2020年上半年亚太区数据中心趋势报告.pdf

亚太区数据中心趋势报告世邦魏理仕研究部2020年上半年 2020 CBRE, INC.备注 :只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心 .数据来源 : CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年 6月 .新加坡 、 香港特别行政区 、 东京和悉尼一般被认为是亚太地区一线数据中心市场 。这主要是基于数据市场的规模和成熟度等考量 : 如是否有国际性的出租型 （ colocation） 数据中心运营商和租户 ; 可靠和完善的电力基础设施 ; 透明的政府政策 ; 健全的数据规管架构 ;以及反垄断交易 。Ericsson的报告显示 ， 2019年全球移动数据流量增长了49%， 并将以每年 31%的速度递增并持续到 2025年 。 数据使用量的稳定增长继续推动亚太地区数据中心的扩张需求。 在过去一个财政年度中 ， 亚太地区所有四个一线数据中心市场的 IT总运力均录得增长 。 悉尼的增长率最高 ， 达到76%， 其次是东京 、 香港特别行政区和新加坡 。悉尼总运力快速增长主要是因为该地吸引了大量的收购 ，且与其他一线市场相比 ， 数据中心的开发时间更短 （ 6-8个月 ） 。近年来 ， 亚太地区还涌现了一些重要的新兴数据中心市场。 北京 、 上海 、 首尔 、 孟买 、 钦奈和雅加达已被认为是极具潜力的二线数据中心市场 。 越南和泰国等其它地区也具有巨大的增长空间 。一线及二线数据中心市场概览新加坡总运力 * (兆瓦 )359.8兆瓦2019年一季度2020年一季度411.9兆瓦图 1:亚太地区一线市场 2019年一季度与 2020年一季度的总运力+14%香港特别行政区总运力 * (兆瓦 )299.9兆瓦2019年一季度2020年一季度379.6兆瓦+27%50兆瓦50 兆瓦悉尼总运力 * (兆瓦 )235.4兆瓦2019年一季度2020年一季度414.9兆瓦+76%东京总运力 * (兆瓦 )225.0兆瓦2019年一季度2020年一季度301.0兆瓦+34% 2020 CBRE, INC.世 邦魏理仕 (CBRE)的 2020年亚太投资者意向调查 (2020 Asia PacificInvestor Intentions Survey)显示 ， 今年该地区有 30%的投资者考虑购买数据中心资产 ， 较 2019年的 18%大幅增长 。大数据 、 工业 4.0、 物联网 (IoT)、 5G和云计算得相关需求日益增长 ， 因此数据中心的重要性也日益突出 。 另外 ， 在新冠肺炎爆发期间 ， 远程工作需求大幅提高 ， 导致数据存储和处理需求的激增 ， 也加速了这一趋势 。世邦魏理仕预计，随着终端用户需求不断增加，数据中心将受益于投资者对有稳定现金流的资产偏好而获得更多关注。数据中心是今年美国房地产投资信托市场上表现最好的资产之一，在 2020年前五个月的总回报率约为 19.3% 1。自疫情爆发以来，投资者对数据中心的兴趣更显著增强：根据我们的投资者意向调查，在疫情爆发前，大约有 27%的亚太区投资者对数据中心感兴趣，但是这一比例在因疫情引发的武汉封城 (2020年 1月 23日 ) 后推高至 50% 2。尽管投资热情持续 ， 但由于缺乏可投资的资产和相对严格的监管制度 ，直接投资数据中心仍然有困难 。 2015年至 2019年 ， 数据中心仅占亚太地区工业地产总投资额的 1.5%。 股权投资仍是进入该行业的首选途径 ， 在中国内地市场 ， 2020年 6月 ， 黑石集团以 1.5亿美金投资世纪互联并成为最大投资者之一 ， 该笔资金将认购世纪互联发行的 A类永久优先股且可以转化为美国存托股票 (ADS)或 A类普通股 。 另外 ， 万国数据 GDS则获得两家长期投资者高瓴资本和 STT GDC定向增发 5.05亿美金股权 3。投资者还可以与经验丰富的运营商和开发商结成伙伴关系并设立合资企业 ， 以获得进入该领域的机会 。 这样的投资方式能让投资者充分利用合作伙伴在选址 、 运营和法律合规等问题上的专业能力 。 最近的合资案例包括 Equinix和新加坡政府投资公司 (GIC)在日本合资开发和运营的三个超大规模的数据中心 ， 投资额度约 10亿美元 4。其他的投资途径包括混合基金 。 尽管亚洲只有少数专注于数据中心的房地产基金 ， 但世邦魏理仕了解到 ， 已有几个投资者已经为此类专项基金筹集了资金 ， 其他投资者也准备纷纷仿效 。数据中心投资市场图 2: 最受青睐的五种另类投资数据来源 : 亚太投资者意向调查 , 世邦魏理仕研究部 , 2020年 3月 .0%5%10%15%20%25%30%35%数据中心 房地产债 学生公寓 养老地产 医疗地产调查对象百分比%2018 2019 20201 REIT Link, 数据更新日期为 2020年 5月 31日2 亚太投资者意向调查 , 世邦魏理仕研究部 , 2020年 3月 . 该调查开放时间为 2019年 12月 16日至2020年 2月 16日 . 3 IDC, Link, 2020年 6月 .4 Equinix Link, 2020年 4与 21日 . 2020 CBRE, INC.新加坡优越的区域网络连接能力和营商便利 ， 吸引了国际企业的大量需求 ， 这些优势也巩固了新加坡数据中心市场在亚太地区的领先地位 。这无疑吸引了众多国际和地区性的出租型数据中心运营商来建立业务 ， 也确认了新加坡在出租型数据中心行业的区域枢纽地位 。尽管近年来超大规模的云服务出现了强劲增长 (其中一部分专职服务广大东南亚地区 )， 但活跃的云服务运营商的数量仍然有限 。 这导致大量运营商竞逐争取数量较少的终端用户 。净吸纳量 & 需求大型数据中心和企业型数据中心需求表现强劲 ， 过去12个月净吸纳量增加 22%， 主要原因是新加坡暂停出租型数据中心建设审批和香港社会纷争的影响 。供应未来三年市场的新增供应非常可观 ， 预计将达到 311兆瓦 ， 约为现有运力的 75%。 这些计划在新加坡暂停建设审批前已获批准 ， 将分阶段入市 。定价今年不断增长的需求将推高价格 。 但接下来在2021/2022 新增供应入市之前 ， 将会有一段价格稳定时期 。新加坡定价 (美金每千瓦每月 )$175-$255批发型数据中心 (500千瓦 )$230-$280零售型数据中心 (250千瓦 ) $138-$158超大规模云服务 (超过 1兆瓦 ) $0.14-0.15电价(美金每千瓦时 )$1.3-$1.9工业租金 (数据中心 )(美金每平方尺每月 )$232工业地价(美金每平方尺 )新加坡已经暂停新的数据中的心建设审批，而这一情况可能会持续到 2021年。这将对供应情况产生直接影响，并有可能推高需求。要点 $1.2-$1.3万资本支出(美金每千瓦 )备注 : 工厂类永久业权土地数据来源 : CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年 6月 .备注 :只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心 .总运力 * (兆瓦 )311.0兆瓦2020年一季度 未来供应(2020年二季度 -2022年 )运力出租率 (Occupied Fitted Capacity)运力空置率 (Fitted Vacancy)场地容量 (Shell Capacity)411.9兆瓦 2020 CBRE, INC.香港特别行政区是一个成熟的经济枢纽 ， 连接亚太区内主要经济体 ， 且毗邻中国内地 。 对国际投资者 、 运营商和终端用户来说 ， 香港是极具吸引力的一线市场 。净吸纳量 & 需求近年来 ， 由于将军澳的供应相对充足 ， 大部分新数据中心均落脚于该区 。 然而 ， 为了确保光纤的多样性和避免冗余 ， 部分终端用户开始寻求在新界 ， 九龙和港岛的其他区域的部署 。供应香港土地资源匮乏 ， 土地供应往往受到限制 ， 所以现时租用率维持在高位 ， 整体出租率达 71%， 而运力出租率达 75.5%。 目前 ， 数据中心的总容量为 379.6兆瓦 ， 未来几年将有接近 150兆瓦的新增供应 。 新增供应将以零售批发混合项目为主 ， 除了现有的运营商如 Equinix和iAdvantage外 ， 还会有新的运营商如 Airtrunk入市 。定价短期内的新增供应将满足一些终端用户的需求 ， 并对价格构成下行压力 。 然而 ， 零售和大型出租型数据中心将对超大规模运营商构成竞争压力 。 世邦魏理仕预计 ， 运营商将提高零售价格 ， 以提高利润率 。香港特别行政区$0.14-0.18电价(美金每千瓦时 )$ 2.6-$3.2工业租金 (数据中心 )(美金每平方尺每月 )$ 514-$578工业地价(美金每平方尺 )有限的土地供应、电力供给的长期前期准备以及房地产的高成本阻碍着新的数据中心的发展。尽管从 2019年以来的社会纷争仍在持续，但内地的企业对本港数据中心的需求仍然强劲。要点 $1.2-$1.3万资本支出(美金每千瓦 )定价 (美金每千瓦每月 )$230-$270批发型数据中心 (500千瓦 )$300-$350零售型数据中心 (250千瓦 ) $170-$200超大规模云服务 (超过 1兆瓦 )备注 :只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心 .总运力 * (兆瓦 )215.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度 -2022年 )运力出租率 (Occupied Fitted Capacity)运力空置率 (Fitted Vacancy)场地容量 (Shell Capacity)379.6兆瓦数据来源 : CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年 6月 . 2020 CBRE, INC.日本的互联网交换中心 (Internet Exchange IX)服务流量主要集中在东京都会区 ， 这使得东京在连接性和延迟性方面具有很强的区位优势 。净吸纳量 & 需求东京目前正处于最新的扩建周期的后期 ， 整体出租率 （ 包含现有运力和场地容量 ） 已经达到 88%。 在过去的一年中 ， 这种紧张的供应情况已经给大型出租数据中心 （ 2-3兆瓦到 5兆瓦以上 ） 构成挑战 。 目前单一设施的运力不足 ， 无法满足大规模的需求 ，而寻觅新场地至少需要 1个月 ， 最长达 24个月的时间 。供应2019年第一季度至 2020年第一季度新增了 76兆瓦的容量 。 这些新增供应反映出 ， 国际运营商对东京的兴趣日益浓厚 ， 以满足国际大型云服务提供商的需求 。定价现有数据中心容量的紧张会继续推高价格 。 不过 ，世邦魏理仕预计 ， 随着新供应的出现 ， 价格增长将保持稳定 。东京$0.18-0.28电价(美金每千瓦时 )$1.1-$1.4工业租金 (数据中心 )(美金每平方尺每月 )$65-$90工业地价(美金每平方尺 )电力供应一直是日本新数据中心发展的制约因素。从电网获取电力接驳的过程大约需要三年时间。这是因为大多数变电站已经满负荷运转，而建设一个新的数据中心就需要建造一个新的变电站。要点 $1.3-$1.5万资本支出(美金每千瓦 )定价 (美金每千瓦每月 )$179-$218批发型数据中心 (500千瓦 )$227-$278零售型数据中心 (250千瓦 ) $128-$157超大规模云服务 (超过 1兆瓦 )备注 :只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心 .总运力 * (兆瓦 )300.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度 -2022年 )运力出租率 (Occupied Fitted Capacity)运力空置率 (Fitted Vacancy)场地容量 (Shell Capacity)301.0兆瓦数据来源 : CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年 6月 . 2020 CBRE, INC.尽管从地理位置来说，悉尼因远离全球其他主要市场，而未有优势，但由于其入市的速度较快 (通常比其他一线市场快 6至 8个月 )，仍然不失为一个数据中心收购和开发的热门地点。需求虽然现时政府的需求占较大比重 ， 但悉尼的各个垂直领域都有潜在的需求增长 ， 包括金融服务 、 互联网和科技 、 医疗和教育 。 微软 、 谷歌和亚马逊云等规模庞大的运营商提供的服务很大程度上满足了这些需求 。值得注意的是 ， 这些运营商通常选择租用设施 ， 而不是自建 。供应总体的运力出租率高达 93%， 而总出租率 (包括场地容量 )为 73%。 未来三年的新增供应约为 290兆瓦 。价格预计价格将保持平稳 ， 因为 2020年将有大量新增零售和批发供应 ， 大约 140兆瓦 。悉尼$0.10-0.15电价(美金每千瓦时 )$1.2-$1.5工业租金 (数据中心 )(美金每平方尺每月 )$58工业地价(美金每平方尺 )接驳澳大利亚的大部分光缆都以悉尼为登陆站，这使当地享有丰富的电信连接资源。然而，新建的西海岸珀斯和新加坡在内的许多东南亚国家的海底光缆会对悉尼的地位构成一定挑战。要点 $1.3-$1.5万资本支出(美金每千瓦 )定价 (美金每千瓦每月 )$175-$255批发型数据中心 (500千瓦 )$230-$280零售型数据中心 (250千瓦 ) $145-$160超大规模云服务 (超过 1兆瓦 )总运力 * (兆瓦 )289.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度 -2022年 )运力出租率 (Occupied Fitted Capacity)运力空置率 (Fitted Vacancy)场地容量 (Shell Capacity)414.9兆瓦数据来源 : CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年 6月 .备注 :只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心 . 2020 CBRE, INC.由于巨大的本地市场 ， 上海已成为中国内地主要的数据中心基地 。 中国市场在过去一年内快速成熟 ， 越来越多的玩家开始进入京沪市场 ， 并在一年内开发交付 ， 因此总运力增长迅猛并因此对数据中心价格带来下行压力 。 然而 ， 由于难以获得建设和运营许可 ， 内地包括上海 、 北京和其他市场在内的新增供应将受到限制 ， 这促使许多运营商考虑将项目选址转向周边卫星城。近两年京沪两地数据中心投资交易鲜有出现 。 比较近期的交易如万国数据 GDS在 2019年第四季度同意以 4700万美金购买丰树在上海外高桥的一个物流中心 ， 并改建为数据中心；该公司亦在同一季度购买了北京顺义的三座数据中心 ， 合计面积达1.97万平米 ， 作价 3.48亿美金 。随着政府最近将数据中心纳入 “新型基础设施 ”， 预计将促进该领域的投资加速 。 此外 ， 数据中心也被纳入房地产投资信托基金试点计划 ， 预计将帮助主要数据中心开发商资金回笼 ， 并进行再扩张 。 一些开发商也积极和运营商合资进行项目开发 。 我们预计 ， 中期内将出现一波新的供应潮 。需求上海的主要需求来自超大规模运营商 、 在线游戏 、 零售 、 电子商务和金融领域 ， 而北京的大部分需求来内地的终端用户 。 总体来说 ， 一线城市的终端用户需求普遍强劲 ， 尤其是来自本土大型企业的需求 。上海中美贸易战已导致一些企业对扩张的态度趋于谨慎 ， 并对价格产生了负面影响 。 然而 ， 之前被压抑的需求使得新建成的设施获得了大量的预租 ， 帮助它们在高出租率下入市 。 另外 ，2020年 6月上海市经信委批准了 12个新的数据中心建设 （ 包括部分出租型数据中心 ） ， 有助缓解供应紧张的状况 。北京最近北京价格的下跌 ， 这是由于整体宏观环境较弱 ， 以及企业对扩张的态度更加谨慎 。北京 & 上海政府继续严格监管海外数据中心运营商的牌照。北京的用地和用能指标稀缺，促使运营商转向天津和河北等附近省市。要点 $0.08-0.10电价(美金每千瓦时 )$8,000-$1万资本支出(美金每千瓦 )定价 (美金每千瓦每月 )$196-$265批发型数据中心 (500千瓦 )$165-$223$222-$300零售型数据中心 (250千瓦 ) $192-$260$151-$204超大规模云服务 (超过 1兆瓦 )$120-$162北京 上海北京 上海北京 上海备注 :只包括“运营商”或“网络中立”的出租型数据中心 . 总运力 * (兆瓦 )14.0兆瓦2020年一季度未来供应(2020年二季度 -2022年 )运力出租率 (Occupied Fitted Capacity)运力空置率 (Fitted Vacancy)场地容量 (Shell Capacity)301.0兆瓦上海未来供应(2020年二季度 -2022年 )24.0MW2020年一季度256.5兆瓦北京数据来源 : CBRE Data Solutions Services, CBRE Data Solutions, 2020年 6月 . 2019 CBRE, INC.APAC DATA CENTER TREDNS | CBRE RESEARCH 9 2019 CBRE, INC.9定义关键定义具体解释出租型数据中心由多间公司共享存储空间但独立运行其 IT设备的建筑，类似于多租户办公楼或公寓楼。通常需要大功率电力支持 ( 500千瓦 ,kW)。批发型数据中心 零售型数据中心 “运营商”或“网络中立”的出租型数据中心通常需要较小功率电力支持 (10千瓦 kW至 500千瓦 kW)。世邦魏理仕只跟踪中立的运营商，并不包含非运营中立的设施、系统集成商和自有设施 (包括超大规模的云设施 )。超大型出租数据中心通常需要大功率电力支持 (500千瓦， kW)，且终端用户是对电力稳定性，存储和冷却有较高需要的云服务商或大型科技公司。电力供应和电信接驳已经预先获得批准 ，并适合数据中心使用的容量 。指按市场标准水平建设数据中心所需的资本支出，包括土地、建筑核心与外壳以及装修的资本支出。世邦魏理仕的数字是基于我们对市场的理解和项目管理经验的估出，然而，实际的资本支出数字可能会因不同地点而有所不同已经获得本地电网批准的数据中心等大型工业和商业终端用户在 2019年第 4季度的高压电价。指数据中心运营商承租工业地产用作于数据中心的市场参考租金（并非针对某个特定项目）。电力供应立即可用的数据中心容量。场地容量 资本支出电力用作数据中心的工业地产租金运力容量 未来新增供应世邦魏理仕所掌握的业务案例和运营商开发计划的总容量 。 2020 CBRE, INC.APAC DATA CENTER TRENDS | CBRE RESEARCHCOLOCATION DATA CENTER WHOLESALECOLOCATIONRETAIL COLOCATION “CARRIER” OR “NEUTRAL” COLOCATION DATA CENTERSHYPERSCALE COLOCATION SHELL CAPACITY CAPEXELECTRICITYINDUSTRIAL RENT FOR DATA CENTRE USEFITTED CAPACITY UPCOMING SUPPLY 2019 CBRE, INC.APAC DATA CENTER TREDNS | CBRE RESEARCH 10 2019 CBRE, INC.10金纬博士研究部主管亚太区和欧洲、中东及非洲henry.chincbre.hk蔡詠嘉 , 特许金融分析师大中华区研究部主管兼亚太区租戶研究部主 管ada.choicbre.hk孔丽诗副董事liz.hungcbre.hk如需获得更多信息，敬请联系：世邦魏理仕研究部本报告由世邦魏理仕 CBRE Data Solutions和亚太区研究部撰写 。 大中华区研究部是世邦魏理仕研究部的成员 。 世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络 ， 协力提供房地产市场研究和经济预测方案 。免责声明除非特别注明 ， 本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕 。 世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源 。 本公司不怀疑其准确性 ， 但并未对此资料进行核实 ， 亦不会对资料做出任何保证或陈述 。 阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查 。 本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用 ， 不可作为证券或其它金融产品的买卖依据 。 世邦魏理仕保留对本报告的所有权利 ， 未经本公司事先书面许可 ， 任何机构和个人不得以任何形式进行翻版 、 复制 、 引用和转载 。 由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用 ， 世邦魏理仕概不负责 。To learn more about CBRE Research, or to access additional research reports, please visit the Global Research Gateway at reports cbre/research-and-reports 2020 CBRE, IncFollow CBRE顾问及交易服务部 | CBRE Data SolutionsTom Duncan执行董事，亚太区tom.duncancbreCharmaine Lee董事 , 亚太区charmaine.leecbre周静董事 , 数据中心 ,亚太区jing.zhou2cbrePK Lee助理经理pk.leecbre