2020上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望.pdf

目录 摘要 . 1 第一部分：2020 年上半年 中国房地产市场形势 总结 . 3 1. 政策环境 ：调控政策 边际 改善 ， 但仍坚守“ 房住不炒” . 3 2. 市场量价：市场持续 恢复 ，长三角城市量价表 现突 出 . 5 3. 土地市场： 优质地块 供应 增加，土地竞拍热度 较高 . 14 4. 品牌房企：线上线下 积极 营销，销售业绩接近 去年 同期 . 19 第二部分：2020 年下半年 中国房地产市场趋势 展望 . 23 1. 行业环境：经济有望 逐 季向好，金融环境继 续保 持宽松 . 23 2. 市场趋势：下半年市 场 销售存调整压力，城 市分 化加剧推动投资更聚 焦 . 27 研 究 主 持： 中指研 究院 中国 房地产 指数系 统 数 据 支 持：CREIS 中 指数据 主 要 研 究成 员 ： 中指研究院： 莫天全 黄瑜 曹 晶晶 陈文 静 李雪娇 程威 方肖 马琛 冯孟 乾 辛芸娜 周巍 魏云静 李 璠璠 陈 丽 娜 杜 咏 咏 胡国华 付源 李云鹤 姚卓 葛 海 峰 赵 丽 一 高静 张曼 张志杰 蒋 云 峰 白 彦 军 李 建 桥 牛晓娟 吴 建 钦 陈茜 李 清 兰 张 丽 丽 汪勇 黄 秀 青 李力 张 化 学 丁晓 樊 鹏 飞 赵 玉 国 温戴婉 蘭 杨红侠 薛 建 行 薛琳 黄雪 姚 一 维 王玲 袁 彬 彬 黄艳 王永斌 高 院 生 胡 佳 娜 梁 波 涛 石蕊 唐懿 唐爽 童 晓 玲 谢 俊云 田文 刚 李益峰 戴小 红 方颃 刘莉 芬 苏宇 2020 上 半 年中 国房 地产 市场 总结& 下 半年 趋势 展望 2020 年 7 月 1 日 中指研究院 中国房地产指数系统 电话：010-56319253 邮箱：caojingjingfang 2020 上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望 1 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 摘要 一、2020 年上 半年 中国房地 产市 场形势 总结 2020 年 上 半 年， 新 冠疫 情给 我国经 济发展 带来较 大冲击 ， 中 央多次 强调 要加 大逆周期调节力度 ， 保 持 流动 性 合 理 充 裕 。 与 此 同 时 ，为 了 充 分 释 放 国 内 消 费 潜 能，新型城镇化与区域发展 战略推进力度加大， 土 地 审批 权 的 下 放 、完善生产要 素的市场化配置以 及 加 快 老旧 小 区 改 造 等 ， 释 放 房 地 产行 业 中 长 期 利 好 。 针 对 房 地产调控方向，中 央 仍 坚 持“ 房 住 不 炒 ” 定 位 不 变 ， 房地 产 领 域 金 融 监 管 依然 从 严，地方政府短期 为 应 对 新冠 疫 情 带 来 的 影 响 ， 多地从 供需两端出台房地产扶持 政 策， 因城施 策更 加灵活 ， 但 仍坚守 “限 购” 、 “限 贷” 等 主体政 策 底线 ， 需求端 更 多的 从放 宽人口 落户、 降低人 才引进 门槛、 加大购 房补贴 等方面 落实 。 价 格 方 面， 2020 年上半年百城新建住宅价格累计上涨 1.27% ， 涨幅为近五 年同期最低水平， 近几个月环比涨幅小幅扩大。 各梯队 城 市 中 ， 一 线 城 市 价 格 高 位维稳， 累 计 涨 幅 居 各 线 首 位 ， 二 、 三 四 线 城 市 累 计 涨 幅 较 去 年 同 期 均 明 显 收 窄 。 百城二手住宅价格累计小幅上涨，整体表现亦较为稳定 。 成交方面， 上 半 年 重 点 城 市 新 房 、二手房成交规模同比 均 回落，3 月以来 市场逐渐恢复， 新房 供 求 规 模 明 显 增 加 ， 但 不 同 城 市 表 现 分 化 明 显 ， 长 三 角 地 区 代表城市市场恢复节奏较快。 受供应量增加影响， 重点城市短期库存持续 运 行 在 高 位 ， 库 存 去 化 时 间 持 续 延 长 。 成 交 结 构 来 看 ， 热点城市改 善 型 需求进一步释放 。 2020 年 上 半 年， 全国 300 城 住宅用 地推地 量小幅 增加， 成交有 所回落 ， 其中 二 季度土 地供给 力度明 显加大 ，带动 成交面 积止降 转增。 价格方 面，今 年 2 月以 来 ， 多地 出台 延期 或分 期缴纳 土 地出 让金 、放 宽预 售条件 等 供给 端扶 持政 策， 同 时 在 宽松 的货 币环 境下 ，部分 企 业资 金面 有所 改善 ，叠加 热 点城 市优 质地 块集 中 入 市， 企 业拿地 积极 性较高， 全国 300 城 住宅用 地成交楼 面均价 达近几 年同期 最 高 水平 ， 同比涨 幅和溢 价率均 超 15% ，部分 城市土 地市场 热度较 高 。 调控 政策边际改善 仍坚守 “房住不炒” 政策 市场 市 场持 续恢复 长 三角 量价表 现突 出 土地 优 质地 块供应 增加 土 地竞 拍热度 较高 六稳 六保 1.27% 2.72% 0.46% -0.39% 百城 长三角 珠三角 京津冀 上半 年新 房价 格 累计 涨幅 560 564 607 612 648 707 822 1065 1132 1564 苏州 佛山 福州 重庆 武汉 南京 广州 上海 北京 杭州 住 宅 用 地 出 让 金 （ 市 本 级 ， 亿 元 ） 2 中指研 究院 中国房 地产 指数系 统 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 业 绩 方 面 ，2020 年 上半年， 房 企逐 步修复 因疫情 影响的 业绩，107 家房 企 销 售 金 额 跨 越 百 亿 门 槛 。 品 牌 房 企 积 极 把 握 市 场 需 求 释 放 节 奏 ， 精 准 快 速 推 盘、 创新 营销策 略， 销售业 绩 接近 去年同 期水平 。 拿 地 方 面 ， 二季度以来， 企 业拿地 节 奏逐 渐加快 ， 投资 布局更 加聚焦 核心一 、 二线 城市， 大型房 企拿 地 优势 明显。 融 资 方 面 ， 房地产 金融严 监管态 势延续， 受海 外疫情 蔓延和 境外资 本 市场大 幅波动 影响，4 月房 企海外 发债暂 停， 上 半年整体 资金 压力 较 大。 二、2020 年下 半年 中国房地 产市 场趋势 展望 经济方面， 下半 年 在国 内疫情 得 到 基本 控 制 的 前 提下 ，我 国 经 济存 逐 季向 好 预 期， 但仍需 警惕多 种不确定 性 （ 疫情反 复、 国际贸 易/ 政 治摩擦 等） 带来的 风险， 整 体经济 增长压 力仍较 大 ； 国内 金 融 环境 将继续 保持相对 宽松， 流 动性合 理充裕 ， 为经济恢复发展提供 更加有 利的资金需求。 对 房 地 产 市 场 而 言 ， 在稳 健 偏 松 的 金 融环境中，房地产市场亦将 有所受益，但房地产金融监 管依旧较为严格，企业融 资 环境改 善空间 收窄 ， 短期房 贷利率 进一步 下调的 幅度亦 有限 。 总 体 而 言 ， 下 半 年全 国 房 地产 市 场 将 呈 现 “ 市 场 规 模 调 整 ， 房 价 以 稳 为 主 ， 新 开 工 稳中 有 升， 投 资 较 快增 长 ” 的格局。 政策 ： 坚持“房 住不炒 ”定位 不变， 政策改 善空间 缩小， 房地产 金融监 管 或 将 针对 性 趋严 ； 销量 ： 政策优化 边际效 应逐步 减弱 及 疫情反 复对居 民收入 预期的 影响将 制 约 销售 的 持续反 弹，下 半年市 场规模 将逐步 调整； 价格 ： 地价高位 运行及 改善型 项目集 中入市 将支撑 房价整 体以稳 为主； 土地： 住宅用地 供应节 奏有望 继续加 快，土 地市场 或呈逐 渐降温 态势； 新开工 ： 高周转策略 仍将阶段 性持续 ，新开 工料将 实现稳 中小幅 增长； 投资 ： 土地购置 费及建 筑工程 投资将 共同拉 动投资 额 较快 增长 ； 同时， 城市分化 加 剧，投 资重心将 更加向 需求具 备 长期支撑 力的热 点城 市聚焦。 改善型 需求 将继 续加快释 放， 后 疫情时 代 产品力 对 置业决 策的影 响 力凸显， 企业产品 迭代将 加速 ， 物业服务 行业 庞大 的发展空 间将吸引 房企 积 极竞逐 ，进 而推 动行 业快 速发展 。 企业 线上线下积极营销 销售业绩基本持平 行业环境 经济有望 逐季向好 金融环境 继续宽松 市场趋势 市场销售压力 逐步显现 城市市场分化 局面加剧 销售 面积 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 亿 元 2020年 上 半 年 销 售 额 （ 左 ） 目标完成 率（右 ） 0% 10% 20% 30% M1同比 M2同比 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020E 上半年 下半年2020 上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望 3 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 第 一部 分：2020 年 上半 年 中 国房 地产 市场 形势 总结 1. 政策 环境 ：调 控政 策边际 改善 ， 但仍 坚守 “房住 不炒 ” (1) “六稳” “六保”背景 下， 行业资金环境 较为宽松 2020 年 我 国 未 设经 济 增速 具 体 目 标， 中央 专 注于 做 好 “ 六 稳” 工 作， 实现 “六 保” 任 务 。 图 ： “ 六稳”目 标和“ 六保” 任务 资料来源 ： 中指 研究院 综合整 理 2 月 以来，中 央层面 多次强调 积 极 的 财 政政 策 要更 加 积极 有 为 ， 稳健 的 货币 政 策要更 加 灵 活 适度 。为保 持 资金 流动 性合理 充裕，2020 年 上 半 年，央 行共 进行 3 次 降准， 释放 资 金总额 达到 1.75 万 亿元 ， 并 进行多 次公开 市场操 作 。 与 此同时 ， 为 支持实 体经济的 恢复 发 展，央 行进一 步降低 企业的 融资成 本，2 月和 4 月 ，1 年期与 5 年 期以上 LPR 均 下调 。 图：2019 年 8 月 以来 1 年期和 5 年期 以上 LPR 变化 数据 来源 ：全国 银行间 同业拆 借中 心，中指 研究院 综合整 理 (2) 新 型 城 镇 化 和 区 域 发 展 战 略 推 进 力 度 加 大 ， 重 点 城 市 群 潜 力 提 升 2020 年 ， 中 央 接 连 发文 推动 新 型 城镇 化 建设 和 区域 一体 化 协 同发 展。5 月， 两 会政府 工 作报告 中， 强 调要深 入推进 新型城 镇化， 发挥中 心城市 和城市 群综合 带动作 用， 同时 要 “六稳 ” “六保 ” 保 居民就业 稳外贸 稳金融 稳外资 稳投资 稳 预期 稳就业 保基本民生 保市场主体 保 粮食能源 安全 保产业链供 应链稳定 保基层运转 稳住经 济基本 盘 4.25% 4.20% 4.20% 4.15% 4.15% 4.15% 4.05% 4.05% 3.85% 3.85% 3.85% 4.85% 4.85% 4.85% 4.80% 4.80% 4.80% 4.75% 4.75% 4.65% 4.65% 4.65% 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 1年期LPR 5 年 期 以 上LPR 4 中指研 究院 中国房 地产 指数系 统 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 加 快落实 区域发 展战略 ， 深入 推进京 津冀协 同发展 、 粤港 澳大湾 区建设 、 长三 角一体 化发 展， 并推动 成渝地 区双城 经济 圈建设。 在此之 前， 中央政 府 已有相 关政 策 出台 ， 未来 则有 望 继续深 入落实 。 如：3 月 ， 国务院 印发 的 关于 授权和 委托用 地审批 权的决 定 ；4 月， 国 家发改 委 发布 的 2020 年新 型城镇 化建设 和城乡 融合发 展重点 任务 和 中共中 央、 国 务 院 出台的 关于 构建更 加完善 的要素 市场化 配置体 制机制 的意见 。 区 域 协 同发 展 进入 落 地期 ， 区 域 内 互联 互 通和 资 源的 自由 流 动， 将 使具 备 基本 面 优 势 城 市 的 潜力 进 一步 提 升。 在 政 策引导 下， 未来 区域协 同发 展趋势 将会持 续加强， 部分 基本 面 较好的 中心城 市优势 会更加 凸显。 (3) 中央坚持“房住不炒” ，地 方政府因城施策 “ 房 住 不炒 ” 政 策基 调 不变 ， 彰 显 中 央房 地 产调 控 决心 。 面 对经济 下行压 力， 政府仍 保 持房地 产调控 定力 。 “房住 不炒” 再次 写 入政府 工作报 告， 亦 体现中 央力促 资金等 要素进 入 实体经 济的决 心，坚 持住房 回归居 住属性 。 在 保 持 流动 性 合理 充 裕 的 宏观 环 境 下， 房地 产 领域 金 融监 管 仍 然从 严。 相关部 门针对 房 地产领 域的金 融监管 并未弱 化， 涉 房信贷 仍保持 强监管 状态， 确保资 金流向、 房贷 利率 变 化符合 调控方 向。 在 “ 房 住 不炒 ” 基 调指 导 下 ， 地 方 政 府因 城 施策 更 加灵活 。 为了 减弱疫 情防控 对房地 产 市场的 干扰 ，2 月 以来，多 地政府 在“房 住不炒 ”的总 基调下 ， 灵活 因城施 策， 分 别从 供 需两端 陆续出 台房地 产相关 扶持政 策。 房 地 产 调控 政策 虽 然 整体 呈 边际 改 善态 势， 但 仍 保 持 调 控定 力 ，坚 守 “ 限购 ” 、 “ 限贷 ” 等 主体 调 控底 线。 总 体 来 看， 上 半 年， 中央 仍坚 持 “房 住不 炒” 定 位不 变， 房 地产 领域 金 融监 管 依然从 严 。 地方 政 府为 应 对新 冠 疫情 带 来 的影 响， 多 地陆 续 从供 需 两 端出 台 房 地 产 扶持 政策 ， 因 城 施 策 更加 灵 活 ， 但 仍 坚守 “ 限 购 ” 、 “ 限贷 ” 底 线， 以促 进 房 地产 市 场平 稳 运行 。 展 望 下 半 年 ， 从 政策 导 向来 看 ， 房地 产 调 控基 调 应不 会 出现 较大 变 化 ， 将继 续 以 “稳 ” 为主 。 中 央 政 府 多次 提 出 稳 健 的货 币政 策 要 更加 灵 活适 度 ， 保 持流 动 性 合理 充 裕， 整 体金 融环 境 将 保持 相 对宽 松。 此 外， 政 府加 快 推 进新 型 城镇 化 和区 域发 展 战 略， 各项 资 源 有 望 向中 心 城 市 及 重 点城 市 群聚 集 ， 释 放行 业 中 长期 利 好的 同 时 ， 短期 调 控 政策 宽 松的 空 间将 有所 缩 小 。 2020 上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望 5 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 2. 市 场量 价 ：市 场持 续恢复 ，长 三角城 市量 价表现 突出 (1) 价 格 ： 整体价格 维 稳 ， 长 三 角 地 区 部分热 点 城 市 房 价 呈 上 涨 态 势 2020 年 上半年百城 新 建 住宅 价 格 累 计涨 幅 为 近五 年 同期 最 低 水 平， 近 几 个月 环比 涨 幅 小幅扩 大 。 各梯 队 城市 中， 一 线城市 价格高 位维稳， 二、 三四线 城市累 计涨幅 较去 年同 期均 明显 收窄。 百城二 手住宅 价格累 计小幅 上涨， 整体表 现亦较 为稳定 。 图：2014 年 12 月至 2020 年 6 月 百城 新建住 宅均价 及环比变 化 数据来源 ：CREIS 中指数 据 百城新 建住 宅 均价 累计 涨幅 为 近 五 年同 期 最低 水 平，3 月 以 来 环比 涨 幅小 幅 扩大 。 根 据 中国房 地产指 数系统 对 100 个 城 市的 新 建住宅 样本 调 查数据 ，2020 年 6 月 ，百 城新建 住 宅均价 15461 元/ 平 方米， 同比 上涨 3.16% ， 涨幅 较 上 月扩大 0.17 个 百分 点； 环 比上涨 0.53% ， 涨 幅 连续 36 个月在 0.6%以内， 近几 个月环比 涨幅小 幅扩大 ， 整体 维 持在 低位区 间 。 累计 来看，2017 年 以来， 在 房地 产市场 “ 稳” 字 当头 基调下 ， 百城 新建住 宅 价格 累计 涨 幅 整 体 呈收 窄 态势 ，2020 年 受 新 冠 疫情 影 响 ，上 半年 百 城 新 建住 宅 价格 累 计 涨幅 较 去 年 同期收窄 0.18 个 百分 点至 1.27% 。 二季 度以来 ，随着 新冠疫 情的好 转，及 各行业 复产 复 工的有 序推进 ，多数 城市房 地产市 场交易 逐步恢 复，百 城 新建 住宅 价 格稳步 回升。 百城二 手住 宅 价格 方 面 ，根 据 中国房 地产指 数系统 对 100 个 城 市二手 住宅调 查数据 ， 2020 年 6 月 ， 百城 二手住宅 均价 15301 元/ 平 方 米，同 比上 涨 2.34% ； 环比上涨 0.30% ， 涨 幅较上 月收窄 0.18 个 百分 点。 上 半年百 城二手 住宅均 价单月 环比持 续上涨 ， 其中 1-5 月 环 比涨幅 持续扩 大，6 月受前 期积压 的购房 需求释 放放缓 、新房 供应量 增加等 因素影 响， 环 比涨幅 有所收 窄， 整体 价格 保持稳 定。 累计 来看， 2020 年 上半 年百城 二手住 宅均价 累计 涨 幅为 1.72% ， 较去 年下半年 扩大 1.11 个百 分点 ， 价格整 体呈稳 中略升 的趋势 。 但值 得注 意 的是 ， 市场 走势仍 与疫情变 化密切 相关 ， 北京 6 月中旬 以来疫 情防控 升级 ， 导致部 分项 -1% 0% 1% 2% 3% 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 元 平 方 米 百城新建 住宅均 价（左 ） 环 比 （ 右 ） 6 中指研 究院 中国房 地产 指数系 统 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 目 带看受 限，短 期或将 对二手 住宅市 场产生 一定抑 制作用 。 图：2018 年 至 2020 年 上半 年 各 梯队城市 新建住 宅均价 累计涨 幅和环比 涨 跌幅 对比 数据来源 ：CREIS 中指数 据 从各梯队 城市 来 看，2020 年 上 半 年 一线 城 市新 建 住宅价 格 累 计 涨幅 较 去年 同 期有所 扩 大 ， 二 、 三 四 线 代表 城市价 格 累 计涨 幅 明显 收 窄。 受 新 冠疫情 及市场 逐步恢 复影响， 各 梯队 城市 新建住 宅价格 环比走 势均呈 “V ”字形 。 具 体来 看 ： 一线城市 疫情后市场 快速回温， 上半年 价格累 计上涨 1.99% ， 在各 梯队城 市中涨幅 最 大 ，较去 年同期 扩大 1.94 个 百分点 ； 二线城市 上半年价格 累计上涨 1.13% ， 较去 年同 期收窄 1.23 个 百 分点 。 受疫 情影响， 2 月 近 九成二 线城市 房价下跌 ，随着 疫情好 转、复 产复工 的有序 推进， 部分二 线热点 城市 市 场恢复 较快； 三 四 线 代表 城 市 上半年价格累 计上涨 0.58% ， 涨幅 较去年 同期收窄 1.23 个 百分点， 且 各月环 比涨幅 均在 0.3%以内 。 图：2019 年 至 2020 年 上半 年 各 城市群新建 住宅 均价 环 比涨幅 0.57% -0.27% 0.28% 0.58% -0.35% 0.51% 0.47% 0.54% -0.06% 0.75% 2017 1 2020 6 1.99% 1.13% 0.58% 2018:1-6 2020:1-6 2019:1-6 5% 7% 6% 4% 0.5% 6 0.3% 3% -1% 0% 1% 2% 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 长 三角 珠 三角 京 津冀 山 东半岛2020 上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望 7 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 数据来源 ：CREIS 中指数 据 从各城 市群 来看， 2020 年 上半 年 长 三角 新 建住 宅 价格 累计 涨 幅 较去 年 同期 明 显扩 大， 珠 三 角 累计 涨 幅处 于 近五 年同 期 低 位， 京 津冀 和 山东 半岛 累 计 表现 均 由涨 转 跌。 具体 来 看 ： 长 三 角 区域 楼 市复 苏 明显 。 上 半年房 价累计 上涨 2.72% ， 较去年 同期扩 大 1.66 个百 分 点。 二季 度以来， 随着疫情 的好转， 区域规 划亦有 所显 效， 长三 角区域 楼市复 苏态 势明 显， 已连续 4 个月环 比涨幅扩 大。 其中 超九成 城市累 计上 涨， 温州、 绍兴、 上 海、 杭 州累 计 涨幅均 居百城 前列； 珠 三 角 区域 楼 市逐 步 恢复 中。 上半 年房价 累计上 涨 0.46% ， 较去 年同期 扩大 0.09 个 百 分点， 累计涨 幅处近 五年同 期低位 。 疫情 后珠三 角楼市 逐步恢 复中， 二季度 房价平 稳回 升 ，近 3 个 月环比 涨幅均在 0.2% 左 右。 京 津 冀 区域 市 场恢 复 力度 较弱 。 上半年房 价累计 下跌 0.39% ， 为近 五年首 次下 跌 （ 去 年 上半年 累计上 涨 1.31%）。 山 东 半 岛 区域 市 场恢 复 相对 缓 慢 。 上半年房价 累计为近 五年 首 跌，累 计下跌 0.06% ， 去年 累计上 涨 1.50% 。 今 年 上 半年 百 城 新 建 住宅 价格 累 计 涨幅 为 近五 年 同期 最低 水 平 ，2 月 新 冠 疫情 集 中 爆 发 ， 全国 多 省市 售 楼处 暂 停开 放 ， 部 分 房企 推 出线 上 优惠 促 销 活动 ， 房 价 下跌 城 市数 量占 比 超 七 成； 后 随着 疫 情逐 步得 到 控 制，3-6 月房价下跌 城 市 数 量逐 步 恢复 常 态， 基本 维 持 在 三 成 左右 ， 整 体 价格 回 归平 稳 。 分 梯队 来 看， 疫情 后， 一 线城 市 市场 恢 复较 快， 上 半 年 累 计 涨 幅居 各 梯队 首 位； 二线 城 市 市场 逐 步恢 复， 部 分热 点 城 市恢 复 较快 ， 房 价 止跌 回 稳； 三 四 线 代表 城 市今 年 上半 年累 计 涨 幅收 窄 ， 部 分 城市 受多 重 因 素影 响 ， 房 地 产市 场恢 复 相 对 缓 慢 ，后 期 或面 临 调整 压力 。 (2) 成 交 ： 成交规模 经 历 深 化 调 整 后 持 续 恢 复 ， 长 三 角 市 场 恢 复 较 快 2020 年上半年 ， 重点城 市 新房 、 二 手房 成 交规模 均有所回 落， 3 月以来 市场持 续恢复 ， 新 房 市 场 不 同 城 市 表 现 分 化 明 显 ， 长 三 角 地 区 代 表 城 市 市 场 恢 复 节 奏 较 快 。 二 手 房 市 场 ， 部 分城市 已恢复 至去年 同期水 平。 8 中指研 究院 中国房 地产 指数系 统 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 图：2017-2020 年 6 月 50 个代 表城市商 品住宅 月度成交 面积 走势 数据来源 ：CREIS 中指数 据 上半年 重点 城 市新 房 成交 面积 同 比 回落 ， 绝对 规 模为 2015 年 以 来 同 期 最 低；3 月以 来 市 场 逐渐 恢 复 ， 5-6 月 成交 面 积 已接 近 近三 年 同期 平均 水 平 。 据中指数 据 初步 统计 ， 2020 年 上半 年 50 个 代表城 市 新建 商品住 宅 月均 成交面 积 在 2240 万 平 方米 左右 ， 同比 下降 15% 左右 ，成 交规模为 2015 年 以 来同期 最低水 平。受 新冠疫 情的影 响，2 月 重点城 市商 品住 宅 成交面 积降至 十年来 新低；3 月 以来， 国内疫 情得到有 效控制 ，在各 地灵活 因城施 策、 企业积极营销 、 降 息 促 使 购 房 成 本 下 降 等 多 个 因 素 综 合 作 用 下 ， 房 地 产 市 场 逐 渐 恢 复 ；5 月 50 个 代表城 市商品 住宅成 交面积 同比年 内首次 转正， 6 月 略高于 近 三年 同期平均 水平 。 图：2019 年 1 月至 2020 年 5 月 30 个 代表 城市 1 二手 住宅月度 销售面积 走势 数据来源 ：CREIS 中指数 据 二 手 住 宅方 面， 2020 年 1-5 月 ， 受疫 情 影响 多 数城 市 成交 规 模 较去 年 同期 有 所下 降 。 2020 年 1-5 月 ， 全国 重点城 市二手 住宅累 计销售 面积为 4982 万 平方 米， 较去年同 期下降 26.1% 。2 月 ， 受 新 冠疫情影 响 ， 多地 中介门 店关闭 、 小 区封闭 管理 ， 带 看受限 ， 二 手住宅 市 场运行 受阻， 成交面 积仅为 176 万 平米， 环比下降 83.1% ， 较 去年同 期下降 72.7% ；3 月， 随着疫 情得到 有效控 制， 各 地逐步 复工复 产， 前期积 压的需 求开始 释放， 二 手住 宅成1代表城市 共 30 个，一线包 括北京 、上海、 广州、 深圳 4 个城 市；二 线包括天 津、重 庆、杭 州、武 汉、 苏州、成 都、南 京、贵 阳、温 州、哈尔 滨、长 春、合 肥、青 岛、 西安、郑 州、沈 阳、长 沙、南 昌 18 个城市，主要 是各省 会城市 和计 划单列市 ；三四 线包括 泉州、 东 莞、南通 、徐州 、唐山 、绍兴 、惠 州、镇 江 8 个城市， 主要指 地级市 。 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10月 11 月 12 月 万 平 方 米 2017 2018 2019 2020 2017-2019均值 近年来最低值 2020 年5-6 月 成交面积接近 近三年均值 0 500 1000 1500 2000 万 平 方 米 月度成交 面积 1-5 月月均成 交面积2020 上半年中国房地产市场总结&下半年趋势展望 9 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 交 规模环 比增长 392.2% ， 但 仍较去 年同期 下降 40.6% ；4 、5 月二手 住宅市 场持续 恢复 ， 成 交规模 环比分 别增长 60.4% 、8.3% ， 部分 城市已 逐步恢 复至去 年同期 水平。 图：2014-2020 年 1-6 月 各线代 表城市 商 品住宅 月均成交 面积 及同比走势 数据来源 ：CREIS 中指数 据 各线城 市上 半 年新 建 商品 住宅 成 交 面积 同 比均 下 降， 一线 城 市 在去 年 同期 高 基数 下 降 幅最大 。 一线城市受 2019 年 上半年 高基数 影响， 今年上 半年成 交面积 同比下 降 超 20% ， 降 幅在各 线城市 中最大 ，但整 体成交 规模仍 高于 2018 年 同期水 平。其 中，深 圳市场 恢复 行 情起步 较早，3 月 多个项目 开盘 售 罄，当 前市场 整体处 在平稳 运行状 态。二 线和三 线代 表 城市上 半年商 品住宅 成交面 积均为 近六年 同期的 最低水 平， 同比降 幅在 10%-20% 之 间， 近 两个月 市场逐 渐恢复， 5 月 成交面 积同比 均小幅 转增， 6 月三线 代表城 市同比 保持 增长， 且 增幅有 所扩大 。 图：2018 年 以来 50 个 代表城市 及长三角 、珠三 角代表 城市 2 商 品住宅成 交面积 同比走势 数据来源 ：CREIS 中指数 据 长 三 角 代表 城 市市 场 恢复 节奏 较 快， 当前 成 交规 模 同比增 速 明 显高 于 50 城 整 体 水平 。 今年 2 月 ， 在新 冠疫情 影响下 ， 各 地区代 表城市 商品住宅 成交面 积同比 均大幅 下降， 对比 来 看，长 三角、 珠三角 地区同 比降幅 略低 于 50 城整体水 平，市 场呈现 一定韧 性； 其中 长250 个城市中， 长三角 代表城 市包 括上海、 杭州、 苏州、 南京、 温州 、合肥、 无锡、 淮安、 镇江、 绍兴 、徐州、 芜湖、 扬州、 南通、 宿州 15 个城市。 珠三角 代表城 市 包括广州 、深圳 、佛山 、东莞 、惠 州、肇庆 、中 山 7 个城市。 -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 0 20 40 60 80 100 120 一线 二线 三线 万 平 方 米 月均成交 面积（ 左） 同比（右 ） -80% -60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 50 个代表城市 长三角 珠三角 10 中指研 究院 中国房 地产 指数系 统 本报告数据 来自 CREIS 中指数据、 中国房地产 指数系统 。详情请 查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230 、010-56319253 。 三 角代表 城市商 品住宅 成交面 积同比 下降不 足 10% ，在各 区域中 降幅最 低。 (3) 供 应 与 库 存 ： 二 季 度 新房 供 应 量 明 显 增 加 ， 短 期 库 存 去 化 时 间 延 长 图：2017-2020 年 6 月 20 个代 表城市 3 商 品住宅 新批上 市 面积 走势 数据来源 ：CREIS 中指数 据 上 半 年 供应 规 模略 低 于去 年同 期 ， 二 季度 企 业积 极 拿证推 盘 ， 紧 抓销 售 窗口 期 。 2020 年 上半 年，20 个 代表 城市商 品住 宅月 均新 批上 市面 积 约 1560 万 平方 米 ， 同比 下降 略超 1% ， 其 中， 一 季度受 新冠疫情 影响， 代表 城市新 批上市面 积同比 大幅下 降超 20% ； 4 月以 来， 随着市 场情绪 的好转， 企 业积极 拿证推 盘， 紧抓 疫情 后的需 求释放 期， 新批 上市 面积 明 显提升 ， 二季 度同比 转增超 10% 。 代表城 市中， 杭州、 苏 州、 青岛、 福 州等城 市二 季度 供 应规模 均翻倍 增长。 图：2017-2020 年 5 月 20 个代 表城市 商 品住宅 可售面 积与库 存 去化时 间 数据来源 ：CREIS 中指数 据 短 期 库 存 来 看， 可 售 面积 保持 在 高 位 ， 库存 去 化 时间 持续 延 长 。 据统计 ，截至 2020 年 5 月 底，20 个 代 表城市 商 品住宅 可售面 积 超 2.1 亿 平 方米， 同比连 续增长 超 20 个月， 规 模与 4 月基 本持平 ，保持在 2016 年 下半年 以来的 高位 。按近 12 个月的 月均销售 面积 计 算 ， 截至 5 月底 ， 代表 城市 短期库 存去化 时间为 12.5 个 月 ， 亦为 2016 年 以来的 最高水320 个代表城市 包括北京 、上海 、 广州、深圳 、杭州