2020上半年重点城市二手房市场形势及展望.pdf

研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 市场的韧性和风险 上半年重点城市二手房市场形势及展望 2020/07/02 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 核心结论： 1.上半年核心城市二手房市场韧性复苏， 疫情对房地产的冲击逐渐消退。 环沪城市 圈、环深城市圈市场复苏较早、力度较大，重点城市房价总体止跌上涨，少数核心 城市价格涨幅较大。 2.贝壳研究院认为， 市场恢复的韧性主要来自于三个方面： 一是金融政策的溢出效 应； 二是人才引进政策下刚需加速入市； 三是改善型换房链条启动成为市场恢复的 新动力。 3.受疫情影响， 上半年经济增长压力增加的背景下， 重点城市房价与租金的背离扩 大，与经济增长和居民收入水平的背离也扩大，需要警惕区域房价泡沫风险的出 现。 但个别城市市场的快速上涨主要是在滞涨预期下的资产配置需求， 具有结构性 和阶段性特征， 并不能代表全局市场的转向。 目前大部分城市市场交易节奏仍然比 较缓慢、业主预期仍然处于较低位置，二手可售房源有所增加，供需关系相对缓 和。 4.预计下半年重点城市二手房市场分化加剧， 核心城市强于非核心城市、 核心区域 强于郊区、改善型产品强于刚需产品。 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 01 市场数据半年度回顾 Contents 目录 02 市场韧性解析 03 警惕房产泡沫风险 04 下半年市场展望 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 01 市场数据半年度回顾 疫后市场韧性复苏，总体南强北弱 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 年初新冠疫情开始蔓延时， 市场普遍担心疫情对市场造成较大的冲击。 半年之后， 市场 用漂亮的 V 型曲线展现了强大的韧性，部分城市市场“躁动”也似乎显示新一轮周期在启 动。上半年总体修复力度呈现“南强北弱”的特点。 （一）二手房成交总量已基本恢复到去年同期水平 受疫情影响， 上半年链家重点 18 城成交量在近三年中最低， 成交量比去年同期下降 8.4%， 但比去年下半年小幅增长 4.2%，疫情对重点城市二手房市场总体影响不大。 贝壳研究院数据显示，从月度成交走势看，二手房市场成交从 3 月份开始明显恢复，3 月重点 18 城实际二手房总体成交量快速修复，重点 18 城链家二手房成交量比 1-2 月成交 总量增长 41.8%，4、5 两月环比增速分别达到 39%和 19%。6 月成交虽然比 5 月有所回落， 但同比依旧增加 21%，疫情对市场造成的冲击正在逐步消退。 图：重点 18 城链家二手房实时成交量走势 数据来源：贝壳研究院 从区域上看， 环深、 环沪城市群复苏强劲， 上半年环深城市群重点城市总成交同比增加 20%，其中主要是广州市场修复强劲。环沪城市圈二手房成交量已经基本上恢复到去年同期 水平（同比微降 1.6%）。京津冀城市复苏节奏慢，北京、廊坊及天津 3-4 月成交环比 1-2 月 增速慢于其他城市，在 5-6 月城市圈内城市政策因素推动下，市场才加速复苏。上半年，环研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 京城市圈二手房成交量同比下降 14.6%。 图：上半年不同城市群 1 链家二手房成交同比变化 数据来源：贝壳研究院 （二）价格止跌上涨，核心城市涨幅居前 疫情之下，2020 年一季度重点城市二手房均价普遍环比去年四季度下跌，二季度均价 随市场修复普遍反弹。 贝壳研究院数据显示，与 2019 年四季度比，2020 年二季度重点 18 城市中价格上涨的 城市有 15 个， 下跌的城市有 3 个。 北京及上海二手房均价涨幅均在 3.5%及以上， 涨幅靠前。 房价跌幅较大的城市为武汉，累计跌幅达 3.5%。 与去年同期相比， 二季度重点 18 城市中价格上涨的城市有 11 个， 下跌的城市有 7 个。 其中房价上涨幅度较大的城市为南京及杭州， 房价下跌幅度较大的城市为廊坊、 天津、 青岛 及济南。 图：重点城市二手房成交均价变动（二季度比去年四季度） 1长三角：上海、杭州及南京；珠三角：广州及深圳；西部城市群：成都、重庆及西安；环渤海：大 连、济南、青岛、烟台；京津冀：北京、天津及廊坊；长江中游：武汉、长沙、合肥 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 7 数据来源：贝壳研究院 从房价上涨的节奏看， 一线城市及基本面好的强二线城市房价最先启动上涨。 贝壳研究 院房价指数显示，上半年北京、上海、大连、杭州及南京等城市最早止跌上涨；青岛、天津 等城市上半年均价保持平稳或持续下跌。 图：贝壳研究院房价指数（以 2018 年 11 月为 100） 数据来源：贝壳研究院 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 8 02 市场韧性解析 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 9 尽管上半年面临新冠疫情的冲击、 全球经济下行、 中外贸易摩擦加大等挑战， 但房地产 市场仍然保持积极的复苏韧性， 在所有行业中处于领先位置， 对“稳就业、 稳金融、 稳外贸、 稳外资、稳投资、稳预期”发挥了积极作用。 房地产市场的韧性来自哪里？贝壳研究院认为： 2 月国内疫情爆发，企业复工复产受阻，资金链承压，一季度我国经济增长同比大幅下 滑 6.8%。 政府出台了财税、 金融等多方面政策扶持企业渡过经营困境， 其中对于房地产企业， 政策主要包括顺延项目开竣工及销售期限、 延长土地出让金缴纳期限， 优化行政许可审批等， 主要是为了防止房企资金链断裂， 优化或放宽了开发及销售环节的限制， 但房企融资条件限 制未见大的放松。房地产政策始终坚持“房住不炒”的方向。 （一）金融政策的溢出效应带动复苏 尽管没有直接刺激房地产， 但是更加灵活适度的货币政策对市场预期产生了较大的溢出 效应。 房贷利率由固定利率上浮机制转为 LPR 浮动机制之后， 房贷利率与市场利率之间的关 联更加加强。1-5 月，中小型存款类金融机构准备金率三次下调，3-4 月 M2 同比增速时隔 35 个月再次上升至 10%以上。 5 年期 LPR 两次下调由 4.8%至 4.65%， 1 年期 LPR 由 4.15%降至 3.85%。 购房贷款利率随之下行， 贝壳平台主流房贷利率逐月下移。 西安、 烟台、 大连等城市 首套房贷款利率下降幅度较大。货币宽松导致银行贷款额度充足，银行房贷周期大大缩短。 贝壳研究院监测数据显示，主流银行房贷放宽周期 68 天下降到 6 月的 39 天。 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 10 图：主流房贷利率走势 数据来源：贝壳研究院 图：上半年重点城市首套房贷利率变化（6 月较 1 月） 数据来源：贝壳研究院 图：房贷放款周期 2 走势（天） 数据来源：贝壳研究院 2放款周期指签订贷款合同到最终放款的自然日数 -0.70% -0.60% -0.50% -0.40% -0.30% -0.20% -0.10% 0.00% 西安 烟台 大连 济南 长沙 青岛 重庆 杭州 广州 廊坊 南京 武汉 北京 深圳 天津 0 10 20 30 40 50 60 70 80研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 11 核心城市、 核心区域的资产显然是最佳的资产避险工具。 上半年疫情与国际关系冲击影 响下，代表生产需求的 PPI 指数不断下行；另一方面，代表物价水平的 CPI 指数一直处于高 位， 尤其是与民众生活息息相关的食品价格涨幅较高。 经济增长压力下使人们进一步提升资 产保值增值的需求。 图：CPI 和 PPI 涨幅（%） 数据来源：国家统计局 （二）人才引进政策下加速刚需入市 上半年户籍制度改革的深化，叠加疫情各地进一步加大人才引进力度，2020 年以来重 点一二线城市在人才引进政策上继续发力， 甚至提供购房安家补贴等， 让部分消费者能够避 开调控限制进入市场。 中央也出台政策， 进一步鼓励要素在城市圈流动， 全面放宽常住人口 300 万-500 万大城市落户条件，加快人口向核心城市及城市圈周边城市集中，一方面提升 区域价值，另一方面带来了新的购买力。 表：2020 年以来重点一二线城市人才政策一览 日期 政策内容 2020/2/25 杭州出新政，顶尖人才可获 800 万元购房补贴 2020/2/28 南京人才落户新政延长一年 2020/3/3 天津滨海中关村科技园和宝坻京津中关村科技城人才引落户政策放 宽 2020/3/20 苏州人才落户新政正式出台，本科可直接落户 -4 -3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 12 2020/3/27 深圳市人力资源和社会保障局关于在疫情防控期间优化调整人才引 进服务事项的通知 2020/4/3 沈阳全面取消人才落户限制 2020/4/8 南京放宽人才落户门槛 40岁以下大专参保半年可落户 2020/4/21 重庆实施户口迁移登记新规：放宽务工经商落户条件拓宽人才落户 范围 2020/5/21 郑州人才新政：非郑户籍人才首套购房 不再审核社保及个税证明 2020/6/1 南昌再出人才引进政策：力争每年10万大学毕业生来昌就业创业 2020/6/1 南宁放宽人才购房补贴时间限制，D 类、E类人才最高补贴20-40 万元 2020/6/4 西安发布人才 13 条措施 2020/6/10 上海市国资委出台意见加大国企人才引进力度 来源：贝壳研究院整理 表：2020 年以来推进城市化及城市圈发展的政策一览 时间 区域 政策内容 2020/1 - 全面放宽常住人口300万-500万大城市落户条件 2020/1 山东省 发布关于加快胶东经济圈一体化发展的指导意见，加快推 进胶东经济圈-青岛、烟台、威海、潍坊、日照一体化发展 2020/1 成渝 推动成渝地区双城经济圈建设，在西部形成高质量发展的重要 增长极 2020/3 宁波 到 2025年全市域、全领域、全方位、高质量融入一体化发展新 格局基本形成，交通互联、产业协同、要素共享、环境互保、 社保互联等格局进一步形成 2020/3 京津冀 通州与北三县统一规划。深入推进“轨道上的京津冀”建设， 构建一体化道路系统，实施公交优先发展战略，建立多元住房 供应体系 2020/3 成渝 成渝公积金互认互贷。目前川渝两地已初步建立了跨区域转移 接续和互认互贷机制，职工在成渝地区间转移住房公积金的， 由“两地跑”变为“一地办” 2020/4 江苏省 发布长三角一体化“江苏实施方案”，提出核心城市间 1小时 通达，都市圈内 1小时通勤 来源：贝壳研究院整理 刚需先行。 贝壳研究院数据显示， 3 月链家 18 城成交面积在 90 平以下占比高出疫情前 水平约 3 个百分点，达到 72.4%。18 城二手房中，3-4 月 60 平以下刚需房源成交比 1-2 月 增长 236%，增速高于其他面积段。 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 13 图：链家重点 18 城不同面积段二手房市场修复力度及节奏 数据来源：贝壳研究院 （三）改善型换房链条启动成为新动力 我们比较历次调控收紧和放松的市场表现发现， 低总价 （刚需） 房是二手房市场起伏的 先导，刚需入场后撬动起改善型换房需求。 图：北京上半年房地产市场复苏的逻辑 来源：贝壳研究院 刚需入市后，改善型需求接力。贝壳研究院数据显示，重点 18 城 5-6 月 120 平以上大 面积房型成交量环比 3-4 月增加 38.6%，增速快于小面积房型（60 平以下）的 14.2%。 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 14 03 警惕房产泡沫 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 15 贝壳研究院认为，二季度以来的市场升温充其量只是少数城市的结构性、阶段性行情， 大部分城市只是在向常态复苏，难以出现房价全局性、持续性上涨浪潮。 4 月以来，以东莞、北京为代表的少数城市二手房价表现出较快上涨。第一，业主涨价 热情高，业主对楼市预期较为乐观。第二，二手房换手率高，市场活跃，业主持有房产自住 比重较低 。北京的市场升温主要是西城学区房政策调整带来的短期脉冲效应。 图：2020Q2 重点城市二手房业主涨价占比情况 数据来源：贝壳研究院 图：2020 年 5 月重点城市核心 500 楼盘二手房换手率对比（%） 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 50.0% 上海 杭州 南京 大连 长沙 合肥 廊坊 西安 广州 重庆 武汉 烟台 北京 成都 青岛 济南 天津研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 16 数据来源：贝壳研究院 （一）房价与租金的背离扩大 贝壳研究院数据显示，5 月重点 18 城中，除了上海和深圳租金呈现微升外，其他城市 均呈现下降态势。因此，原本偏低的租售比（租金回报率）会更低。 图：5 月重点 18 城租金同比变化 数据来源：贝壳研究院 （二）房价与经济增长和居民收入水平背离扩大 受疫情影响，一季度重点城市 GDP 普遍负增长，重点城市人均可支配收入同比增速明 显走低，今年 1-3 月城镇居民人均可支配收入累计同比下降至 5%以下。 图：2020 年 1-3 月重点城市 GDP 累计同比变化（%） 0 0.5 1 1.5 2 2.5 3 大连市 北京市 南京市 杭州市 天津市 武汉市 青岛市 成都市 重庆市 上海市 济南市 -10.00% -8.00% -6.00% -4.00% -2.00% 0.00% 2.00% 烟台市 武汉市 大连市 成都市 广州市 济南市 重庆市 天津市 合肥市 南京市 杭州市 北京市 长沙市 廊坊市 西安市 青岛市 深圳市 上海市研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 17 数据来源：各地统计局、Wind 图：重点城市 3 城镇居民人均可支配收入季度累计同比变化（%） 数据来源：各地统计局、Wind 但我们也要看到， 少数城市市场躁动是局部的， 大部分重点城市仍然难以形成上涨气候： 一是库存处于较高位置，供需矛盾较为缓和。贝壳研究院数据显示，6 月重点 18 城中 有 11 城库存房源量同比增加。 2020 年上半年重点城市二手房成交同比普遍下滑与库存普遍 增加对比鲜明。 图：重点 18 城链家 6 月末库存同比 3武汉市统计局未公布 1-3 月累计城镇居民人均可支配收入同比数值。 -45 -40 -35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 武汉 合肥 天津 青岛 广州 上海 北京 深圳 重庆 大连 杭州 济南 西安 成都 南京 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.00 7.00 8.00 9.00 10.00 上海北京广州南京杭州天津合肥长沙深圳成都济南青岛烟台重庆西安大连武汉 2019-12 2020-03研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 18 数据来源：贝壳研究院 二是成交周期较长， 市场交易效率仍然偏低。 重点城市客户成交周期仍保持近三年高位， 购房决策仍谨慎。 图：重点 18 城链家二手房客户成交周期（天） 数据来源：贝壳研究院 三是业主调价中降价行为仍占主导。贝壳研究院数据显示，2020 年第二季度，重点 18 城中除深圳及上海外，业主调涨次数占比均在 30%以下，其中有 9 城调涨占比在 20%以下， 业主预期偏弱，均价可能小幅下跌。 图：重点 18 城链家二手房业主调价中涨价占比 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 19 数据来源：贝壳研究院 由于市场复苏力度尚不能支撑市场持续反弹，疫后需求释放进入平台期，6 月成交环比 回落，新增房源挂牌量和新增客户带看量都见顶，北京疫情复发加深 6 月成交回调幅度。 图：链家 18 城带看客户量和新增房源量 数据来源：贝壳研究院 贝壳研究院认为， 尽管上半年核心城市市场恢复得不错， 少数城市出现了价格快速上涨， 但这只是局部性、 阶段性的， 是短期经济刺激政策带来的波动， 并不代表市场发展的逻辑发 生根本性逆转。 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 北京 成都 大连 广州 杭州 合肥 济南 廊坊 南京 青岛 上海 天津 武汉 西安 烟台 长沙 重庆 2018 Q2 2019 Q2 2020 Q2研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 20 04 下半年市场展望 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 21 贝壳研究院认为，下半年市场将出现三大趋势： （一）城市间分化：核心城市强于非核心城市 核心城市的房价背后是核心资源的保证。 为了防风险， 金融机构贷款天然偏好于核心城 市。开发商采取收缩战略，主要在核心城市拿地，减少在非核心城市扩张。这会导致这些城 市供需两旺，市场有持续性。链家重点 18 城带看量仍处于较高位置，代表下半年总体成交 平稳或小幅向好， 前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放， 预计下半年重点城市二手 房市场总体成交将环比持平或小幅增加。 图：重点 18 城链家二手房新增带看量走势 数据来源：贝壳研究院 （二）城市内部分化，核心区域强于郊区 贝壳研究院数据显示，2020 年二季度，北京中心城六区成交均价同比涨幅居于前列， 其中有教育资源优势的西城区涨幅 5.3%，居各城区首位。合肥与北京情况相同，2020 年二 季度中心城区（高单价区域）二手房成交均价同比涨幅普遍高于外围区域。 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 22 图：2020Q2 重点城市（部分）分城区成交均价及同比 数据来源：贝壳研究院 （三）产品分化，改善型产品强于刚需产品 重点城市不同总价段物业二季度成交均价同比涨幅基本呈现随价位上升而扩大的规律， 即低总价房源跌幅最大或涨幅最小，而较高总价房源房价坚挺。 图：2020Q2 重点城市（部分）不同总价段房源成交均价同比 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 23 数据来源：贝壳研究院 研究报告 2020 KE ALL COPYRIGHTS RESERVED 24 免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容 和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和 个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。