北京商业地产市场2020年关键词和2021年展望.pdf

中国 | 2021年 1月 研究部 道阻且长，行则将至 北京商业地产市场 2020年关键词和 2021年展望 前言 相隔十七年 ， “ 非典 ” 和 “ 新冠 ” 这两场公共卫 生防控战 “ 疫 ” 既有诸多相似之处 ， 却又截然不 同 。 2003年的北京是 “ 非典 ” 疫情的重点区域 ， 商业地产市场虽然在当时遭受到了相当大的冲击 ， 但市场的波动时期较短 ， 在疫情结束后迅速回归 增长轨道 。 然而 ， 2020年的市场形势与当年相比 可谓大相径庭 ， 疫情给经济造成了更加深远的影 响 。 新冠病毒蔓延肆虐 ， 在全世界范围内都留下 深刻的烙印 ， 几乎没有任何一个城市或国家能够 独善其身 ， 市场复苏的进程则显得更为漫长和艰 难 。 因此 ， 短期拉动和小修小补已经难堪大用 ， 市场各方唯有深化结构性调整才能尽快摆脱疫情 所带来的影响 。 与此同时 ， 随着新冠疫情在国内得到有效控制 ， 后疫情时代复苏的曙光已经在北京商业地产市场 上初现 。 北京市场基本面强劲 ， 极具韧性的头部 企业和优质资产有望在不久的将来逐步推动市场 克服租金下跌 、 空置上升 、 退租解约等下行风险 和压力 ， 实现企稳和反弹 。 诚然 ， 真正的复苏在 中短期内绝非易事 ， 但市场中也不乏增长空间和 投资机遇 。 受支持性政策和北京自贸区成立等利 好因素影响 ， 大健康 、 保险等行业将迎来扩张 ， 可售资产将不断涌现 ， 新兴区域也在加速发展 ， 这都将给市场增添更多的租赁需求和投资机会 。 除此之外 ， 2021年环球度假区开门迎客和 2022年 冬奥会举办等重大事件也将在可预见的未来纾解 北京商业地产市场所面临的压力 。 随着疫情余波 逐步消散 ， 我们预计部分业态和区域将于 2022年 底止跌企稳 ， 助力整体市场步入转折阶段并自 2023年起重返上行周期 。 中国将会是全球经济重启和驱动增长的引擎 ， 首都北京则是中国未来发展的动力源泉 。 作为 经济活动中的重要载体 ， 商业地产一直发挥着 关键性作用 ， 因此北京商业地产市场必将成为 经济复苏进程中不可或缺的中坚力量 。 我们欢 迎您继续阅读本报告 ， 解锁北京商业地产市场 2020年十大关键词和 2021年十大展望词 。 米阳 华北区研究部总监 仲量联行 十大关键词2020 新冠疫情 居家办公 底线思维 退租 互联网 + 租金下跌 中关村 数据中心 咖啡茶饮 RCEP 新冠疫情 毋庸置疑 ， 2020年的年度词汇当属 “ 新冠疫 情 ” ， 肆虐全球的新冠病毒已深刻地改变了人 们的生活 。 自年初起 ， 突如其来的疫情就给这 一年奠定了变化与挑战的基调 ， 无论是从全球 经济的宏观视角来看 ， 还是聚焦到北京的商业 地产市场 ， 疫情的深远影响都显而易见 。 据估 算 ， 今年约有 60-80万平方米的甲级办公楼新 增租赁需求蒸发 。 这一数字大致相当于一个主 要办公楼子市场 （ 如中关村子市场或第三使馆 区子市场 ） 的总体量 ， 凸显出疫情给市场带来 的沉重压力 。 因此 ， 今年北京办公楼市场所面 临的挑战基本可以归因于潜在的新增租赁需求 受疫情影响出现锐减 。 而在零售地产市场 ， 前 11个月北京社会消费品零售总额达到人民币 1.2万亿元 ， 同比下降 9.6%虽然全市零售总 额已经逐月回暖 ， 但全年增速仍不免停留在负 增长区间 。 与此同时 ， 新冠疫情推动 “ 新常态 ” 走进了 办公楼 、 零售 、 工业物流等商业地产的各个 领域 。 测体温 、 戴口罩 、 消毒等等已成为人 们的例行常规动作 ， 基于大数据的健康状况 追踪则覆盖居民出行和生活的方方面面 ， 科 技应用在日常生活中的界限被进一步突破 。 而在商业地产领域 ， 新冠疫情或将持续催生 新科技 、 引领新机遇 。 居家办公 2020年伊始 ， 新冠疫情迫使居家办公模式在中 国各大城市推广开来 ， 并在随后引发全球主要 城市效仿 。 受此影响 ， 很多企业都在思考居家 办公未来是否能够取代传统的办公模式 。 不可 否认 ， 在传统办公模式的基础上 ， 尤其是在那 些疫情多次出现反复的地区 ， 居家办公不失为 一种灵活性更大的探索和有价值的尝试 。 然而 ， 临时性的办公设备和环境也给工作带来了诸多 不便 ， 不能与同事当面沟通交流则影响了效率 ， 在一定程度上抵消了灵活办公的便利性 。 历经 几个月的居家办公后 ， 即便公司没有强制要求 ， 一些员工也会主动迫切希望回到办公场所 ， 以 便更好地协同工作和交流想法 。 正因如此 ， 政 府统计数字显示 ， 截至 2020年 5月 ， 98%的北 京企业员工已重返办公室工作 。 尽管如此 ， 居家办公仍在整个办公楼市场中产 生了极大的影响 ， 给传统办公模式的提升和创 新带来了新的启示 ， 未来办公楼市场的变革和 发展也将因此迎来新的起点 。 实际上 ， 疫情给 “ 灵活办公 ” 概念赋予了包括物理空间和运营 操作层面的新内涵 ， 进而给现有的办公模式增 添了巨大的价值 。 首先 ， 疫情影响了未来办公空间的布局规划 ， 提高了办公场所的健康安全标准 。 企业开始更 多考虑如何在办公场所内 ， 以最大限度满足各 方面的需求 ， 规划低密度办公区域 、 增加灵活 工位等公共空间设计思路将愈发受到企业的重 视 。 其次 ， 灵活办公热度的不断提升也让市场 对这一概念有了全新的理解 。 疫情期间 ， 如何 实现工作和生活的平衡成为备受关注的话题 ， 针对工作日程和地点 ， 员工可以做出更为灵活 的安排 ， 其工作场所可以是家 、 办公室 、 其他 区域或三者的结合 。 在当前环境下 ， 恰当的安 排和适时的调整有助于提升员工整体工作效率； 即便是在工作和生活重回正轨之后 ， 灵活办公 也将继续影响市场格局 ， 成为企业办公场所策 略中的重要考量 。 企业将持续思考如何为员工 打造更加优质的工作环境 ， 为北京办公楼市场 注入新的增长动能 。 底线思维 新冠疫情的爆发不仅改变了人们的生活方式 ， 更改变了人们看待市场的角度 ， 各方普遍树立 起底线思维 ， 即做好持续承压的思想准备 、 加 强风险预期 、 不断调整策略 ， 以应对市场挑战 。 在遭受疫情所带来的巨大冲击后 ， 业主 、 租户 、 投资者等市场主体纷纷开始转变思维模式 ， 以 应对严峻的考验 。 北京商业地产各领域业主都 已开始下调租金 。 这一趋势在零售地产市场尤 为明显 ， 部分业主多年来首次支付佣金 ， 以期 改善项目招商情况 。 今年 ， 北京零售市场的发展堪称一波三折 ， 就 在年中市场迎来复苏 、 蓄势待发之时 ， 新发地 疫情爆发导致防控措施再次从严 。 很多商场的 经营受到影响 ， 需求活跃度再度走低 ， 使得下 半年北京零售地产市场租金进一步下跌 。 因市 场情绪疲软 ， 业主愿意为优质租户做出大幅度 让步 ， 一些品牌租户能够以比市场平均水平低 25%左右的租金签约 。 底线思维在市场中不断强化 ， 部分之前从不降 价的业主也开始大幅下调租金 ， 甚至打破市场 常规大幅延长免租期 。 在招商运营中秉持底线 思维虽然有助于缓冲疫情影响 ， 避免更大程度 的冲击 ， 但成本也非常高 。 不过 ， 随着社会逐 步回归正轨 ， 更多消费者将回归市场 ， 预计许 多零售地产业主将逐步摒弃底线思维 ， 推动租 金跌幅收窄和整体市场环境回暖 。 退租 2020年上半年的退租潮给市场造成了巨大冲击 ， 让各方对今年严峻的形势有了直观的认识 。 退租激增让本已面临下行压力的北京商业地 产市场雪上加霜 。 而首当其冲的即是零售地 产市场 。 根据我们对北京主要购物中心各项数据的收 集和分析 ， 截至上半年末 ， 全市零售商闭店 数量约为新开店数量的三倍 。 疫情令人们外 出消费的意愿大幅下降 ， 餐饮行业遭遇重创 ， 服饰 、 亲子及娱乐业态也处境艰难 。 品牌方 的退租撤铺导致许多零售地产项目承受巨大 的空置压力 。 在工业物流市场 ， 部分抗风险能力较弱 、 承 租面积较小的租户选择提前终止租约 ， 而稳 定性高 、 承租面积较大的租户则为市场的韧 性形成支撑 。 对于办公楼市场 ， 控制成本成 为很多租户考量的首要因素 ， 部分企业计划 精简规模 。 在工业物流市场 ， 部分抗风险能 力较弱 、 承租面积较小的租户选择提前终止 租约 ， 而稳定性高 、 承租面积较大的租户则 为市场的韧性形成支撑 。 对于办公楼市场 ， 控制成本成为很多租户考 量的首要因素 ， 部分企业计划精简规模 。 尽 管在 2020年 ， 内外资企业均出现缩减办公面 积的情况 ， 但由于外资企业面临着与海外市 场相关的较高不确定性 ， 一些外资租户退出 北京或中国市场的情况已经开始出现 。 北京 甲级办公楼市场全年退租面积至少达到 15万 平方米 。 但是 ， 由于大多数租户已经尽可能 削减了能够压缩的成本 ， 退租现象在年末有 所减少 。 租金下跌 租金下跌是贯穿 2020年全年的热议话题 ， 颇受 各方关注 。 在北京商业地产市场中 ， 零售和办 公楼领域均见证了有记录以来最大租金跌幅之 一 。 在办公楼市场 ， 截至 2020年底 ， 北京甲级 办公楼租金已连续八个季度下跌 。 事实上 ， 受 经济放缓等大环境因素推动 ， 北京甲级办公楼 租金从 2019年起已开始承压下行 ， 今年的新冠 疫情更进一步加大市场压力 ， 大量企业不得不 大幅缩减成本预算 ， 市场租金下行态势加剧 。 近两年来 ， 北京甲级办公楼市场租金跌幅将近 12%， 且在最近几个季度受疫情影响进一步加 速 ， 个别项目 2020年全年租金降幅甚至高达近 30%。 这一现象推动市场由业主方市场转变为 租户方市场 。 而北京零售地产市场的租金水平也同样经历了 前所未有的下降 ， 2020年全年降幅达到近 10%。 由于大量租户退租撤铺 ， 很多项目的空置压力 不断累积 ， 导致高品质租户拥有更大的议价权 。 在个别案例中 ， 品牌甚至能够以仅相当于原铺 近一半的租金签约 。 相比之下 ， 2003年 “ 非典 ” 疫情对北京零售地产市场的冲击要显著低于此 次新冠疫情 ， 当时经济的高速增长和消费市场 的蓬勃发展曾推动市场租金在短期内实现了较 快的反弹回升 。 尽管市场租金水平预计将在未 来几个月内持续承压 ， 但 2021年的租金降幅将 会收窄 。 互联网 + 疫情的反复无常给人们的生活带来极大不确定 性 ， 消费者对网络产品和服务的需求与日俱增 ， 催生出新一轮互联网 +浪潮 。 与互联网相关的 企业逆势增长 、 迅猛发展 ， 为市场注入了新的 租赁需求 人们对生鲜配送服务的依赖带动 了仓储物流需求的增长 ， 网络游戏的飞速发展 也支持了办公楼市场的租赁需求 。 在很多行业 都在考虑缩减办公面积的同时 ， 颇具人气的网 络游戏公司趣加科技在 2020年初新租了 15,000 平方米的办公面积 。 受疫情影响 ， 教育场景也 向线上转移 ， 据报道 ， 截至 2020年 11月 ， 在线 教育行业的融资金额已达 388亿人民币 ， 较 2019年同期增长了 256%。 在线教育行业的快 速发展和融资加速 ， 预计将为市场带来更大规 模的优质办公楼租赁需求 。 对于零售行业来说 ， 线上线下渠道的一体化整 合在 2020年展现出巨大优势 ， 形成了全新的运 营模式 。 尽管受疫情影响 ， 商场在春节期间销 售额显著受挫 ， 但很多项目业主迅速摸索出解 决方案 ， 通过组织线上直播等活动拓展新的销 售渠道 。 据统计 ， 2020年上半年 ， 三里屯和王 府井商圈累计进行了超过 500场 “ 带货直播 ” ， 总销售额 80亿元 。 北京市政府也充分把握线上 线下协同作用的机会 ， 积极助力零售行业回 暖 2020年下半年 ， 北京重启消费季活动 ， 累计发放 3,900万张的电子消费券 ， 刺激线上 和线下消费 。 中关村 尽管 2020年市场面临种种压力与挑战 ， 但也不 乏表现强劲的积极因素 。 我们选择将 “ 中关村 ” 列为关键词之一就是希望体现出 ， 在下行压力 作用下 ， 市场上仍有足以支撑租赁活动持续开 展的坚实基础 ， 助力各方共克时艰 。 经历了 一年的市场动荡 ， 中关村区域的整体状况保持 相对稳定 ， 租金并未大幅下降 ， 是今年全国表 现最为优异 、 亮眼的子市场之一 ， 并跻身仲量 联行 2020年全球 优质办公楼租金追踪指数 排行榜 ， 区域内高端办公楼项目租金位列全球 第 13位 。 除了强劲的政策支持外 ， 中关村区域稳健的市 场表现主要归功于北京 TMT行业 （ 电信 、 媒体 和科技 ） 的蓬勃发展 。 事实上 ， TMT行业的需 求增长也在一定程度上为北京全市办公楼市场 提供了缓冲 ， 已经成为北京市场最主要的需求 来源 。 该行业的租赁成交面积占 2020年全北京 非续租类交易的 1/3左右 。 由于中关村区域 内空置面积稀缺 ， 快速发展的 TMT行业需求 外溢 ， 影响辐射全市 ， 助力整体北京办公楼 市场渡过最艰难的时期 。 数据中心 2020年 ， 北京至少有七个数据中心物业录得成 交 ， 使得数据中心成为投资市场的新亮点 。 国 内电信传媒公司鹏博士以 23亿元人民币的总价 ， 转让了包括三个北京项目在内的全国数据中心 资产包 ， 以盘活资产并专注于主营业务 。 与此 同时 ， 数据中心服务商万国数据也积极在京布 局 ， 不但完成了对三个位于顺义的数据中心物 业的收购 ， 更与中信产业基金联合收购了位于 通州的数据中心在建地块 。 由于北京市严格限制数据中心建设 （ 包括在城 六区范围内严禁新建扩建任何形式的数据中 心 ） ， 此类存量资产的稀缺与价值日益凸显 。 据悉 ， 某大型企业已开始洽谈通州在建数据中 心的整租事宜 。 此外 ， 数据中心在北京供应受 限推动需求外溢 ， 为京津冀地区带来了潜在的 增长机会 。 据报道 ， 截至今年 3月底 ， 北京周 边地区数据中心投运机柜达 17.35万个 ， 在建机 柜达 32.55万个 ， 规划机柜 27.62万个 ， 共计 77.53 万个 ， 体量巨大 。 由于数据中心在促进创新型 和增长型企业的未来发展方面发挥着至关重要 的作用 ， 北京及周边市场的该类资产有望持续 受到投资者的更多关注 。 咖啡茶饮 根据仲量联行统计， 2020上半年北京优质购物中 心中 36%的退租店铺为餐饮门店。但相较于其他 餐饮业态，咖啡茶饮行业在疫情过后迅速复苏， 表现更具韧性。尽管疫情为零售市场带来了诸 多挑战，但疫情管控期间，餐饮外卖渠道基本 畅通，保障了咖啡茶饮品牌持续经营，助力领 先品牌在严峻的市场环境中脱颖而出。在投资 者的助推之下，许多咖啡茶饮零售商资金充裕、 积极布局，即便是在众多业态和零售品牌收缩 之时，仍能在市场中逆势扩张。 国内外众多品牌均获得资本青睐：加拿大著名 咖啡品牌 Tim Hortons获得腾讯投资，在 2020年进 入北京市场；美国咖啡品牌 Peets Coffee在母公 司于阿姆斯特丹上市之后，今年也首次在北京 开店；国内品牌 Manner咖啡、喜茶、乐乐茶等 也先后获得融资，在本年度持续扩张。 当然， 在资本的推动下，市场也不断洗牌，竞争格局 重塑。涉财务造假事件的瑞幸咖啡计划 2020年 在北京关闭 80家门店；连咖啡也面临扩张失速 的情况，据悉已关闭在京全部 21家门店。在竞 争日益激烈的市场环境中，北京的消费者将对 咖啡茶饮的产品和服务提出更高的要求，只有 拥有较高消费者忠诚度的品牌才能在市场中占 据一席之地。 RCEP 2020年 11月 ， 区域全面经济伙伴关系协定 （ RCEP） 正式签署 ， 标志着覆盖世界人口最 多的自贸区最终形成 。 因此 ， 我们选择 “ RCEP”作为 2020年度的最后一个关键词 ， 也 相信它会是这条隧道深处的光亮 。 该协定在 2020年底前尘埃落定 ， 具有里程碑式的意义 ， 开启了未来多边贸易合作的无尽可能 ， 更将助 力经济和市场渡过疫情危机 。 RCEP的成员国 覆盖了全球三成的人口和 GDP规模 ， 且中国在 其中扮演了至关重要的角色 ， 因此该协定的签 署体现了区域各国积极与中国合作的意愿 ， 为 经济复苏和未来增长注入新动力 。 就在 RCEP签署前不久 ， 新设立的中国 （ 北京 ） 自由贸易试验区正式揭牌 （ 其中的国际商务服 务片区包括 CBD部分区域 ） 。 在二者的协同作 用下 ， 市场将迎来进一步的利好 ， 孕育更多机 遇 。 此外 ， 本次 RCEP的签署是中日两国首次 建立自由贸易关系 ， 显示出重要的政策支持导 向 ， 为中日经贸合作创造了前所未有的新格局 。 因此 ， 在成员国互相扩大开放 、 加强合作之外 ， RCEP也必将推动更多日资企业和相关业务在 华蓬勃发展 。 上述合作与开放的举措 ， 与中国 金融和保险行业扩大对外开放的政策一脉相承 ， 将促进资源交流和多元竞争 ， 有望为市场带来 新的需求支点 。 十大展望词2021 复苏愿景 冬奥会 投资目的地 新兴区域 “十四五”规划 环球影城 两极分化 Coffee & Tea 医疗与保险 持续承压 不可替代 复苏愿景 经历了 2020年的种种挑战 ， 各方都期待北京 商业地产市场于 2021年开启复苏进程 当然 ， 现实一点来说 ， 这仍然是一幅愿景 。 尽管市 场很难在短期内实现数据指标意义上的复苏 ， 但市场中的各方参与者都已积极作出调整 ， 来应对疫情所带来的负面影响 ， 市场情绪和 整体环境将不断改善 。 因此 ， 我们选择 “ 复 苏愿景 ” 作为 2021年的首个展望词汇 。 例如 在零售地产方面 ， 业主将会更加注重通过数 字化技术与客户建立更为直接的联系 ， 会员 体系预计将迎来新的发展 。 商场 APP、 小程序 等会员机制将不断完善升级 ， 助力商业项目 提升会员管理质量 ， 增加消费者粘性 ， 提升 销售转化率 。 与此同时 ， 一些思维超前的办公楼业主也将 在 2021年为市场引入新的服务方式 ， 解锁更 多潜在客户 。 目前 ， 许多受低租金环境吸引 、 有意搬迁的潜在客户都不免为装修费用等一 次性大额支出所困扰 。 我们预计 ， 招商策略 更为积极主动的业主将在租金优惠之外 ， 为 客户提供装修补助等能够实际解决其所面临 的矛盾和问题的支持举措 ， 推动更多成交落 地 。 通过对各类多元服务方式的探索 ， 整体 市场将逐渐扭转下行趋势 ， 让 2021年的复苏 愿景逐步成为现实 ， 并在 2022年实现办公楼 市场整体租金水平企稳转折 。 持续承压 尽管各方都寄希望于市场在 2021年开始复苏 ， 但也应意识到我们所面临的挑战无法在短时间 内奇迹般地消失 。 经济放缓和新冠疫情将持续 影响市场 ， 尽管政府将陆续出台支持性政策助 力市场缓解压力 ， 但市场并没有短期内明显复 苏的迹象 。 我们预计 ， 尽管 2021年北京办公楼 市场整体表现将有所回升 ， 但仍难以恢复到 2019年水平 ， 全市净吸收量预计仍将维持低位 运行 ， 约 30万平方米 。 2020年 ， 北京商业地产市场见证了近十年来最 大幅度的租金下跌 ， 步入 2021年 ， 虽然租金下 行的氛围仍将继续笼罩市场 ， 但全年的租金降 幅将会收窄 ， 办公楼市场现有空置去化速度将 小幅提升 ， 而零售市场的空置压力也将得到缓 解 预计截止到 2021年底 ， 办公楼市场租金 将同比下跌 4.5%， 而零售租金将同比下跌 5.3%， 明显好于 2020年的市场表现 。 尽管如此 ， 2021年的疫情形势仍有较高的不确定性 ， 业主 对项目表现 、 预算等方面的预期也将继续保持 谨慎 。 冬奥会 2022年北京冬奥会已经进入倒计时阶段 ， 北 京将成为历史上首个既举办夏奥会又举办冬 奥会的城市 。 受此鼓舞 ， 北京已积极开展筹 备工作 。 北京商业地产市场曾经借力 2008年 夏季奥运会实现了蓬勃发展 ， 而即将到来的 冬奥会将给市场注入新活力 。 其中 ， 运动品 牌零售商纷纷趁机加速扩张步伐 ， 以期把握 冬奥商机 。 例如 ， 本土体育品牌安踏集团持 续发力拓展旗下户外及冬季运动品牌 ， 先后 收购户外运动品牌始祖鸟 、 科隆 、 日本冬季 运动品牌迪桑特的股份和斐乐中国区业务 。 以举办冬奥会为契机 ， 冰雪运动和冬季旅游 市场不断得到培育 、 推广和发展 ， 各大运动 品牌也竞相推出与冬季户外运动相关的产品 线 ， 加快实施冬奥会营销战略 。 冬奥会不仅为户外运动品牌带来新机遇 ， 更 带动了体育设施的发展 ， 预计在 2030年前中 国或将拥有超过 1,000家滑雪场 。 户外运动市 场的快速扩张展现出巨大的发展潜力 ， 冬季 运动将持续吸引高消费人群并将受到更多年 轻消费者的追捧 。 冬奥会也将为北京西部的石景山区域注入发 展动力 。 位于该区域内的首钢园区将被打造 为集办公 、 购物中心 、 酒店和服务式公寓于 一体的大型商业综合体 ， 9平方公里的总占地 面积甚至比整个 CBD子市场还要大 。 首钢园区 将在未来成为北京的新兴地标 ， 助力石景山 地区未来发展 。 作为冬奥会的重点规划区域 ， 石景山有望复制 2008年奥运会场馆所在地 北京北部奥林匹克区域的成功经验 ， 推动京 西区域的快速崛起 。 投资目的地 近几年来 ， 北京已成为全国商业地产投资热 度最高的区域之一 。 即使在新冠疫情肆虐时 期 ， 北京仍然是国内外投资者的重点投资目 的地 。 2020年北京商业地产大宗投资总额达 到约 470亿元人民币 ， 尽管远低于 2019年 800 亿元人民币的峰值 ， 但超过 2018年水平 。 与 此同时 ， 国内新冠疫情防控情况显著优于世 界其他主要市场 ， 加之北京市场的基本面依 然强劲 ， 北京仍将持续为投资者 尤其是外 资投资者 提供极具吸引力的投资机会 。 2020年 ， 外资投资机构在北京积极寻求机会 、 频频出手 ， 在投资市场扮演了重要的角色 。 据统计 ， 外资大宗成交已经占到今年总成交 额约 35%， 这在多年来由内资主导的北京投资 市场上极为少见 。 2021年 ， 北京商业地产投资市场预计仍将吸 引国内外投资者的密切关注 ， 成交态势将保 持活跃 。 众多利好因素将在未来几个月内持 续 市场中将有更多可售资产涌现；租金下 行将为买家提供更大的议价空间；稳健的基 石需求夯实了项目保值的基础；宽松的金融 环境降低了融资成本；经济和市场复苏预期 将至；在仲量联行发布的 2020全球房地产透 明度指数中 ， 北京首次跃升至 “ 透明 ” 层级 ， 成为更可靠的投资目的地 ， 等等 。 基于上述 因素 ， 北京商业地产投资市场将持续受到投 资者青睐 ， 价值将不断攀升 。 投资者的热情 预计将在 2021年转化为更多的成交 ， 推动市 场创下新的纪录 。 新兴区域 随着我们步入下一个十年 ， 北京已经规划并建 设多年的新兴区域将不断发展 ， 引领商业地产 市场形成新的格局 。 在这些新兴区域中 ， 位于 北京西南二环的丽泽金融商务区的发展最为引 人注目 。 虽然近年来该区域的基础设施建设进 度限制了区域发展和区域内经济活动的活跃度 ， 但地铁丽泽商务区站即将在 2021年投入使用 ， 建设中的丽泽城市航站楼也将增加该区域与北 京大兴国际机场的通达性 ， 有助于提升丽泽区 域的商务氛围 。 尽管丽泽区域的平均租金水平 仅为北京其他成熟子市场的 4成 ， 有些租约的 成交价甚至低至人民币 100元 /平方米 /月 ， 但 随着该区域逐渐发展成熟 ， 预计租金水平也将 迎来一定程度的提升 。 当前 ， 部分内资 IT和金 融巨头已率先进驻该区域 ， 或将带动区域的整 体吸引力；放眼未来 ， 随着该区域不断发展成 熟 ， 预计区域内优质项目的租金水平有望超过 人民币 240元 /平方米 /月 。 龙湖丽泽天街是该地区第一个也是唯一一个综 合性购物中心 ， 对丽泽区域未来零售商业氛围 的塑造有显著意义 。 该项目计划主打独特的购 物体验 ， 引入全新的 “ 概念店 ” 。 作为龙湖在 京第五个天街购物中心项目 ， 该项目的成功开 业有望提升这一新兴地区的知名度 。 预计上述 因素将共同助力丽泽区域步入增长轨道 ， 发展 成为更具竞争力的市场板块 。 除了丽泽之外 ， 通州和石景山区域也在蓬勃兴 起 ， 未来商务和商业活动将更为活跃 ， 进一步 拓展北京优质商业地产版图的边界 。 与此同时 ， 郊区商业项目的规划与开业也将继续扩大优质 购物中心的覆盖范围 ， 提升城市消费水平 。 虽 然上述新兴区域仍需时日才能真正发展成熟 ， 但经过此前的大量准备 ， 我们期待能够在 2021 年看到更多具有战略意义的市场行为 ， 助力新 兴地区发挥最大潜能 ， 实现发展目标 。 “十四五”规划 2021年是 “ 十四五 ” 规划 （ 2021-2025） 的开 局之年 ， “ 十四五 ” 规划的编制与出台将针 对新一轮经济方针和房地产市场调控发挥提 纲挈领的作用 。 作为政策导向型市场 ， 北京 市委于年底前发布了 “ 十四五 ” 规划建议 ， 不仅勾画了城市及周边地区未来发展的蓝图 ， 也为市场发展未来的侧重点和路径指明了方 向 ， 重点领域的需求将由此得到释放 。 回顾 “ 十三五 ” 规划 （ 2016-2020） ， 优化提升首 都核心功能的指导性原则对于引导市场走向 起到了关键作用 。 “ 十三五 ” 时期北京中心 城区 （ 基本为五环内 ） 严格限制新建商业地 产项目 ， 市场动态也随之发生显著变化 。 因 此 ， “ 十四五 ” 规划同样可能会改变北京商 业地产格局 ， 重塑市场边界 ， 或将引发市场 基本面或运作方式的改变 。 因此 ， 在北京 “ 十四五 ” 规划正式发布之后 ， 我们也期待看到各领域和各区域的新政出台 ， 引领市场顺应城市发展愿景 。 北京在 区域 全面经济伙伴关系协定 （ RCEP） 签署后所 扮演的角色及新成立的自由贸易试验区的作 用将更加细化 、 逐步落地 ， 其影响力也将持 续转化为增长动力 。 由于北京是政策驱动型 城市 ， 北京商业地产市场的各方参与者更应 密切关注新政方向 。 环球影城 在这样一个特殊时期 ， 我们迎来了一个难得 的好消息：万众期待的全球第 5个 、 亚洲第 3 个环球主题公园及度假区将于 2021年在北京 通州正式开园 。 经过多年的规划建设 ， 环球 主题公园及周边的度假区串联起商业 、 文化 、 旅游等多个业态 ， 将成为北京商业地产版图 上的重要一环 。 对于北京自身来说 ， 环球影 城能帮助通州提升区域影响力 ， 辐射全市居 民人口；而放眼周边地区乃至全国 ， 环球影 城更助力北京进一步提升城市声望和美誉度 ， 吸引影迷和游客前往游览 ， 推动北京成为重 要的商业目的地 。 北京环球度假区在今年已进入竣工移交阶段 ， 并将于 2021年春节开始试运营和开园筹备工 作 。 该项目的开园将为北京零售市场的复苏 注入一剂强心针 ， 有望激发更多消费意愿 、 吸引零售商加码北京并催生相关商业机会 。 作为全球最大的环球影城主题公园 ， 该项目 将为北京零售市场引入众多新品牌或旗舰店 ， 其中包括 600平方米的 Peets Coffee亚洲最大 门店和韩国 Kakao Friends在京开设的首家旗 舰店 。 医疗与保险 医疗与保险行业预计将在 2021年实现进一步 增长 ， 支撑办公楼需求回升 。 新冠疫情唤醒 了人们的健康意识 ， 消费者愈发关注身心健 康 ， 对于聚焦健康和安全的产品及服务的需 求不断增长 。 此外 ， 随着行业开放和相关支 持力度不断加大 ， 医疗与保险行业有望迎来 更多利好政策 。 2020年 ， 医疗行业的租赁 需 求 约 占甲级 办公楼市场新租需求的 15%；在未 来 ， 药品 、 医疗用品和医疗设备等行业预计 将持续活跃 。 同时 ， 越来越多的消费者也选择购买更多的 保险产品作为投资 ， 来为新冠疫情等突发事 件做好应对的准备 ， 保险公司的业务量有望 继续增长 ， 进而激发更多的办公面积需求 。 随着 保险产品和服务范围的不断拓展 ， 市场 不断扩大 ， 保险企业将不断调整 、 扩张和升 级自身发展战略及企业规模 。 保险业持续对 外开放和国内保险市场的巨大潜力也将推动 外资保险机构不断在华增资扩张 。 两极分化 新冠疫情加速了商业地产市场中两极分化的态 势，并将在 2021年延续。近年来，市场地位领 先的办公楼和零售地产项目和表现欠佳的项目 之间的租金差距不断拉大，而新冠疫情则进一 步加剧了不同子市场、不同项目之间的分化态 势。今年表现稳定的办公楼项目预计将在 2021 年逐渐步入复苏轨道，而表现不尽如人意的项 目则将在租金方面做出更大幅度的让步，提供 更为灵活的商务条款。进入瓶颈期的项目或许 需要通过硬件升级和运营提升等策略来应对当 前的困局。 而在零售地产方面，优质项目和经验丰富的运 营商持续通过扩建新区或开发新项目等方式扩 大在京布局；而市场表现较差的项目经营则愈 加艰难。得益于现有项目今年较为强劲表现， 华熙 Live五棵松已启动北区扩容计划，而三 里屯太古里也持续推进西区改造升级，这两 个新区均计划在 2021年开业。尽管疫情仍对 华熙 Live和三里屯太古里的营收预期产生了一 定影响，但总体来说冲击相对较小，并未阻 止其扩张步伐。然而，受疫情冲击相对较大 的项目则将会持续承压，需要下调租金并调 整项目整体运营定位来应对市场变化。此前， 世界之花假日广场、乐多港购物中心、通州 京杭广场等多座项目已由经验丰富的商业地 产运营商接手调改，预计在 2021年，市场中 将出现更多此类案例。随着未来两极分化趋 势进一步加深，北京零售地产市场将重新洗 牌，最终或将成为头部企业的角逐场。 不可替代 在经历了新冠疫情和经济放缓之后， 2021年将 比以往任何时候都更能凸显北京商业地产市场 的不可替代性。作为全国政治、文化和科技创 新的核心所在，北京的发展是中国经济增长的 动力源泉。对于 2021年中国经济的走势，一些 机构已作出相当乐观的预期，如预测 2021年中 国 GDP增速将升至 9%这也将首都北京置于前 所未有的重要地位。毕竟，在这里的每个人都 需要工作、购物和生活场所，而商业地产作为 推动各个产业发展的载体，将继续在国家和城 市的发展进程中发挥核心作用。 2020年，北京办公楼市场中有三个主要子市场 的租金在全国乃至全世界均位居前列；北京 SKP 预计将连续第十年蝉联全国商场销售额冠军。 坚实的基本面将支撑北京商业地产市场持续 稳健发展，吸引更多投资者的目光。与此同时， 稳定的需求也将继续推动中国成为全球复苏和 经济增长的重要引擎，而北京的不可替代性将 日益凸显。 作者 米阳 华北区研究部总监 仲量联行 于棠 研究部董事，北京 仲量联行 纪明 研究部董事，北京 仲量联行 刘闵心 研究部经理，北京 仲量联行 闫畅 分析师，北京 仲量联行 展望 2021，在错综复杂、快速变化的环境中，市场中的各方 参与者更需要积极、及时地理解局势变化，不断调整对市场 和对自身的预期，并相应地做出高效、有力的反应。 仲量联行作为全球领先的房地产服务公司，坚持立足市场前 沿，以丰富的市场经验与独特的全球视野，助力客户对当前 形式进行准确的分析与判断，提供卓越服务，提升投资价值， 以期共克时艰。 无论您有任何关于北京商业地产的需求、 疑问或见解，欢迎联系我们的在线顾问： 仲量联行 仲量联行 2021年版权所有。保留所有权利。此处所载所有信息来源于我们认为 可靠的渠道。但我们不对其准确性做出任何保证或担保。 仲量联行官方微信 仲量联行服务介绍 仲量联行大中华区分公司 北京 北京市 建国门外大街 1 号 国贸大厦 A 座 11 层 邮政编码 100004 电话 +86 10 5922 1300 传真 +86 10 5922 1330 成都 四川省成都市 红星路 3 段 1 号 成都国际金融中心 1 座 29 层 邮编 610021 电话 +86 28 6680 5000 传真 +86 28 6680 5096 重庆 重庆市 渝中区民族路 188 号 环球金融中心 45 楼 邮政编码 400010 电话 +86 23 6370 8588 传真 +86 23 6370 8598 广州 广东省广州市天河区 珠江新城珠江东路 6 号 广州周大福金融中心 2801-03 单元 邮政编码 510623 电话 +86 20 2338 8088 传真 +86 20 2338 8118 杭州 浙江省杭州市 江干区新业路 228 号 杭州来福士中心 T2 办公楼 802 室 邮政编码 310000 电话 +86 571 8196 5988 传真 +86 571 8196 5966 南京 江苏省南京市 中山路 18 号德基广场 办公楼 2201 室 邮政编码 210018 电话 +86 25 8966 0660 传真 +86 25 8966 0663 青岛 山东省青岛市 市南区香港中路 61 号 远洋大厦 A 座 2308 室 邮政编码 266071 电话 +86 532 8579 5800 传真 +86 532 8579 5801 上海 上海市静安区 石门一路 288 号 兴业太古汇香港兴业中心一座 22 楼 邮政编码 200041 电话 +86 21 6393 3333 传真 +86 21 6393 3080 沈阳 辽宁省沈阳市 沈河区惠工街 10 号 卓越大厦 1808 室 邮政编码 110013 电话 +86 24 3109 1300 传真 +86 24 3109 1330 深圳 广东省深圳市 福田区中心四路 1 号 嘉里建设广场第三座 19 楼 邮政编码 518048 电话 +86 755 8826 6608 传真 +86 755 2263 8966 天津 天津市 和平区南京路 189 号 津汇广场 2 座 3408 室 邮政编码 300051 电话 +86 22 5901 1999 武汉 湖北省武汉市 江岸区中山大道 1628 号 武汉天地平安金融中心 3202- 03 室 邮政编码 430014 电话 +86 27 5959 2100 传真 +86 27 5959 2144 西安 陕西省西安市 雁塔区南二环西段 64 号 凯德广场 2202-03 室 邮政编码 710065 电话 +86 29 8932 9800 传真 +86 29 8932 9801 香港 香港鲗鱼涌英皇道 979 号 太古坊一座 7 楼 电话 +852 2846 5000 传真 +852 2845 9117 .hk 澳门 澳门南湾湖 5A 段 澳门财富中心 16 楼 H 室 电话 +853 2871 8822 传真 +853 2871 8800 .mo 台北 台湾台北市信义路 5 段 7 号 台北 101 大楼 20 楼之 1 邮政编码 11049 电话 +886 2 8758 9898 传真 +886 2 8758 9899