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请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 Table_Title 千磨万击 ，稳 步向前 Table_Title2 房地产 行业 2021 年度投资策略 Table_Summary 报告摘要 ： 行业基本面： 韧性十足，增长可期 自 18 年 7 月政治局会议强调“坚决遏制房价上涨”，乃至今年8 月 央行 再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”， 其后“三条红线”政策出台， 行业经历了一系列政策的打压， 此外 ，又 叠加 上半年 疫情的洗礼 。而 房地产行业的 基本面 却 表现出了极强的韧性 ，各项 统计 数据 均 全面回暖 。展望未来，我国住宅需求仍 较为旺盛 ， 我们预 测， 2021 年全年销售面积增速为-3%左右，销售金额增速 1%左右，地产投资增速为 6%左右。 板块表现 ： 疫情影响业绩释放 ， 整体 估值仍处低位 2020 年前三季度，板块及龙头房企的 整体 业绩增速出现了小幅下滑，但 主要系 疫情 对行业短期有着较为明显的冲击所致，在疫情得到全面控制后，行业销售端的表现持续超预期，基本面迅速 回暖， 从而将支撑 板块业绩 的 复苏。当前 A 股和 H 股地产板块估值仍旧处于 历史较低水平 ， 具备良好的长期投资价值 。 政策面： “ 三条红线 ” 加持，行业稳定性提升 中央层面对地产调控政策的定调趋稳，基本保持了连续性和稳定性，其施政思路目标上来说基本围绕“房住不炒”这一核心，力求做到“三稳”，即“稳房价、稳地价、稳预期”；而具体措施上“因城施策” 和严控“三条红线”指标 则成为了主基调， 并 以市场预期管理作为中介目标。总的来说，我们认为，对于 2021 年的调控政策，一定要紧抓“房住不炒” 、 “因城施策” 和“三条红线” 这 几 个关键点。 投资建议 房地产行业基本面 韧性十足，板块 估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，销售持续向好的背景下，值得重点关注 ，而巨大物管蓝海市场也同样值得重点关注 。 我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科 A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、 华侨城 A 等 。相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、旭辉 控股 集团、中国金茂 、龙光地产 等 。此外，物管行业发展空间广阔，景气度持续向好，重点推荐新大正、招商积余、永升生活服务、新城悦服、南都物业等 ，相关受益标的包括碧桂园服务、绿城服务等 。 风险提示 调控政策继续大幅收紧引发销售大幅下滑；计提过多存货跌价准备导致年报业绩不达预期。 评级及分析师信息 Table_IndustryRank 行业评级： 推荐 Table_Pic 行业走势图 Table_Author 分析师：由子沛 邮箱： youzphx168 SAC NO： S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱： houxdhx168 研究助理：肖峰 邮箱： xiaofenghx168 -11%-5%2%9%16%23%2019/11 2020/02 2020/05 2020/08 2020/11房地产 沪深 300证券研究报告 |行业 深度 研究报告 仅供机构投资者使用 Table_Date 2020 年 11 月 08 日 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p1【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p1证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 19626187/21/20190228 16:59 盈利预测与估值 Table_KeyCompany 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元 ) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020E 2021E 2022E 2019A 2020E 2021E 2022E 000002.sz 万科 A 29.46 增持 3.35 3.86 4.45 5.08 8.8 7.6 6.6 5.8 600048.sh 保利地产 16.16 增持 2.34 2.57 3.09 3.64 6.9 6.3 5.2 4.4 000656.sz 金科股份 7.95 买入 1.06 1.36 1.62 1.91 7.5 5.8 4.9 4.2 000961.sz 中南建设 9.22 增持 1.10 1.91 2.39 2.76 8.4 4.8 3.9 3.3 资料来源： Wind，华西证券研究所 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p2【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p2证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 19626187/21/20190228 16:59 正文 目录 1. 引言 .5 2. 行业基本面：韧性十足，增长可期 .5 2.1. 房地产开发：行业基本面 强劲，复苏持续超预期 .5 2.2. 销售回暖超预期，面对困境不悲观 .6 2.3. 投资：预计高位缓降，但不至大幅下滑 .8 2.4. 资金：到位资金增速向好，各项数据逐步回暖 . 10 2.5. 房价：整体趋于平稳 . 10 3. 上市公司：业绩增速下滑，估值仍 处低位 . 11 3.1. 板块分析 . 11 3.2. 板块分析：涨幅落后大盘，估值处于历史低位 . 17 4. 政策面： “ 三条红线 ” 加持，行业稳定性提升 . 19 4.1. 过往的几波融资收紧和触发条件 . 19 4.2. “ 三条红线 ” 政策的核心逻辑内涵和演变思路 . 20 4.3. 为什么要用这三个指标？ . 21 4.4. “ 三条红线 ” 推出前的信号及相关配套政策解读 . 22 4.5. 三 个指标哪一个容易改正？ . 22 4.6. 表外融资的可行性 . 23 4.7. 各个融资渠道配合 “ 三条红线 ” 监管标准的措施有什么？ . 23 4.8. 行业会发生什么变化？ . 24 4.9. 政策展望：以稳为主，长效为基 . 25 4.10. “ 旧改 ” 接替 “ 棚改 ” ，物管行业或迎新机 . 28 5. 投资建议 . 31 6. 风险提示 . 32 图表 目录 图 1 房地产行业宏观数据汇总 .5 图 2 各都市圈宏观数据汇总（ 2020 年 1-8 月，分城市月度数据滞后全国数据） .6 图 3 房地产销售面积与销售金额累计同比 .7 图 4 30 大中城市成交面积同比（移动 8周平均） .7 图 5 销售数据当月同比 .7 图 6 各都市圈销售面积累计同比 .7 图 7 库存总面积及同比增速 .7 图 8 各类商品房库存面积同比增速 .7 图 9 分地区销售面积增速（ 2020 年 1-9月） .8 图 10 PSL投放与累计同比增速 .8 图 11 房地产开发投资完成额与 新开工面积累计同比 .9 图 12 土地购置与成交情况 .9 图 13 100大中城市住宅类用地成交溢价率 .9 图 14 房屋新开工、施工、竣工面积累计同比 .9 图 15 房地产开发到位 资金累计同比 . 10 图 16 住房贷款利率走势 . 10 图 17 70城房价指数当月同比 . 11 图 18 全国住宅库销比 . 11 图 19 M2同比增速 . 11 图 20 板块营业收入及同比增速 . 12 图 21 15 家大中型房企营业收入及同比增速 . 12 图 22 板块归母净利润及同比增速 . 12 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p3【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p3证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 4 19626187/21/20190228 16:59 图 23 15 家大中型房企归母净利润及同比增速 . 12 图 24 板块销 售商品、提供劳务收到的现金及增速 . 13 图 25 15 家大中型房企销售收到的现金及增速 . 13 图 26 板块销售毛利率及销售净利率 . 13 图 27 15家大中型房企销售毛利率及销售净利率 . 13 图 28 板块期 间费用率 . 14 图 29 15 家大中型房企期间费用率 . 14 图 30 板块少数股东损益及少数股东权益占比 . 14 图 31 15家大中型房企少数股东损益及少数股东权益占比 . 14 图 32 板块货币资金及变动 . 15 图 33 15家大中型房企货币资金及 变动 . 15 图 34 板块现金短债比 . 15 图 35 15家大中型房企现金短债比 . 15 图 36 板块资产负债率及剔除预收账款后的资产负债率 . 16 图 37 大中房企资产负债率及剔除预收款后的资产负债率 . 16 图 38 板块净负债率 . 16 图 39 15 家大中型房企净负债率 . 16 图 40 年初至今申万房地产板块与其他行业板块涨跌幅比较（ %， 2020/9/30） . 18 图 41 申万房地产板块估值变化 . 19 图 42 “ 三条红线 ” 政策细则 . 21 图 43 红橙黄绿分档对应有息负债的增速 . 21 图 44 “ 三条红线 ” 指标调整的难易程度 . 23 图 45 “ 三条红线 ” 各渠道监 管措施 . 24 图 46 “ 三条红线 ” 政策对行业的负面打击及机遇 . 25 图 47 近年来历次政治局会议关于地产的表述 . 26 表 1 A 股 15 家大中型房企预收账款 +合同负债保障倍数 . 17 表 2 年初至今申万房地产板块个股涨跌幅排名（收盘价日期 2020/9/30） . 18 表 3 历年两会政府工作报告关于房地产的表述 . 29 【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p4【温馨提示】请勿将华西证券研究报告转发给他人 p4证券研究报告 |行业 深度 研究报告 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 5 19626187/21/20190228 16:59 1.引言 房地产行业的形势判断与房地产板块的投资策略，离不开两个核心因素：行业基本面与行业政策，而这两个核心因素又是互为因果、互相反馈调节的，当行业基本面过热，房价上涨过快时，政策出于防范风险的角度考虑，会不断收紧从而对行业估值形成压制，导致行业基本面数据下行；而当行业基本面数据下行到一定程度时，由于宏观经济维稳以及地方财政收入方面的考量，政策又会出现一定程度的宽松。因此，本篇房地产行业 2021 年度投资策略，将首先分别从行业基本面与行业政策面两个维度进行回顾与展望，以此引出对房地产板块上市公司业绩与估值情况的分析和预 测，并由此阐述我们对 2021 年房地产行业形势的判断与投资的逻辑 。 2.行业基本面： 韧性十足，增长可期 2.1.房地产 开发 ： 行业基本面强劲，复苏持续超预期 从整体上来看 ，虽然 自 18
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