2018年信托业专题研究报告.pdf

2018 年信托业专题研究报告评审专家中国信托业协会行业研发领导小组2018 年信托业专题研究报告评审专家中国信托业协会行业研发领导小组组 长：姚江涛副组长：蔡概还 周瑞明 王道远成 员：张树忠 伊力扎提 张传良 苏小军 刘景峰战伟宏 陈 赤 叶凌风 顾 攀 何 东周小明 李宪明 郑 智壹、信托参与长租公寓市场的业务模式研究 1课题牵头单位：北京国际信托有限公司贰、信托业务风险管理智能化研究 63课题牵头单位：平安信托有限责任公司叁、非标信托产品的估值体系研究 111课题牵头单位：中信信托有限责任公司肆、绿色信托研究 189课题牵头单位：中航信托股份有限公司伍、信托产品净值化管理的研究 241课题牵头单位：长安国际信托股份有限公司陆、中国信登信托产品交易平台建设研究 305课题牵头单位：中国信托登记有限责任公司华融国际信托有限责任公司柒、资管新规背景下的信托业转型与发展研究 357课题牵头单位：中铁信托有限责任公司捌、受托人责任认定相关问题研究 403课题牵头单位：百瑞信托有限责任公司玖、信托业转型背景下的组织架构与激励机制研究 451课题牵头单位：上海国际信托有限公司拾、信托公司供应链金融业务研究 507课题牵头单位：华能贵诚信托有限公司壹信托参与长租公寓市场的业务模式研究课题牵头单位：北京国际信托有限公司课题指导专家：李宪明 郑 智 王 刚课题负责人：何晓峰课题组成员：韩 波 杨凯育 佟 玲 高 雅 任 萌 北京国际信托有限公司林 寅 国投泰康信托有限公司杨 辰 上海国际信托有限公司应汇康 中建投信托股份有限公司王婷婷 兴业国际信托有限公司陈星宇 中融国际信托有限公司刘天启 苏 欢 华能贵诚信托有限公司尹 璐 百瑞信托有限责任公司陶婷婷 中信信托有限责任公司 任力文 金 谧 杭州工商信托股份有限公司王春艳 陕西省国际信托股份有限公司壹信托参与长租公寓市场的业务模式研究课题牵头单位：北京国际信托有限公司课题指导专家：李宪明 郑 智 王 刚课题负责人：何晓峰课题组成员：韩 波 杨凯育 佟 玲 高 雅 任 萌 北京国际信托有限公司林 寅 国投泰康信托有限公司杨 辰 上海国际信托有限公司应汇康 中建投信托股份有限公司王婷婷 兴业国际信托有限公司陈星宇 中融国际信托有限公司刘天启 苏 欢 华能贵诚信托有限公司尹 璐 百瑞信托有限责任公司陶婷婷 中信信托有限责任公司 任力文 金 谧 杭州工商信托股份有限公司王春艳 陕西省国际信托股份有限公司22018 年信托业专题研究报告信托参与长租公寓市场的业务模式研究壹3摘 要发展长租公寓市场是我国住房制度改革的重要方向，也是落实“供给侧结构性改革”和“房住不炒”的重要举措。在宏观政策环境利好背景下，伴随我国城镇化水平提高释放的未来需求，长租公寓市场前景广阔，未来可期。充分发挥信托制度优势，积极参与长租公寓市场建设，是信托行业服务国家战略的客观要求，也是在“资管新规”背景下，信托行业转型发展的内在需要。本课题在信托业协会的支持下，由北京信托牵头，国投泰康信托、上海信托、中建投信托、兴业信托、中融信托、华能贵诚信托、百瑞信托、中信信托、杭工商信托、陕国投信托 10 家信托公司共同参与完成。2018 年 5 月至 8 月，在课题主持人北京信托副总经理何晓峰的带领下，课题组对长租公寓市场进行了广泛而深入的调研，先后在北京召开了 3 次课题研讨会，在北京、上海组织了信托公司业务座谈会各 1 场，20家信托公司、62 名业务骨干和研发人员参加了研讨；对京、沪、深三地 13 家长租公寓市场建设参与机构进行了实地访谈，调研涵盖了知名房企、专业运营商、研究智库，以及券商、私募、信托公司等金融机构。通过调研，课题组收获了大量一手资料，获取了全方位、多角度的专业意见建议，为提升课题成果实操性奠定了坚实基础。课题组特别邀请了信托业协会专家理事、锦天城律师事务所高级合伙人李宪明，信托业协会专家理事、智信研究院院长郑智，中国 REITs 联盟秘书长王刚担任指导专家，三位专家凭借自身扎实的专业背景、丰富的实践经验对研究工作给予了全方位的指导。报告全面梳理了目前国内长租公寓市场发展情况，深入剖析了国外长租公寓的实践案例及经验；结合长租公寓市场投融资需求，设计了信贷支持、股权投资、资产证券化、消费金融等业务模式，提出了开展长租公寓公募 REITs 试点设想，并针对供应链信托、集体土地流转、慈善信托领域提出了信托公司在长租公寓市场的展业思路。报告还结合市场调研中收集到的意见，有针对性地提出了一些政策建议。本课题是以实践应用为目的，旨在广泛调研的基础之上，形成信托参与长租公寓市场的业务模式的思路、方法、建议，期待对信托深入参与长租公寓市场起到借鉴作用。关键词：长租公寓股权投资信托 资产证券化信托 消费金融信托 供应链信托 集体土地流转信托42018 年信托业专题研究报告目 录一、国内长租公寓市场发展概况 6（一）长租公寓的定义 6（二）市场参与主体与运营 6（三）长租公寓市场的投资逻辑 7（四）长租公寓市场概况及展望 8（五）信托参与长租公寓市场的重要性和优势 10二、国外住房租赁市场情况、业务实践及经验借鉴 11（一）美国住房租赁市场情况、业务实践及经验借鉴 12（二）日本住房租赁市场情况、业务实践及经验借鉴 18三、信托参与长租公寓市场业务模式设计 22（一）信贷支持模式 22（二）股权投资模式 25（三）资产证券化模式 27（四）消费金融模式 35（五）供应链信托参与长租公寓市场的设想 38（六）集体土地流转参与长租公寓市场设想 40（七）以长租公寓为试点开展公募 REITs 设想 42（八）慈善信托模式设想 44（九）各业务模式的政策基础、运用条件、参与方式、应用难点及建议 45四、信托参与长租公寓市场的金融风险管理 49（一）基础风险管理 49（二）重资产模式下的风险管理 50（三）轻资产模式下的风险管理 51五、信托参与长租公寓市场发展的政策建议 53（一）“管服并举”加强长租公寓行业标准化体系建设 53