双轨制下的地产投资新逻辑：租赁市场建设与棚户区改造双轨并行.pdf

本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。1行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2018 年 03 月 26 日 双轨制下的地产投资新逻辑 看好 租赁市场建设与棚户区改造双轨并行 相关研究 销售韧性仍在，新开工投资剪刀差 房地产行业 1-2 月数据点评 2018 年 3月 15 日 资产证券化注入长效机制新活力 房地产长周期专题报告之四 2018 年 3月 14 日 证券分析师 王胜 A0230511060001 wangshengswsresearch 研究支持 彭子恒 A0230117060001 pengzhswsresearch 龚正欢 A0230117070004 gongzhswsresearch 曹一凡 A0230116090003 caoyfswsresearch 联系人 彭子恒 (8621)23297818转 pengzhswsresearch 本期投资提示： 投资不再与销售挂钩 ，“租购并举、棚改、因城施策”构建 地产双轨制 新蓝图 。 随着房地产市场长效机制的不断落地，开 发投资与地产销售挂钩的旧逻辑被逐渐打破，其现象是一二线“租购并举”、三四线“棚改”，其实质是我国城市间房地产市场发展阶段的分化。在此背景下 ，本文将着重探讨结合地产长效机制对行业未来投资及销售的预测方法。 两大特征预示房地产双轨制势在必行： 从二手房 -新房市场占比来看，一二线城市加速进入存量市场，充足的二手房源对应需求活跃的大学生人群，规范化租赁市场、推行租售同权对于热点城市房地产市场健康发展意义重大。从城镇化程度来看，三四线城市仍处于加速城镇化阶段， 2011-2016 年占全省新增城镇人口比例约 80%，高规模的 棚改套数背后是基数众多的农业转移人口和方兴未艾的城镇化进程，长期来看新房销售市场仍将占据主导低位。 预计 18 年住房租赁带动新开工 1.0%、 开发投资 1.9%， 农村土地及存量改造带来新机遇 。自 2015 年以来，我国积极大力发展租赁市场，通过开展租售同权、培育规模化租赁企业、推进 REITS 等金融创新、探索农村集体建设用地租赁试点等多渠道并行推进，政策理念可概括为“广覆盖、挖存量、金融配套”。住房租赁板块影响一二线城市开发投资及新开工的三个维度： 租赁用地削减土地购置费、农村土地改革带来增量供地、存量改造提振开发投资， 总计将带动 2018 年新开工 1.0%，开发投资额 1.9%。 其中一二线城市租赁用地出让比例提升，普通商品住宅用地缩减，带动土地购置费缩减；以农村集体土地建设租赁住房以北京、广州为主要战场， 13 个一二线城市 18-19 年为第一个试点期 ； 存量改造带动建筑装饰及家电等上下游 ， 未来消防标准 、 房屋验收等环节的改善将加快改造进度 ， 后续政策落地有望超预期 。 从资金供给端来看，各大行在一二线城市为住房租赁企业提供超 3万亿授信额度，未来 3-5 年资金保障充足 。 广大三四线城市城镇化、市民化方兴未艾，预计 2018-20 年三四线市场平稳降 温 。 我们认为市场对棚户区改造的影响理解有限，棚改是国家新型城镇化的重要举措之一，对于提升农民进程落户意义重大；而棚改货币化是与“去库存”政策有机结合的不二手段。部分观点片面地将棚改货币化解读为货币超发流向楼市，并解释为楼市火爆、房价上涨的根本性因素，其错误在于忽视了棚改背后的城镇化、市民化进程。 对地产投资的指导意义 ： 一二线城市关注存量改造 、 农村土改带来的投资机会 ， 租赁住房企业 对存量市场的改造升级将带动家电 、 建筑等上下游行业 ， 而农村土地增量入市将为长租公寓产业提供低价土地 ， 全国房地产开发投资完成额有望超预期 ； 关注棚改与 三四线城市城镇化 、 市民化进度 ， 对于未来城镇化空间大、市民化进程滞后的省份及三四线城市，棚改进程有望持续，新房市场将稳步上行；防范部分城市城镇化达到顶峰，棚改缩量后房地产市场面临下行风险。 风险提示 ： 利率整体上行 ； 房企融资环境趋紧 ； 新生人口不及预期 。 请务必仔细阅读正文 之后的各项信息披露与声明 本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。2行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2页 共 27 页 简单金融 成就梦想 1.房地产市场双轨制势在必行 . 5 1.1 地产“双轨制”重塑地产周期新格局 . 5 1.2 一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著 . 5 1.3 三四线城市城镇化仍处于加速期，棚改带动市 民化 . 7 2.租购并举引导一二线市场平衡，投资增量可期 . 10 2.1“广覆盖、挖存量、金融配套”推动租赁市场规模化 . 10 2.2 农村土改、存量改造提供租赁用地新机会 . 11 2.3 预计 18 年住房租赁带动新开工 1.0%，开发投资 1.9% . 14 2.4 各大行授信额度超 3 万亿元，资金保障充足 . 16 3城镇化是三四线城市的十年发展主线 . 17 3.1 货币化棚改核心是新型城镇化 . 17 3.2 棚改货币化资金充足，三四线市场平稳降温 . 21 3.3 城镇化市民化加速， 2020 年目标户籍城镇化率 45% . 23 目录 本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。3行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 3页 共 27 页 简单金融 成就梦想 图表目录 图 1:一线城市二手房、商品房销售面积对比（单位：万平方米） . 5 图 2:四个二线城市二手房、商品房 销售面积对比（单位：万平方米） . 5 图 3:2016 年时各大城市二手房、商品房销售面积对比（单位：万平方米） . 6 图 4:1999-2017 年日本及美国二手房成交占市场总成交比例 . 6 图 5:2016 年时北京、上海合计占全国房屋出租面积 17.3%，远超商品房销售面积占比. 7 图 6:2016 年时发达省份平均租金水平显著高于全国水平，北京、上海增速较快 . 7 图 7:2016 年全国大部分省会城市城镇化率达 到 70%，已步入城镇化后期（单位： %）. 8 图 8:2016 年全国省会与省内其余城市城镇化率差值中位数 22.4（单位： %） . 8 图 9:2011-2016 年期间各省省会新增城镇人口占全省比例变动（单位： %） . 8 图 10:2014 年全国平均常住人口城镇化率 54.8%，户籍人口城镇化率 36.6% . 9 图 11:2014 年棚改套数增加，同期 (常住 -户籍 )城镇化率差值缩小 1.6pct . 9 图 12:十大二线 城市土地购置费全国占比反超一线 . 12 图 13:2009-2015年期间一二线城市住宅用地供应量缩减，普通商品住房占比同步下降（单位：公顷） . 12 图 14:三个 1 亿人 ” 城镇化问题相辅相成 . 17 图 15:2014-2020 年， (常住 -户籍 )城镇化率差值将从 18%缩小至 15%（单位： %）. 18 图 16:四成以上农民落户意愿不明确（ 2014 年） . 18 图 17:农民进城难主因城镇生活成本高、无住房、 无工作等（ 2014 年） . 18 图 18:2016 年国发 8 号文进一步放宽城市落户限制 . 19 图 19:抵押补充贷款 PSL 发放量与三四线销售增速高度相关 . 21 图 20:国开行、农发行以自有资金发行棚户区改在贷款总额逐渐走高（亿元） . 22 图 21:2014 年三四线城市常住人口城镇化率仅 49.3%（ 2016 年该值为 52.0%），户籍人口城镇化率为 32.5%，仍处于城镇化加速期（ %） . 24 图 22:2020/30 年常住人口城镇化率目标为 60%/70% . 24 图 23:2020/2030 年户籍人口城镇化率目标为 45%/60% . 24 图 24:各省份户籍城镇化率 2014-20 年目标年均变动与 2009-14 年平均变动对比 25 本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。4行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 4页 共 27 页 简单金融 成就梦想 表 1:2015 年以来我国住房租赁相关政策梳理 . 10 表 2:12 城利用集体建设用地建设租赁住房试点方案详解 . 13 表 3:住房租赁产业对 全国新开工面积及房地产开发投资额影响的测算 . 15 表 4:截至 2018年 2 月，银、政、企共签约不少于 3 万亿元授信资金用于合作发展住房租赁市场 . 16 表 5:我国棚改大省为山东省、河南省、贵州省、湖北省、湖南省（万套） . 20 表 6:预计 2017年由棚改资金带动的商品住宅销售占比较高，约为 19%（单位：亿元，亿平米） . 22 表 7:保持现有发放规模下，部分省份国开行棚改专项贷款授信额度可供未来 2 年使用. 23 表 8: 2017 年棚改套均完成投资额 30.2万元 (万套，万亿元 ) . 23 表 9：重点公司估值表 . 26 本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。5行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 5页 共 27 页 简单金融 成就梦想 1.房地产市场双轨制势在必行 1.1 地产 “双轨制”重塑地产周期新格局 销售不再是投资的核心指导因素， 长效机制红利将超市场预期。 2018 年 1-2 月房地产行业数据显示 ， 全国商品房销售面积增速向下 ， 仅为 4.1%，而 同期开发投资同比增长为9.9%，两者出现显著背离。 虽然短期内受土地购置影响显著， 我们认为从 2018 全年来看，开发投资 仍 将 持续 强于地产销售， 长效机制的不断深化将为地产行业带来新机遇，在租购并举和棚改两大政策推动下地产投资有望超预期，全年同比增速 约 为 6-7%。 理解地产双轨制对未来行业走势预判有重要意义： 1、 “ 租购并举 ” 将重塑热点城市住房 供需 格局。 通过租售同权、农村土地改革试点、扩大公租房保障范围、鼓励商办改造等一系列政策， 热点一二线城市租赁市场将进入快速发展期，机构渗透率不断提高，购房 -租房需求之间的双向通道 将被打通； 2、 “ 棚户区改造 ” 将重塑城级格局，推动新型城镇化 。2014 年首次提出棚改货币化 ， PSL 贷款不断增量投放加速了三四线楼市升温，从而改变了全国商品房市场的城级销售占比与库存结构。放眼未来， 2018-20 年期间棚改将持续推进 ， 以配合国家新型城镇化战略和户籍城镇化目标 。 两大特征预示房地产双轨制势在必行： 从二手房 -新房市场占比来看，一二线城市加速进入存量市场，充足的二手房源对应需求活跃的大学生人群，规范化租赁市场、推行租售同权对于热点城市房地产市场健康发展有意义重大。从城镇化程度来看，三四线城市仍处于加 速城镇化阶段，而二线城市城镇化率已达 70%，高规模的棚改套数背后是基数众多的农业转移人口和方兴未艾的城镇化进程，长期来看新房销售市场仍将占据主导低位。 1.2 一二线城市加速进入存量市场，租赁市场作用显著 一二线城市加速进入存量市场，二手房销售占比持续提升。 二手房与商品房的销售面积是衡量城市房地产市场发展程度的重要指标，据申万宏源地产测算， 2013 年后一线城市二手房市场已与新房市场规模相当，而四个样本二线城市二手房 /商品房销售面积比也从2010 年时的 38%显著上升至 2016 年时的 60%。从周期波动上看， 2013、 2016 年时一二线城市二手房 /商品房销售面积比显著抬升，而 2014 年时此项比例显著下滑，说明二手房市场对于政策调控更为敏感（ 2017 年部分城市数据也反映出同样趋势）。考虑到未来长效机制逐步实施，地产周期趋于平缓，一二线城市存量市场比重稳步提升将是大势所趋。 图 1:一线城市二手房、商品房销售面积对比（单位：万平方米） 图 2:四个二线城市二手房、商品房销售面积对比 （单位：万平方米） 本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。6行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 6页 共 27 页 简单金融 成就梦想 资料来源： CREIS，申万宏源研究 资料来源： CREIS，申万宏源研究 （ 注 ： 四个二线城市为杭州 、 南京 、 无锡 、 郑州 ） 一线城市二手房市场占比已接近日本水平，相较美国仍有巨大上升空间。 从国际对比来看，日本在上世纪 90年代泡沫破裂后地产市场触底回升，二手房成交占比逐步上升， 2017年时水平约为 55%-60%；美国则已完全进入存量主导市场， 1999 年以来二手房市场占比持续位于 85%以上， 2017 年时达 90%。由此对照来看，我国一线城市深圳、北京、上海二手房成交占比已经进入 50%-60%区间 ， 与日本水平基本一致 ， 相较美国仍有较大上升空间 。 而南京 、 杭州 、 无锡等二线城市在 40%左右 ， 而中西部二线城市郑州 、 南昌 、 南宁 则低于 30%， 从一线 热点二线 中西部省会的阶梯型布局非常显著。三四线城市数据较为缺失，根据链家数据 2016 年时我国新房市场规模约 10万亿，而二手房市场规模为 5 万亿，由此计算全国二手房占比约为 33%，根据一二线城市倒算出我国三四线城市二手房市场占比在 20%-30%区间 。 图 3:2016 年时各大城市二手 房 、 商品房销售面积对比 （单位：万平方米） 图 4:1999-2017年 日本及美国二手房成交占市场总成交比例 资料来源： CREIS，申万宏源研究 资料来源： wind，申万宏源研究 北京 +上海占全国房屋出租面积 17.3%，一二线城市租赁市场空间广阔。 随着一二线城市进入存量时代，活跃的二手房交易市场会带来充裕的租赁房源，链家、我爱我家等二手房中介应运而生，由此我们观测到北京、上海租房市场发展远超全国水平。从挂牌出租面积占比 来看， 2016 年时北京、上海分别出租 1.7/2.1 亿平米，占全国比例 7.8%/9.6%，0%20%40%60%80%100%120%01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 07 , 0 0 08 , 0 0 02011 2012 2013 2014 2015 2016二手房 商品房 二手房 / 商品房 ( 右轴 )0%10%20%30%40%50%60%70%01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016二手房 商品房 二手房 / 商品房 ( 右轴 )0%10%20%30%40%50%60%70%05001 , 0 0 01 , 5 0 02 , 0 0 02 , 5 0 03 , 0 0 03 , 5 0 0深圳 北京 上海 南京 杭州 广州 无锡 北海 郑州 南昌 南宁二手房 商品房 二手房 / 市场总成交 ( 右轴 )20%30%40%50%60%70%80%90%100%1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017日本 : 首都圈 日本 : 近畿圈 美国本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。7行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 7页 共 27 页 简单金融 成就梦想 远超其商品房销售面积占全国比例。而从租金水平来看， 2016 年时北京、上海平均租金为72/66 元 /月 /平，远高出全国 22 元 /月 /平，且年租金增速分别为 12.5%/7.9%， 远高出全国水平 -0.5%。由此看来，以北京、上海为代表的一二线城市租赁市场空间广阔，在出租面积、租金水平、租金增速上均领跑全国。 图 5:2016 年时 北京、上海合计占全国房屋出租面积17.3%，远超商品房销售面积占比 图 6:2016 年时发达省份平均租金水平显著高于全国水平 ， 北京 、 上海增速较快 资料来源：中国房地产数据年鉴 ,wind,申万宏源研究 资料来源：中国房地产数据年鉴 ,wind,申万宏源研究 一二线城市 大学生数量稳步增长 ，“租售同权”对于吸引人才落户、产业结构升级至关重要。 2010 年时我国在东部就业农民工人数达 1.62 亿 ，而中部、西部就业农民工人数仅为 0.41/0.38 亿 ，但 在 2010 年之 后东部农民工人数增长缓慢，而中西部农民工人数稳步提升，可见农民工群体向东部热点城市迁移的力量逐步减弱。对比来看，以上热点城市的普通高等学校在校学生数稳步增长，以广州、郑州、合肥等城市为最，我们预计人口迁移的核心力量从农民工向大学生群体转移是潜在趋势。考虑到未来城市发展将依托于产业升级与人才聚集，各大热点城市对于高等教育人才的需求将更加强烈，以“租售同权”为开端的各项政策福利将进一步吸引本地就学的外地大学生落户，各项发展规模化租赁市场举措势在必行。 1.3 三四线城市城镇化仍处于加速期 ，棚改带动市民化 十九大新 提乡村振兴，作为新时代的“三农”战略写入党章，政治定位显著提升。短期内，脱贫攻坚、异地搬迁带来的增量需求，叠加中长期内，农民增收、消费升级带来的制度红利，有望显著促进三四线的城镇化进程。 一二线步入城镇化 中 后期， 三四线仍处于加速城镇化阶段 。 人口及城镇化始终是决定住房需求的根本因素，我国房地产市场高速发展的背后是城镇化带来的真实需求。从城镇化率上看， 2016 年时全国大多数省会城市城镇化率已经达到 70%水平，这也标志着全国主要二线城市都已经步入城镇化后期；而从全省平均水平来看，仅有江苏、浙江、广东、辽宁四省接近 70%水平，而以上区域整体经济发展水平高，且除省会城市外还有深圳、苏州、无锡等城市发展完善的一二线城市。根据申万宏源地产测算，全国省会城市城与省内其余城市城镇化率差值中位数为 23pct。由此来看，我国一二线城市与三四线城市在城镇8%10%13%10%5%3%4%6%14%10%8%3%0%2%4%6%8%10%12%14%16%北京 上海 广东 江苏 浙江 天津租房面积占比 销售面积占比72316626344322-20246810121401020304050607080北京 天津 上海 江苏 浙江 广东 全国单价平均数 ( 元 / 月 / 平 ) 平均单价同比 ( % , 右轴 )本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。8行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 8页 共 27 页 简单金融 成就梦想 化率上的巨大差异从根本上决定了我国“因城施策”的经济基础，也印证了当前时点推行房地产双轨制的必要性。 图 7:2016 年全国 大部分 省会城市城镇化率达到70%，已步入城镇化后期（单位： %） 图 8:2016年全国 省会与省内其余城市城镇化率差值中位数 23.0（单位： %） 资料来源： 国家统计局， wind，申万宏源研究 资料来源： 国家统计局， wind，申万宏源研究 阶梯型城镇化特征凸显，城镇化加速期三四线城市与二线城市同步吸附人口。 从2011-2016 年期间 新增城镇人口占比的角度来看，长三角、珠三角等经济发达区域省会城市城镇人口增量占比提升，中西部省会城市城镇人口增量下降，可见我国城镇化的“阶梯型”进程。在经济较发达的省份，例如广东、浙 江，全省城镇化率已接近 70%水平， 2011-2016年期间省内新增城镇人口进一步向广州 、 杭州 聚集，核心城市“虹吸作用”显著；而在山东、贵州、河北、安徽、广西、陕西等经济不发达省份，其省会城市新增城镇人口占比持平甚至微降，说明省内三四线城市与二线城市对农村人口的吸附力度相当。由此证明在城镇化率 30%-70%的发展区间内，我国众多的农村人口会以三四线城市为跳板，完成从“农村 -镇 -三四线 -一二线”的迁移过程，由此催生了三四线蓬勃发展的住房需求，但长期来看人口会进一步向核心城市及城市圈聚集。 图 9:2011-2016 年期间各省省会新增城镇人口占全省比例变动 （单位： %） 资料来源：国家统计局， wind，申万宏源研究 （注：浙江杭州、四川成都的异常值为行政区划变动带来的一次性增加） 户籍人口城镇化率亟待提升，湖南、安徽、江西、福建、浙江等省份市民化显著落后于城镇化进程。 与高速提升的常住人口城镇化率相比，我国户籍人口城镇化率水平较低，2016 年时常住人口城镇化率 57.35%，对应 2020 年规划目标（ 60%）完成 64.2%；户籍30405060708090河北 山西内蒙古辽宁黑龙江江苏 浙江 安徽 福建 江西 山东 湖北 湖南 广东 广西 四川 贵州 陕西 甘肃 青海 宁夏 新疆全省 省会 城镇化后期01020304050甘肃 新疆 贵州 山西 青海 宁夏 湖北 四川 湖南 陕西 安徽 江西 广东 辽宁 江苏 广西 浙江 山东内蒙古河北 福建-1001020304050602011 2012 2013 2014 2015 2016本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。9行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 9页 共 27 页 简单金融 成就梦想 人口城镇化率 41.2%，对应 2020 年规划目标（ 45%）完成 60.8%。城乡二元制的户籍制度带来了众多弊端，限制了人口及劳动力的自由流动，迁入城市的农村人口无法享受市民化服务，妨碍了城市的中长期协调发展。根据贵州统计局数据， 2014 年时全国各省常住及户籍人口城镇化率如图 10 中所示，可见湖南、安徽、江西、福建、浙江等省份市民化进度显著落后于城镇化进程，大量农村转移人口落户迫在眉睫；西藏、甘肃、云南、新疆、青海等省份常住人口城镇化率低，但户籍人口城镇化率尚可；贵州、河南、广西、四川等省份城镇化进度落后于全国，需同步推进城市扩张 和农民落户。 综上，我国户籍人口城镇化率低同步存在于人口流入及流出、东部沿海及内陆省份，提升市民化程度、推动大量农村转移人口落户是未来新型城镇化工作的重中之重。 图 10:2014 年 全国平均常住人口城镇化率 54.8%，户籍人口城镇化率 36.6% 资料来源：贵州 省 统计局，申万宏源研究 棚户区改造是推进城乡制度改革的重要手段，有力 助推了 农民进城及就地落户。 而棚户区改造无疑是解决此类问题的重要举措，通过改造城中村、棚户区房屋，为进城农村 人口提供标准化的城市住房，为其获取城市市民权利提供便利。 2014 年时我国棚改施工套数提升至 470 万套， 2015-2017 年期间基本稳定在 600 万套左右，对应我国 (常住 -户籍 )城镇化率差值逐步缩小；从货币化比例来看， 2014 年首次提出提升货币化安置比例， 15 年时首批补偿款项陆续发放完成，对应 2015年时 (常住 -户籍 )城镇化率差值显著下降 1.5pct。由此可见棚改对三四线城市深入城镇化进程、加速吸附农村人口有重大意义。 图 11:14-15 年 棚改套数增加 ， 同期 (常住 -户籍 )城镇化率差值缩小 1.9pct 全国上海北京天津江苏广东辽宁黑龙江青海山东新疆重庆福建浙江四川云南甘肃广西江西安徽河南湖南西藏贵州203040506070809010010 20 30 40 50 60 70 80 90 100常住人口城镇化率，%户籍人口城镇化率， %市民化落后于城镇化进程城镇化整体水平低，市民化程度尚可1 7 . 21 7 . 81 8 . 11 6 . 2 1 6 . 1300 30447058060001002003004005006007001 5 . 01 5 . 51 6 . 01 6 . 51 7 . 01 7 . 51 8 . 01 8 . 52012 2013 2014 2015 2016城镇化率差值 ( % ) 棚改开工套数 ( 万 , 右轴 )本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。10行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 10 页 共 27 页 简单金融 成就梦想 资料来源：国家统计局， wind，申万宏源研究 2.租购并举引导一二线市场平衡，投资增量可期 2.1“广覆盖、挖存量、金融配套”推动租赁市场规模化 政策端我国积极大力发展租赁市场 ，通过开展租售同权、培育规模化租赁企业、推进REITS 等金融创新、探索农村集体建设用地租赁试点等多渠道并行推进。 发展住房租赁市场是房地产长效机制的关键一环，而我国也针对目前一二线城市住房租赁市场现状，从土地房源供给、企业运营管理、金融配套支持、租户权益保障等多个 渠道对住房租赁市场的发展提供了有力支持。从 2015 年以来我国施行的系列住房租赁相关政策来看，其主要思路可以解读为以下三点： 1、广覆盖： 强调对非户籍人口、无房人群的补贴及保障政策； 2、挖存量： 通过挖掘存量商办物业、农村集体建设用地等资源来支撑租房市场发展； 3、金融配套： 积极推进 REITS 相关试点，减免租赁企业税费等。在系列政策的推动下，目前我国热点一二线城市已经构成住房租赁蓝海市场，开发商、中介商、互联网企业等多方万家均形成了超万间的规模化租房企业。 表 1:2015 年以来我国 住房 租赁 相关 政策梳理 时间 发布方 政策文件 主要内容 2015/1/6 住建部 住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 建立住房租赁信息政府服务平台、培育经营住房租赁机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（ REITs）试点、完善公共租赁住房制度（货币化租赁补贴）。 2015/1/14 住建部 关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见 提出建立租赁信息服务平台、培育租赁经营机构、推动开发商向租售幵举经营模 式转型等四斱面意见。 2015/1/20 住建部、财政部、人民银行 关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知 （无房）职工连续缴满 3 月，可提取夫妻双方住房公积金支付房租。 2015/11/1 国务院 关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见 积极发展短租公寓、长租公寓等满足广大人民群众消费需求的细分业态；公寓首次纳入生活服务业。 2015/11/22 国务院办公厅 国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见 积极发展短租公寓、长租公寓等服务业细分业态；首次定位 为 “生活服务业 ”，可享受相应政策支持。 2015/12/21 中央经济工作会议 1.鼓励发展以租赁为主营业务的专业化企业 ;2.明确提出，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。 2016/2/2 国务院 国务院关于深入推新型城镇化建设的若干意见 加快推广租赁补贴制度，采取市场提供房源、政府发放补贴的方式，支持符合条件的农业转移人口通过住房租赁市场租房居。 2016/3/5 国务院 2016 年政府工作报告 建立租购并举的住房制度 2016/5/4 国务院常务会议 进一步 明确提出发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定定改建为租赁住房。 2016/ 中央经济 再次要求加快住房租赁市场立法，加快机构化，规模化租赁企业发展。 本研究报告仅通过邮件提供给 国泰基金 国泰基金管理有限公司(yjbgtfund) 使用。11行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 11 页 共 27 页 简单金融 成就梦想 6/1 工作会议 2016/6/3 国务院 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 从培育市场供应主体等六个斱面提出意见。 2016/11/1 税务总局 国家税务总局关于在境外提供建筑服务等有关问题的公告 纳税人以长（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿服务缴 纳增值税。 2016/12/1 国家发改委和证监会 国家发展改革委中国证监会关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（ PPP）项目资产证券化相关工作的通知 国家发展改革委与中国证监会将共同努力，共同推动不动产投资信托基金（ REITs），进一步支持传统基础设施项目建设。 2016/12/19 中央经济工作会议 提出加快住房租赁市场立法，加快机构化、觃模化租赁企业发展。 2017/5/19 住建部 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿） 鼓励专业化住房租赁企业长期经营，明确界定出租人与承租人的 权利义务，切实保证租客利益。 2017/6/1 财政部、人民银行和证监会 关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化和有关事宜的通知 强调要分类稳妥推动 PPP 项目资产证券化，探索项目公司股东开展资产证券化盘活存量资产。 2017/7/20 住建部等9 部委 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 培育机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应。 2017/8/1 国土部、住建部 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案 确定北京、上海等 13 个城 市进行集体建设用地建设租赁住房试