2020全国新房市场半年报.pdf

新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 全国市场半年报 一线城市快速回暖 疫后市场长三角最热 2020/07/02 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 摘要： 两会定调，房住不炒定位保持不变；成渝双城经济 圈、海南自贸区相关城市发展面临新机遇；人才安居挂 钩购房补贴政策持续在全国各省市推进； 疫情期间各项 支持政策面临到期，预计下半年政策调整将出现分化。 2020 年上半年， 居住用地成交量降幅稳定在 1 成， 其中一线城市居住用地成交规划建面同比增长 61.9%， 市场火热。另，二线城市带动总体成交楼面价上涨，溢 价率接近去年同期。 2020 年上半年 66 座大中城市二季度新房市场成 交量接近去年同期，但累计半年成交量仍有一成缺口， 市场仍处在逐渐恢复过程中。 其中一二线成交量回暖速 度相对较快。长三角区域成为市场成交量回暖速度最 快，其中南京半年累计成交面积同比逆势上涨 24%。 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 地产政策分析 Contents 目录 居住用地分析 新房市场分析 新房市场展望 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 01 地产政策分析 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 一、中央及地方坚持房住不炒定位不动摇 1. 房住不炒中央表态：据不完全统计，2020 年初截止至 6 月 29 日，中共中央、国务院、银保监会、中国 人民银行等多个机构前后共 13 次发文表态房住不炒的定位决心，保持“房住不炒”的主导定位方向， 房地产调控保持稳定及延续性。 2. 房住不炒地方表态： 据不完全统计， 2020 年初截止至 6 月 29 日， 全国约 17 个省市及市区 （包括南京、 宁波、青岛等重点城市）18 次发布关于房住不炒的表态，坚持房地产调控力度稳定。 图：2020 年至今全国出台房住不炒省市及城区个数及频次 数据来源：中央及各地各级政府官方网站 二、成渝、海南等地成为新一轮规划发展焦点 1. 5 月底，全国“两会”顺利召开，其中政府工作报告中指出：“推动成渝地区双城经济圈建设”， 成渝双城首次在国家政府工作报告中提出，成渝双城迎来新的发展机遇。另外，海南省对外开放的地位 逐步上升成为全国重要的“免税天堂”，海南自贸区整体发展迎来新的改变。 17 13 18 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 全国 地方 省市个数（个） 政策次数（次）新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 三、人口落户加速全面放宽，人才安居政策激励市场 1、 人口落户：据不完全统计，2020 年初截止至 6 月 29 日，全国 13 个省市及城区 16 次出台人口落户全 面放宽的相关政策，2020 年是国务院在 2016 年出台的国务院办公厅关于印发推动 1 亿非户籍人口 在城市落户方案的通知 中人口落户计划的收官之年， 因此， 各级城市主抓落实人口落户政策的全面放 宽。 2、 人才安居：据不完全统计，2020 年初截止至 6 月 29 日，全国 25 个省市及城区 36 次出台人才安居相 关政策，其中与购房相关的政策涉及 19 个省市及城区的 20 次政策，也就是说，近八成省市出台人才 购房相关政策， 其中人才购房政策占 6 成以上。 主要政策方向为购房补贴、 购房资格门槛降低、 人才购 房享受优惠，人才购房享受优先条款等多项内容。 图：2020 年至今人才安居政策出台省市及城区个数及频次 数据来源：中央及各地各级政府官方网站 四、疫情期间政策支持节点将至，各地根据市场决策是否顺延 1、 政策支持：在疫情期间，为将疫情带来的影响降至最低，中央及各地政府均出台了各类措施，通过延期 缴纳土地出让金、预售节点提前等政策措施稳定供应端市场。在需求方面，加快销售线上化平台搭建， 25 19 36 20 0 5 10 15 20 25 30 35 40 人才安居 人才购房 省市个数（个） 政策次数（次）新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 同时利用公积金阶段性支持政策保持市场需求端资金稳定性。但无论是供应端的预售制、出让金延期， 还是需求端的公积金支持政策，在疫情初期政策制定时多数以 6 月 30 日为政策实施结束的时间节点。 在 6 月 28 日，大连已经明确停止公积金支持政策，而长春则延长预售制调整政策至 2020 年 12 月 31 日。可见，各地政府在 7 月初将根据当地疫情防控以及经济运行情况出台是否延续政策支持。 2、 市场规范：据不完全统计，截止至 6 月 25 日，北京、深圳、南京、西安等约 13 省市及城区 13 次出台 政策，明确市场整顿的范围及目标，多数城市集中在第二、三季度展开市场规范性整顿行动。 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 02 居住用地分析 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 一、居住用地成交量降幅稳定在 1 成，一线城市快速回暖 截止 6 月底，全国居住用地市场成交规划建面 71683 万，其中 70 大中城市成交 32313 万，占比 45%，下文将以数据较为稳定的 70 大中城市为样本进行市场分析。 贝壳研究院数据显示，70 大中城市上半年成交居住用地规划建面累计同比下滑 10.0%，下跌幅度相对 疫情严重的一季度收窄 9 个百分点。 随着广州、 上海等地加大土地供应， 一线城市居住用地规划建面成交量 累计同比在二季度迅速回升，上半年累计同比上升 61.9%。二线城市居住用地成交量受疫情冲击影响最为 明显，但恢复较快，成交规划建面累计同比降幅在二季度收窄 10 个百分点，但截止半年度累计同比仍下滑 12%；三四线城市土地市场动力不足，二季度无明显回升，半年度累计同比保持下滑 13.5%的水平。 图：2017 年至今全国 70 城居住用地成交规划建筑面积季度规模及累计同比 数据来源：各地自然资源局，国家统计局全国 70 个大中城市，一线城市 4 座、二线城市 30 座、三四线城市 36 座 图：2017 年至今全国 70 城各线级城市居住用地成交面积季度累计同比（% ） 14499 21389 11719 20550 -10.1% -30.0% -20.0% -10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 70个大中城市规划建筑面积（万） 70个大中城市规划建筑面积累计同比（%）新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 数据来源：各地自然资源局，国家统计局全国 70 个大中城市，一线城市 4 座、二线城市 30 座、三四线城市 36 座 二、二线城市带动总体成交楼面价上涨，溢价率接近去年同期 从近三年数据看，全国 70 城居住用地楼面价保持稳定上涨，2020 年上半年楼面价同比上涨 14%，其 中仅二线城市半年度成交楼面价同比上涨 9%，一线和三四线城市保持稳定，分别同比下滑 1%和 3%。分 季度来看，二线城市二季度在疫后市场恢复期楼面价出现反弹，环比增长 27%，同比增长 9%。但一线城市 二季度成交楼面价环比下滑 27.3%，同比下滑 2%。溢价率方面，全国 70 城各线城市平均溢价率环比均有 不同程度的回升，其中二线城市平均溢价率持续增长，2020 年二季度达到 17.7%，而一线城市溢价率控制 较好，2020 年二季度平均溢价率为 12.0%，远低于去年同期 20%的水平。 图：2016 年至今全国 70 城居住用地成交楼面价（元/ ） 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 11 数据来源：各地自然资源局，国家统计局全国 70 个大中城市，一线城市 4 座、二线城市 30 座、三四线城市 36 座 图：2017 年至今全国 70 城各线级城市居住用地成交楼面价（元/ ） 数据来源：各地自然资源局，国家统计局全国 70 个大中城市，一线城市 4 座、二线城市 30 座、三四线城市 36 座 图：2017 年至今全国 70 城各线级城市居住用地平均溢价率（% ） 数据来源：各地自然资源局，国家统计局全国 70 个大中城市，一线城市 4 座、二线城市 30 座、三四线城市 36 座 三、上海、广州、深圳、苏州、南通上半年住宅用地成交量保 持 4 成以上增长 一线城市 2020 年上半年住宅用地成交金额排名较去年同期基本无变化，但从成交规划建面增速上新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 12 看，较去年上半年，上海增长 6 成，广州增长 1.2 倍，深圳增长 2 倍。其中上海受优质地块入市影响，如 2 月 10 日上海徐汇滨江西岸金融港 310.5 亿元的地王成交，推动成交价上涨；广州得益于供应量提升， 带动成交发力；深圳由于去年上半年成交规模较低，加上 2020 年上半年居住用地供应量较去年上半年增 长 2.6 倍从而带动成交提升。 表：一线城市 2020 年上半年住宅用地成交金额排名 数据来源：各地自然资源局 2020 年上半年全国二线城市居住用地成交金额 TOP10 中，苏州、南通规划建面增长保持 4 成以上， 尤其是南通，住宅用地成交金额累计同比增长 2.5 倍，住宅用地规划建面累计同比增长 83.6%，量价增速 均处于全国前列，分析原因，南通是环沪都市圈少有的不限购城市之一，加之长三角一体化、沪通高铁、 “上海第三机场”等利好因素叠加释放，成为了长三角地区最为火爆的几个城市之一。总体看，长三角二 线城市土地市场恢复速度最快，成为全国领涨的区域。 表：二线城市 2020 年上半年住宅用地成交金额排名 排名 城市 累计成交金 额（亿元） 累计规划建筑面积 （万） 成交金额累计同比 （%） 累计规划建筑面积累计同比 （%） 1 北京 1133 333 30.4% -12.0% 2 上海 1044 795 98.7% 63.4% 3 广州 789 630 89.2% 124.6% 4 深圳 286 208 27.8% 201.8% 排名 城市 累计成金额 （亿元） 累计规划建筑 面积（万） 成交金额累计同比 （%） 累计规划建筑面积累 计同比（%） 与 2019 年上半 年排名变化 1 杭州 1431 1040 19.8% 28.1% 0 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 13 数据来源：各地自然资源局 2 苏州 839 975 6.1% 42.9% +1 3 福州 701 754 36.9% 12.9% +7 4 重庆 697 1859 -8.5% -5.3% +1 5 南京 692 576 37.2% 20.5% +6 6 温州 678 813 22.6% 18.5% 2 7 无锡 555 558 86.9% 36.3% +11 8 成都 544 862 23.0% -9.2% 4 9 佛山 530 637 44.7% 20.7% +7 10 南通 504 1019 255.7% 83.6% +20 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 14 03 新房市场分析 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 15 一、二季度成交量基本恢复至去年同期水平，但半年累计仍有 一成缺口 贝壳研究院数据显示，2020 年上半年 66 城新房市场合计成交套数累计同比下滑 16.0%，成交面积累 计同比下滑 14.0%，疫情稳定之下，新房市场成交量在二季度快速恢复，但同比 2019 年同期，成交套数和 面积分别仍下滑 5%和 4%。 图：2019 年至今 66 座大中城市合计季度成交套数及累计同比 数据来源：各地住建局 图：2019 年至今 66 座大中城市合计季度成交面积及累计同比 55 76 38 72 16.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 套数总计（万套） 套数累计同比（%）新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 16 数据来源：各地住建局 二、一线城市上半年累计成交量仍有 2.5 成缺口 在疫情冲击下，2020 年上半年一线城市新房市场成交量下滑幅度最大，其中成交套数累计同比下滑 25.9%；成交面积同比下滑 25.0%；二线城市成交套数同比下滑 16.6%；成交面积同比下滑 15.0%；三四 线城市成交套数同比下滑 10.8%； 成交面积同比下滑 8.0%。 一二线城市受疫情影响较大， 但恢复速度更快， 在疫情稳定的二季度成交量环比收窄 15-16 个百分点；三四线城市环比收窄 12-13 个百分点。 图：2019 年至今 66 座大中城市中各线级城市合计季度成交套数累计同比（% ） 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 17 数据来源：各地住建局 图：2019 年至今 66 座大中城市中各线级城市合计季度成交面积累计同比（% ） 数据来源：各地住建局 三、长三角区域城市上涨快速，南京累计同比逆势上涨 24% 一线城市排名较去年上半年无变化，从累计同比来看，上海二季度累计降速环比较一季度收缩 19 个百 分点，广州累计降速环比收缩 16 个百分点，北京累计降速环比收缩 14%，深圳以后市场升温速度最快，截 止半年度成交面积累计同比仅下降 5%。总体看，京沪穗累计同比下降幅度收窄至 3 成，市场逐步复苏中。 表：一线城市 2020 年上半年新房市场成交情况 数据来源：各地住建局 排名 城市 套数 面积（万） 面积同比 1 上海 48783 505 -27% 2 广州 31602 343 -24% 3 北京 20461 228 -33% 4 深圳 16546 164 -5% 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 18 上半年二线城市排名上升幅度最大的为南京，同比去年上半年排名上升 5 名至第八名。此外成都、苏 州、 南京、 温州、 杭州成交面积累计同比均保持涨势， 其中杭州、 南京 2020 年上半年成交面积累计增长 10% 以上，市场复苏较快。总体看，9 个排名上涨的城市中，4 个为长三角区域城市，可见长三角区域城市在新 房市场仍表现出较为积极的上涨意愿。 表：二线城市 2020 年上半年新房市场成交情况（与去年同期计算排名变化） 排名 城市 套数 面积 （万） 面积 同比 排名 变化 排名 城市 套数 面积 （万） 面积 同比 排名 变化 1 成都 81121 980 3.8% 2 13 东莞 20118 234 -1.1% 2 2 青岛 53422 626 -0.7% 2 14 无锡 19278 236 -30.9% -2 3 常州 47007 216 -41.9% 2 15 南昌 14160 165 -48.2% -1 4 佛山 46277 514 -17.2% -2 16 盐城 13153 165 -5.8% 0 5 苏州 44837 553 8.8% 2 17 嘉兴 10563 121 -32.5% 0 6 武汉 42126 482 -49.2% -5 18 绍兴 8901 110 -9.8% 3 7 济南 38281 478 -2.6% 1 19 福州 8743 88 -31.5% -1 8 南京 34259 405 24.4% 5 20 扬州 7684 95 -22.8% 0 9 温州 33512 400 0.2% 0 21 泉州 7165 86 -40.1% -2 10 杭州 32490 402 11.9% 1 22 厦门 6812 74 -4.5% 0 11 长春 31082 337 -32.1% -5 23 泰州 2648 36 -11.4% 0 12 宁波 25844 306 -19.9% -2 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 19 04 新房市场展望 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 20 一、土地市场防过热 在“六稳”、“六保”背景下，由于房地产产业链长、影响面广，能够起到“稳定器”的作用，结合总 体“稳地价、稳房价、稳预期”的调控要求，预期土地市场仍将走稳，上半年通过土地市场拉动新房市场快 速恢复的城市，下半年必将调整供给策略，防范或抑制土地市场价格上涨或出现过热的情况。 二、新房市场新常态 二季度重点城市业绩已经接近或已达到 2019 年同期水平，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求 已获得逐步释放，同时随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市 场不会持续大幅上涨。但在经济下行压力下，房地产市场作为重要的消费市场，其总量也不会大幅下降，预 计全年将稳定在近年水平。 新房报告月报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 21 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准 确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究 院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文 的任何部分。 作者：李萧萧 审阅修改：刘婧姝