2020北京新房市场半年报.pdf

北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 北京新房半年报 一二级市场冷热不均 市场下半年维持稳定 2020/07/02 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 摘要： 政策方面：上半年受疫情影响，出台的政策多与疫情相 关，防控疫情，金融支持、企业扶持类政策频出。其次有关 市场规范的政策，简化公积金办事流程、加强公有住房管理 等。关于城市规划的政策，“发展城市副中心”在今年的规 划政策中被多次提及，未来该区域价值将不断凸显。 住宅用地市场：贝壳研究院数据显示，上半年成交 166 万， 与去年同期相较降低了 20%， 土地出让金为 1132 亿 元， 与去年同期相较上涨了 30%。 量跌价涨主要源自优质地 块及不限价宅地的供应端加码，土地市场热度上升。 商品住宅市场：与土地市场热度不同，商品住宅市场在 两波疫情冲击下，客户表现出较强的观望情绪，在加大供应 的情况下仍保持冷静。上半年商品住宅供应面积 314 万， 成交面积 231 万，供销比为 1.4，供大于求。成交面积同 比下降 31.7%， 在一线城市中降幅最大。 成交均价为 47324 元/，同比上涨 4.1%。 新房市场库存： 截止 6 月底， 北京商品住宅库存面积为 为 1154 万， 达 2018 年以来最高值， 出清周期约为 25 个 月，连续 9 个月保持上涨走势。预计未来随着疫情逐渐稳 定，延后需求的释放，出清周期将小幅回落后保持稳定。 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 01 北京政策 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 1.主要政策：防控疫情风险，金融支持不断加码，重点发展城市副中心 上半年受疫情影响，出台的政策主要分为三个方面，一是与疫情相关，其中包括疫情防控、扶助企业、有序 复工以及金融政策支持等。二是出台了有关市场规范的政策，包括简化新版公积金贷款办事流程等。三是出 台了有关城市规划的政策，其中两次提及有关城市副中心的发展，未来随着该区域发展的不断完善，必将带 来产业人口的转移，人口集聚将利好该区域房地产市场的发展。 1）疫情相关政策：防控疫情风险，多举措支持企业健康有序发展，稳定经济发展 发布时间 所处阶段 文件名称 政策特点 1 月 29 日 疫情防控 关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎 疫情防控工作的通知 针对施工现场进行防控，加强施工现场和生活区封闭式集中管 理。 1 月 30 日 疫情防控 关于调整北京市海淀区3 宗国有建 设用地使用权挂牌出让时间的补充公告 调整土地挂牌出让时间。 1 月 30 日 疫情防控 关于物业服务企业做好新型冠状病毒感 染的肺炎疫情防控工作的通知 社区内部防控 1 月 31 日 疫情防控 关于加强本市租赁中介行业疫情防控的 通知 各房地产经纪机构、住房租赁企业开展的各项疫情防控工作要 纳入社区(村)防控工作体系。 2 月 2 日 疫情防控 关于疫情防控期间住房公积金业务办理 相关事项的通告 推行不见面服务 2 月 3 日 扶助企业 关于进一步支持打好新型冠状病毒感染 的肺炎疫情防控阻击战若干措施 1、进一步优化审批服务； 2、加大对涉及疫情防控和民生领域的信贷支持力度； 3、帮助各类企业稳定生产经营； 4、妥善解决困难企业融资问题； 5、延迟缴纳社会保险费。 2 月 6 日 扶助企业 关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情 影响促进中小微企业持续健康发展的若干 措施 1、符合条件的中小微企业免收 2 月份房租；承租用于办公用房 的，给予 2 月份租金 50%的减免； 2、受疫情影响纳税申报困难的中小微企业，可依法办理延期缴 纳税款，最长不超过 3 个月； 3、加快和扩大 LPR 定价基准的运用，推动 2020 年全市普惠型 小微企业贷款综合融资成本较 2019 年再下降 0.5 个百分点。 2 月 9 日 有序复工 关于进一步加强疫情防控保障建设工程 安全有序复工的通知 全市房屋建筑与市政基础设施建设工程在确保各项疫情防控措 施落实到位，施工现场具备封闭集中管理条件，完成复工各项 准备工作，报区住房城乡（市）建设委组织核查同意后，可以 复工。 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 2 月 10 日 有序复工 关于疫情期间土地交易市场相关防控措 施的通知 每家竞买单位办事人员不得超过 2 人，其余竞买人员在市场公 共区域分散等侯。 2 月 13 日 金融支持 关于加强金融服务支持做好新型冠状病 毒感染肺炎疫情防控工作的通知 1、落实好疫情防控重点保障企业贷款财政贴息政策； 2、个人创业担保贷款的借款人患新型冠状病毒感染肺炎的，可 向贷款银行申请展期还款，展期期限原则上不超过 1 年； 3、 对受疫情影响严重的中小微企业降低综合费率 0.5 个百分点 等等。 2 月 27 日 金融支持 关于妥善应对新冠肺炎疫情落实住房公 积金阶段性支持政策的通知 1、可按规定申请在 2020 年 6 月 30 日前缓缴住房公积金； 2、6 月 30 日前，提取额度调整为以缴存人实际支付的房租金 额确定，不受缴存人月缴存额的限制； 3、6 月 30 日前，受影响的，未能正常还款的，不作逾期处 理。 3 月 8 日 金融支持 关于做好北京市阶段性减免企业社会保 险费工作的通知&关于阶段性减免三项社 会保险费和办理缓缴有关事项的通知 2020 年 2 月至 4 月，养老保险单位缴费比例由 16%调整为 8%；失业保险单位缴费比例由 0.8%调整为 0.4%；工伤保险单 位缴费按照现行费率的 50%计算。同时规定 2020 年 2 月至 6 月，免征中小微企业(包括以单位形式参保按照企业缴费比例的 个体工商户)和其他特殊类型单位三项社会保险单位缴费部分。 另外规定了缓缴期限。 3 月 16 日 有序复工 关于进一步做好疫情防控期间住房租赁 服务管理的通知 对于进入社区的经纪行业从业人员来说，各住房租赁企业根据 业务需求，筛选指定出符合疫情防控要求且已到社区报到的从 业人员，将身份信息、房源信息(具体见附件)等上报市住房城乡 建设委。原则上，每小区只能上报一名从业人员。房源推广带 看尽量通过 VR 看房、微信视频等方式，未经社区允许不得擅自 带客户进入社区。 3 月 25 日 金融支持 关于印发应对疫情影响加大对个体工商 户扶持力度若干措施的通知 1.加大资金支持力度。 2.减免和缓缴社保缴费。 3.实行税费减免。 4.减免房屋租金。 4 月 3 日 扶持企业 关于优化商品住房预售许可办理事项的 通知（征求意见稿） 1.符合条件的企业预售许可延期申请。 2.预售制调整：新申请办理预售许可的商品住房项目，可以申请 办理两次预售许可。 3.优化办理流程。 4 月 10 日 扶持企业 关于对关于调整本市市场租房补贴申请 条件及补贴标准的通知(征求意见稿)公 开征求意见的通知 拟放宽市场租房补贴申请条件，提高补贴标准，目前该政策处 于意见征求期间。 4 月 17 日 扶持企业 关于印发进一步支持中小微企业应对疫 情影响保持平稳发展若干措施的通知 （京政办发202015 号） 1.符合条件的中小微企业，免收 2020 年 3 月和 4 月房租；承租 用于办公用房的，2020 年 3 月和 4 月给予租金 50%的减免。 对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)2020 年 3 月和 4 月为 租户减免租金； 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 2.对受疫情影响到期还款暂遇困难的企业延长还款期限，对小微 企业减半收取融资担保、再担保费。 3.对符合条件的科技型企业给予企业贷款贴息支持，贴息比例由 40%提高到 50%。 5 月 20 日 疫情防控 关于进一步做好常态化疫情防控期间房 地产开发项目售楼场所管理的通知 为了统筹推进疫情防控和经济社会发展，加强售楼处现场管理、 严控人员聚集以及加大科技应用等。 2）市场规范：简化公积金办事流程，加强公有住房管理 发布时间 文件名称 政策特点 4月3日 关于进一步规范房改售房款及售后公有住房住宅专 项维修资金有关事项的通知（征求意见稿） 1.对按照房改政策出售的公有住房进行严格审核。 2.对房改售房款进行规范管理。 4月9日 关于北京住房公积金管理中心关于启用新版合同单 据及进一步精简贷款办事材料的通知（征求意见 稿）公开征求意见的公告 简化新版公积金贷款办事流程 5月13日 关于对北京市积分落户管理办法（征求意见稿） 和北京市积分落户操作管理细则（征求意见稿） 公开征求意见的通告 北京现运行的落户政策首次提出为 2016 年 8 月， 落户细则的提出 是在 2018 年 4 月， 试行期截止时间为 2019 年 12 月 31 日。 现对 积分落户管理及细则对外公开征求意见。 3）城市规划：首都功能核心区规划出炉，北京城市副中心的定位升级至国际示范区 发布时间 文件名称 政策特点 1月1日 首都功能核心区控制性详细规划（街区层 面）（2018 年2035 年）（草案） 1.发展目标：政务环境优良、文化魅力彰显、人居环境一流； 2.大幅提高公共空间规模和服务能力，公共空间面积占比由现状 34.4%提 高到 38.9%。 1 月 12 日 2020 年北京政府工作报告 1.拆除违法建设腾退土地 4000 公顷以上； 2.更有力推动城市副中心高质量发展； 3.更好发挥“三城一区”主平台支撑引领作用。 4.高标准推进大兴国际机场临空经济区、自贸试验区、综合保税区“三 区”建设； 5.保持房地产市场平稳健康发展。坚持“房住不炒”，进一步完善长效管 理调控机制。完成商品住宅土地入库 600 公顷，建设筹集各类政策性住房 4.5 万套。 1月23日 关于加快推进北京经济技术开发区和亦庄 新城高质量发展的实施意见 1.近期发展目标为：到 2022 年，地区生产总值 2000 亿元以上； 2.重点打造世界级先进制造业集群； 3.推动生活性服务业向高品质和多样化升级，鼓励发展医疗健康、社区服 务、旅游休闲等业态。 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 3月17日 北京市通州区与河北省三河、大厂、香河 三县市协同发展规划 1.该区域战略定位为国际一流和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区、 京津冀区域协同发展示范区。 2.发展目标为 2025 年，非首都功能疏解和产业园区共建取得实质进展； 2035 年，绿色城市、森林城市、海绵城市、智慧城市基本建成。空间结 构为“一中心、一绿洲、四组团、四片区、多廊道、多节点”。 3.高水平规划建设北京城市副中心，优化城市功能布局。 4月9日 北京市推进全国文化中心建设中长期规划 (2019 年-2035 年) 在 “一核一主一副、 两轴多点一区” 的城市空间结构中， 发挥核心区和中心 城区的承载作用，进一步优化全国文化中心建设的空间布局。 4月10日 关于印发北京市战略留白用地管理办法 的通知（京政发202010 号） 加强战略留白用地管理， 合理调节城乡建设用地总量、 结构和空间布局， 优 化提升首都功能。 4月20日 关于建立国土空间规划体系并监督实施的 实施意见 1.本市以城市总体规划为依据、 分区规划为基础， 构建国土空间规划 “一张 图”。 2.发展目标为 2020 年，基本建立本市国土空间规划体系。到 2025 年，健 全本市国土空间规划法规政策、 管理制度和技术标准。 到 2035 年， 建立本 市国土空间治理体系，实现国土空间治理能力现代化。 4月24日 关于印发北京市装配式建筑、绿色建筑、 绿色生态示范区项目市级奖励资金管理暂行 办法的通知（京建法20204 号） 以奖金制度鼓励发展发展绿色建筑，装配式建筑。 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 02 住宅用地市场 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 1. 成交面积：受疫情影响，上半年宅地成交面积同比下降 12%，但恢复速度较快 2020 年上半年北京住宅用地成交规划建筑面积 333 万，与去年同期相较降低了 12%，疫情影响为主要 原因。疫情稳定后，3 月起供应端持续加码，房企取地热情高涨，推动土地成交量显著回升。同时，上半年 多宗优质不限价宅地的供应，使得北京土地市场出现小高峰，例如丰台分钟寺三宗地，其中两宗楼 板价已经超 7 万元/平方米，土地市场热度较高。 图 ：北京 2016 年 上半年-2020 年上半 年住宅 用地 规划建 筑面 积及其 增速 （ 单位：万 、% ） 数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理 2. 成交楼面价：优质地块及不限房价的宅地属性，推动上半年成交楼面价创近三年新高 贝壳研究院数据显示， 上半年平均成交楼面价为 35096 元/， 环比 2019 年下半年上涨 35%， 创近三年来 新高。主要原因有两方面，一是为了缓解疫情冲击，土地市场加大了优质地块的供应，具体来看，两宗位于 近年来鲜少供地的海淀区，地成交楼面价均超过 7 万元/平方米，两宗位于丰台分钟寺的宅地，楼面价分别 -12% -200% -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 600% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 规划建筑面积(万) 规划建筑面积同比（%）北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 达到 76168 元/和 73912 元/，为今年成交楼面价最高的两宗地块，拉动宅地楼面价提升；二是不限房 价地块比例增加，上半年成交的宅地中，不限房价地块占比 73%，约为去年同期 2.4 倍。 图 ：北京 2016 年 上半年-2020 年上半 年住宅 用地 规划建 筑面 积及楼 面价 （单位 ：万 、元/ ） 数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理 3. 平均溢价率：不限房价的宅地供应比例提升，激发房企竞拍热情，推动上半年溢价率回升 贝壳研究院数据显示，上半年住宅用地成交金额为 1132 亿元，与去年同期相较上涨了 30%， 为 2018 年以 来半年度最高值。上半年不限价地块供应增多，且体量较大，推动成交金额攀升。2020 年上半年平均溢价 率为 17%，比去年同期提升了 1 个百分点。长期来看，2016 年以来平均溢价率整体呈下行走势，这是由于 2016 年的“930 新政”中规定的“限房价、控地价”的竞价形式，改变了土地市场交易规则，大量“限房 价”地块的供应，一定程度上压缩了开发商的盈利空间，使其竞价意愿减弱，从而拉动溢价率下行。从下图 可见今年上半年平均溢价率明显回升，这是由于优质地块供应加大、不限房价的宅地属性，使得开发商有机 会获得更大利润空间，激发开发商竞拍热情。 35096 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 规划建筑面积(万) 成交楼面价(元/)北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 11 图 ：北京 2016 年 上半年-2020 年上半 年住宅 用地 成交总 价及 平均溢 价率 走势 （单位 ：亿元 、% ） 数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理 1,132 17% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 成交金额(亿元) 平均溢价率（%）北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 12 03 商品住宅市场 北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 13 1. 成交情况：上半年量跌价稳，预计短期内成交增速仍将低位运行 上半年商品住宅供应面积 314 万，成交面积 231 万，供销比为 1.4，供大于求。长期来看，为确保房地 产市场平稳发展，扭转前期供不应求的市场局面，2018 年起加大住宅供应，其中包括限竞房项目的入市， 2019 年需求端释放后， 供求相对平衡， 2019 年末为稳定市场供求关系， 再次加大供应， 但今年上半年受疫 情影响，成交面积增速不及去年同期，同比下降 31.7%。近期疫情再度复发，尤其前期集中供应产品的大兴 区和丰台区均属于高风险区， 出行受限严重影响认购客户转签约的速度， 预计未来短期内成交增速仍将低位 运行。 上半年商品住宅成交均价为 47468 元/，与去年同期相较上涨 4.1%。从长期来看，当前北京市场上在售 项目九成为限竞房， 其价格限制对北京新房市场总体价格起到极大的稳定作用， 并且截止目前已经成交的竞 限房地块，仅有三成左右入市，未来仍有大量限竞房项目等待入市，因此长期来看，价格仍将保持稳定。 图 ：北京 2016 年 上半年-2020 年上半 年供求 面积 及其同 比 （ 单位： 万 、% ） 数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理 2.4% -31.7% -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 0 100 200 300 400 500 600 700 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 新增面积(万) 成交面积(万) 新增面积同比（%） 成交面积同比（%）北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 14 图 ：北京 2016 年 上半年-2020 年上半 年成交 均价 及其同 比 （ 单位： 元/ 、% ） 数据来源：北京市规划和自然资源委员会、贝壳研究院整理 2. 新房库存面积：库存面积创 2018 年以来新高，出清周期连续 9 个月走高 截止 6 月底，北京商品住宅库存面积为 1154 万，达 2018 年以来最高值，出清周期约 25 个月，连续 9 个月保持上涨走势。受疫情影响，今年以来去化速度不及去年同期，使得出清周期持续加长。而近期疫情 复发，签约受阻，预计短期内出清周期仍将维持稳定，但未来随着疫情控制情况的好转，需求的延后释 放，出清周期有望小幅回落后保持稳定。 47,468 4.1% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2016H1 2016H2 2017H1 2017H2 2018H1 2018H2 2019H1 2019H2 2020H1 成交均价(元/) 成交均价同比（%）北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 15 图 ：北京 2018 年 1 月-2020 年 6 月库 存面积 及出 清周期 （单 位：万 、 月） 数据来源：北京市住房和城乡建设委员会、贝壳研究院整理 备注 1：出清周期=库存面积连续 12 个月成交面积平均值 备注 2：全文数据截止时间为 6 月 29 日 25 0 5 10 15 20 25 30 35 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 2018/1 2018/2 2018/3 2018/4 2018/5 2018/6 2018/7 2018/8 2018/9 2018/10 2018/11 2018/12 2019/1 2019/2 2019/3 2019/4 2019/5 2019/6 2019/7 2019/8 2019/9 2019/10 2019/11 2019/12 2020/1 2020/2 2020/3 2020/4 2020/5 2020/6 库存面积(万) 出清周期（月）北京新房2020 半年报 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 16 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准 确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究 院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文 的任何部分。 作者：秦博 审阅修改：刘婧姝