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目录 一、悉尼是澳大利亚第一大城市，房地产业发展相对成熟 . 1 1、概况：悉尼位于澳大利亚东南海岸，是金融、贸易和文化中心 . 1 2、房地产市场：空置率呈上升趋势，成交量同比增长 6.2% . 3 二、悉尼房价 ：下半年住宅成交价和价格指数均呈上涨趋势 . 5 1、绝对价格：下半年住宅成交价 呈上涨态势，与各首府保持较大差距 . 5 2、房价指数：下半年价格指数持续上涨， 季度环比涨幅呈扩大趋势 . 6 3、分物业：下半年别墅和公寓价格均持续上涨 . 8 三、结语：下半年房价持续上涨，预计未来房价将 理性调整 .10 海外城市房价解读：悉尼篇（ 2019年） ） 下 半年房价持续 上涨 ， 预计 未来 房价将理性 调整 中 指 研究院 中国房地产 指数 系统 CREIS 全球房地产指数系统 GREIS 中指 研究院 中国 房地产 指数系统 电 话： 010-56319253 邮 箱： caojingjingfang 海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 1 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 一、 悉尼是澳大利亚第一大城市，房地产业发展 相对成熟 1、 概况：悉尼位于澳大利亚东南海岸，是金融、贸易和文化中心 图：悉尼区位图及行政区划图 资料来源： 中指研究院 综合整理 悉尼位于澳大利亚东南海岸，是澳大利亚的第一大城市。 悉尼（ Greater Sydney）是澳大利亚最大、最古老、也是一个日益国际化的大城市，是新南威尔士州的首府，面积 12367.7 平方公里，下辖悉尼市、康顿议会、猎人山自治市、石谷市、威乐比市等 38 个地方行政区域。悉尼拥有全球最大的天然海港 杰克森港（ Port Jackson），以及 70 多个海港和海滩，其中包括著名的邦戴海滩（ Bondi Beach）。悉尼于 1842年 7月 20日正式建市，二战后 大量欧洲、中东、东南亚的移民涌入澳大利亚，其首选居住地往往 就 是悉尼。悉尼外来移民按人口数量以英国人居多，其次为华人、印度人、新西兰人、越南人。 表：悉尼下辖 38个地方行政区域 艾士菲自治市 康顿议会 猎人山自治市 曼利议会 兰域市 奥本议会 金宝镇市 好市围市 马里维议会 石谷市 奔驰镇市 加拿大湾市 高嘉华自治市 摩士曼自治市 赖德市 希尔斯郡 坎特伯雷市 顾林凯议会 北悉尼议会 史卓菲自治市 黑镇市 费菲市 兰科夫自治市 帕拉玛塔市 萨瑟兰郡 植物湾市 好莱德市 莱卡特自治市 彭里斯市 悉尼市 宝活议会 康士比郡 利物浦市 碧水议会 华令加议会 韦佛利议会 威乐比市 胡拉勒自治市 资料来源： 中指研究院 综合整理 悉尼是澳大利亚乃至大洋洲最大的港口城市，是澳大利亚的经济、金融、交通和文化中心。 悉尼是 澳大利亚的 商业、贸易、金融、旅游和文化中心，在澳大利亚国民经济中占举足轻重的地位， 是澳大利亚乃至大洋洲最大的港口城市， 其国内生产总值占全国的 30%左右，其中房地产行业产值 约 占全国总产值的 41%。悉尼是澳大利亚最大的金融中心，也是亚太地区的重要金融中心，是澳 大利亚证券交易所、澳大利亚储备银行以及许多大型企业的总部所在地 ， 澳大利亚 53家银行中有 39家的总部设在悉尼。作为澳大利亚第一大城市，悉尼拥有悉尼歌剧院、悉尼大桥、海德公园、唐人街等一大批闻名世界的旅游景点，是澳大利亚的旅游中心 。 City of Sydney 悉尼 新南威尔士州 海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 2 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 悉尼属于副热带湿润气候，全年降雨较为平均，适宜居住 。 悉尼的天气 由邻近的海洋所调节，内陆的西部城区大陆性气候稍强， 全年平均温度在 14.4 -22.3 。悉尼一年中平均有 138天降雨，降雨的季节性差别不大，由于东风调节，上半年的雨量稍高一点 。 图： 2011年八大首府人口数量及 过去五年 年复合增长率 资料来源： 澳大利亚 统计局、 中指研究院 综合整理 悉尼 人口数量大、密度高 。 根据 2011 年澳大利亚人口普查 数据 ， 悉尼人口达到 439.2 万人，较 2006 年增长 6.6%， 复合增长 1.3%， 人口数量占新威尔士州总人口（ 691.8万人）的 63.5%，占全国总人口（ 2150.8 万人）的 20.4%。悉尼人口密度为 355.1人 /平方 公里 ，仅次于墨尔本（ 400.4人 /平方 公里 ） 和阿德莱德（ 376.1人 /平方公里） ，是全国人口第 三 稠密的城市，约为全国平均水平（ 2.8人 /平方 公里 ）的 126倍。 由于全州大半人口居住在悉尼， 悉尼市政府的公共交通、警务、教育设施以及重大基础建设项目均由州政府指导 。 悉尼是移民城市， 亚裔移民较多。 2011年人口普查 结果 显示， 悉尼 40.1%的人口来自海外 。海外移民 多来自英国、中国大陆、印度、新西兰、越南等国 ，其中 来自中国大陆的移民数量高达 14.9 万人，占悉尼总人口的 3.4%，远高于澳大利亚整体水平（ 1.5%）。大多数悉尼人以英语为母语， 35.5%的悉尼人会说第二语言，最普遍的是阿拉伯语、中文（普通话、粤语）、越南语和希腊语。当地唐人街位于悉尼市的南部，涵盖悉尼市的两条主要大街 德信街和海街， 以及沙瑟街、汤玛士街、阿尔梯姆路、格欧本街和乔治街等五大街 道主要部分。悉尼唐人街现在已远远超出街道范围，澳大利亚政府称为 “中国城”， 更 形象地反映出目前华人社区蓬勃发展的面貌和在澳大利亚多元文化社会中所处的地位。 4 3 9 . 2 4 0 0 . 0 2 0 6 . 6 1 7 2 . 9 1 2 2 . 5 3 5 . 7 2 1 . 2 1 2 . 1 1 . 3 %1 . 9 %2 . 2 %2 . 7 %1 . 2 %2 . 0 %1 . 0 %2 . 6 %0 . 0 %0 . 5 %1 . 0 %1 . 5 %2 . 0 %2 . 5 %3 . 0 %0100200300400500悉尼 墨尔本 布里斯班 珀斯 阿德莱德 堪培拉 霍巴特 达尔文万人人口数量 复合增长率海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 3 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 2、 房地产市场 ： 空置率 呈上升趋势 ， 成交 量 同比增长 6.2% 图： 2011年 全澳 及各 主要 城市 住房拥有率（ Homeownership Rate） 数据来源：澳大利亚 统计局， 中指研究院 整理分析 悉尼 市 住房拥有率 远 低于全 澳及新南威尔士州的 平均水平 。 2011年 澳大利亚 统计局 人口及房屋普查 结果显示 ， 悉尼市 的住房拥有率 仅为 37.3%， 在新南威尔士州的各个地方政府区域中居末位， 远低于 全国 平均水平 （ 67.0%） 和新南威尔士州（ 66.5%）， 分别比霍巴特（ 62.1%）、布里斯班（ 61.5%）和达尔文（ 50.6%）低 24.8、24.2和 13.3个百分点 。 图： 2019年 1月 至 2019年 12月 悉尼 住 房空置率变化 资料来源： 新南威尔士州房产协会 ， 中指研究院 综合整理 2019 年 12 月 悉尼 及 CBD10 公里以内地区 、中部地区、外郊地区的 住房空置率 均 为 3.4%。 根据新南威尔士州房产协会数据， 2019 年 下 半年 悉尼 住房 空置率 在2.9%-3.6%之间波动 ， 12月住房空置率为 3.4%。 具体来看， 2019年 下 半年 ， CBD10公里 以 内 地区 住房空置率 8月上升至阶段性高点 3.4%，随后呈现 V形波动态势 ， 12月 回升 至 3.4%， 住房空置率与 悉尼总体水平 持平 ；中部地区住房空置率 7月 至 9月持续 下降 ， 随后 急剧上升 ， 10 月住房空置率上涨至 阶段性高点 4.2%， 之后又继续呈现下降趋势， 12月降至 3.4%， 住房空置率与悉尼总体水平持平 ；外 郊 地区 住房 空置率 除 9月 较低外 ， 其他月份相对平稳， 10 月住房空置率 最高达 3.9%， 12 月 回落 至3.4%，住房空置率与悉尼总体水平持平 。 37.3%66.5%67.0%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80%墨尔本珀斯阿德莱德悉尼达尔文布里斯班霍巴特新南威尔士州澳大利亚1 . 01 . 52 . 02 . 53 . 03 . 54 . 04 . 51 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12Sy d n e y I n n e r M id d l e O u t e r%I n n e r : 0 - 1 0 k m f r o m C B D , M i d d l e: 1 0 - 2 5 k m , Ou t er : 2 5 k m海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 4 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 图： 2005年 至 2019年 悉尼 住宅 成交量 及其 同比变化 图： 2019年 悉尼及其他首府住宅 成交量及其同比 资料来源： 澳大利亚统计局， 中指研究院 综合整理 2019 年 悉尼 住宅 共成交 7.7 万套 ，同比 增长 6.2%。 2019 年悉尼住宅累计成交76628 套，较 2018 年（ 72121 套）增加 4507 套，同比增长 6.2%。其中 三 季度成交 21908 套， 四 季度成交 20666 套。整体来看 ， 2015-2018 年悉尼住宅成交量 持续下降 ， 且 2018 年全年 降幅 超 20%； 2019 年成交量 由降转增 ， 且增幅 为 6.2%。 与其他首府相比， 2019 年悉尼 住宅 成交量 在各首府中 位列 第二， 仅次于墨尔本（ 77248 套 ） ； 同比来看 ， 2019 年 霍巴特 、 布里斯班 、 墨尔本 等六个首府 住宅成交量 同比 均 下降 ，仅 悉尼和 阿德莱德 住宅成交量同比增长 ， 且 悉尼 增 幅 最大， 较 阿德莱德 （ 1.6%）高 4.6 个百分点 。 - 8 . 5 %1 2 . 4 %2 0 . 1 %- 1 5 . 7 %3 3 . 5 %- 1 5 . 6 %- 1 . 5 %- 7 . 7 %2 2 . 6 % 1 3 . 2 %- 3 . 4 %- 1 8 . 0 %- 0 . 6 %- 2 0 . 3 %6 . 2 %-3 0 %-2 0 %-1 0 %0%10%20%30%40%024681012142 0 0 5 2 0 0 6 2 0 0 7 2 0 0 8 2 0 0 9 2 0 1 0 2 0 1 1 2 0 1 2 2 0 1 3 2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9万套年度成交量 同比7 . 7 7 . 7 4 . 0 3 . 1 2 . 4 0 . 8 0 . 5 0 . 1 6 . 2 %- 7 . 1 %- 8 . 4 %- 0 . 4 %1 . 6 %- 4 . 0 %- 1 2 . 0 %- 1 . 9 %- 1 5 %- 1 0 %-5 %0%5%10%0123456789悉尼 墨尔本 布里斯班 珀斯 阿德莱德 堪培拉 霍巴特 达尔文万套2019 年 同比增速海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 5 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 二、 悉尼 房价 ： 下 半年 住宅成交价 和 价格指数 均 呈 上涨 趋势 1、 绝对价格： 下 半年 住宅 成交价 呈上涨态势 ， 与各首府 保持较大 差距 图： 2012年 2月 至 2019年 12月 悉尼 住宅 成交 价格 中位数 及环比、同比 数据来源： Corelogic， 中指研究院 综合整理 12 月住宅成交价为 84.0 万澳元 /套， 环比持平，同比上涨 3.9%。 根据 Corelogic RP Data 公布的数据， 2019 年 12 月悉尼住宅成交价为 84.0 万澳元 /套，环比 持平 ，同比 上涨 3.9%，涨 幅较上月 扩大 1.6 个百分点。 整体来看 ， 2019 年上半年 悉尼住宅 市场 延续 去年下半年 的降温趋势，住宅成交价格 整体呈现 小幅下跌 态势 ， 但累计跌幅较 2018 年 下半年 明显 收窄 。 2019 年 下半年以来， 7 月份，悉尼住宅成交价格低位调整， 8 月开始 住宅市场有所回暖， 住宅成交价格 整体呈上涨态势，尤其 11 月份，悉尼 住宅成交价格 环比 上涨 2.7%，为近 27 个月以来 最高涨幅 。 图： 2012年 12月 至 2019年 12月 悉尼及主要 首府 住宅 成交价 数据来源： Corelogic， 中指研究院 综合整理 住宅成交价继续 领跑 全国 ， 与各 首 府 仍 保持较大差距 。 2019 年 ， 悉尼房价 继续领跑全国， 且 始终 与墨尔本、首都堪培拉和 8 大首府 综合水平 保持 较大 差距 。 2019年 12 月 ， 悉尼住宅 成交价 分别 比同期的 墨尔本 （ 66.7 万澳元 /套 ）、 堪培拉（ 61.2万澳元 /套 ） 和 8 大首府综合水平（ 62.2 万澳元 /套） 分别高 17.3、 22.8 和 21.8 万澳元 /套 。 整体来看 ， 2019 年 下 半年 悉尼住宅成交价 仍 高于 各 首府 ， 且 与 首都堪培拉、8 大首府综合水 平 差距 呈 扩大 趋势 。 - 1 5 %- 1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%405060708090100万澳元/套房价中位数 环比 同比35455565758595万澳元/套Sy d n e y M e lb o u r n e C a n b e r r a A u s t r a li a 8 C a p it a ls海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 6 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 2、 房价 指数 ： 下 半年 价格指数 持续 上涨 ， 季度环比涨幅呈扩大趋势 图： 2005年 二 季度 至 2019年 四 季度 悉尼 住宅 价格 指数及环比、同比 资料来源： 澳大利亚统计局 ， 中指研究院 综合整理 下 半年悉尼住宅价格指数持续 上涨，四季度环比涨幅扩大 至 4.7%。 澳大利亚统计局房价指数 显示， 2019年 四 季度悉尼 住宅 价格指数 为 166.4点 ， 环比 上涨 4.7%，涨 幅 较 三 季度 扩大 1.1个 百分点 ； 同比 止跌转涨 ， 涨幅为 3.7%。 整体来看 ， 2017年四 季度 至 2019年一季度 ， 悉尼 住宅价格指数 持续 回落， 且跌幅不断扩大； 2019年二 季度 开始 ， 住宅价格 指数 虽延续前期 下跌趋势 ，但环比跌幅 明显收窄 。 进入 2019年下半年，悉尼楼市 逐步 回暖， 住宅价格指数 持续上涨，且四季度环比涨幅扩大至4.7%。 -1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%507090110130150170190 价格指数 环比 同比指数简介之 RP Data房屋价格 指数 （ RP Data Rismark Hedonic Home Value Index） 发布机构 Corelogic 计算方法 RP Data房屋价格指数 采用 Hedonic回归方法进行计算，简单来说，就是利用现有的价格数据，结合物业属性来计算。 RP Data拥有澳大利亚最大的房产数据库，包含各个州和区域的任一房屋的交易数据。该房价指数为月度发布，发布数据采用的是前三个月交易中位价格。 覆盖范围 覆盖澳大利亚 各个 首府， 8大首府综合指数。 2012年以来又包含黄金海岸房价指数。 8大首府：悉尼、墨尔本、堪培拉、珀斯、阿德莱德、达尔文、布里斯班和霍巴特。 海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 7 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 图： 2005年 二 季度 至 2019年 四 季度 悉尼 及其他主要 首府 住宅价格指数 同比 数据来源： 澳大利亚统计局 ， 中指研究院 综合整理 四季度 悉尼住宅价格指数同比 止跌转涨， 涨 幅 略 低 于 墨尔本 。 整体来看， 2019年 1-3 季度，悉尼 和墨尔本 住宅价格指数同比跌幅 均 持续收窄，且 悉尼同比 跌幅始终高 于墨尔本 ； 2019 年 四季度 ，悉尼和墨尔本 同比 均 止跌转涨，且 悉尼同比涨幅比墨尔本（ 4.1%）低 0.4 个百分点。 -1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30% Sy d n e y M e lb o u r n e Ca n b e r r a W e i g h t e d A v e r a g e o f 8 Ca p it a l Cit ie s指数简介之澳大利亚统计局房价指数 （ Australian Bureau of Statistics Residential Property Price Index） 发布机构 Australian Bureau of Statistics 计算方法 澳大利亚统计局从 2013 年四季度开始针对所有住宅编制了住宅价格指数（由 House Price Index改为 Residential Property Price Index），基期定为 2011年 12月，基点为 100点，为季度发布。该价格指数综合了 House Price Index和 Attached Dwellings Price Index（ Attached Dwellings包括公寓、双拼、联排等）， 不包含二手房价格指数。采用分层方法对住宅样本进行房价指数编制。 覆盖范围 覆盖澳大利亚 8大首府，分为八个地区指数和 8大首府综合指数。 8大首府：悉尼、墨尔本、堪培拉、珀斯、阿德莱德、达尔文、布里斯班和霍巴特 。 海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 8 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 3、 分物业： 下半年 别墅 和公寓 价格 均持续上涨 别墅： 四 季度 同环比均上涨 ， 且价格 与 墨尔本和堪培拉 差距 扩大 图： 2005年 二 季度 至 2019年 四 季度 悉尼别墅价格中位数及环比、同比 资料来源： Australian Property Monitors， 中指研究院 综合整理 四 季度 别墅价格 同环比均上涨 。 根据 APM房价指数， 2019年 四 季度，悉尼别墅价格中位数 为 114.2 万澳元 /套， 环比 上涨 5.7%，涨幅 较三季度扩大 1.0 个百分点 ； 同比 止跌转涨 ， 涨幅为 6.8%。 整体 来看， 2019 年一季度， 悉尼别墅 市场延续2018年的降温态势，同环比均下跌；二季度， 悉尼别墅 价格结束下跌趋势， 环比止跌转涨 ；下半年 以来 ， 别墅 市场回暖态势更加明朗， 环比涨幅 持续 扩大，且四季度同比 止跌转涨，为 2018年 以来的首次上涨 。 图： 2005年 二 季度 至 2019年 四 季度 悉尼及其他主要首府的别墅价格 图： 2005年 二季度 至 2019年 四 季度 悉尼及其他主要首府的别墅价格同比 数据来源： Australian Property Monitors， 中指研究院 综合整理 -1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%30405060708090100110120130万澳元/套A P M 别墅价格中位数 环比 同比20406080100120140万澳元/套Sy d n e y M e lb o u r n e C a n b e r r a-1 5 %-1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25%30%Sy d n e y M e lb o u r n e C a n b e r r a海外城市房价解读 悉尼篇 （ 2019年 ） 本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询 fdc.fang 或致电 400-630-1230， 010-56319253。 9 中指研究院 中国 房地产 指数系统 全球房地产指数系统 下半年 悉尼别墅价格 与 墨尔本、 堪培拉 差距 持续 扩大 。 价格方面， 根据澳大利亚房产监督机构数据， 2019 年 下 半年 以来 ， 悉尼别墅价格与 墨尔本 、 堪培拉 差距 持续 扩大 ， 四 季度 悉尼别墅价格 分别比墨尔本（ 90.2 万澳元 /套 ）和堪培拉（ 78.9 万澳元 /套 ）高出 24.0、 35.3 万澳元 /套 。同比 来看 ， 2019 年 四 季度 ， 悉尼、堪培拉 同比均止跌转涨 ， 墨尔本同比涨 幅 有所 扩大 ； 四 季度 悉尼 别墅 价格 同比 上涨 为 6.8%，较墨尔本 （ 8.7%） 低 1.9 个百分点，较 堪培拉（ 5.4%） 高 1.4 个 百分点 。 公寓： 下半年 公寓 价格 持续 上涨 ，与 墨尔本 和堪培拉 仍 保持较大差距 图： 2005年 二季度至 2019年 四 季度 悉尼公寓价格中位数及环比、同比 资料来源： Australian Property Monitors， 中指研究院 综合整理 下半年 公寓价格 持续上涨，四季度价格为 73.5 万澳元 /套 。 澳大利亚房产监督机构数据显示， 2019年 四 季度悉尼公寓价格为 73.5万澳元 /套 ，环比 上涨 4.3%， 涨幅较 三 季度扩大 1.9个 百分点； 同比 止跌转涨，涨 幅 为 3.0%。 整体 来看， 2013-2017年 悉尼公寓市场 保持 较快 发展， 公寓价格 整体 持续 上涨，且 2017 年二季度，公寓价格上涨至历史最高水平 ，为 75.8 万澳元 /套 。 2018 年 开始 ， 悉尼公寓 市场 整体 开始降温 ， 2019年上半年，降温更加明显，二 季度公寓价格下跌至 68.9万澳元 /套。 下半年以来，悉尼公寓市场有所回暖，三季度公寓价格回升至 70.5万 澳元 /套 ，四季度悉尼公寓价格 基本 回升至 2017年年初水平。 图： 2005年 二季度至 2019年 四 季度 悉尼及其他主要首府的公寓价格 -1 0 %-5 %0%5%10%15%20%25354555657585万澳元/套A P M 公寓价格中位数 环比 同比20304050607080万澳元/套S y d n e y M e lb o u r n e C a n b e r r a
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