成品房精装修设计管理流程及实施细则（完整版）.doc

1 成品房 精装修 设计管理流程及设计细则 2 目录 （一）成品房设计流程 . 3 一、流程图 . 3 二、流程概述 . 4 三、流程说明 . 5 1、设计前期准备 . 5 2、方案设计管理 . 6 3、施工图设计管理 . 6 4、图纸会审 . 6 5、流程关键点成果表 . 7 四、设计后续工作 . 7 （二） 成品房 设计细则 . 8 一、设计图纸过程要点 . 8 二、成品房住宅的设计原理 . 8 1、成品房住宅设计考虑的十个系统 . 8 2、成品房住宅的设计要点 . 10 三、成品房住宅的深化设计梳理及审核要点 . 15 四、优化方案以海南观悦 C 户型优化为实例 . 15 1、 户型介绍 . 17 2、整体户型优化 . 17 3、局部对比图 . 18 五、成品房精装修 标准化分级体系 . 19 3 （一）成品房设计流程 一、流程图 精 装 修 项 目 定 位精 装 修 方 案 设 计成 本 估 算水 电 定 位 图建 筑 户 型 设 计 装 修 设 计 参 与材 料 / 部 品 清 单施 工 图 初 步 设 计施 工 图 设 计参 与样 板 房 施 工 图 设 计YN根 据 装 修 方 案 调 整样 板 房 施 工 单 位 选择材 料 / 部 品 招 标样 板 房 施 工材 料 / 部 品 定 样 、 签订 合 同施 工 图 设 计 变 更批 量 精 装 修 招 标精 装 修 施 工精 装 修 / 土 建 交 接土 建 整 改精 装 修 初 步 整 改业 主 开 放 日精 装 修 初 步 验 收精 装 修 竣 工 验 收移 交 物 业 / 精 保 洁YYN小 业 主 验 房Y施 工 图 设 计 , 详 见 相 关 流 程问 题 分 类 / 整 改N前 期 准 备 阶 段项 目 实 施 阶 段后 期 维 修 阶 段N材 料 / 部 品 供 货 / 施工整 改 验 收批 量 精 装 修 施 工 图绘 制现 场 检 查 、 验 收 、 考 评精 装 修 交 楼 标 准 的确 定土 建 / 装 修 交 接 标 准的 确 定交 房精装修成品房总结 4 二、 流程概述 流程目的 规范项目 成品房 设计管理程序，加强外部监控和内部沟通，确保装修设计及施工的质量、进度、成本满足要求 适用范围 适用于公司各 项目的成品房、会所、公建 室内、公共区域的装修设计管理。 定义 成品房 设计：对建筑内部环境的装修、装饰的设计。 流程要素描述 三、 流程说明 1、 设计前期准备 支持文件 1.成品房设计任务书 流程 CP 点 1. 建筑设计和 成品房 设计单位交底 责任部门 1.主导部门 ： 技术中心 2.参与部门 ： 成本合约部、项目 /片区公司、工程管理部、 营销部 、 品牌推广部、招标采购部 、 成本预算部、客户服务 物业 部等 流程 KPI 1.设计评价及对销售业绩的影响 2.产品认同度 输入条件 1. 成品房 目标成本 2. 建筑设计施工图 3. 产品 营销定位 输出结果 1.成品房 设计方案 2.成品房 施工图 成品房 设计管理 流程 5 1) 技术中心在建筑单体方案设计阶段开始室内户型优化工作 2) 技术中心 部根据 产品 定位主要结论、 与营销部、品牌推广部 和项目发展部进行沟通讨论 ，提出 成品房 设计的设计 定位、功能要求、风格取向 、实施要点等，并组织 品牌 推广部、 营销部 、项目发展部、客户服务部参与确认和完善 。 3) 技术中心编写精装修设计任 务书 4) 成本合约部依据确定的目标成本，与 技术中心 研究提出 成品房 设计的设计限额指标及成本指导意见。 5) 技术中心 负责收集上述设计前期所需的全部资料，为下一步设计工作的开展做好准备 2、 方案设计管理 1） 设计过程交流：设计单位完成精装修概念方案，优化户型平面图，确定机电点位图。技术中心负责设计过程监控及设计信息沟通。 2） 设计单位提交精装修概念方案汇报，技术中心先进行内部审核，技术中心 对 成品房设计单位提供的成果进行初步预审（尤其是对室内与机电专业接口进行评审），并组织建筑设计单位与 成品房 设计单位进行技术方案交流 ，形成统一意见。 3） 技术中心组织精装修方案设计初稿评审，评审参与部门及人员包括：造价采购部、营销部、品牌推广部、工程管理部、客服物业部、总经理并必出相应意见。 4） 技术中心根据领导层意见，要求设计单位进行精装修设计初稿调整，并将经技术中心内部审核调整后的精装修成品房设计方案文件文本，由公司审核确认备案。 3、 施工图设计管理 1）技术中心负责对设计过程的监控，定期及时沟通，既要考虑深度，又要考虑可实施性 2） 确定初步设计成果 3） 设计单位提交精装修初步施工图初稿，技术中心先进行内部审核 4） 成本预算部 部根据需要对精装修初步设计进行成本测算。 5）确定施工图设计成果：技术中心继续组织设计单位进行精装修施工图设计，相关成果评审程序同精装修设计（营销部不需要参与）。调整后的精装修施工图设计文件，报总工程师审批确定，抄送总经理。 6 6）确定材料选型清单：精装修施工图设计审批通过后，技术中心组织确定材料设备及软装物品清单及配置标准，所有材料需在精装施工图设计评审通过前完成封样，家俬配置清单需在精装施工单位进场施工前完成。 4、图纸会审 1） 施工图交底会审： 项目工程部 组织设计单位将精装修施工图设计成果向工程 部 /项目部、监理单位和施工单位进行技术交底，解答有关设计问题。工程 部 /项目部、施工单位、监理公司进行施工图会审。 5、 流程关键点成果表 流程关键点 前置条件（输入 ） 成果（输出） 输出成果责任部门 备注或时限 确定 产品定位 /方案设计任务书 项目定位报告、规划设计成果、精装修定位 、成本目标 成品房 设计任务书 技术中心 组织概念 /方案设计成果评审 精装修设计合同、 成品房设计任务书 概念 /方案设计成果、成本测算结果、精装修主要材料设备选型建议 技术中心 、 成本合约部 、 采购部 确定施工图 成品房设计方案确 认 施工图深化 技术中心 组织施工图（含初设）设计成果评审 施工图完成，内审完毕 施工图（含初设）设计成果、精装修材料设备选型清单 技术中心 、 成本部、 采购部 施工图交底会审 施工图（含初设）设计成果 会议纪要、设计交底记录单 技术中心 四、 设计后续工作 1、 项目 /片区公司组织 成品房设计 单位和监理单位、总包单位等相关施工单位进行 成品房 设计交底， 技术中心 组织 成品房 设计单位、建筑施工图设计单位参与，项目 /片区公司配合，如必要可邀请建筑施工图设计单位人员参与。 2、 因 成品房 设计引发的其他专业的设计变 更，由 技术中心 统一按照设计变更管理流程完成相关的设计变更审批。 3、 成品房需样板先行，项目部组织验收样板间，技术中心，营销部、成本部、片区公司，项目总经理及集团公司领导层参与验收并检验装饰效果，提出相应意见整改，技术中心根据相应意见优化批量成品房施工图，形成文件下发。 4、 技术中心总结成品房产品，形成标准化成品房资料，参照业内标杆企业，建立成品7 房产品库，根据产品定位划分不同阶段成品房标准，逐渐成熟完善产品库，以供后续项目循环参考使用。 （二）设计细则 一、设计图纸过程要点 建 筑 方 案 / 设 计 精 装 方 案精 装 方 案机 电 点 位 图深 化 设 计 图 / 施工 图初 步 设 计 建 筑 四 个 专 业 施 工 图建 筑 专 业建 筑 专 业建 筑 专 业互 动关 注 机 电 点 位 图关 注 隔 墙 及 管 井 图各 专 业 审 图叠 图选 材节 点 作 法新 工 艺 作 法互动1 、 关 注 设 计 中 新 的工 艺 是 否 能 在 施 工中 实 现2 、 关 注 容 易 引 起 质量 问 题 地 方 是 否 采用 新 的 工 艺 处 理1 、 关 注 节 点 作 法 图纸 是 否 齐 全 。2 、 关 注 节 点 作 法 是否 合 理 。1 、 关 注 选 材 是 否 能满 足 工 期 。2 、 关 注 所 选 材 料 实效 性 。1 、 土 建 、 机 电 设 计及 工 程 师 共 同 审图 ， 审 核 相 互 配 合及 界 面 交 接 是 否 存在 问 题 。注 ：黄 色 为 工 程 部 精 装 组 关 注 点整 体 出 图 计 划 是 全 过 程 控 制 的 重 要 关 注 点二、 .成品房住宅的设计原理 1、成品房住宅设计考虑的十个系统 1) 公共空间系统（地下入户大堂、地面入户大堂、轿厢、公共楼梯间走道） 从入户大堂到入户门，设计要求充分考虑住户归家的动线及沿路放松的心情。要让住户体验到“回家即时享受居住生活的开始”。公共空间主要由入户大堂、走道、电梯厅、电梯轿厢组成。底层的入户大堂的设计要与住户的身份相匹配，设计参照是高级酒店大堂，这种设计标准让主人备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。 2) 玄关系统（普通收纳玄式关、装 饰性玄关、入口礼仪式玄关） 玄关空间的设计需要同时具备实用及美观的功能。从实际使用角度来说，玄关空间既8 要便于换鞋。放置大包小包的随身物品，同时又要有充分的收纳空间放置当季鞋和过季鞋。存放鞋子的这些收纳空间，还要考虑到长靴、高跟鞋、便鞋、老人鞋、儿童鞋等不同种类，让一家人的鞋都有足够的大的空间来放置。从美观层面来说，玄关是踏入家门的第一步，也是彰显主人生活品味的地方。玄关的设计在考虑实用的前提下，还需要通过色彩、用料、柜体的设计，营造一个美的开端。 3) 餐厅客厅系统（普通餐厅、正餐厅、早餐厅、客厅、家庭厅、 起居室） 厅房空间的设计既要注重品位，又要求舒适。在厅房设计中，需要着重考虑设灯光及光源的设计，要考虑客厅看电视时、客厅聚会时、餐厅就餐时、客厅及卧房看书时、夜间走动时不同的光线需求。在厅房设计的理念上，要充分考虑电视柜、预埋插座、电视电话线盒、音箱线、调光开关等布线的细节设计构思，要求细节领先于使用者的举止习惯，这样完成的成品房房客户住起来不会有任何后顾之忧。 4) 卧房系统（保姆房、儿童房、老人房、客人房、主人房） 卧房系统可以细化为主卧房、次卧房、老人房、客卧房、儿童房、书房、工人房等。以往住 宅设计，特别是户型稍大一些的主卧房设计经常忽视了主卧房的重要性，主卧房的设计除了比其他房间尺度大一些之外，其他没有太多的差别。其实住宅的品质和等级的区别很重要是体现在主卧房的差别上面。我们要求每个房间根据不同使用者的需求需要布置满足使用需求的家具。比如儿童房的布置要有 1.2m 的床、衣柜、写字台、床头柜、五斗橱、书架等。对于成品房交楼的设计，还要考虑每个卧房都具备足够的收纳空间。 5) 厨房系统（普通住宅厨房、开敞式厨房、大户型住宅厨房） 从实际功能层面上来说，主妇们需要一个动线布局合理的厨房，不但满足洗、切、炒、存的合理流线，存贮物品方便，而且油烟、污渍容易清洗。从美观层面上来说，厨房需要整体化的设计。冰箱、地柜、吊柜收纳合理方便。橱柜中的隔板可以自由调节，让橱柜适合物品，而不是物品适合橱柜。要设计专用的厨房洗盆（甚至可以放下炒锅以便刷洗），满足洗刷中式烹调器具的需求。 6) 卫浴系统（工人房卫生间、公共卫生间、老人房卫生间、主人房卫生间） 卫浴的空间设计时要基本上做到如厕、冲凉与洗漱分离，高级住宅还要做到干湿分开甚至男女主人分开。这样的设计能够最大限度提高卫浴空间的使用率。从细节功能层面上来说，浴室要有足 够放置洗浴用品的物架，毛巾、衣物不会轻易被水打湿，科学地设置排水系统，不要让湿滑的地板滑倒人。浴室还要考虑排气扇的设计、浴霸的设计、足够大的洗面台、足够的收纳空间。 9 7） 收纳系统（玄关、厨卫、储藏、衣柜、家政收纳） 收纳空间的设计应该分布在室内空间每一个角落。收纳空间需要精细化分类，衣物、箱包、体育用品、家庭急救箱、旅游用品、儿童用品、重要物品都需要一个系统的存放空间。在柜子的中底部设计保险柜，放置存折、结婚证、房产证、户口本等贵重用品。家庭不同成员拥有的规格不一样的各种手提袋、背包、运动用品袋都需要在 收纳系统中安排合适的位置。收纳空间可以化整为零，将收纳空间与家居装饰结合起来，在美化家居环境的同时，实现收纳功能。 8） 家政系统（厨房区域、生活阳台区域、洗衣及清洁区域） 家政空间从实用功能上来讲，要满足机洗区、手洗区、放置区、收纳区的不同分区和功能要求。洗衣机区附近最好要有宽敞的熨衣台面。小电器、卫生纸、洗涤剂、等各式家庭杂物可以分类放置。可以专设吊柜、储物柜和水盆柜。按照操作流线科学分类。 9） 建筑科技及智能化系统（建筑科技、智能家居、智慧社区、智慧城市） 智能化门锁、可视终端系统要具备可视对讲、开门等 功能，家居智能化系统还包括主卧房 24 小时报警按钮，厨房煤气报警等智能安防系统。 10） 人文关怀系统（人体工程学、生活贴心关怀、装饰美学系统） 过对人体工程学的研究，进一步科学的精细化设计，实现系统化的人文关怀（例如厨房的“三步五区设计”）、细节关怀、装饰美学等。 2、成品房住宅的设计要点 1、户型优化要点 1)管井位置明细（特别关注厨房卫生间立管位置） 2)所有门洞高度不低于 2200mm，注意预留 50-100mm 门垛，保证后期成品门门套位置 3)厨房、卫生间门洞宽度可 800mm，房间门洞宜 900mm 4)设置玄关 柜位置，玄关柜墙垛不低于 400mm 深 5)空调外机与室内机一一对应，且不能对阳台吹风，空调插座位置与空调洞尽可能在同一侧面 6) 扣除烟道后厨房净面积不小于 4 平方米 7)至少有一个阳台需预留洗衣机和家政取水口，并有相应的强电和排水 8)非防火入户门朝内开启，防火门需向疏散方向开启 2、机电点位前置要点 1) 水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工10 时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更 2) 对空调孔位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意； 3) 水电定位应结合 家具 布置仔细考虑 4）强弱电箱位置与玄关柜相互关系 5）开关与插座与家具家电位置关系 6）给水管道与家具及吊顶关系 7）生活阳台燃气表与燃气立管及插座关系 8）厨房预留小家电插座点位，要求做到标准化设计 9）注意热水器预留水位高度及插座高度 10）装修图应显示灯具与地面物件叠加图，考虑两者之间的关系 3、 玄关区域 1） 玄关内应考虑 玄关柜 设置空间，净宽宜 1200mm。 2）机电布置：开关、配电箱、门铃、可视对讲、入户感应灯 户配电箱应避免与对讲机、开关及门铃一同设置，以免 发生冲突；户配电箱所龛入墙面可适当加宽为 120mm；门铃宜采用遥控式门铃；对讲机距门边的距离宜大于 100mm，其下方可设玄关灯开关。 4、厨房区域 1）冰箱尽可能布置在厨房里。 冰箱位宽度不小于 700mm，若考虑 双开 大冰箱尺寸应为1000mm；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热 ，考虑后期电源插座位置及高度。 2）洗菜盆尽可能靠近采光窗，采光窗竟可能开大。 3）灶尽可能靠近烟道布置，灶要避开窗口布置，灶的布置尽可能与台面下的消毒柜错开。 4）厨房台面的长度尽可能大于 3 米，台面与台面及墙间距大于 1000 毫米。舒适度较 高的中高档次住宅，厨房面积要大于 5 平方米。 橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，厨房吊柜设置时应注意避免挡窗 ，燃气表在橱柜内时，柜门板做百叶通风，吊柜无底板，吊柜深度350mm，吊柜底高度 1500mm，橱柜地柜深度 550-600mm，高度 820mm，橱柜门板宽度不大于450mm。 厨房应考虑 小家电 的位置，并设相应的插座；电器插座应避免靠近水盆、灶具 、燃气管道，厨房需考虑热水器位置及电源位置。 5）厨房电器的三标配、五标、多标配问题，厨电一体化设计，插座布置的原则。 6）厨房外墙或者外窗宜设排气扇（新风系统）。