2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告.pdf

亚太区年房地产市场新兴趋势 报告2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告联合出品方：目录2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告iiv 报告摘要vi 读者须知1 第一章：拐点将至3 不确定的市场5 .直至曲终7 不良资产 漫长的等待10 企业资产出售10 关注开发风险11 继续转向安全资产12 卖旧买新12 建后出租住宅12 物流地产13 数据中心15 有悖常识的赌注16 中国内地新热潮17 疫情加速环保议程20 适应性很关键21 总体规划滞后24 第二章：房地产资金流动26 跨境投资大幅收缩28 银行仍在放贷29 债务基金仍处于困境31 没有路演，就没有融资31 投资人转向公开市场32 绿色债券和“漂绿”35 第三章：资产类型展望36 写字楼37 各执己见38 轮用办公桌让位开放空间38 灵活空间仍有市场39 若隐若现的去中心化40 物流地产40 一个拥挤的战场41 中国加一41 冷链存储 一个大热的市场42 开发并持有核心资产43 零售资产43 服务本地消费者44 重新规划混合用途地产的用途44 小既是美45 新的租赁结构45 住宅46 基金围绕多家庭资产布局46 能否积少成多？47 酒店48 房间过多49 受访者名单2021年亚太区房地产市场新兴趋势编委会主席普华永道顾问和研究员（按地区）印度Anish SanghviBhairav DalalDhiren ThakkarTanya Tandon印度尼西亚Brian ArnoldDavid WakeMargie Margaret日本Akemi KitouEishin FunahashiHideo OhtaHiroshi TakagiSoichiro SeriguchiTakashi YabutaniTakehisa HidaiTakeshi NagashimaTakeshi YamaguchiWataru Wada卢森堡Kees HageRobert Castelein菲律宾Malou Lim新加坡Chee Keong YeowMagdelene ChuaMaan Huey Lim澳大利亚Andrew ClokeAzam MalikBianca BuckmanChristian HolleDevina KusnadiEwan BarronGarrick PepperJames DunningJames McKenzieJane ReillyJosh CardwellNick AntonopoulosMatthew LunnMax SangrigoliRachel SmithRoss HamiltonScott HadfieldTony Massaro中国内地Gang ChenG. Bin Zhao中国香港K.K. SoPaul WaltersDavid Kan中国台湾Jason LiuDavid TienKathryn LinK.K. So, PwC David Faulkner, Urban Land Institute主要作者Colin Galloway, Urban Land Institute Consultant城市土地学会编辑制作人员James A. Mulligan，高级编辑David James Rose，管理编辑/手稿编辑May Chow，亚太区高级副总裁Diwa Law，亚太区高级顾问Lawreane Jamie de los Santos，设计师房地产市场新兴趋势（Emerging Trends in Real Estate）是普华永道在美国及其他国家注册的商标。一切版权归普华永道所有。普华永道致力于解决重要问题以及营造社会诚信。我们各成员机构组成的网络遍及155个国家和地区，有超过28.4万名员工，致力于在审计、咨询及税务领域提供高质量的服务。如有业务需求或需了解详情，敬请访问 pwc。普华永道系指普华永道网络及 / 或普华永道网络中各自独立的成员机构。详情请访问 pwc/structure 。 2020普华永道版权所有。 2020 年 11 月 普华永道和城市土地学会版权所有。中国印刷出版。普华永道和城市土地学会版权所有。未经出版方书面许可，本报告的任何部分不得以任何方式或手段（无论是电子或纸质手段）复制，包括影印和记录，也不得将其录入任何信息存储与检索系统。推荐文献引用：普华永道和城市土地学会：2020年亚太区房地产市场新兴趋势华盛顿特区：普华永道和城市土地学会，2020年。ISBN: 978-0-87420-467-4编辑领导团队成员ii 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告0510152025i i S J p59 *17.6%7.3%11%7.6%8.3%23.7%16.8%2.9%4.8%参与调查人士分布，按所在国家/地区划分资料来源：2021年亚太区房地产市场新兴趋势调查。*包括德国、印度尼西亚、马里、马来西亚、中国台湾、泰国、英国、阿拉伯联合酋长国、美国和越南。报告摘要纵观整个2020年，亚太地区各国政府在防止新冠肺炎扩散方面成绩不俗，缓解了疫情对本地经济和房地产市场的影响。不过，与此同时，人们感觉目前是多种暂时性因素在支撑资产价值，如政府支持措施、银行宽限处理政策、健康的企业资产负债表等，而这些因素不可能持久。随着资金日渐枯竭，越来越多投资人相信，市场修正将不可避免。普遍相信，区域市场的不景气不及西方严重，因此投资人预期2021年资产价格会下降。三个市场将会出现潜在压力：中国 政府主导的流动性紧缩使得规模较小的开发商无法获得银行融资；印度 本地非银行金融公司的崩溃再次为私募基金带来机会；澳大利亚 在亚太区中所受经济影响较大，而较大的市场透明度短期内可能会提供更多的购买机会。随着经济衰退后果凸显，其他机会也在出现。尤为明显的是，长期持有大量以房地产形式作为公司资产的亚洲公司将考虑变现所持资产以获取营运资金。通过出售-回租的形式将此等资产剥离，并根据需要继续使用该等资产（通常作为公司总部），使得公司可以过渡到轻资产经营模式，有利于更有效地利用公司资本。投资人与时俱进的另一个做法是将资金从目前备受季节性或长期性压力的主流资产类别（如办公楼、零售物业、酒店等）转向下行市场中能提供可靠收入流的资产类别（如物流、多单元住宅、数据中心等）。值得一提的是，物流作为唯一因疫情而基本面得到改善（主要因为网上零售商需求iv 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告参与调查人士的公司，按公司所在地理区域划分Aq 0Sq ?M49%1%23%27%O ?M $S?M资料来源：2021年亚太区房地产市场新兴趋势调查。高涨）的主资产类别备受投资人青睐。随着投资人的争抢，此类资产类别的资本化率正在不断压缩。整个地区有个共同点，就是疫情作为催化剂加速了新冠肺炎爆发之前已经在酝酿的趋势。环境、社会与公司治理（ESG）主题是其中之一。ESG在高端市场对买家和业主来说一般更为重要，但随着健康和环境问题的关注度越来越高，越来越多的人认识到建筑节能可以直接转换为公司利润。全球房地产可持续评估体系（GRESB）等标准正在帮助创建一个可持续性合规的事实标准，而更新和更严格的CPD标准（衡量建筑物的净零碳战略）也将出台。以后，随着各国开始履行2016年生效的巴黎协定所规定的义务，CPD将变得更加重要。新建筑物的设计变得越来越灵活，进一步反映了在当前日新月异的环境中变化的速度。开发商寻求建设可适应新用途的通用楼房，目的是在其使用年限内可做多种用途。而整体规划（速度放慢以获取更多认可）可能也将变化，尤其是在当地人流集中区内创建提供日常需要设施的分散居住区和城市。在资本流动方面，与去年同期相比，2020年的交易额大幅下滑。部分原因是边境关闭限制了买方的行动，另外卖方希望在疫苗上市后，市场会迅速反弹，所以拒绝降低资产价格。跨境资本流动也在下降，韩国与日本仍相当活跃。这是因为投资人本着“逃向安全资产”的心态搜寻内需强劲且受地缘政治影响较小的市场。因同样原因，对中国的跨境投资也非常可观。尽管存在贸易摩擦，境外资本仍将中国视为重要的投资目的地。毫无悬念，今年投资前景的排名依然显示了对流动性强、稳定而且内需来源可靠的区域门户城市市场的偏好。继去年之后，新加坡仍然是投资人首选。尽管其并非符合传统的投资人标准的根基稳固的门户（如排名分别为第二和第三的东京和悉尼），新加坡已成功地建立了中立的声誉，这在日益分化的世界中显得很可贵，帮助其在2020年从中国吸引了大量投资。同时，因国内机构投资人将原定用于海外购买的资本转回国内，韩国的投资额与去年同期相比大涨71%，达到创纪录的季度新高。虽然在有些市场银行收紧某些条款，在整2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告v个亚太区市场，一般仍可得到银行融资，即使银行对某些种类的交易（物流）有明显偏好而对其他物业（零售、酒店）则明显不感兴趣。如果说疫情对投资环境可能影响深远，资产类型的影响也不可小觑：办公楼：投资人多年来一直将办公楼视为必选类别。目前，因各种影响因素，即社交距离、居家办公趋势、经济萎缩以及租客削减成本的需要等，优质办公空间的未来需求仍是个问号，投资人变得更加谨慎。整个亚太地区的受访者普遍认为，尽管与过去相比，员工在家办公的时间会更多（也许每周一天），但这不太可能成为一种趋势，起码不像在西方市场那样。所以，市中心办公楼将无大碍，不过工作场所的布局和设施可能会发生重大变化。物流地产：在新冠疫情爆发之前已经是最受欢迎的资产类别，而疫情期间由于网上购物激增，以及制造商开始建立零部件库存（而之前为及时采购方式），物流地产前景看好。但是，尽管物流设施的结构性供应不足意味着需求将持续走高，投资人有以下担心：首先，网上销售增长可能将达到顶峰；第二，随着资本化率的不断压缩，行业对定价的影响将超过市场。冷库设施目前需求也很旺盛，同样是因为网上销售增长导致需求上升。零售地产：因疫情引起的网上零售激增再次为之前已存在的趋势推波助澜。然而，虽然长期而言，实体零售的前景严峻，但也并非不可救药。首先，传统零售销售在某些类别依然强劲，如奢侈品和非刚需商品。其次，零售经营者加紧调整他们的资产，通过重新设计以服务本地社区，同时引进其他商业型态以及住户。住宅：作为一个资产类别，住宅在经济衰退周期会受投资人青睐。这是因为（尤其是在亚太地区）通常需求会很强劲，而且vi 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告有良好的按揭贷款和租金支付记录。虽然只有日本有相当数量的机构持有出租物业，超低的国债收益率意味着投资人可能会更愿意接受住宅资产的低回报率。酒店：同零售业一样，酒店业倍受疫情打击，主要原因是旅游业几乎瘫痪。尽管在重新设计酒店使其专注于国内旅游业方面仍有一些希望，目前该行业似乎供过于求，很多资产正在售卖，转作他用（例如作为出租住宅）。酒店是目前出现在市场上的首批困境资产之一。读者须知亚太区房地产市场新兴趋势是一份有关趋势和预测的出版物，今年发行的是第十五期，是房地产业内最受认可且被广泛阅读的预测报告。2021年亚太区房地产市场新兴趋势由普华永道和城市土地学会共同出品，提供了有关整个亚太区房地产市场投资和开发趋势、房地产金融和资本市场、不同物业类型、大都市圈以及其他房地产问题的展望。注：在本文中，“中国”是指“中国内地”，“香港”是指“香港特别行政区”。2021年亚太区房地产市场新兴趋势反映了在本报告研究过程中完成调查或接受访谈的个人的观点。本文表述的观点（包括引文所载所有评论）全部来自这些调查和访谈，不代表普华永道或城市土地学会的意见。受访者代表了各行各业的专家，包括投资者、基金经理、开发商、业主、商业银行、中介、咨询机构和顾问。城市土地学会和普华永道的研究人员亲自访谈了134位个人，收到391位个人的调查问卷回复，他们的公司隶属关系细分如下：私人业主或开发商 . 25%房地产服务公司（例如顾问、财务、法律或地产咨询） . 26%基金/投资经理 . 22%住宅建造商或住宅用地开发商 . 8%机构股权投资者 . 8%银行贷款人或证券化贷款人 . 3%其他实体 . 8%在全文中，受访者的观点均为直接引用的参与人员的话，但未将有关论述与相关参与人员一一对应起来。受访者都有权利选择匿名，选择公布其身份的受访者的名单载于本报告最后部分。本报告中亦引用了选择匿名的受访者的话。请读者不要尝试将报告中的某些话语引用与某一个人或公司予以对应。城市土地学会和普华永道向所有帮助此报告出版的人士致以诚挚的感谢，感谢他们抽出宝贵的时间并分享专业知识。本报告的出版离不开这些人的参与。图表1-1 按资金来源分类的亚太资本投资（同比变化情况）-50%-25%0%25%50%01020304050E _ 12 13 14 15 16 17 18 19 2012 13 14 15 16 17 18 19 2060资料来源：美国不动产资本分析公司（RCA）。注：包括公寓、酒店、工业、办公楼、零售和养老住房地产交易。包括实体级交易。不包括开发场地。2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告1“这是需求危机，因此我认为其影响还未显现。但是迎接我们的将是一场大风暴 除工业/物流地产外的各类资产都将遭遇一个漫长的寒冬。”第一章：拐点将至2008年全球金融危机以来，房地产市场一直萎靡不振，亚太地区的投资人对投资持谨慎态度，同时由于定价和资本化率持续收紧，流动性与低利率贷款的金字塔不断被加高，使得他们心头时常笼罩着一种不安感。然而此后11年的恢复并不具有真正的说服力，因为它无异于沙上城堡，基础不牢。还有人认为无论取而代之的是什么，都如梦如幻，虚无缥缈。同样，在这个最无法预测的时代里，在我们从此次黑天鹅事件中逐渐恢复的过程中，发现其产生的后果不仅击倒了世界各个经济体（中国内地市场除外），而且也毫无疑问地波及了房地产市场，带来了大量的如疫情本身一样意想不到的结果。首先是亚洲各国采取了比发达国家更为有效的措施来保护自己的社区少受疫情影响，而这些国家无论在医疗卫生和财力方面都远远不及那些发达国家。经济余波对亚太地区各市场的影响似乎也有所减弱。其次，从房地产的角度而言，新冠疫情带来的最重要的影响是以一种具有变革能力且最终被证明富有成效的方式加快了之前已经存在的长期和周期性趋势。正如香港特别行政区一位顾问所说：“之前我们正处在一个转变过程中，但是新冠疫情将所有的一切都加快了，加快到一种难以想象的程度。如果按照正常的方式演进，我们预期会在10到20年的时间里得到一个最终答案 但现在我们只用了几个月就得到了。”最终，很多目的地的房地产市场反常地发展失速。尽管有些国家 尤其是日本、中国内地以及韩国 的情况比其他国家好一些，但基于经济衰退而预期一系列违约的投资人大失所望。分析公司RCA的数据表明与2019年同期相比，2020年第三季度投资额减少了三成多；与2020年前两个季度相比，交易量下降了20%左右,但同时资本化率大致保持了稳定。图表1-2 2020年第三季度亚太地区最活跃都会地区，按细分市场评估 2018 2019 2020 S &= _ 214951012513110523516314102731215641251234512345 ep59 rv rp59 p59 r r r 8i rirp59$ 742,636,817$ 1,350,189,709$ 1,434,629,685$ 1,665,941,231$ 1,860,011,931$ 757,703,236$ 876,636,908$ 904,990,554$ 1,307,490,634$ 2,224,605,370$ 2,336,336,167$ 4,631,719,475$ 4,842,824,665$ 7,713,848,772$ 8,991,931,312$ 2,020,682,086$ 1,326,260,693$ 802,970,663$ 497,121,390$ 281,809,115$ 966,747,729$ 909,298,603$ 806,028,821$ 757,905,895$ 332,414,42214201961255183129581136204432154325432169%-67%-18%218%549%781%300%-38%265%32%513%-69%-65%-28%2,477%-6%84%1,645%-15%-33%-67%-2%-29%-42%-3%8,9927,7144,8434,6322,3362,2251,3079058777581,8601,6661,4351,3507432,0211,326803497282967909806758332资料来源：美国不动产资本分析公司（RCA）。注：包括公寓、酒店、工业、办公楼、零售和养老住房地产交易。包括实体级交易。不包括开发场地。“目前大家都在观望。投资人都在各处有些交易，但确实没有充分铺开。”2 2021年亚太区房地产市场新兴趋势报告第一章：拐点将至一位投资人表示：“教科书里教的那些根本不奏效。正常情况下，如果经济下行，资本市场也随之下行，公司收益降低，租金降低 所有事情都是相互关联的。但现在的情形是经济糟糕透顶，公司收益低得吓人，政府持续采取措施保障民生，但是股市却处于历史高位，资本化率仍然如此之低。”导致交易停顿的原因众多。首先，对未知的恐惧。正如一位新加坡基金经理所说：“我们已经成功融资，但是缺乏立即部署的动力。事实上，像我们这样已经筹集到资金的大型投资公司当前没有一家主动开展投资部署。大家都在观望。每家公司都在各处有些交易，但确实没有充分铺开。”此外，旅行禁令也让投资人难以实地考察预期的采购项目。“除非你在当地有人，否则我们没有谁敢购入没有看过的项目，”一位基金经理表示。“这个行业是需要实地看一看、感受一下的，因为有太多的可变部分。”旅行禁令对于国际投资人比例较大的市场影响更大一些，如澳大利亚。其次，在定价方面出现了僵持状态。买家基于较低（或0）增长的假定以及租金下跌的预期背书了较低的价值和资本化率。“问题是增长多少、下跌多少、持续多久，”如一位基金经理所述。