受一定的压力。展望未来，鉴于疫情的影响，我们预期中国的服务式公寓行业内实施一些主要的新变革：    短期的变化更加注重健康和安全。   长期的变化智能技术的实施；以及项目改造/重新定位。此外，一旦商务旅行完全恢复，中国服务式公寓行业的业务活动将随之开始恢复正常。只有实现这种商业活动的正常化，中国的服务式公寓所有者和运营商才能充分认识到长期行业机遇。当未来前景更加清晰，例如商务旅行的预期增长，我们预计更多的服务式公寓所有者和运营商将采取更长远的眼光，投资优质项目并注重行业的核心变革。12报告介绍2新冠肺炎在中国的暴发是一次空前的事件。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。本报告着眼于中国服务式公寓市场，并阐述以下内容 :   新冠肺炎疫情对中国服务式公寓行业产 生了怎样的影响；   中国服务式公寓行业的未来展望。3中国服务式公寓新冠肺炎疫情的影响3服务式公寓处于酒店与租赁住宅之间的中间地带。那么，在新冠肺炎暴发期间，中国的情况如何呢?与各地区的酒店行业一样，在疫情最严重的时期，中国的服务式公寓客户群在2020年的前几个月大幅减少。此外，早期的封锁限制，以及此后全国各地出差活动的减少，服务式公寓入住率的压力在2020年上半年一直持续。然而，考虑到服务式公寓业务模式为长期入住特性，与酒店行业相比，入住率压力相对较小，平均入住率远高于今年年初酒店行业的个位数入住率。以上海高端服务公寓市场为例，目前市场出租率约为80%，为2009年底以来的最低值（图1）。鉴于入住率低于平常水平，全国各地的服务式公寓租金也受到一定程度的压力，今年年初，中国图  1: 上海高端服务式公寓平均出租率（2006年第一季度2020 年第二季度）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：戴德梁行研究部50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%80%4大部分城市市场均出现同比小幅下跌。 尽管如此，一些城市市场，包括上海、杭州和宁波，在同一时期实现了相对稳定的租金，尤其是上海的高端服务式公寓市场，截止到2020年第二季度，平均达到每月每平方米251元人民币（图2）。随着国内疫情的逐渐转好，最糟糕的时期已经过去，但租赁市场依旧低迷，未来的几个季度将检验服务式公寓品牌的韧性。图  2: 上海高端服务式公寓平均租金（2006年第一季度2020 年第二季度）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：戴德梁行研究部050100150200250300350251元/平方米/月元 /平方米 /月5展望今年下半年，由于开发商/投资商为避免疲软的市场而推迟新的项目入市，中国的服务式公寓市场供应可能会减少。与过去相比，当前的高端服务式公寓市场更少依赖海外租客，但是海外租客仍然是高端市场的重要组成部分，因此，在取消国际旅行禁令之前，租赁将持续承受一定的压力。展望未来，鉴于疫情的影响，我们希望中国的服务式公寓行业内实施一些主要的新变革，它们是 ：  短期的变化更加注重健康和安全。   长期的变化智能技术的实施；以及项目改造/重新定位。短期的变化健康和安全新冠肺炎疫情在中国蔓延之初，国内许多服务式公寓运营商就迅速采取措施，确保建筑的卫生和安全水平得到加强，以努力遏制病毒的传播。防控病毒的措施包括为所有入住客人、访客和工作人员实行卫生和安全措施，以及入口登记流程。在服务式公寓内，除了电梯外，清洁团队也开始对门把手、灯控、办公桌面、椅子、电话进行定点清洁，因为这些是客人、访客和工作人员最常接触的物品。与普通流感一样，空中传播是新冠病毒另一种主要的传播途径。中国服务式公寓运营商也很重视这一点。为预防病毒在空气中的传播，对于使用中央空调的服务式公寓，物业团队还对其大楼内的中央暖通空调系统进行了系统式深度清洁，包括定期检查、更换空气过滤器。这些团队还确保整个大楼的气流得到合理分配，因为这也是公寓内部预防交叉感染的关键。在针对新冠肺炎疫情期间中央空调安全方面，国内一些服务式公寓的中央暖通空调系统拥有具有杀菌消毒能力，如紫外线、纳米光子和催化氧化技术。这些系统进行了定期检查，以确保它们一直高效运作。服务式公寓运营商也迅速认识到了建筑气密性和气压在抑制新冠病毒空气传播的有效预防方面有非常重要的作用。为了防止外部空气进入大楼，国内许多服务式公寓经营者在新冠肺炎疫情之初就认识到在建筑的大部分空间营造正压力中国服务式公寓展望未来46环境的重要性。此外，他们还认识到在大楼内的特定地点（如可能潜伏病毒和细菌的厕所）营造负气压环境的重要性，以便将空气输送出去，远离公寓内的其他区域。中国许多服务式公寓经营者还为其客人和员工制作提供新冠肺炎相关卫生和安全意识的文件，另外也有杀菌剂、消毒剂和其他预防病毒的产品。展望未来，随着服务式公寓经营者、客人、访客和员工对建筑卫生和安全重要性意识越来越强，我们预计中国服务式公寓建筑的卫生和安全措施将得到优先考虑，并在标准方面达到新的高度。长期的变化智能服务式公寓近年来，随着科技的飞速发展，我国的服务式公寓租客对于新型、高效、便捷的服务提出了越来越高的要求。随着新冠肺炎疫情的暴发，目前对智能服务式公寓的需求可能有了额外的推动力。效率和便利仍然是变革的驱动力，但现在，建筑卫生和安全，以及智能技术也将有助于实现这一点：  在客人、访客和工作人员进入公寓时，使 用热扫描仪快速识别并隔离他们；  采用智能清洁系统，更有效地清洁整栋建 筑的高频使用区域和表面；  自动化定期更换中央空调系统空气过滤 器 ；  确保中央空调系统的消毒和灭菌能力，在 任何时候都能高效运作；  确保在任何时间，整个公寓内的气流是正 常流通的，这也是预防内部病毒交叉感 染的关键因素；  确保建筑的气密性和空气压力设备的正 确利用，谨防病毒渗透和传播；  采用智能无接触技术和设备，包括送餐机 器人（图3）。 未来，其他即将出现的智能服务式公寓建筑卫生7和安全技术，例如紫外线消毒，一旦发展成熟，也将被应用到智能公寓建筑中。鉴于新冠肺炎在中国乃至世界范围内产生的巨大影响，对于中国的服务式公寓经营者来说，经营智能公寓更有可能是未来的方向，智能公寓建筑的卫生和安全技术将愈发被重视。长期的变化服务式公寓资产翻新及重新定位新冠肺炎疫情对中国整个服务式公寓行业产生图  3: 智能服务式公寓无接触控制应用程序操作界面的示例nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：Oealy，戴德梁行研究部服务式公寓名称灯光照明我的公寓 / 公寓介绍 / 我的信息 / 设置电视遥控窗帘模式服务信息背景音乐空调控制情景模式8