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2020年 8月 上海商品住宅市场月报 2020年 9月刊 C ONTENTS 目录 2 02 商品住宅市场特征 01 政策与热点 03 市场结构性成交分析 本月观点 3 7月商品住宅市场 供应增长显著 ， 成交量相应回升 ， 均价基本保持不变 ， 较 去年 同期有所 上涨； 从存量来看 ， 8月市场存量小有回升 ， 市场 去 化略有减速； 从区域来看 ， 8月 ， 闵 行 、 青浦 、 南汇规划 利好 ， 区域成交量攀升；从成交结构来看 ， 200平米以上及别墅市 场升温 ， 成交 占 比上涨 政策及 热点总结 商品住宅 市场 趋势判断 8月 ， 来电来访指数环 比有所下降 ， 但 与去年同期相比仍处于较高水平 ；本月市场 成交略有回升 ， 与 去年同期 相比有 所上涨； 从周期角度看 ， 上海商品住宅成交量 预计从本季度 开始进入 上行周期 ， 商品住宅价格在成交量走高后也将迎来上涨期 经济继续保持回升态势房地产行业稳步运行；货币供应减缓 ， 短期有利于 房价维 稳 ， 但 面临国内 、 国际双重 压力； 总书记就长 三角一体化 发展亲自召开座谈 ， 将亲自谋划 、 亲 自部署 、 亲自 推动 ， 利好 环沪城市市场 本月数据快报 4 表：上海市 2020年 8月 商品住宅供求价数据 数据说明： 商品住宅：公寓类 +别墅类；公寓类：公寓 /复式 +花园洋房 /电梯洋房 +叠加 /叠院 /叠墅；别墅类：独栋 +联体 去化周期为 3个月移动去化 物业类型 8月 供应面积 8月 成交面积 8月 成交均价 8月 存量 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 万平米 去化周期（个月） 商品住宅 131.72 198.9% 204.7% 99.86 20.8% 37.1% 56271 -1.5% 11.2% 792.75 9.2 公寓 105.07 222.1% 166.9% 76.65 22.6% 35.5% 57251 -2.5% 16.0% 672.06 10.4 别墅 26.66 132.8% 589.3% 23.21 15.3% 42.6% 53032 1.7% -3.5% 130.41 7.8 数据来源： dataln 政策与热点 第 一 章 政策与热点 6 宏观经济： 7月 ，中国综合 PMI指数 49.5， 环比微落 0.2个 百分点，中国制造业采购经理指数（ PMI）环比下跌 0.1个百分点，非 制造业商务活动 指 数上升 1个 百分点，经济继续保持回升态势，需求继续恢复，供需循环逐步改善 货币 政策 ： 8月末，作为货币政策重要指标的广义货币 (M2)余额为 78.07万亿元，增幅为 13.5%，与 7月末广义货币 14.7%的增幅相比，再度下降 1.2个百分点；同时，狭义货币 (M1)余额增幅也同处下降区间。中国 8月货币供应持续减缓，货币政策仍保持稳健，未见“宽松”端倪。 分析： 01 PMI指数保持平稳，继续保持回升态势， 经济企稳是房地产行业稳步运行的 基础。 02 货币供应减缓，有利于房价维稳，但正 面临来自国际和国内的双重压力，长期 有放宽的可能性。 政策与热点 7 交通规划： 8月 20日，习近平总书记在合肥主持召开扎实推进长三角一体化发展座谈会并发表重要讲话。这是自 2018年底，长三角区域一体化发展上升 为国家战略以来，习近平总书记首次就这一重大战略专门召开座谈会。下一步，交通运输部将贯彻落实党中央、国务院的决策部署，克服疫情 影响，从加大规划政策支持力度、构建现代化高质量综合立体交通网络、推动运输服务一体化、完善协同管理机制等方面持续深入推进长三角 交通一体化，以交通一体化助力长三角的区域一体化。 分析： 01 长三角一体化发展是习近平总书记亲自谋划、亲自部署、亲自推 动的重大战略，对于引领全国高质量发展、完善改革开放空间布 局具有重大意义，利好环沪市场。 商品住宅市场特征 第 二 章 商品住宅市场 9数据来源： dataln 上海商品住宅 市场 供求及均价走势 8月 商品住宅市场 供应释放增长显著 ， 成交量持续上升 ， 成交均价基本保持不变； 8月 商品住宅市场供应面积 为 131.72 万 平米 ， 环 比 上涨 198.9%， 同比 上涨 204.7%； 继 6月需求大幅回落后 ， 本月 成交量继续回升 ， 成交 面积 99.86万 平米 ， 环 比增长 20.8%， 同比 增长 37.1个 百分点 ， 市场需求持续释放 56271 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 元 平米万 平米 供应 成交 成交均价 商品住宅 -成交排名 10 8月 ， 中 高端改善型 项目仍然是市场 成交主力 ；相比 7月 ， 本月成交项目中闵行区成交项目占比较高 数据来源： dataln 表： 2020年 8月 商品住宅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 香港置地虹庐湾 闵行区 华漕板块 316 35463 64881 保利锦上 闵行区 浦江板块 299 27513 60915 浦发东悦城 南汇区 周康板块 226 24469 40035 金玥湾 金山区 金山新城板 块 211 22414 30530 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 149 18829 83155 万科莱茵半岛 嘉定区 安亭汽车城 板块 125 17534 41419 葛洲坝绿城玉兰花 园 青浦区 青浦新城板 块 116 16664 40086 嘉宝新力梦之晴华 庭 嘉定区 安亭汽车城 板块 173 15724 37348 旭辉江山都会 闵行区 浦江板块 150 15085 40043 云栖麓 嘉定区 嘉定主城区 板块 140 12734 41029 表： 2020年 7月 商品住宅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 铂翠廷 金山区 金山新城板 块 321 35925 30711 融创静安映 闸北区 彭浦板块 238 23039 91252 上港星江湾 宝山区 淞南高境板 块 205 20296 72059 中信泰富仁恒海和 院 崇明县 陈家镇板块 203 19537 30780 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 120 14449 80529 四季都会 晓风来 宝山区 杨行板块 142 13857 42587 玖玺 闵行区 马桥板块 128 13329 46491 云栖麓 嘉定区 嘉定主城区 板块 129 11731 40173 森兰星河湾名庭 浦东新区 外高桥板块 65 10888 72499 公元 2040 南汇区 祝桥板块 102 10725 49455 公寓市场 11数据来源： dataln 上 海公寓市场 供求及均价走势 8月 上海公寓市场 供应 上涨 显著 ， 成交量持续回升，较 去年同期有所上涨； 本月供应 面积 105.07万 平方米，环 比 上涨 222.1%， 同比上涨 166.9%；本月成交量 达 76.65万 平方米，环 比上涨 22.6%，同比 上涨 35.5个 百分点；均价环比 下 降 2.5%，同比 增长 16% 57251 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 140 元 平米万 平米 供应 成交 成交均价 公寓市场 -成交排名 12 本月公寓市场销冠为保利锦 上 ， 项目位于外郊环主打低密生态社区 ， 均价 较高； 对比 7月 公寓整体成交情况来看 ， 中高 端改善型项目 仍占较多市场成交 份额 ， 外郊环楼盘 去化表现突出 数据来源： dataln 表： 2020年 8月 公寓成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 保利锦上 闵行区 浦江板块 299 27513 60915 香港置地虹庐湾 闵行区 华漕板块 239 25284 63202 浦发东悦城 南汇区 周康板块 226 24469 40035 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 149 18829 83155 万科莱茵半岛 嘉定区 安亭汽车城 板块 111 15367 40570 旭辉江山都会 闵行区 浦江板块 150 15085 40043 金玥湾 金山区 金山新城板 块 157 14541 28445 嘉宝新力梦之晴华庭 青浦区 青浦新城板 块 100 13647 39794 葛洲坝绿城玉兰花园 嘉定区 安亭汽车城 板块 149 12736 36689 云栖麓 嘉定区 嘉定主城区 板块 140 12734 41029 表： 2020年 7月 公寓成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 铂翠廷 金山区 金山新城板 块 229 24040 28790 融创静安映 闸北区 彭浦板块 238 23039 91252 上港星江湾 宝山区 淞南高境板 块 205 20296 72059 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 120 14449 80529 四季都会 晓风来 宝山区 杨行板块 136 12943 41693 云栖麓 嘉定区 嘉定主城区 板块 129 11731 40173 森兰星河湾名庭 浦东新区 外高桥板块 65 10888 72499 尼德兰北岸 浦东新区 外高桥板块 86 10713 51305 玖玺 闵行区 马桥板块 100 9540 43999 世茂云图 南汇区 周康板块 90 9311 57320 别墅市场 13数据来源： dataln 上 海别墅市场 供求及均价走势 8月 上海别墅市场公寓 供应增长显著 ， 成交量价均有上升； 8月 新增供应 面积 26.66万 平米 ， 环 比上升 132.8%， 成交 面 积 23.21万 平米 ， 环 比上升 15.3个 百分点 ， 同比 上升 42.6%；成交均价为 53032元 /平米 ， 环 比上升 1.7%， 同比减少 3.5个 百分点；别墅市场成交量价较去年同期上涨 53032 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 5 10 15 20 25 30 35 元 平米万 平米 供应 成交 成交均价 别墅市场 -成交排名 14数据来源： dataln 8月 ， 受供应影响 ， 青浦区 别墅 项目上榜较多 ， 均价 相对 较高；青 浦区 、 闵行区别墅项目在 2020前半年市场 表现较为 突出 表： 2020年 8月 别墅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 香港置地虹庐湾 闵行区 华漕板块 77 10179 69050 金玥湾 金山区 金山新城板 块 54 7873 34380 泷湾 青浦区 赵巷板块 25 7496 30760 合生广富汇 松江区 松江新城西 区板块 28 7440 53916 当代美墅 闵行区 颛桥板块 45 7059 63586 东滩花园 崇明县 陈家镇板块 49 6150 29516 万科启宸 宝山区 罗店板块 48 5804 42826 新华联奥莱悦府 青浦区 赵巷板块 38 5291 53725 映虹桥 青浦区 赵巷板块 39 5267 53652 嘉涛湾花园 青浦区 朱家角板块 21 5221 33500 表： 2020年 7月 别墅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 铂翠廷 金山区 金山新城板 块 92 11885 34595 中信泰富仁恒海和院 崇明县 陈家镇板块 95 10641 33294 当代美墅 闵行区 颛桥板块 41 6416 64784 东滩花园 崇明县 陈家镇板块 48 6379 31749 崇明三湘森林海尚 崇明县 陈家镇板块 26 5552 34251 泷湾 青浦区 赵巷板块 18 5409 29574 东滩云墅 崇明县 陈家镇板块 49 5135 35897 新华联奥莱悦府 青浦区 赵巷板块 36 4964 54631 合生广富汇 松江区 松江新城西 区板块 18 4765 52994 虹桥融景 青浦区 徐泾板块 18 4644 74672 商品住宅存量 15数据来源： dataln 月上 海商品住宅存量及 3个月移动去化周期 2020年 4月 -7月 ， 市场存量呈现阶梯式下降 ， 8月市场存量小有回升 ， 8月底 商品住宅存量面积 约 792.75万 平米 ， 市场 去 化略有减速 万平米 0 5 10 15 20 25 30 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 全市商品住宅存量 移动存销比 上海各环线商品住宅存量 16 数据来源：网上房地产、同策研究院 上海 2020年 7月 商品住宅各环线存量 8月 ， 外环外商品 住宅 存量占比有所升高 ， 内环内 、 内外环商品住宅存量占比相应下降 ， 外环外商品住宅高供应 ， 存量 占比仍 最高 上海 2020年 8月 商品住宅各环线存量 10% 18% 72% 内环内 内外环 外环外 5% 14% 81% 内环内 内外环 外环外 上海各区域商品住宅存量 17 上海 2020年 8月 商品住宅各区域存量 8月 ， 受近期 土地供应影响 ，南汇、嘉定与浦东新区成为商品 住宅存量前三甲 0 20 40 60 80 100 120 奉 贤 区 南 汇 区 青 浦 区 浦 东 新 区 松 江 区 金 山 区 嘉 定 区 闵 行 区 宝 山 区 普 陀 区 崇 明 县 徐 汇 区 闸 北 区 杨 浦 区 黄 浦 区 虹 口 区 卢 湾 区 静 安 区 长 宁 区 万平米 存量面积（万平米） 数据来源： dataln、同策研究院 上海 2020年 7月 商品住宅各区域存量 0 100 200 300 400 500 600 南 汇 区 嘉 定 区 浦 东 新 区 闵 行 区 奉 贤 区 青 浦 区 普 陀 区 宝 山 区 松 江 区 徐 汇 区 杨 浦 区 金 山 区 闸 北 区 崇 明 县 长 宁 区 黄 浦 区 虹 口 区 卢 湾 区 静 安 区 万平米 存量面积（万平米） 市场预期 18 同策上海地区上门访客指数（以 2015年月度均值为基期） 指数 8月 访客指数环比 下降 22.2%， 但与去年同期相比仍处于较高水平；本月市场成交环 比同比均上涨 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20 15 -0 1 20 15 -0 2 20 15 -0 3 20 15 -0 4 20 15 -0 5 20 15 -0 6 20 15 -0 7 20 15 -0 8 20 15 -0 9 20 15 -1 0 20 15 -1 1 20 15 -1 2 20 16 -0 1 20 16 -0 2 20 16 -0 3 20 16 -0 4 20 16 -0 5 20 16 -0 6 20 16 -0 7 20 16 -0 8 20 16 -0 9 20 16 -1 0 20 16 -1 1 20 16 -1 2 20 17 -0 1 20 17 -0 2 20 17 -0 3 20 17 -0 4 20 17 -0 5 20 17 -0 6 20 17 -0 7 20 17 -0 8 20 17 -0 9 20 17 -1 0 20 17 -1 1 20 17 -1 2 20 18 -0 1 20 18 -0 2 20 18 -0 3 20 18 -0 4 20 18 -0 5 20 18 -0 6 20 18 -0 7 20 18 -0 8 20 18 -0 9 20 18 -1 0 20 18 -1 1 20 18 -1 2 20 19 -0 1 20 19 -0 2 20 19 -0 3 20 19 -0 4 20 19 -0 5 20 19 -0 6 20 19 -0 7 20 19 -0 8 20 19 -0 9 20 19 -1 0 20 19 -1 1 20 19 -1 2 20 20 -0 1 20 20 -0 2 20 20 -0 3 20 20 -0 4 20 20 -0 5 20 20 -0 6 20 20 -0 7 20 20 -0 8 数据来源：代理云案场管家，同策研究院 市场预判 19 -0.06 -0.04 -0.02 0 0.02 0.04 0.06 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2011 /1 2011 /6 2011 /11 20 12 /4 2012 /9 2013 /2 2013 /7 2013 /12 2014 /5 2014 /10 2015 /3 2015 /8 2016 /1 2016 /6 2016 /11 2017 /4 2017 /9 2018 /2 2018 /7 2018 /12 2019 /5 2019 /10 2020 /3 2020 /8 2021 /1 2021 /6 2021 /11 同比增速 拟合的周期 周期预测 -0.6 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 -5 0 5 10 15 20 25 30 20 11 /6 20 11 /1 1 20 12 /4 20 12 /9 20 13 /2 20 13 /7 20 13 /1 2 20 14 /5 20 14 /1 0 20 15 /3 20 15 /8 20 16 /1 20 16 /6 20 16 /1 1 20 17 /4 20 17 /9 20 18 /2 20 18 /7 20 18 /1 2 20 19 /5 20 19 /1 0 20 20 /3 20 20 /8 20 21 /1 20 21 /6 20 21 /1 1 百城价格指数同比增速 拟合的周期 周期预测 上海新建商品住宅成交量同比增速及周期预测 上海新建商品住宅价格指数同比增速及周期预测 从周期角度看 ， 上海商品住宅成交量预计在 2020年三季度进入上行周期 ， 商品住宅价格在成交量走高后也将迎来上涨 期；根据上海楼市主要项目推售信息实时更新 ， 2020年下半年上海市场入市项目或达 101个 ， 其中普陀 、 杨浦 、 虹口 、 黄浦 、 静安 、 徐汇 、 浦东新区均有新盘待售 ， 随着供应增加 ， 市场需求将进一步释放 数据来源：同策研究院、同策地产智库 市场结构性成交分析 第 三 章 成交区域结构 21 8月 成交区域结构中 ， 闵行 、 青浦 、 南汇成交量排列 榜单 前三 ， 其中青浦 、 南汇均价 相近 ； 对比 7月 区域成交 表现 ， 受近 期 供地影响 ， 闵行项目集中入 市 ， 且 板块为 有规划支撑的潜力板块 ， 区域成交量攀升 数据来源： dataln 2020年 8月 上海商品住宅成交区域结构（按面积） 万平米 元 /平米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 0 2 4 6 8 10 12 14 16 闵 行 区 青 浦 区 南 汇 区 嘉 定 区 奉 贤 区 宝 山 区 松 江 区 浦 东 新 区 金 山 区 普 陀 区 崇 明 县 徐 汇 区 闸 北 区 杨 浦 区 虹 口 区 卢 湾 区 静 安 区 黄 浦 区 长 宁 区 市 中 心 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 2020年 7月 上海商品住宅成交区域结构（按面积） 万平米 元 /平米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 青 浦 区 南 汇 区 宝 山 区 金 山 区 嘉 定 区 奉 贤 区 浦 东 新 区 闵 行 区 松 江 区 崇 明 县 闸 北 区 普 陀 区 徐 汇 区 杨 浦 区 卢 湾 区 虹 口 区 黄 浦 区 静 安 区 长 宁 区 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 成交板块结构 22 8月 ， 安亭汽车城板块位于成交榜首；成交 面积前三板块 为安亭 汽车 城 、 周康与 浦江 板块 ；其中 ， 安亭汽车城板块 内万 科莱茵 半岛为 成交主力 ， 均价 高于 4万 ；安亭汽车城板块成交量显著 ， 主要由于内万科莱茵半岛和嘉宝新力梦之晴华庭 的 热销 ， 项目 均价分别 4.1、 3.7万 元 左右 2020年 8月 上海商品住宅成交板块结构 Top10（按面积） 万平米 元 /平米 数据来源： dataln 0 20000 40000 60000 80000 0 1 2 3 4 5 6 安 亭 汽 车 城 板 块 周 康 板 块 浦 江 板 块 华 漕 板 块 金 山 新 城 板 块 南 桥 新 城 板 块 罗 店 板 块 金 汇 板 块 青 浦 新 城 板 块 朱 家 角 板 块 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 2020年 7月 上海商品住宅成交板块结构 Top10（按面积） 万平米 元 /平米 0 20000 40000 60000 80000 100000 0 1 2 3 4 5 6 金 山 新 城 板 块 周 康 板 块 陈 家 镇 板 块 嘉 定 主 城 区 板 块 南 桥 新 城 板 块 彭 浦 板 块 赵 巷 板 块 金 汇 板 块 外 高 桥 板 块 安 亭 汽 车 城 板 块 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 成交环线结构 23 2020年 8月 上海商品住宅成交环线结构（按套数） 8月 ， 受供应影响 ， 郊环外与外郊环仍为成交主力 ， 其中外郊环占 比环 比上升 14个百分点 ， 郊 环外占比环 比下跌 3.2个 百分点 数据来源： dataln 2020年 7月 上海商品住宅成交环线结构（按套数） 6% 7% 7% 30% 50% 内环内 内中环 中外环 郊环外 外郊环 5% 7% 14% 31% 43% 内环内 内中环 中外环 郊环外 外郊环 成交环线结构 -项目排名 24 8月 ， 瑞虹新城天悦郡 庭为 内环内销 冠； 内中环中 ， 凯利海华 府市场 热度高 ， 市区楼盘去化表现佳；中外环中 ， 金浩园 项目 以高性价比带动销量；外郊环外 ， 金玥 湾低 均价低门槛成交量高 数据来源： dataln 表： 2020年 8月 商品住宅环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 内环内 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 57 1.03 111766 西康路 989 长寿板块 56 0.95 109803 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.67 165128 内中环 凯利海华府 北蔡板块 149 1.88 83442 中海臻如府 光新板块 115 1.19 95232 云锦东方 龙华板块 12 0.61 102,22 中外环 金浩园 新江湾城板块 66 0.88 90004 古北尚郡 金虹桥板块 49 0.73 81173 汇成南街里 长桥板块 40 0.53 78772 外郊环 香港置地虹庐湾 华漕板块 316 3.55 65187 保利锦上 浦江板块 299 2.75 61136 浦发东悦城 周康板块 226 2.45 40270 郊环外 金玥湾 金山新城板块 211 2.24 30587 葛洲坝绿城玉兰花园 青浦新城板块 116 1.67 40159 云栖麓 嘉定主城区板块 140 1.27 41164 表： 2020年 7月 商品住宅环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 内环内 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.88 166860 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 41 0.75 109063 苏河湾中心润府 不夜城板块 34 0.38 125302 内中环 凯利海华府 北蔡板块 120 1.44 80529 中海臻如府 光新板块 78 0.81 97022 尚海湾豪庭 龙华板块 38 0.58 138523 中外环 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 205 2.03 72059 森兰星河湾名庭 外高桥板块 65 1.09 72499 外郊环 四季都会 晓风来 杨行板块 142 1.39 42587 玖玺 马桥板块 128 1.33 46491 公元 2040 祝桥板块 102 1.07 49455 郊环外 铂翠廷 金山新城板块 321 3.59 30711 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 203 1.95 30780 云栖麓 嘉定主城区板块 129 1.17 40173 成交总价结构 8月 ， 300-500万项目为市场成交主力 ，各价格段项目 成交份额占 比变化不大 2020年 8月 上海商品住宅成交总价结构（按套数） 数据来源： dataln 1% 3% 14% 33%26% 8% 15%150万以下 150-200万 200-300万 300-500万 500-800万 800-1000万 1000万以上 2020年 7月 上海商品住宅成交总价结构（按套数） 3% 3% 14% 33%23% 9% 15%150万以下 150-200万 200-300万 300-500万 500-800万 800-1000万 1000万以上 成交总价结构 -项目排名 26 7月 ， 总价 200万以内上榜项目多集中 于亭林板块 ， 其中新华御湖上 园销量 最为突出；总价 200-500万项目中 ， 旭辉江 山 都会为 该总价段榜首；此外 ， 凯利海华 府成交量 在总价 1000万元以上的项目中 突出 数据来源： dataln 表： 2020年 8月 商品住宅总价成交结构 TOP3（按面积） 总价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 100-150万元 新华御湖上园 亭林板块 11 0.09 16715 澜庭 亭林板块 10 0.07 18362 碧林湾摩登堂 七宝板块 7 0.06 12763 150-200万元 新华御湖上园 亭林板块 32 0.29 18365 新未来樾湖 亭林板块 32 0.28 19067 依云湖 亭林板块 30 0.27 18920 200-300万元 金玥湾 金山新城板块 142 1.31 28157 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 69 0.59 29797 嘉宝新力梦之晴华庭 安亭汽车城板块 66 0.53 35129 300-500万元 旭辉江山都会 浦江板块 141 1.40 40179 云栖麓 嘉定主城区板块 137 1.25 41219 浦发东悦城 周康板块 122 1.12 40672 500-800万元 保利锦上 浦江板块 290 2.68 61193 香港置地虹庐湾 华漕板块 192 1.90 61800 万科莱茵半岛 安亭汽车城板块 105 1.50 41831 800-1000万元 香港置地虹庐湾 华漕板块 115 1.53 68635 中海臻如府 光新板块 65 0.63 93093 泷湾 赵巷板块 18 0.53 29925 1000万元以上 凯利海华府 北蔡板块 79 1.22 84058 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 54 1.00 112160 西康路 989 长寿板块 56 0.95 109803 表： 2020年 7月 商品住宅总价成交结构 TOP3（按面积） 总价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 100-150万元 新华御湖上园 亭林板块 20 0.17 16640 港城滴水湖馨苑 临港新城板块 33 0.15 27366 佳源梦想广场公寓 柘林板块 11 0.09 16632 150-200万元 新华御湖上园 亭林板块 35 0.31 18959 宜浩绿园 临港新城板块 30 0.27 19497 华发招商依云四季 枫泾板块 30 0.26 20520 200-300万元 铂翠廷 金山新城板块 146 1.39 28709 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 128 1.07 28336 光明金山府 金山新城板块 44 0.44 25150 300-500万元 铂翠廷 金山新城板块 170 2.14 31794 四季都会 晓风来 杨行板块 136 1.29 41693 云栖麓 嘉定主城区板块 113 1.05 40226 500-700万元 紫晶南苑 吴泾板块 56 0.70 47627 上港星江湾 淞南高境板块 69 0.63 70184 世茂云图 周康板块 53 0.55 56957 700-1000万元 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 133 1.38 72896 银河丽湾 南桥新城板块 31 0.64 37507 1000万元以上 森兰星河湾名庭 外高桥板块 65 1.09 72499 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.88 166860 凯利海华府 北蔡板块 49 0.76 81846 成交均价结构 27 8月 ，上海商品住宅市场 成交 8312套 ， 3-5万元均价段 成交 4189套 ，占 比 50%， 较 7月 份额有所上涨；从 2020年 7月 成交情况来看 ， 8月均价 10万以上占 比 环 比 下跌 了 1个百分点 数据来源： dataln 2020年 8月 上海商品住宅成交均价段分布（按套数） 2020年 7月 上海商品住宅成交均价段分布（按套数） 3% 11% 50% 29% 7% 2万以下 2-3万 3-5万 5-10万 10万以上 3% 14% 45% 32% 6% 2万以下 2-3万 3-5万 5-10万 10万以上 成交均价结构 -项目排名 28 8月 ， 受市场供应影响 ， 均价 3-10万前三项目的成交量显著 ， 其中浦发东悦 城 、 香港置地虹庐 湾为 各均价段内销冠；均 价 10万元以上上榜的项目 ， 成交量 均接近 1万平米 ， 市场去化 表现较好 数据来源： dataln 表： 2020年 8月 商品住宅均价成交结构 TOP3（按面积） 均价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 2万元 /平米以下 新华御湖上园 亭林板块 38 0.34 17619 依云湖 亭林板块 34 0.30 18407 新未来樾湖 亭林板块 34 0.29 18560 2-3万元 /平米 金玥湾 金山新城板块 105 0.98 27255 泷湾 赵巷板块 15 0.45 29211 璟云里 朱家角板块 48 0.42 28110 3-5万元 /平米 浦发东悦城 周康板块 226 2.45 40270 万科莱茵半岛 安亭汽车城板块 122 1.71 41275 葛洲坝绿城玉兰花 园 青浦新城板块 116 1.67 40159 5-10万元 /平米 香港置地虹庐湾 华漕板块 316 3.55 65187 保利锦上 浦江板块 299 2.75 61136 凯利海华府 北蔡板块 149 1.88 83442 10万元 /平米以上 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 52 0.96 113234 西康路 989 长寿板块 51 0.88 110759 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.67 165128 表： 2020年 7月 商品住宅均价成交结构 TOP3（按面积） 均价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 2万元 /平米以下 新华御湖上园 亭林板块 55 0.48 18131 宜浩绿园 临港新城板块 26 0.27 18835 新未来樾湖 亭林板块 29 0.25 18608 2-3万元 /平米 铂翠廷 金山新城板块 177 1.85 28123 中信泰富仁恒海和 院 陈家镇板块 116 0.96 27911 泷湾 赵巷板块 18 0.36 28865 3-5万元 /平米 铂翠廷 金山新城板块 144 1.74 33453 四季都会 晓风来 杨行板块 136 1.29 41693 云栖麓 嘉定主城区板块 129 1.17 40173 5-10万元 /平米 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 205 2.03 72059 凯利海华府 北蔡板块 120 1.44 80529 10万元 /平米以上 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.88 166860 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 31 0.59 112046 尚海湾豪庭 龙华板块 38 0.58 138523 成交户型结构 29 8月 ，上海商品住宅市场 成交 8312套 ，销售套数环 比上升 29.7%；户型上 ， 90-120平米成交 套数居多 ；相较 7月，在 别墅市场升温影响 下 ， 200平米以上户型 成交占 比环比 增长 了 600个 百分点 数据来源： dataln 2020年 8月 上海商品住宅成交户型结构（按套数） 23% 40% 18% 12% 7% 90平米以下 90-120平米 120-140平米 140-200平米 200平米以上 2020年 7月 上海商品住宅成交户型结构（按套数） 24% 45% 18% 12% 1%90平米以下 90-120平米 120-140平米 140-200平米 200平米以上 成交户型结构 -项目排名 30 8月 ， 90平米以下户型中 ， 嘉宝新力梦之晴华 庭位 列该户型段 成交榜第一； 房企前期受限价政策影响 ， 在做产品时倾向 于推小户型 ， 以小户型低总价降低购房门槛 ， 增加项目市场热度 表： 2020年 8月 商品住宅户型成交结构 TOP3（按面积） 户型 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 90平米以下 嘉宝新力梦之晴华庭 安亭汽车城板块 114 0.93 37150 金玥湾 金山新城板块 84 0.74 28669 海上湾 朱家角板块 48 0.42 26452 90-120平米 保利锦上 浦江板块 289 2.67 61182 香港置地虹庐湾 华漕板块 192 1.90 61800 旭辉江山都会 浦江板块 96 0.96 40469 120-140平米 香港置地虹庐湾 华漕板块 124 1.65 69086 葛洲坝绿城玉兰花园 青浦新城板块 68 0.89 39550 浦发东悦城 周康板块 50 0.65 41057 140-200平米 万科莱茵半岛 安亭汽车城板块 78 1.17 41801 凯利海华府 北蔡板块 61 0.96 83069 当代美墅 颛桥板块 39 0.63 63835 200平米 以上 泷湾 赵巷板块 25 0.75 30760 合生广富汇 松江新城西区板 块 28 0.74 53997 云锦东方 龙华板块 12 0.61 102227 数据来源： dataln 表： 2020年 7月 商品住宅户型成交结构 TOP3（按面积） 户型 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 90平米以下 四季都会 晓风来 杨行板块 66 0.59 41693 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 64 0.49 27632 海上湾 朱家角板块 49 0.43 27247 90-120平米 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 166 1.70 72078 铂翠廷 金山新城板块 146 1.39 28709 120-140平米 铂翠廷 金山新城板块 175 2.21 31967 尼德兰北岸 外高桥板块 50 0.66 51027 紫晶南苑 吴泾板块 40 0.52 47333 140-180平米 森兰星河湾名庭 外高桥板块 41 0.64 72797 凯利海华府 北蔡板块 37 0.54 82528 当代美墅 颛桥板块 23 0.36 6353
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