2020年7月上海商品住宅市场月报.pdf

2020年 7月 上海商品住宅市场月报 2020年 8月刊 C ONTENTS 目录 2 02 商品住宅市场特征 01 政策与热点 03 市场结构性成交分析 本月观点 3 7月商品住宅市场供应释放趋缓 ， 成交量价小有回升 ， 较去年 同期有所上涨； 从存量来看 ， 4月 至 7月 ， 市场存量呈现阶梯式下降 ， 市场去化加速 ， 需求持续释放； 从区域来看 ， 2020年前半年 ， 南汇 、 青浦规划利好 ， 区域成交量攀升；从成交结构来看 ， 豪宅小户型 受市场热捧 ， 90平米以下户型成交占比同比上涨 政策及 热点总结 商品住宅 市场 趋势判断 7月 ， 来电来访指数环 比略有下降 ， 但 与去年同期相比仍处于较高水平 ；本月市场 成交略有回升 ， 与 去年同期 相比有 所上涨； 从周期角度看 ， 上海商品住宅成交量 预计从本季度 开始进入 上行周期 ， 商品住宅价格在成交量走高后也将迎来上涨期 经济继续保持回升态势房地产行业稳步运行 ；货币政策短期利好存量 贷款购房 ， 短期内 刺激 住房 需求； 长三角城市交通 联系进一步深化 ， 轨道交通成为长三角城市连接主力 ， 推动 城市一体化 ， 利好 环沪城市市场 本月数据快报 4 表：上海市 2020年 7月 商品住宅供求价数据 数据说明： 商品住宅：公寓类 +别墅类；公寓类：公寓 /复式 +花园洋房 /电梯洋房 +叠加 /叠院 /叠墅；别墅类：独栋 +联体 去化周期为 3个月移动去化 物业类型 7月 供应面积 7月 成交面积 7月 成交均价 7月 存量 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 万平米 去化周期（个月） 商品住宅 44.07 -19.9% -43.7% 82.64 10.6% 27.3% 57115 1.0% 8.2% 761.59 8.3 公寓 32.62 -28.3% -36.6% 62.51 8.3% 28.5% 58716 3.4% 11.7% 636.24 8.8 别墅 11.45 20.3% -57.3% 20.13 18.4% 24.0% 52146 -6.5% -2.4% 125.35 6.3 数据来源： dataln 政策与热点 第 一 章 政策与热点 6 宏观经济： 7月 ，中国综合 PMI指数 54.1， 环比微落 0.1个百分点，中国制造业采购经理指数（ PMI）环比上升 0.2个百分点，非 制造业商务活动 指 数下降 0.2个 百分点，经济继续保持回升态势，经济企稳是房地产行业稳步运行的基础 货币 政策 ： 央行公布“存量房贷” 的利率政策 ，自 2020年 7月 1日开始，存量浮动利率贷款的定价 基准转换 为 LPR，当前降息趋势下，有利于 存量 贷 款购 房 者，同时有助于后续购房者入场，一定程度上推动楼市发展 分析： 01 PMI指数保持平稳，继续保持回升态势， 经济企稳是房地产行业稳步运行的基础 02 央行公布“存量房贷”的利率政策，当 前降息趋势下有利于存量贷款购房者， 一定程度上推动楼市发展 政策与热点 7 交通规划： 1. 目前 长三角交通一体化向纵深 发展，主要体现在长三角地区以 轨道交通为骨干的综合立体交通网加快构建 ，上海市 域（郊）铁路 建设进一 步 推进，将通过与国铁网连通进一步强化上海浦东地区对长三角地区的辐射带动作用 2. 7月 28日起，长三角沪宁城际、宁安城际、宁启铁路试行 “ 铁路 e 卡通 “ ，旅客在选乘本线始发终到列车时，无需购票，可通过 铁路 e 卡通 直接 自助扫码乘车 分析： 01 长三角城市交通 联系进一步深化，轨道交通作为连接主力推动 城 市一体化 ，利好 环沪城市市场 商品住宅市场特征 第 二 章 商品住宅市场 9数据来源： dataln 上海商品住宅 市场 供求及均价走势 7月 商品住宅市场 供应释放趋缓 ， 成交量 价小有回升； 7月 商品住宅市场供应面积 为 44.07万 平米 ， 环比下降 19.9%， 同比下降 43.7%； 继 6月需求大幅回落后 ， 本月成交量 价小有回升 ， 成交 面积 82.64万 平米 ， 环 比 增长 10.6%， 同比 增 长 27.3个 百分点 ， 市场需求持续释放 57115 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 140 160 元 平米万 平米 供应 成交 成交均价 商品住宅 -成交排名 10 7月 ， 中高端改善型项目取代刚需成为 市场成交主力；从 1-7月 成交榜单来看 ， 高端改善需求消费力强劲 ， 瑞虹新城项 目位居榜首；南汇区项目受临港规划利好影响 ， 成交量 领先 数据来源： dataln 表： 2020年 7月 商品住宅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 铂翠廷 金山区 金山新城板 块 321 35925 30711 融创静安映 闸北区 彭浦板块 238 23039 91252 上港星江湾 宝山区 淞南高境板 块 205 20296 72059 中信泰富仁恒海和 院 崇明县 陈家镇板块 203 19537 30780 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 120 14449 80529 四季都会 晓风来 宝山区 杨行板块 142 13857 42587 玖玺 闵行区 马桥板块 128 13329 46491 云栖麓 嘉定区 嘉定主城区 板块 129 11731 40173 森兰星河湾名庭 浦东新区 外高桥板块 65 10888 72499 公元 2040 南汇区 祝桥板块 102 10725 49455 表： 2020年 1-7月 商品住宅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 瑞虹新城天悦郡庭 虹口区 四川北路板 块 451 69850 108730 公元 2040 南汇区 祝桥板块 649 65779 46844 绿洲 康城 (亲水湾 ) 南汇区 周康板块 650 53493 62948 绿 城上海诚园 奉贤区 海湾板块 546 51160 21220 同济 晶萃 松江区 泗泾板块 506 48364 45660 凯利海华 府 浦东新区 北蔡板块 387 46335 83239 路 劲上海派 嘉定区 安亭汽车城 板块 599 45309 35097 中 集金地美兰城 宝山区 罗店板块 493 45220 43290 万科 青藤公园 闵行区 吴 泾板块 383 44362 47882 碧云尊邸 浦东新区 碧 云板块 158 43207 111718 公寓市场 11数据来源： dataln 上 海公寓市场 供求及均价走势 7月 上海公寓市场 供应下滑 显著，成交量价稍有 回升，较 去年同期有所上涨； 本月供应 面积 32.62万 平方米，环比 下降 28.3%，同比下降 36.6%；本月成交量 达 62.51万 平方米，环 比 上涨 8.3%，同比 上涨 28.5个 百分点；均价环比 下降 3.4%，同比 增长 11.7% 58716 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 20 40 60 80 100 120 140 元 平米万 平米 供应 成交 成交均价 公寓市场 -成交排名 12 本月公寓市场销冠为铂翠 廷 ， 项目位于区域中心主打低密社区 ， 价格较低； 从 1-7月 公寓整体成交情况来看 ， 中高端改 善项目开始占据较多市场 成交 份额 ， 市区高端楼盘去化表现突出 数据来源： dataln 表： 2020年 7月 公寓成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 铂翠廷 金山区 金山新城板 块 229 24040 28790 融创静安映 闸北区 彭浦板块 238 23039 91252 上港星江湾 宝山区 淞南高境板 块 205 20296 72059 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 120 14449 80529 四季都会 晓风来 宝山区 杨行板块 136 12943 41693 云栖麓 嘉定区 嘉定主城区 板块 129 11731 40173 森兰星河湾名庭 浦东新区 外高桥板块 65 10888 72499 尼德兰北岸 浦东新区 外高桥板块 86 10713 51305 玖玺 闵行区 马桥板块 100 9540 43999 世茂云图 南汇区 周康板块 90 9311 57320 表： 2020年 1-7月 公寓成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 瑞虹新城天悦郡庭 虹口区 四川北路板 块 451 69850 108730 公元 2040 南汇区 祝桥板块 557 54416 45225 绿洲康城 (亲水湾 ) 南汇区 周康板块 640 52018 62681 绿城上海诚园 奉贤区 海湾板块 546 51160 21220 凯利海华府 浦东新区 北蔡板块 387 46335 83239 路劲上海派 嘉定区 安亭汽车城 板块 599 45309 35097 中集金地美兰城 宝山区 罗店板块 493 45220 43290 同济晶萃 松江区 泗泾板块 480 45213 45695 UNICITY万科天空之 城 青浦区 徐泾板块 362 40628 57436 尚海湾豪庭 徐汇区 龙华板块 289 39493 109360 别墅市场 13数据来源： dataln 上 海别墅市场 供求及均价走势 7月 上海别墅市场公寓 供应有所回升 ， 成交量上升但价格持续回落； 7月 新增供应 面积 11.45万 平米 ， 环 比上升 20.3%， 成交 面积 20.13万 平米 ， 环 比上升 18.4个 百分点 ， 同比 上升 24%；成交均价为 52146元 /平米 ， 环比 下降 6.5%， 同比 减少 2.4个 百分点；别墅市场成交量价较去年同期上涨 52146 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 5 10 15 20 25 30 35 元 平米万 平米 供应 成交 成交均价 别墅市场 -成交排名 14数据来源： dataln 7月 ， 受供应影响 ， 崇明县别墅 项目上榜较多 ， 均价 相对 较低； 从 1-7月 成交榜单来看 ， 崇明县 的 东滩 花园占据 榜单榜 首 ， 主要得益于崇明县的规划利好和低均价； 青浦区 、 闵行区别墅项目在 2020前半年市场 表现较为 突出 表： 2020年 7月 别墅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 铂翠廷 金山区 金山新城板 块 92 11885 34595 中信泰富仁恒海和院 崇明县 陈家镇板块 95 10641 33294 当代美墅 闵行区 颛桥板块 41 6416 64784 东滩花园 崇明县 陈家镇板块 48 6379 31749 崇明三湘森林海尚 崇明县 陈家镇板块 26 5552 34251 泷湾 青浦区 赵巷板块 18 5409 29574 东滩云墅 崇明县 陈家镇板块 49 5135 35897 新华联奥莱悦府 青浦区 赵巷板块 36 4964 54631 合生广富汇 松江区 松江新城西 区板块 18 4765 52994 虹桥融景 青浦区 徐泾板块 18 4644 74672 表： 2020年 1-7月 别墅成交面积 TOP10 楼盘名称 区县 板块 套数 面积（平米） 均价（元 /平米） 东滩花园 崇明县 陈家镇板块 249 33368 33712 万科青藤公园 闵行区 吴泾板块 234 30436 48955 当代美墅 闵行区 颛桥板块 189 28866 65060 金臣颐墅 青浦区 赵巷板块 164 26171 76599 碧云尊邸 浦东新区 碧云板块 59 20919 122887 华府天地愉园 闵行区 马桥板块 106 16842 50185 四季都会 宝山区 杨行板块 135 16427 48062 海上湾 青浦区 朱家角板块 100 14152 36639 金地水悦堂 青浦区 朱家角板块 116 13926 42742 长泰西郊别墅 松江区 泗泾板块 47 13877 53299 商品住宅存量 15数据来源： dataln 月上 海商品住宅存量及 3个月移动去化周期 2020年 4月 -7月 ， 市场存量呈现阶梯式下降 ， 7月底 商品住宅存量面积 约 761.59万 平米 ， 市场去化加速 ， 需求持续释 放 万平米 0 5 10 15 20 25 30 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1,000 全市商品住宅存量 移动存销比 上海各环线商品住宅存量 16 数据来源：网上房地产、同策研究院 上海 2020年 6月商品住宅各环线存量 7月 ， 商品住宅存量各环线 结构基本保持 稳定无变化 ， 外环外商品住宅高供应 ， 存量占比仍 最高 上海 2020年 7月 商品住宅各环线存量 10% 17% 73% 内环内 内外环 外环外 10% 18% 72% 内环内 内外环 外环外 上海各区域商品住宅存量 17 上海 2020年 7月 商品住宅各区域存量 5-7月 ，受前期土地供应影响，奉贤、南汇与青浦 区已连续三个月稳 居商品住宅存量前三甲 0 20 40 60 80 100 120 奉 贤 区 南 汇 区 青 浦 区 浦 东 新 区 松 江 区 金 山 区 嘉 定 区 闵 行 区 宝 山 区 普 陀 区 崇 明 县 徐 汇 区 闸 北 区 杨 浦 区 黄 浦 区 虹 口 区 卢 湾 区 静 安 区 长 宁 区 万平米 存量面积（万平米） 数据来源： dataln、同策研究院 上海 2020年 6月 商品住宅各区域存量 0 20 40 60 80 100 120 奉 贤 区 南 汇 区 青 浦 区 浦 东 新 区 松 江 区 金 山 区 嘉 定 区 闵 行 区 宝 山 区 普 陀 区 崇 明 县 徐 汇 区 闸 北 区 杨 浦 区 虹 口 区 黄 浦 区 卢 湾 区 静 安 区 长 宁 区 万平米 存量面积（万平米） 市场预期 18 同策上海地区上门访客指数（以 2015年月度均值为基期） 指数 7月 访客指数环比 下降 4%， 但与去年同期相比仍处于较高水平；本月市场成交环 比同比均上涨 0 20 40 60 80 100 120 140 160 20 15 -0 1 20 15 -0 2 20 15 -0 3 20 15 -0 4 20 15 -0 5 20 15 -0 6 20 15 -0 7 20 15 -0 8 20 15 -0 9 20 15 -1 0 20 15 -1 1 20 15 -1 2 20 16 -0 1 20 16 -0 2 20 16 -0 3 20 16 -0 4 20 16 -0 5 20 16 -0 6 20 16 -0 7 20 16 -0 8 20 16 -0 9 20 16 -1 0 20 16 -1 1 20 16 -1 2 20 17 -0 1 20 17 -0 2 20 17 -0 3 20 17 -0 4 20 17 -0 5 20 17 -0 6 20 17 -0 7 20 17 -0 8 20 17 -0 9 20 17 -1 0 20 17 -1 1 20 17 -1 2 20 18 -0 1 20 18 -0 2 20 18 -0 3 20 18 -0 4 20 18 -0 5 20 18 -0 6 20 18 -0 7 20 18 -0 8 20 18 -0 9 20 18 -1 0 20 18 -1 1 20 18 -1 2 20 19 -0 1 20 19 -0 2 20 19 -0 3 20 19 -0 4 20 19 -0 5 20 19 -0 6 20 19 -0 7 20 19 -0 8 20 19 -0 9 20 19 -1 0 20 19 -1 1 20 19 -1 2 20 20 -0 1 20 20 -0 2 20 20 -0 3 20 20 -0 4 20 20 -0 5 20 20 -0 6 20 20 -0 7 数据来源：代理云案场管家，同策研究院 市场预判 19 -0.06 -0.04 -0.02 0 0.02 0.04 0.06 -1 -0.5 0 0.5 1 1.5 2011 /1 2011 /6 2011 /11 20 12 /4 2012 /9 2013 /2 2013 /7 2013 /12 2014 /5 2014 /10 2015 /3 2015 /8 2016 /1 2016 /6 2016 /11 2017 /4 2017 /9 2018 /2 2018 /7 2018 /12 2019 /5 2019 /10 2020 /3 2020 /8 2021 /1 2021 /6 2021 /11 同比增速 拟合的周期 周期预测 -0.6 -0.4 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 -5 0 5 10 15 20 25 30 20 11 /6 20 11 /1 1 20 12 /4 20 12 /9 20 13 /2 20 13 /7 20 13 /1 2 20 14 /5 20 14 /1 0 20 15 /3 20 15 /8 20 16 /1 20 16 /6 20 16 /1 1 20 17 /4 20 17 /9 20 18 /2 20 18 /7 20 18 /1 2 20 19 /5 20 19 /1 0 20 20 /3 20 20 /8 20 21 /1 20 21 /6 20 21 /1 1 百城价格指数同比增速 拟合的周期 周期预测 上海新建商品住宅成交量同比增速及周期预测 上海新建商品住宅价格指数同比增速及周期预测 从周期角度看 ， 上海商品住宅成交量预计在 2020年三季度进入上行周期 ， 商品住宅价格在成交量走高后也将迎来上涨 期；根据上海楼市主要项目推售信息实时更新 ， 2020年下半年上海市场入市项目或达 101个 ， 其中普陀 、 杨浦 、 虹口 、 黄浦 、 静安 、 徐汇 、 浦东新区均有新盘待售 ， 随着供应增加 ， 市场需求将进一步释放 数据来源：同策研究院、同策地产智库 市场结构性成交分析 第 三 章 成交区域结构 21 7月 成交区域结构中 ， 青 浦 、 南汇成交量排列 榜单前二 ， 且均价相近； 1-7月 区域成交表现中 ， 受前期供地影响 ， 南汇 、 青浦项目陆续入市 ， 且板块均为有规划支撑的潜力板块 ， 区域成交量攀升 数据来源： dataln 2020年 7月 上海商品住宅成交区域结构（按面积） 万平米 元 /平米 2020年 1-7月 上海商品住宅成交区域结构（按面积） 万平米 元 /平米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 180000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 青 浦 区 南 汇 区 宝 山 区 金 山 区 嘉 定 区 奉 贤 区 浦 东 新 区 闵 行 区 松 江 区 崇 明 县 闸 北 区 普 陀 区 徐 汇 区 杨 浦 区 卢 湾 区 虹 口 区 黄 浦 区 静 安 区 长 宁 区 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 0 10 20 30 40 50 60 南 汇 区 青 浦 区 宝 山 区 松 江 区 浦 东 新 区 奉 贤 区 嘉 定 区 闵 行 区 金 山 区 徐 汇 区 普 陀 区 崇 明 县 闸 北 区 虹 口 区 黄 浦 区 杨 浦 区 卢 湾 区 静 安 区 长 宁 区 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 成交板块结构 22 7月 ， 金山新城板块位于成交榜首； 1-7月 ， 成交面积前三板块为周康 、 安亭汽车城与徐泾板块；其中 ， 周康板块内绿 洲康城为成交主力 ， 均价高于 6万；安亭汽车城板块成交量显著 ， 主要由于路劲上海派的热销 ， 项目均价在 3.5万元左 右；徐泾板块内 ， 万科天空之城持续 热销 2020年 7月 上海商品住宅成交板块结构 Top10（按面积） 万平米 元 /平米 2020年 1-7月 上海商品住宅成交板块结构 Top10（按面积） 万平米 元 /平米 数据来源： dataln 0 20000 40000 60000 80000 100000 0 1 2 3 4 5 6 金 山 新 城 板 块 周 康 板 块 陈 家 镇 板 块 嘉 定 主 城 区 板 块 南 桥 新 城 板 块 彭 浦 板 块 赵 巷 板 块 金 汇 板 块 外 高 桥 板 块 安 亭 汽 车 城 板 块 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 0 20000 40000 60000 80000 0 5 10 15 20 25 周 康 板 块 安 亭 汽 车 城 板 块 徐 泾 板 块 罗 店 板 块 临 港 新 城 板 块 南 桥 新 城 板 块 青 浦 新 城 板 块 金 山 新 城 板 块 泗 泾 板 块 金 汇 板 块 成交面积 (万平米 ) 成交均价 (元 /平米 ) 成交环线结构 23 2020年 7月 上海商品住宅成交环线结构（按套数） 7月 ， 受供应影响 ， 郊环外与外郊环仍为成交主力 ， 其中外郊环占 比环 比下跌 5个百分点 ， 郊 环外占比环 比上升 2个百分 点 数据来源： dataln 2020年 6月 上海商品住宅成交环线结构（按套数） 7% 6% 10% 29% 48% 内环内 内中环 中外环 郊环外 外郊环 5% 7% 14% 31% 43% 内环内 内中环 中外环 郊环外 外郊环 成交环线结构 -项目排名 24 7月 ， 翠湖 天地项目 为内环内销 冠； 内中环中 ， 凯利海华 府市场 热度高 ， 市区楼盘去化表现佳；中外环中 ， 融创静安映 项目 以高性价比带动销量；外郊环外 ， 四季都会 晓风 来 、 铂翠 廷低 均价低门槛成交量高 数据来源： dataln 表： 2020年 7月 商品住宅环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 内环内 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.88 166860 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 41 0.75 109063 苏河湾中心润府 不夜城板块 34 0.38 125302 内中环 凯利海华府 北蔡板块 120 1.44 80529 中海臻如府 光新板块 78 0.81 97022 尚海湾豪庭 龙华板块 38 0.58 138523 中外环 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 205 2.03 72059 森兰星河湾名庭 外高桥板块 65 1.09 72499 外郊环 四季都会 晓风来 杨行板块 142 1.39 42587 玖玺 马桥板块 128 1.33 46491 公元 2040 祝桥板块 102 1.07 49455 郊环外 铂翠廷 金山新城板块 321 3.59 30711 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 203 1.95 30780 云栖麓 嘉定主城区板块 129 1.17 40173 表： 2020年 6月商品住宅环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 内环内 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 71 1.19 109037 汇京龙德景苑 徐家汇板块 12 0.50 105698 锦绣里 长寿板块 27 0.44 104406 内中环 凯利海华府 北蔡板块 75 0.91 83912 高尚领域 真如板块 61 0.56 91533 尚海湾豪庭 龙华板块 32 0.45 122021 中外环 央玺 顾村板块 144 1.35 63000 尼德兰北岸 外高桥板块 102 1.26 51603 绿洲康城 (亲水湾 ) 周康板块 101 0.84 62714 外郊环 世茂云图 周康板块 162 1.59 57251 公元 2040 祝桥板块 115 1.21 47554 金臣颐墅 赵巷板块 68 1.09 77269 郊环外 中集金地美兰城 罗店板块 171 1.59 43358 招商主城 罗店板块 110 1.11 38212 恒大珑樾华庭 朱家角板块 84 1.10 33025 成交总价结构 7月 ， 300-500万项目为市场成交主力 ，各价格段项目 成交份额占 比变化不大 2020年 7月 上海商品住宅成交总价结构（按套数） 数据来源： dataln 3% 3% 14% 33%23% 9% 15%150万以下 150-200万 200-300万 300-500万 500-800万 800-1000万 1000万以上 2020年 6月 上海商品住宅成交总价结构（按套数） 3% 3% 12% 36%24% 7% 15%150万以下 150-200万 200-300万 300-500万 500-800万 800-1000万 1000万以上 成交总价结构 -项目排名 26 7月 ， 总价 200万以内上榜项目多集中于亭林与临港新 城板块 ， 其中新华御湖上 园销量 最为突出；总价 200-500万项目 中 ， 铂翠 廷为 该总价段榜首；此外 ， 森兰星河湾名 庭成交量 在总价 1000万元以上的项目中突出 ， 2020年前半年 ， 项目 在该总价段内成交 面积 1.09万 平米 ， 均价 72499元 /平米 数据来源： dataln 表： 2020年 7月 商品住宅总价成交结构 TOP3（按面积） 总价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 100-150万元 新华御湖上园 亭林板块 20 0.17 16640 港城滴水湖馨苑 临港新城板块 33 0.15 27366 佳源梦想广场公寓 柘林板块 11 0.09 16632 150-200万元 新华御湖上园 亭林板块 35 0.31 18959 宜浩绿园 临港新城板块 30 0.27 19497 华发招商依云四季 枫泾板块 30 0.26 20520 200-300万元 铂翠廷 金山新城板块 146 1.39 28709 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 128 1.07 28336 光明金山府 金山新城板块 44 0.44 25150 300-500万元 铂翠廷 金山新城板块 170 2.14 31794 四季都会 晓风来 杨行板块 136 1.29 41693 云栖麓 嘉定主城区板块 113 1.05 40226 500-700万元 紫晶南苑 吴泾板块 56 0.70 47627 上港星江湾 淞南高境板块 69 0.63 70184 世茂云图 周康板块 53 0.55 56957 700-1000万元 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 133 1.38 72896 银河丽湾 南桥新城板块 31 0.64 37507 1000万元以上 森兰星河湾名庭 外高桥板块 65 1.09 72499 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.88 166860 凯利海华府 北蔡板块 49 0.76 81846 表： 2020年 6月商品住宅总价成交结构 TOP3（按面积） 总价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 100-150万元 港城滴水湖馨苑 临港新城板块 58 0.26 28610 新华御湖上园 亭林板块 20 0.16 16936 雅鹿新苑 新桥板块 32 0.13 2669 150-200万元 华发招商依云四季 枫泾板块 42 0.36 20263 新华御湖上园 亭林板块 35 0.32 18298 依云湖 亭林板块 32 0.28 19220 200-300万元 碧桂园凤凰城 金山新城板块 44 0.42 27625 光明金山府 金山新城板块 35 0.34 24129 恒大珑樾华庭 朱家角板块 36 0.32 29900 300-500万元 中集金地美兰城 罗店板块 161 1.48 43417 招商主城 罗店板块 102 1.01 37699 同济晶萃 泗泾板块 100 0.97 44937 500-800万元 央玺 顾村板块 137 1.29 63311 御沁园 周康板块 66 0.95 50593 尼德兰北岸 外高桥板块 68 0.90 51743 800-1000万元 仁和都市花园 周康板块 40 0.52 67663 当代美墅 颛桥板块 30 0.45 62655 高尚领域 真如板块 28 0.26 93915 1000万元以上 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 68 1.16 109383 金臣颐墅 赵巷板块 61 1.00 77556 凯利海华府 北蔡板块 35 0.53 84744 成交均价结构 27 7月 ，上海商品住宅市场成交 6319套， 3-5万元均价段成交 3102套，占比 49%，较 5月份额有所上涨；从 2020年 1-6 月成交情况来看，均价 10万以上占比同比增长了 6个百分点，成交套数增长了 120个百分点 数据来源： dataln 2020年 7月 上海商品住宅成交均价段分布（按套数） 4% 10% 49% 29% 8%2万以下 2-3万 3-5万 5-10万 10万以上 2020年 6月 上海商品住宅成交均价段分布（按套数） 3% 14% 45% 32% 6% 2万以下 2-3万 3-5万 5-10万 10万以上 成交均价结构 -项目排名 28 1-6月 ， 受市场供应影响 ， 均价 3-10万前三项目的成交量显著 ， 其中公元 2040、 绿洲康城为各均价段内销冠；均价 10 万元以上上榜的项目 ， 成交量均达到 3万平米以上 ， 市场去化表现良好 数据来源： dataln 表： 2020年 7月 商品住宅均价成交结构 TOP3（按面积） 均价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 2万元 /平米以下 新华御湖上园 亭林板块 55 0.48 18131 宜浩绿园 临港新城板块 26 0.27 18835 新未来樾湖 亭林板块 29 0.25 18608 2-3万元 /平米 铂翠廷 金山新城板块 177 1.85 28123 中信泰富仁恒海和 院 陈家镇板块 116 0.96 27911 泷湾 赵巷板块 18 0.36 28865 3-5万元 /平米 铂翠廷 金山新城板块 144 1.74 33453 四季都会 晓风来 杨行板块 136 1.29 41693 云栖麓 嘉定主城区板块 129 1.17 40173 5-10万元 /平米 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 205 2.03 72059 凯利海华府 北蔡板块 120 1.44 80529 10万元 /平米以上 翠湖天地 淮海中路板块 26 0.88 166860 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 31 0.59 112046 尚海湾豪庭 龙华板块 38 0.58 138523 表： 2020年 6月商品住宅均价成交结构 TOP3（按面积） 均价 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 2万元 /平米以下 新华御湖上园 亭林板块 55 0.48 17845 依云湖 亭林板块 40 0.35 18648 华发招商依云四季 枫泾板块 30 0.26 19292 2-3万元 /平米 光明金山府 金山新城板块 43 0.43 24699 碧桂园凤凰城 金山新城板块 40 0.40 26961 恒大珑樾华庭 朱家角板块 35 0.36 28865 3-5万元 /平米 中集金地美兰城 罗店板块 171 1.59 43358 招商主城 罗店板块 110 1.11 38212 虹桥金茂悦 青浦北部板块 101 1.04 44323 5-10万元 /平米 世茂云图 周康板块 162 1.59 57251 央玺 顾村板块 144 1.35 63000 金臣颐墅 赵巷板块 68 1.09 77269 10万元 /平米以上 瑞虹新城天悦郡庭 四川北路板块 57 0.96 111882 汇京龙德景苑 徐家汇板块 12 0.50 105698 静安天御 不夜城板块 38 0.41 126413 成交户型结构 29 7月 ，上海商品住宅市场 成交 6410套 ，销售套数环 比上升 1.4%；户型上 ， 90-120平米成交 套数居多 ；相较 6月， 在豪 宅小户型受市场热捧影响下， 90平米以下户型成交占 比环比 增长 了 5个 百分点 数据来源： dataln 2020年 7月 上海商品住宅成交户型结构（按套数） 24% 45% 18% 12% 1%90平米以下 90-120平米 120-140平米 140-200平米 200平米以上 2020年 6月 上海商品住宅成交户型结构（按套数） 28% 37% 17% 12% 6% 90平米以下 90-120平米 120-140平米 140-200平米 200平米以上 成交户型结构 -项目排名 30 7月 ， 90平米以下户型中 ， 四季都会 晓风 来位 列该户型段 成交榜第一； 房企前期受限价政策影响 ， 在做产品时倾向于 推小户型 ， 以小户型低总价降低购房门槛 ， 增加项目市场热度 表： 2020年 7月 商品住宅户型成交结构 TOP3（按面积） 户型 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 90平米以下 四季都会 晓风来 杨行板块 66 0.59 41693 中信泰富仁恒海和院 陈家镇板块 64 0.49 27632 海上湾 朱家角板块 49 0.43 27247 90-120平米 融创静安映 彭浦板块 238 2.30 91252 上港星江湾 淞南高境板块 166 1.70 72078 铂翠廷 金山新城板块 146 1.39 28709 120-140平米 铂翠廷 金山新城板块 175 2.21 31967 尼德兰北岸 外高桥板块 50 0.66 51027 紫晶南苑 吴泾板块 40 0.52 47333 140-180平米 森兰星河湾名庭 外高桥板块 41 0.64 72797 凯利海华府 北蔡板块 37 0.54 82528 当代美墅 颛桥板块 23 0.36 63534 180平米 以上 翠湖天地 淮海中路板块 24 0.84 167393 银河丽湾 南桥新城板块 35 0.76 37500 泷湾 赵巷板块 18 0.54 29574 数据来源： dataln 表： 2020年 6月商品住宅户型成交结构 TOP3（按面积） 户型 楼盘名称 板块 套数 面积（万平米） 均价（元 /平米） 90平米以下 世茂云图 周康板块 96 0.82 56982 中集金地美兰城 罗店板块 75 0.62 43842 央玺 顾村板块 69 0.59 62711 90-120平米 同济晶萃 泗泾板块 100 0.98 45012 虹桥金茂悦 青浦北部板块 95 0.95 44133 招商主城 罗店板块 94 0.93 37639 120-140平米 东滩花园 陈家镇板块 49 0.64 32979 尼德兰北岸 外高桥板块 48 0.64 51896 仁和都市花园 周康板块 40 0.52 67663 140-200平米 御沁园 周康板块 69 1.02 50813 金臣颐墅 赵巷板块 57 0.91 76667 当代美墅 颛桥板块 39 0.65 64927 200平米以上 亚通水岸景庭 崇明新城板块 15 0.50 38698 汇京龙德景苑 徐家汇板块 12