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GREATER CHINA OCCUPIER RESEARCH新冠肺炎疫情后的复苏中国迷你仓储产业投资的宏观洞察2020年7月戴德梁行大中华区租户研究目录第一章摘要> P01 P03 P04 P14 P15 P17 <摘要1迷你仓可容纳多个独立的存储单元，可用于存储从家具到季节性服装再到办公设备的各种物品，首先在美国和欧洲出现。我国最早一批迷你仓供应商在2011年左右出现，2014年供应商数量增速加快。此外，在2015年，随着移动互联网的蓬勃发展，出现了第一批O2O迷你仓供应商。如今，随着中国经济发展，居民可支配收入增加，居民购买各类商品的需求增加。考虑到房价上涨和住房单元较小等等因素，迷你仓行业持续吸引着许多投资者、运营商和客户的注意力。我国迷你仓产业发展步伐较快。根据亚洲迷你仓商会2018年的一项调查显示，中国大陆迷你仓储设施的数量增长了122.3%，仓储地点的数量从2016年的不足170个增至2017年的378个有余。在运营商方面，中国一线城市有很多，二线城市也有一些。北京、上海、深圳和广州等4个一线城市和南京、杭州、成都、武汉、青岛、沈阳和天津等二线城市迷你仓设施数量最多。中国迷你仓的使用分两类: 个人存储使用; 业务存储使用。国际上，如前所述，迷你仓的发展已经有一段时间了。例如，在美国，迷你仓在20世纪70年代迅速发展，帮助公共仓储公司(PublicStorage)成为世界上最大的房地产投资信托(REITs)之一。该公司位于美国加州，市值达360亿美元。在如今的中国，迷你仓行业正在成长。例如，在北京和上海，该行业每年都在稳步增长，这在一定程度上要归功于千禧一代不愿在生活方式上妥协，以及现在的人口流动更加频繁。新冠肺炎疫情发生后，中国所有行业都受到了影响，但一些行业仍然可以保持稳定增长。迷你仓行业由于各地需求持续增长也是稳定增长的行业之一。随着中国二线城市经济增速的加快，全国各地人口流动性的增加，以及大城市中心地区房价的持续高涨，中国市场有潜力比肩甚至赶超欧美的迷你仓储发展。鉴于需求预期增加，中国越来越多的迷你仓运营商计划在未来扩大业务。根据亚洲迷你仓商会最近的报告，57%的运营商可能会在现有业务所在的城市市场扩大业务规模，29%的运营商可能会选择在国内其他城市开拓新市场。1最后，考虑到宏观经济因素，人口流动及新冠肺炎疫情暴发对迷你仓市场的影响，对于迷你仓供应商来说，跳出定式思维，创新性地对迷你仓产业投资进行思考，现在开始正当时。2报告介绍2新冠肺炎在中国的暴发是一次空前的事件。它的影响遍及全国各地，广泛影响了社会、经济和房地产市场。本报告着眼于中国的迷你仓市场，并提供以下分析: 中国迷你仓行业的最新发展趋势； 新冠肺炎疫情暴发对迷你仓行业的影响； 迷你仓行业展望未来。3中国迷你仓最新发展趋势3迷你仓可容纳多个独立的存储单元，可用于存储从家具到季节性服装再到办公设备的各种物品，首先在美国和欧洲出现（图1）。在中国，迷你仓运营商最早出现在2011年左右，随后运营商数量在2014年加快增长。此外，在2015年，随着移动互联网使用的兴起，第一批O2O迷你仓运营商出现了。如今，随着中国经济发展，居民可支配收入增加，居民购买各类商品的需求增加。考虑到房价上涨和住房单元较小等等因素，迷你仓行业持续吸引着许多投资者、运营商和客户的注意力。根据渣打银行的数据，按照购买力平价(PPP)方法计算，10年前，中国名义国内生产总值为14.9万亿美元。未来10年，渣打银行预计，中国名义国图 1: 使用迷你仓的优势（部分）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：戴德梁行研究部安保措施 存储物品可以上保险可存储未使用的物品或仅在特定时间需要的物品 租金可以按月缴纳可用于存储库存/供应货物通常能够在温度和湿度可控的环境中存储物品24/7 访问权通常具有防火功能各种尺寸的迷你仓型释放客户家中或办公室中的空间4内生产总值将增至64.2万亿美元（图2）。随着中国消费力提升，特别是城镇居民人均可支配收入的增加，居民消费水平跃升，消费能力不断增强。中国潜在消费市场规模巨大，吸引国内外的迷你仓运营商布局中国市场。截至2019年，中国城镇居民人均可支配收入达42,359.0元，而2018年这一数字为39,250.8元（图3）。中国居民消费能力不断增强，促使中国社会消费品零售总额增长迅速。2019年全年中国社会消费品零售总额达41.16万亿元，同比增长8.0%。此外，2019年中国线上零售额同比增长19.5%，为线下零售额增速的两倍多（图4）。通常人们通过线下或线上渠道购买的产品、商品和物品都需要存放在家里。然而，中国的住宅价格经历了多年的快速上涨（住宅市场降温政策出台前）之后，现在，许多大城市的住宅单价相对较高(图5)。由于国内大城市房价高企，那些设计合理、价格适中的小户型更受买家追捧。然而，人们购买的物品越来越多，较小的人均住房面积无法满足物图 2: 中国名义国内生产总值（采用购买力平价汇率以美元为单位）（2010年和 2030年）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：渣打银行，戴德梁行研究部安保措施 存储物品可以上保险可存储未使用的物品或仅在特定时间需要的物品 租金可以按月缴纳可用于存储库存/供应货物通常能够在温度和湿度可控的环境中存储物品24/7 访问权通常具有防火功能各种尺寸的迷你仓型释放客户家中或办公室中的空间14.9 万亿美元64.2 万亿美元2010年 2030年5图 3: 中国城镇居民人均可支配收入（元）（2010 年2019年）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部图 4: 中国线下/线上零售额走势（2008年2019年）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：国家统计局，戴德梁行研究部19,109.4 21,809.8 24,564.7 26,955.1 29,381.0 31,790.3 33,616.3 36,396.2 39,250.8 42,359.0 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019中国城镇居民人均可支配收入（元）20.7%18.4%15.0%15.5%0%20%40%60%80%100%120%140%0510152025303540452008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019零售额（万亿元）线下零售额 线上零售额 线上零售额增长率增长率6品的存储需求，甚至需要更多的空间安置未开封以及使用频率较低的物品。因此，人们对于租赁迷你仓的需求也在日益增加。在中国，由于各种因素的影响，如季节性变化、搬家、房屋装修等等，人们更愿意租用迷你仓存放未开封以及使用频率较低的物品，从而保证居住空间的舒适度(图6)。虽然目前我国一般物流仓储行业的发展已经相当成熟，但迷你仓行业仍处于发展初期。相比之下，根据亚洲迷你仓商会的数据，美国迷你仓已经发展到人均面积达1平方米。在英国和澳大利亚，迷你仓的人均面积为0.1-0.2平方米。然而，在亚洲的八个主要迷你仓市场（包括中国在内），迷你仓的人均面积均低于0.01平方米（图7）。话虽如此，我国迷你仓行业发展的步伐已经很快了。根据亚洲迷你仓商会2018年进行的一项调查，中国迷你仓数量从2016年的少于170家，增加到了2017年的超过378家，上涨了122.3%（图8 ）。因此，在高速增长的同时，中国的迷你仓供应商图 5: 中国一线城市的新盘住宅均价（2020 年一季度）nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：中指数据，戴德梁行研究部北京住宅均价：47,416元/平方米上海住宅均价：33,885元/平方米广州住宅均价：32,466元/平方米深圳住宅均价：65,340元/平方米7图 6: 迷你仓的运作模式nullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnullnull资料来源：戴德梁行研究部1362迷你仓确定需要多大的存储空间；打电话或网上联系迷你仓供应商；获取租赁报价；签订租赁合同，预付订金预订迷你仓。订购打包箱在家打包存储的物品。自驾或约车搬运您的物品/包裹/箱子到迷你仓中心。获取门禁钥匙/门禁代码，进入所预定的迷你仓。当您的物品已经存储在一个迷你仓单元中时，迷你仓供应商将确保您的物品/包裹/盒子全天候安全存储。您可以随时访问您的迷你仓存储单元。许多迷你仓供应商一周七天向客户开放。您可以随时取回您储存的物品/包裹/盒子，开车送回家或者快递寄回家。4578
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