2020年6月上海土地市场监测报告.pdf

2020年 6月上海土地市场监测报告 2020年 7月刊 C ONTENTS 目录 2 02 上海土地供需量价情况 01 上海土地政策及市场热点分析 03 上海土地结构性分析 观点提炼 3 2020年 1-6月上海土拍揽金 1345.8亿元，同比增长 95.8%； 6月，从区域来看，郊区仍 为成交主力，其中 临港 作为上海大力发展地区，优惠政策聚集， 市场成交占比高 ，多幅 地块 高溢价率成交 ，更有 2幅商办地块溢价率突破 100%，临港土拍市场升温 6月，多幅住宅 地块无自持要求 ，仅要求配建一定比例保障房，房企拿地热情高涨， 土 拍市场溢价率上升明显； 从企业来看， 中小企业参拍热情高； 上半年龙头房企土地市场 补仓动作不明显，不排除下半年加大投入的可能 月度土地供需结构明细 4 类型 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 住宅 115.18 58.37 213.68 137.41 97.81 236.92 166.41 372.04 67.38 95.16 147.99 602.26 175.95 商办 24.5 5.67 0.48 77.42 70.01 34.27 33.39 51.06 0 46.96 52.87 33.72 27.22 工业 58.57 2.38 22.78 102.19 15.77 104.5 110.32 18.88 12.67 65 97.36 272.89 233.1 其他 36.22 0 8.09 3.7 21.15 17.28 22.09 10.5 26.17 8.15 8.34 0 8.94 总计 234.48 66.43 245.04 320.72 204.74 392.96 332.21 452.48 106.22 215.27 306.56 908.88 445.2 上海月度土地供应结构 （ 规划建筑面积 ） 单位：万平米 类型 19-06 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 住宅 51.42 138.96 96.64 254.72 91.04 143.9 180.21 127.6 364.98 79.42 63.05 115.39 629.32 商办 0.06 35.54 13.13 0.45 109.33 21.48 53.32 29.82 51.06 0 60.87 31.4 33.37 工业 109.17 45.89 4.3 36.08 99.01 41.05 84.36 26.67 51.27 11.15 82.35 120.58 256 其他 17.1 37.47 0 11.79 0 21.15 31.4 7.97 10.5 29.23 5.09 8.34 7.78 总计 177.74 257.87 114.07 303.03 299.38 227.58 349.3 192.05 477.81 119.8 211.36 275.71 926.47 上海月度土地成交结构 （规划建筑面积） 单位：万平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：土地供应以公告时间划分，下同 上海土地政策及市场热点分析 5 第 一 章 政策与热点 6 虹口区 “ 围标 ” 地块二次出让 ， 由招商蛇口 44.04亿元 ， 溢价率 28%竞得 ， 楼面价破 8万 万达地产 6月临港拿地两幅 ， 溢价率达 53%和 10%， 合计拿地金额 20.5亿元 临港片区两幅商办地块溢价率破 100% 上海土地供需量价情况 7 第 二 章 上海土地供需走势 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 供应量 成交量 8 万平米 上海月度土地供求情况 2020年 1-6月 上海土地累计成交面积 约 2203万平米 （ 占地面积 928.4万平米 ） ， 揽金 1345.8亿元 ， 同比增长 95.8%； 上海 5月土地市场供应放量并在 6月达成成交 ， 使得 2020年上半年土地成交量迅速走高 ， 6月成交规划建筑面积达 926 万平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：土地面积均采用规划建筑面积，下同；此处土地包含各种用途（住宅、商办、工业等）的招拍挂 土地 土地规划面积为地块容积率与占地面积乘积，部分综合地块的容积率以地块最高容积率为准 上海土地价格走势 9 6月 ， 上海住宅用地溢价率再创新高 ， 市场住宅用地平均溢价率达到 16.92%；本月住宅地块成交共计 18幅 ， 无保障房 与租赁房地块 ， 其中多幅住宅地块无自持 要求 ， 大大提升了房企拿地积极性；本月纯宅地楼面价在 1.2万 -2.9万 /平米间； 由于临港片区出让的含住综合用地面积大 ， 楼面价较低 ， 拉低了本月住宅成交楼板价 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 平均溢价率 平均楼板价 元 /平米 上海住宅用地楼板价及溢价率月度走势 % 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 上海土地市场结构性分析 10 第 三 章 月度土地市场区域及类型结构 11 6月 ， 从 供应来看 ， 浦东 新区高供应 ， 奉贤 、 松江区尾随其后 ；从 成交来看 ， 受上月供应影响 ， 浦东新区 本月成交占比 高 ， 达 66%， 其次为崇明和嘉定区；从类型来看 ， 本月住宅供应量仍保持高位 ， 住宅成交占比过半 2020年 6月上海土地供应结构（按区域） 2020年 6月上海土地成交结构（按区域） 浦东新区 奉贤区 松江区 青浦区 嘉定区 宝山区 闵行区 长宁区 金山区 杨浦区 虹口区 住宅 商办 工业 2020年 6月上海土地成交结构（按类型） 住宅 商办 工业 其他 2020年 6月上海土地供应结构（按类型） 浦东新区 崇明区 嘉定区 松江区 奉贤区 青浦区 宝山区 金山区 闵行区 数据来源：同策研究院、 dataln 注：数据为规划建筑面积占比 月度住宅用地区域及类型结构 12 住宅 (无保障房） 含住综合 保障房 2020年 6月上海住宅用地供应结构（按类型） 住宅 (无保障房 ) 含住综合 保障房 2020年 6月上海住宅用地成交结构（按类型） 6月 ， 从供应 区域来看 ， 嘉定 、 奉贤 、 宝山区为住宅用地供应的主要区域 ， 中心城区杨浦 、 虹口区各 供应一幅纯宅地； 从供应 类型来看 ， 保障房供应占比为 23%， 而 住宅 (无保障房 )与 含住综合供应量相当；从 成交来看 ， 住宅用地成交集中 于郊区 ， 其中临港片区成交 2幅大面积含 住 综合地块 ， 导致浦东新区成交 份额显著 、 含住综合用 地成交比例 突出 2020年 6月上海住宅用地供应结构（按区域） 2020年 6月上海住宅用地成交结构（按区域） 嘉定区 奉贤区 宝山区 浦东新区 松江区 闵行区 青浦区 杨浦区 虹口区 浦东新区 嘉定区 奉贤区 青浦区 松江区 数据来源：同策研究院、 dataln 注：数据为规划建筑面积占比 月度住宅用地明细 13 6月 ， 住宅地块共计成交 18幅 ， 本月无保障房与租赁房用地成交； 万达在临港拿地两幅 ， 其中一幅地块溢价率高达 53%， 为本月住宅溢价率最高地块 ， 楼面价 1.76万 /平米；临港滴水湖共出让 3幅商住地块 ， 两幅占地面积约 47万平米和一幅 23万平米地块 ， 片区规划利好下市场供需两旺；从拿地房企来看 ， 中小企业参拍热情提升 住宅用地（包括含住综合用地） 地块名称 区县 建设用地面积 （万平米） 容积率 规划建筑面积 （万平米） 公告日期 成交日期 受让单位 成交价 （亿元） 楼面价 （元 /平米） 溢价率 （ %） 浦东新区高桥新市镇北 Y00-0402单元 C02C-01地块 浦东新区 3.66 2 7.32 2020/5/9 2020/6/29 上海宝华企业集团 有限公司 21.01 28715 15 嘉定区安亭镇安亭组团 JDC3-0601、 JDC3-0602单元 35-07地块 嘉定区 1.94 1.8 3.49 2020/5/14 2020/6/19 正荣集团 6.79 19451 18 嘉定区嘉定工业区嘉定新城菊园社区 JDC1-0402单元 05-02地块 嘉定区 8.44 2 16.88 2020/5/14 2020/6/19 金地 40.24 23845 35 松江区泗泾镇 SJSB0003单元 03-01号地块 松江区 3.46 1.2 4.16 2020/5/7 2020/6/18 上海同济房地产有 限公司 11.48 27609 15 奉贤区奉城镇 46-01区域地块 奉贤区 5.28 1.2 6.33 2020/5/7 2020/6/17 大家房产 7.91 12500 0 奉贤区奉贤新城 18单元 06-B-03区域地块 奉贤区 4.96 1.8 8.92 2020/5/7 2020/6/17 阳光城 15.71 17605 4 嘉定区嘉定新城（马陆镇）戬浜社区 16-06地块 嘉定区 5.49 2 10.98 2020/4/30 2020/6/16 金地 24.73 22517 28 嘉定区南翔镇 JDC2-0202单元 21-02地块 嘉定区 2.19 1.8 3.94 2020/4/30 2020/6/16 祥源控股 10.74 27254 1 临港科技创新城 B02-02地块 浦东新区 3.20 1.5 4.81 2020/4/29 2020/6/12 大名城 6.91 14390 35 临港科技城 D06-01地块 浦东新区 2.83 1.2 3.40 2020/4/29 2020/6/12 大名城 4.35 12797 16 临港 NHC10101单元 06-01地块 浦东新区 3.19 2.2 7.03 2020/4/29 2020/6/11 万达地产 12.39 17637 53 临港 NHC10101单元 09-06地块 浦东新区 1.86 1.6 2.97 2020/4/29 2020/6/11 上海港城开发（集 团）有限公司 4.94 16612 38 青浦区西虹桥联涞路北侧 09-15地块 青浦区 5.36 1.5 8.03 2020/4/29 2020/6/10 金地 29.02 36123 22 青浦区朱家角镇淀园路西侧 D06-01地块 青浦区 4.86 1.25 6.08 2020/4/28 2020/6/9 大名城 11.35 18669 24 临港重装备产业区 H23-01地块 浦东新区 5.69 2.5 14.24 2020/5/22 2020/6/24 万达地产 8.10 5690 10 临港南汇新城 NHC10503单元地块 05-05、 06-05、 07-05、 08- 01、 09-01、 10-01、 12-01、 15-01、 18-01地块 浦东新区 47.69 4.5 214.60 2020/5/22 2020/6/11 上海临港新片区经 济发展有限公司、 上海建工 18.51 863 0 临港南汇新城 NHC10503单元地块 14-02、 17-02、 20-01、 22- 01、 23-01、 24-01、 25-01、 26-01、 27-01地块 浦东新区 47.34 4.5 213.04 2020/5/22 2020/6/11 上海临港新片区经 济发展有限公司、 中建八局 17.97 844 0 临港南汇新城 PDC1-0201单元地块 浦东新区 23.28 4 93.11 2020/5/22 2020/6/11 上海港城开发（集 团）有限公司 9.58 1029 0 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 月度商办用地明细 14 商办用地成交明细 地块名称 区县 建设用地面积 （万平米） 容积率 规划建筑面积 （万平米） 公告日期 成交日期 受让单位 成交价 （亿元） 楼面价 （元 /平米） 溢价率 （ %） 嘉定区江桥镇北虹桥地区 19-05地块 嘉定区 6.34 2 12.67 2020/5/22 2020/6/29 江苏国泰 8.35 6588.73 10 浦东新区唐镇新市镇 D-04-10b地块 浦东新区 2.00 1.5 3.00 2020/5/20 2020/6/18 上海市浦东新区房地产（集团） 有限公司 3.07 10209.48 0 浦东新区张江镇孙桥社区 A6-4地块（“城 中村”改造项目 劳动村（部分）地块） 浦东新区 0.94 1.2 1.13 2020/5/25 2020/6/18 中建八局 0.47 4188.11 0 浦东新区三林环外区域 PDP0-0802单元 17A-01A、 17A-03A地块 浦东新区 3.48 2.5 8.69 2020/5/9 2020/6/15 上海浦东软件园三林园发展有限公司 7.40 8509.94 0 崇明区富盛经济开发区一期 06-02地块 崇明区 2.24 1.2 2.69 2020/5/9 2020/6/5 上海富盛经济开发区开发有限公司 0.78 2882.06 0 临港南汇新城 WSW-C2-03地块 浦东新区 0.80 1 0.80 2020/4/27 2020/6/5 上海港彤实业有限公司 0.82 10301.87 128 临港新城主城区 WNW-A1-12-1地块 浦东新区 0.71 2.5 1.77 2020/4/27 2020/6/5 上海城投（集团）有限公司 0.64 3621.94 0 临港新城主城区 WNW-A1-19-1地块 浦东新区 0.64 2.5 1.59 2020/4/27 2020/6/5 上海城投（集团）有限公司 0.58 3621.72 0 临港新城主城区 WNW-A1-4-3地块 浦东新区 0.51 2 1.02 2020/4/27 2020/6/5 上海港城开发（集团）有限公司 0.73 7135.16 100 数据来源：同策研究院、 dataln 6月 ， 商办地块成交面积 33.37万平米 ， 其中临港片区两幅商办用地溢价 率达 100%， 临港片区土拍升温 各类型土地成交楼板价 15 上海土地成交楼面价月度走势 6月 ， 住宅用地成交量 占比高 ， 但临港成交的两幅含住综合用 地面积 大 ， 成交楼面价较低 ， 拉低整体平均 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 全市平均 住宅用地 商办用地 工业用地 其它用地 元 /平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 各类型土地成交金额 16 上海土地成交金额月度走势 单位：亿元 6月上海土地出让金总额达 298亿元 ， 环比增长 69.1%， 同比上涨 267.5%；上月住宅用地供应放量 ， 在本月达成成交 ， 由于多数地块无自持要求 ， 房企拿地热情高涨 ， 溢价率走高 ， 成交金额上涨显著 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 全市 住宅用地 商办用地 工业用地 其它用地 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 同策研究院微信公众号 17 同策研究院微信公众号 同策研究院 部门微信公众号：同策研究院、同策资管。同策研究院完成的固定周期的周月报告、各个研究 方向的专题报告会定期在同策研究院公众号上发布；同策资管聚焦中国资本市场，提供国内外前沿资管资讯， 专业视角解读典型资管业务；针对楼市政策、市场、房企等相关话题的看法，欢迎与我们沟通交流 同策研究院 同策资管 THANK YOU!