2020成都写字楼租户行业地铁粘性指数.pdf

成都写字楼租户行业地铁粘性指数SPOTLIGHTSavills Research中国 - 2020 地铁和商务市场发展背景- 成都交通发展背景- 成都商务市场发展背景租户行业地铁粘性指数未来展望目录4-56-78-92欢迎阅读2020年成都写字楼租户行业地铁粘性指数报告。城市轨道交通的发展对城市交通结构、空间结构、商务商业布局和经济发展都具有深远影响。地铁承载城市交通、输送客流，缩小了城市空间与人们之间的距离。聚合化、立体式的地铁经济模式将时间和空间感受距离拉近，满足了更多人群的出行偏好，也拉动了经济增长和商务发展。截止2020年上半年，成都已开通地铁线路7条，运营里程超过300公里，全市甲级写字楼市场存量超过330万平方米，规模位居全国第五。为探究不同行业租户对地铁交通的依赖程度，第一太平戴维斯对成都距离地铁站点不同范围的写字楼进行了分析研究，深入调查了50栋甲级写字楼和3500家企业，我们发现，不同行业的企业选址对地铁站点距离需求差异明显。例如，需要与市场和客户紧密联系并存在积极互动的行业如消费者服务和零售与贸易业，其企业选址对地铁交通的粘性相对较高；相反，房地产、能源与原材料等行业粘性指数较低。随着成都轨道交通的开发建设加速，未来城市商业地产的发展也将获得更优化的新空间，城市商务格局或将迎来更多机遇。希望这份报告对您有所裨益，也期待您的反馈。3胡裕华第一太平戴维斯华西区董事长前言解决城市发展带来的中心城区拥堵，加速缩小城市各区域间的空间距离是地铁发展的直接原因。 成都作为中西部综合实力最强的省会城市，经济总量和增速一直位于全国前列。早期发展过程中，成都采取以中心城区向周边均衡扩展的单中心模式,加之“环形+放射”的路网格局,建设用地在中心城区周围呈高密度集聚态势，过度聚集造成了中心区域路面交通压力过大,道路拥堵现象严重，城市发展面临巨大考验。在2009年一项针对成都交通状况的中期报告显示，2010年地铁1号线开通前，成都中心城区4%的面积承担着全市45%的人口，近1/3的岗位分布在一环以内，潮汐现象明显，同时还带来了空气污染等环境问题，地铁作为上述困境的一道解决方案被成都引入。势如破竹 来源：第一太平戴维斯市场研究部地铁建设加速4图 1：成都市中心城区道路饱和度， 2010图 2：成都区位示意图行政等级：省会城市*常住人口：1,658万人*面积：14,335平方千米* GDP：17,013亿元重点产业：电子信息、汽车制造、食品饮料、装备制造、生物医药、旅游来源：成都市小汽车拥有与使用政策战略研究，世界资源研究所* 数据摘自成都市统计局 2019 年拥堵严重拥堵一般较为畅通成都图 4：重庆和成都轨道交通线路历年总长度0100200300400500600来源：成都统计局，重庆统计局，第一太平戴维斯市场研究部图 3：成都地铁交通线路图， 2020 年 8 月来源：成都轨道交通，第一太平戴维斯市场研究部5在城市不断往外扩张，城镇化率持续推进和人口持续流入的背景下，近些年成都地铁的建设速度近乎迅猛。从2010年迈入地铁时代、2012年架起“十”字骨架；到2016年“米”字成形、2017年迎来首条环线；再到2019年运营里程超过300公里、2020年有望突破500公里，成都地铁将正式步入大线网运营新时代。相较于重庆，成都轨道交通发展起步较晚。但自2016年以来，成都轨道交通建设加速，2018年总里程达200公里，2019年成都轨道交通运营线路总长度首次超过重庆，达到341公里，其中地铁线路达到302公里。促进城市经济、社会和环境协调发展等多元目标是地铁发展的持续动力。 城市轨道交通的关键点是承载能力，承载能力对城市交通结构、空间结构和商务商业结构布局和经济发展都具有深远影响。多层次，立体化的地铁线网的建设带动了更多客流量，也带动了沿线区域的可达性及经济活力。地铁作为城市交通“骨架”, 助力城市不断优化空间格局。 2010 年 9 月地铁 1 号线开通后，地铁客流快速增长，次年 10 月即有单日 25 万人次客流，并于 2018 年3 月突破百万人次流量大关。截至 2020年 8 月，成都已建成 7 条线路，运营里程302KM，支撑成都城市规模在过去十年间急剧扩张：成都 GDP 由 2010 年的 5,551亿元增长至 2019 年的 17,013 亿元，年均增速 13.2%；常住人口由 1,404 万增长至1,658 万人，年均增长 28.2 万人。6商务市场成熟图 5：成都历年人口和城镇化率0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019来源：成都统计局，第一太平戴维斯市场研究部图 6：成都历年社会生产总值及增长率62%64%66%68%70%72%74%76%13.514.014.515.015.516.016.517.02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019来源：成都统计局，第一太平戴维斯市场研究部7图 7：全国主要城市第三产业增加值及 2020 上半年甲级写字楼存量成都写字楼市场发展是城市产业高速扩张背后对于办公载体的现实需要。 写字楼作为金融、房地产、专业服务以及信息技术等行业的空间载体，其规模与城市第三产业发展状况息息相关。过去十年间，成都市第三产业高速发展，规模由2010年的2,785亿跃升至 2019 年的 11,155 亿，年均复合增长率 16.6%，高于图 8：成都优质写字楼存量分布情况， 2020 上半年来源：第一太平戴维斯市场研究部图 9：成都甲级写字楼及优质写字楼存量012345678来源：第一太平戴维斯市场研究部同期全国水平 3.9 个百分点。自 2005 年成都第一个优质写字楼项目面市以来，经过十余年飞速发展，截止 2020 年上半年成都已形成近 800 万平方米的庞大优质写字楼市场，其中甲级写字楼存量达到 334 万平方米，体量居全国第五，拥有中央商务区，人民南路、东大街及延线、金融城和大源五个成熟的商务集聚区。来源：全国各城市统计局、成都统计局、第一太平戴维斯研究部风生水起 8成都商务集聚区从市中心沿地铁线路延伸方向布局，地铁线网的规划与建设影响着成都商务市场的形成与布局。轨道交通建设的推进可以带来区域商务活动活力的增加；反之，区域商务活动增加，进一步提升轨道交通的客流，继而提高轨道交通延伸的需求。2005年12月28日，地铁1号线一期工程正式开工建设。2010年率先投入运营使用的贯通南北、连接市中心的地铁1号线勾勒出成都商务市场多区域发展的雏形。2012年后，成都甲级写字楼迎来飞速发展期，全市供应多点开花，除传统的市中心及人民南路以外，大源、金融城以及东大街及延线均迎来大量供应，商务区持续外扩，这一时期诸如网络架空地板、新风系统等新一代写字楼硬件配置逐步引领市场标准。2017年后，成都地铁建设持续向城市外扩张，市中心供应持续，一号线三期和五号线开通，南延线商务区持续扩容，现有商务聚集区以外的优质项目开始进入市场。截止2020年上半年，成都甲级写字楼市场存量超过330万平方米，规模位居全国第五。开通地铁线路7条，运营里程超过300公里。图 10：成都甲级写字楼 2020 上半年市场存量和已开通地铁线路协同发展来源：成都轨道交通，第一太平戴维斯市场研究部9图 11：离轨道交通站点不同距离的优质写字楼 * 数量的占比63%23%15%27%9%11%0%25%50%75%500 300* 包括甲级和乙级写字楼来源：第一太平戴维斯市场研究部20%23%27%6%25%13%15%32%10%30%11%4%11%8%66%(1001m)来源：第一太平戴维斯市场研究部对比重庆和西安，成都优质写字楼邻近轨道交通站点分布情况明显，数量占比相对较高。成都甲级写字楼则较均匀地分布在距地铁点的各距离范围。相比之下，重庆的写字楼主要位于距离地铁站点500到800米和1公里以外，西安超过一半的写字楼距离地铁站点1公里以外。* 成都轨道交通包括地铁和有轨电车，由于有轨电车所处的近郊不在讨论范围内，本页中提到成都的轨道交通特指地铁。集聚显现 56% 71% 47%28%35%中央商务区 东大街及延线人民南路 大源 金融城成都典型商务子市场内，中央商务区和人民南路靠近轨道交通站点500米及以内的优质写字楼数量占其子市场内所有优质写字楼数量一半以上。地铁站点周边土地的集中开发不仅提高了土地利用率，还优化了住宅、商业和办公空间分区布局的合理性。商务市场于站点周边集聚效应显著，商务写字楼在空间集聚形成的典型办公集聚区多位于地铁线路重要节点处。图 13：300 米及以内和 600 米及以外的甲级写字楼租户结构来源：第一太平戴维斯市场研究部10第一太平戴维斯研究发现，距离地铁站点 300 米及以内和距离地铁站点 600 米及以外的两个范围内，成都甲级写字楼内的租户租赁面积的行业占比分布存在一定差异 ：金融、零售与贸易和专业服务行业在距离地铁站点300米及以内范围的写字楼内占比为前三位；而在距离地铁站点600米及以外范围的写字楼内，房地产、金融和商务中心和联合办公占比最高。行业差异300米及以内距离 600米及以外距离粘性指数 地铁承载城市交通、输送客流，缩小了城市网络与用户需求之间的距离。聚合化、立体式的地铁经济模式将时间和空间感受距离拉近，满足了更多人群的出行偏好，也拉动了商务发展和经济增长。需要与市场和客户紧密联系并存在积极互动的行业如消费者服务和零售与贸易业，其企业选址对地铁交通的粘性相对较高。