海外城市房价解读：纽约篇（2019年）.pdf

目录 一、纽约都会区是美国第一大都会区，房地产业发展成熟 . 1 1、概况：纽约是美国金融、经济、文化中心，移民人口众多 . 1 2、房地产市场：住房拥有率较低，租房市场活跃 . 3 二、纽约房价：下半年价格波动下行，与全美差距逐步缩小 . 4 1、 绝对价格：下半年房屋套价整体趋降 . 4 2、 房价指数：下半年房价指数波动上涨，各月同比涨幅均低于去年同期水平 . 5 3、 分物业：四季度别墅套价、公寓套价均环比下跌，同比上涨 . 6 4、 分区域：下半年曼哈顿区房屋套价同比跌幅最大 . 9 三、结语：下半年楼市波动下行，后期楼市仍存变数 .10 海外城市房价解读：纽约篇（ 2019年） 下半年楼市波动下行， 后期 楼市仍存 变数 中指研究院 中房指数系统 CREIS 全球房地产指数系统 GREIS 中指研究院 中房指数系统 电话： 010-56319253 邮箱： caojingjingfang baiyanjunfang 海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 1 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 一、 纽约都会区 1是美国第一大都会区，房地产业发展成熟 1、概况：纽约是美国金融、经济、文化中心，移民人口众多 图：纽约都会区及纽约市覆盖范围 资料来源：中指研究院综合整理 纽约位于美国东北部，是美国第一大城市。 纽约都会区（ New York Metropolitan Area）是全美最大的都会区，占地 17400 平方公里，拥有 1957 万人口 。都会区以纽约市为中心， 由长岛、新泽西州、康乃狄克州以及宾夕法尼亚州等部分地区组成。纽约市占地 783.8 平方公里，位于首都华盛顿和汇集世界著名学府的波士顿之间，是纽约都会区的核心城市。包括布朗克斯区（ The Bronx）、布鲁克林区（ Brooklyn）、曼哈顿区（ Manhattan）、皇后区（ Queens）及史丹顿岛（ Staten Island）五个区。 1本文所采用的大 都会 统计区 (United States Metropolitan Statistical Areas，简称 MSA)，是美国核心都会人口密度相对较高，和地区全体经济有密切关系的地理区域。这些地区并没有法律地位，由美国人口普查局和其他联邦政府机构出于统计目的使用。核心 都会 区域人口超过 5万人的，可被定为大都会统计区。 纽约市 海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 2 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 图： 2017年美国 GDP前十都会区 GDP占比 资料来源：美国经济分析局，中指研究院综合整理 纽约是全球最大的金融、商业和文化中心之一。 经历 300年的 发展 ，纽约市先后成为美国的贸易中心、轻工业制造中心以及大公司所在地。新旧产业的交替改变着 纽约市的城市结构， 使纽约发展为多种产业相互促进、相互补充的综合性城市，成为美国乃至全球经济金融的中心 。 根据 2017年统计数据，纽约大都会商区的生产总值为 17177 亿美元， GDP 占全国份额的 9.8%，人均 GDP 为 8.5 万美元， 是美国最大的经济区。 图： 2011年美国移民数量最多的十个城市 资料来源：美国国家统计局，中指研究院综合整理 人口密度大，外来移民占比高，并为纽约经济发展贡献力量。 根据美国国家统计局预测数据， 2015年纽约市人口达 855万人，近五年 人口增长 了 4.5%。 截至 2010年，纽约市人口密度约为 10,630 人 /平方公里，比密度第二高的旧金山足足多出四千人，而曼哈顿更是以人口密度 25,846人 /平方公里成为全美之最。 纽约一直以来都是外来移民的入境点，吸引着来自世界 180多个国家及地区的人口来此定居。 2010年，纽约市人口中 华裔占比达 12.7%。 作为华人在北美的主要聚集地之一，纽约市生活便利，华人在当地归属感较高，同时教育资源 丰富，是众多新老移民首选地之一。 2 . 5 %2 . 5 %2 . 8 %2 . 9 %3 . 0 %3 . 1 %3 . 9 %5 . 9 %9 . 8 %0 . 0 % 2 . 0 % 4 . 0 % 6 . 0 % 8 . 0 % 1 0 . 0 %波士顿费城休斯顿旧金山华盛顿达拉斯芝加哥洛杉矶纽约19 24 30 31 35 38 58 59 149 307 - 50 100 150 200 250 300 350费城迈阿密凤凰城旧金山圣地亚哥圣琼斯芝加哥休斯顿洛杉矶纽约万人x 10000海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 3 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 2、房地产市场：住房拥有率较低，租房市场活跃 图： 2014年全美及纽约市各区住房拥有率（ Homeownership Rate） 数据来源：纽约市市政厅，中指研究院整理分析 纽约市住房拥有率较低，约为全美平均水平的二分之一。 2014年调查结果表明，纽约市的住房拥有率为 32.5%，比 2011年增长了 0.6%，总体水平明显低于其他大城市群，仅接近全国平均水平的二分之一。在纽约市的五个区中，史丹顿岛的住房拥有率最高，为 64.6%；而布朗克斯的住房拥有率最低，仅为 21.2%。 纽约拥有完善的住房制度，租房市场活跃。 根据 2014年纽约市住房调查，纽约市 340万套住房中有 218万套为出租房，约占 64.1%，为全美最高。在纽约市各分区中，租房比例最高的是布朗克斯，超过 80%；其次是曼哈顿，租房比例约为 77%。而纽约市在租金管制约束下的房屋达 105万套，占租用住宅的比例超过 48%（租金稳定占 47.2%，租金控制占 1.2%），非管制的住宅仅占 38.9%。在纽约市租金管制房屋占比最多的曼哈顿核心区，租金管制下的房租中位数仅为 1480 美元 /套，约为市场价格的一半。 租金管制的实施在一定程度上 协调了中低收入者的住房问题 ， 缓解了社会的矛盾 ， 并抑制了租房市场的价格 。 因此，即使纽约市拥有众多“天价房”，但当地居民生活并未受到实质性影响 。 2 1 . 2 %2 4 . 8 %2 9 . 0 %4 4 . 3 %6 4 . 6 %3 2 . 5 %6 4 . 5 %0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70%布朗克斯区曼哈顿区布鲁克林区皇后区史丹顿岛纽约市全美海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 4 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 二、 纽约房价：下半年价格波动下行，与全美差距逐步缩小 1、 绝对价格：下半年房屋套价整体 趋降 图： 2006年 12月至 2019年 12月 美国及纽约市房屋套价 数据来源： Zillow，中指研究院综合整理 2019 年下半年，纽约市房屋套价 整体趋降 。 美国房产中介 Zillow 指数显示，2019 年 12 月，纽约市房屋套价为 64.9 万美元 /套， 价格与上月持平， 同比下跌0.9%， 跌幅 较 11 月 扩大 0.3 个百分点。具体 来看， 2019 年 下半年，纽约市房屋套价 整体趋降，且四季度价格均低于去年同期水平。 整体 来看 ， 纽约市房屋套价于 2012 年 3 月跌至经济危机后最低点，其后持续平稳上涨； 2015 年 6 月，纽约市房屋套价首次超越经济危机前最高点（ 2006 年 8月为 52.0 万美元 /套），达到 52.4 万美元 /套；此后，纽约市房屋套价持续走高，至 2019 年 5 月升至历史最高点 65.9 万美元 /套，随后波动下 行 ，至 2019 年 12 月降 至 64.9 万美元 /套，与全美差距呈缩小态势。 -1 0 %-8 %-6 %-4 %-2 %0%2%4%6%8%10%01020304050607080Z i l l ow H om e V a l ue I nd e x( N e w Y or k C i t y )Z i l l ow H om e V a l ue I nd e x( U S )纽约同比指数简介之 Zillow房价指数 （ Zillow Home Value Index） 发布机构 美国房地产挂牌公司 Zillow。 计算方法 对每个房屋的销售价格进行评估产生，需要经过计算原始中位数据、调整系统误差、季节性调整等一系列过程，简称 Zestimate。估价房屋包括已售和未售的所有住宅。针对一些特定的区域，对房屋销售月度中位数进行时间追踪，追踪时间从 1996年 4月开始。 覆盖范围 全美（ the nation）及七种区域类型，包括州（ state）、都会区（ metropolitan area）、郡县（ county）、国会选区（ congressional district）、城市（ city）、邮区（ ZIP code）、街道海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 5 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 2、 房价指数：下半年房价指数 波动上涨 ， 各月同比涨幅均低于去年同期水平 图： 2005年 12月 至 2019年 12月 纽约都会区凯斯 -席勒指数 2及同比 资料来源： S&P，中指研究院综合整理 下半年纽约都会区房价指数 波动上涨 。 凯斯 -席勒指数显示， 2019年 12月纽约都会区的房价指数为 203.6点，环比上涨 0.4%，涨幅较 11 月扩大 0.1个百分点；同比 上涨 1.1%，较去年同期收窄 1.7个百分点。 从单月来看， 2019年下半年，纽约都会区房价指数各月同比涨幅均低于去年同期水平。 整体来看， 2012年 4月开始，纽约房地产市场开始逐步回暖，房价指数总体呈上升趋势，但一直未能超越金融危机前的高点（ 2006年 5月为 216.6点）。 2019 年9-12月房价指数连续 4个月环比上涨 ，且 各月指数绝对值 均高于去年同期水平 。 图： 2005年 12月 至 2019年 12月 纽约都会区及其他主要都会区的同比 数据来源： S&P，中指研究院综合整理 2019 年下半年纽约都会区房价指数同比 涨幅 低于 20 大都会区综合水平。 相比于洛杉矶和 20 大都会区， 2019 年 下半年 纽约 都会区 房价 指数 同比 涨幅仍较 低，2019 年 12 月 纽约 都会 区 同比 上涨 1.1%，分别较 20 大都会区综合（ 2.8%）、洛杉矶（ 2.6%）低 1.7 个百分点和 1.5 个 百分点 ，较 旧金山（ 2.1%） 低 1.0 个 百分点。 整体来看，纽约 都会区房价 指数同比 自 2013 年 1 月止跌转涨后，始终保持上涨态势， 但 涨幅在各都会 区 中 处于较低水平。 2基期为 2000年 1月，基点为 100点 - 1 5 %-1 0 %- 5 %0%5%10%15%20%050100150200250 凯斯 - 席勒房价指数 同比-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30% N Y -N e w Y or k C A -L os A n g e l e s C A -S a n Fr a nc i s c o C om po s i t e -2 0海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 6 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 3、 分物业： 四季度别墅套价、公寓套价均环比下跌，同比上涨 别墅： 四季度别墅套价环比止涨转跌，同比 涨幅扩大 图： 2005年四 季度 至 2019年 四 季度 纽约 3别墅销售价格及同比变化 资料来源：美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度，别墅套价环比止涨转跌，同比 涨幅扩大 。 2019年四 季度，纽约都会区别墅销售套价 中位数为 39.2 万美元 /套，环比下跌 2.1%；同比上涨 5.5%，涨幅较三季度扩大 3.5个百分点 。整体来看， 2014年四季度至 今 ，纽约都会区别墅销售套价中位数始终未突破 40.0 万美元 /套， 2016 年一季度更降至金融危机以来最低点，为 35.4万美元 /套，其后一直呈波动盘整状态。 3本小节中纽约地区特指 New York-Jersey City-White Plains区域，从属于纽约都会区（ NY-NJ-PA, MSA）。 -2 0 %-1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%0102030405060万美元/套别墅销售套价中位数 同比指数简介之凯斯 -席勒指数 （ S&P/Case-Shiller Home Price Indices） 发布机构 由 Karl Case， Robert Shiller和 Allan Weiss于上世纪 80年代提出，由 Fiserv公司计算，标准普尔公司发布。 计算方法 采用带权重的重复交易法，计算周期较长，一般为两个月，时间从 1987 年 1 月开始。重复交易法是根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产价格指数。为了保证数据的有效性，凯斯 -席勒房价指数在将家庭内部转移、房屋类型改变以及失信数据剔除的基础上，对价格进行加权。一是对交易价格进行加权，价格变化越大，权重越小；二是对交易间隔时间进行加权，交易间隔时间越长，权重越小。 覆盖范围 目前包含一个全美指数（季度）、 20大都会区分区指数（月度）、 10大都会区综合指数（月度）以及 20大都会区综合指数（月度）。 20 大都会区包括凤凰城、洛杉矶、圣迭戈、旧金山、丹佛、华盛顿、迈阿密、坦帕、亚特兰大、芝加哥、波士顿、底特律、明尼阿波利斯、夏洛特、拉斯维加斯、纽约、克里夫兰、波特兰、达拉斯和西雅图。 10大都会区综合包括波士顿、芝加哥、丹佛、拉斯维加斯、洛杉矶、迈阿密、纽约、圣迭戈、旧金山和华盛顿。 海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 7 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 图： 2007年四季度至 2019年 四 季度 纽约都会区及其他主要都会区的别墅销售价格 图： 2007年四季度至 2019年 四 季度 纽约都会区及其他主要都会区的别墅销售价格同比 数据来源： 美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度， 纽约都会区 别墅销售套价 中位数仍 高于全美 总体 水平， 但低于洛杉矶和旧金山。 2019 年四季度纽约 都会区 别墅销售套价中位数为 39.2 万美元 /套， 较全美 平均水平 （ 27.5 万美元 /套）高 11.7 万美元 /套， 较 洛杉矶 （ 61.7 万美元 /套）和旧金山 （ 99.0 万 美元 /套）分别 低 22.5 万美元 /套和 59.8 万美元 /套 。 四季度，别墅销售套价 中位数同比上涨。 2019 年四季度，全美总体、洛杉矶、纽约、旧金山别墅销售套价同比均上涨。总体来看， 2019 年三、四季度 纽约都会区别墅销售套价同比 上涨且 四季度同比 涨幅为 5.5%。 020406080100120万美元/套U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AN e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J S a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C A-5 0 %-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AN e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J S a n F r a n c i s c o -O a k l a n d- F r e m on t , C A海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 8 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 公寓：四季度公寓销售套价环比止涨转跌 ， 同比涨幅 收窄 图： 2007年四 季度 至 2019年 四 季度 纽约都会区公寓销售套价中位数及同比 资料来源：美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度，公寓销售套价环比止涨转跌 ， 同比涨幅 收窄 。 2019 年四季度，纽约都会区公寓销售套价中位数为 29.7 万美元 /套，环比止涨转跌；同比上涨 1.3%， 同比涨幅较三季度 收窄 5.3 个百分点。整体来看， 2019 年下半年，纽约都会区公寓销售套价环比先涨后跌；同比涨幅呈 收窄 趋势。 图： 2007年四季度至 2019年 四 季度 纽约都会区及其他主要都会区的公寓销售价格 图： 2007年四季度至 2019年 四 季度 纽约都会区及其他主要都会区的公寓销售价格同比 数据来源： 美国房地产经纪人协会，中指研究院综合整理 四季度，公寓销售套价 中位数仍 高于全美 总体 水平， 但低于洛杉矶和旧金山。2019 年下半年，纽约都会区公寓 销售 套价中位数仍低于洛杉矶和旧金山，但高于全美水平。四季度纽约都会区公寓 销售 套价中位数为 29.7 万美元 /套 ， 较 旧金山（ 84.7万美元 /套） 和洛杉矶（ 47.5 万美元 /套） 分别 低 55.0 万美元 /套和 17.8 万美元 /套 ，-2 5 %-2 0 %-1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%05101520253035万美元/套季度中位数 年度中位数 同比0102030405060708090100万美元/套U . S . L os A ng e l e s - L o ng B e a c h - S a nt a A na , C AN e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J S a n F r a n c i s c o - O a k l a n d- F r e m on t , C A-5 0 %-4 0 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%50%60%U . S . L os A ng e l e s -L o ng B e a c h -S a nt a A na , C AN e w Y o r k -J e r s e y C i t y -W h i t e P l a i n s , N Y -N J S a n Fr a n c i s c o -O a k l a n d-Fr e m on t , C A海外城市房价解读 纽约篇 （ 2019年） 本报告数据来自 CREIS中指数据或中房指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang或致电 400-630-1230，010-56319253。 9 中指研究院 中房指数系统 全球房地产指数统 较 全美总体水平（ 25.0 万美元 /套）高 4.7 万美元 /套。 同比来看， 2019 年下半年纽约都会区公寓销售套价中位数同比涨幅较低。四季度纽约都会区公寓销售套价中位数同比上涨 1.3%，较全美总体水平（ 5.3%）低 4.0个百分点，较洛杉矶（ 3.2%）低 1.9 个百分点。 4、 分区域： 下半年 曼哈顿区房屋套价同比跌幅最大 图： 2019 年 1 月至 2019 年 12 月 纽约市各区住宅套价及同比 数据来源： zillow，中指研究院综合整理 2019 年下半年，曼哈顿区房屋套价同比 跌幅最大 。 纽约市各分区 房价差异较大，2019 年 12 月 曼哈顿区 房屋 套价为 101.7 万美元 /套， 位 居各区 榜首 ，为其北侧的布朗克斯区 （ 32.2 万美元 /套）的 3.2 倍；布鲁克林区 房屋套价 为 66.4 万美元 /套，超过纽约市 （ 12 月纽约市房屋套价 为 64.9 万美元 /套 ）； 而史丹顿岛、皇后 区 的 房屋套价 均低于全市 整体 水平。 同比来看， 12 月 曼哈顿 房屋套价较去年同期 下跌 5.7%，为各地区中降幅最大区域 ； 布朗克斯上涨 10.1%，为各地区中 涨幅 最高 区域 ； 而 皇后区上涨 0.8%，布鲁克林下跌 0.2%，史丹顿岛下跌 1.8%。 - 1 0 %- 5 %0%5%10%15%$0$20$40$60$80$100$12001-201903-201905-201907-201909-201911-201902-201904-201906-201908-201910-201912-201901-201903-201905-201907-201909-201911-201902-201904-201906-201908-201910-201912-201901-201903-201905-201907-201909-201911-2019曼哈顿 布鲁克林 史丹顿岛 皇后区 布朗克斯万美元 /套Z i l l o w H o m e V a l u e In d e x 同比指数简介之二手房房价指数 （ Existing Home Sales Index） 发布机构 美国房地产经纪人协会。 计算方法 每月从当地房管局和 MLS（ Multiple Listing System）中获得二手房（别墅和公寓）销售价格数据，然后对获得的数据进行计算和处理，处理由于权限限制、 MLS 提供商变化等原因造成的问题数据和错误数据等，进而计算每个区域的权重，这种计算也称为非季节性调整。每十年均会对权重进行检测来反映数据的变化。再将非季节性调整量转换成季节性调整年率。 覆盖范围 全美和各普查区（ Northeast， South， Midwest and West）的二手房销售价格中位数和平均数（近三年年度以及近一年的月度数据），包括季节性调整和非季节性调整价格； 各都会区别墅（ single-family homes）和公寓（ condos and co-ops）的非季节性调整价格中位数（近三年的年度和近一年的季度数据）。