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2020年 7月刊 2020年 6月上海商办市场月报 C ONTENTS 目录 2 01 商办 市场 特征 02 商业市场 分析 03 办公市场 分析 本月观点 3 6月，商办市场供应量同比上涨显著，积压的项目逐渐入市；但市场整体成交平淡，商业市场同比仍有 上涨，办公市场则同环比下跌； 从存量来看， 4月商业与办公市场去化周期到达顶峰后于 5月明显回 落， 6月无太大波动，市场库存风险仍较高；从区域来看，本月中心城区商圈均有商业、办公项目入 市，从成交来看，郊区仍为商办市场成交大本营 2020年前半年，商办市场成交较去年同期收缩： 商业市场成交面积 37.27万平米，同比下降 7.07%，成 交集中郊区；办公市场成交面积 38.5万平米，同比下降 20.5%，内环内办公市场成交表现更为突出，占 到上半年 44%的市场份额；商业市场中，位于规划利好板块、发展逐渐成熟的新商圈的低均价项目热度 提升；而办公楼则是核心商圈项目更受市场关注 商办 市场 特征 第 一 章 本月数据快报 5 6月 ， 商办市场供应量同比上涨显著 ， 但市场整体成交平淡 ， 存量均环比上涨； 6月份商办市场成交均价同环比有所下 降 ， 本月中心城区商办项目供应增多 ， 外郊则仍占据市场成交大份额；办公市场中 ， 本月核心地段项目销量较好 表： 6月上海商办市场供求量及均价 物业类型 6月供应面积 6月成交面积 6月成交均价 6月存量 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 万平米 去化周期 （个月） 商业 25.41 959% 254% 8.15 -3% 47% 27012 0% -36% 979.35 145.04 办公 17.54 -7% 823% 3.88 -65% -61% 37201 -35% -35% 869.75 122.19 数据说明 ： 红色字体 表示该数据同 /环比有所上涨； 绿色字体 表示该数据同 /环比有所下降；去化周期为 3个月移动去化 数据来源： dataln 商业市场 分析 第 二 章 商业市场 量价走势 7 6月商业市场供应放量，成交量与 5月基本持平，较去年同期增长 47%； 本月商业市场成交平淡，相较去年同期市场表 现有所提升，均价与上月基本持平，同比下降 61%；随着外郊楼盘人气逐渐聚集，区域商业市场投资价值渐升，项目 的市场关注度提高 全市商业市场每月供求及均价走势 数据来源： dataln 27012 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 5 10 15 20 25 30 35 元 平米 万 平米 供应 成交 成交均价 商业 市场 成交环线结构（月度） 8 2020年 6月上海商业市场成交环线结构（按面积） 2020年 6月上海商业市场供应环线结构（按面积） 6月，内环内市场供应量占比达 74%，供应面积 18.84万平米，主要是虹口区 18.34万平米的商业项目入市抬高区域供 应量，由于该项目面积较大，未在 6月售出；从成交表现来看，受前期供应影响，外环以外项目仍为市场成交主力，占 比达 89% 数据来源： dataln 14% 11% 0% 1% 74% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 51% 38% 3% 2% 6% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 商业 市场 成交环线结构（半年度） 9 58% 28% 5% 3% 6% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 35% 10% 0.46% 4% 51% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 2020年 1-6月上海商业市场供应环线结构（按面积） 2020年 1-6月上海商业市场成交环线结构（按面积） 1-6月，受 6月虹口区新推项目影响，内环内供应占比过半；前半年外郊环供应占比达 35%，市场供应量在各环线中份 额稳居高位；从成交来看， 1-6月，供应影响下，外郊环与郊环外的项目为商业市场贡献了 86%的成交量 商业 市场 成交区域结构（月度） 10 2020年 6月上海商业市场供应区域结构（按面积） 2020年 6月上海商业市场成交区域结构（按面积） 6月，本月商业市场供应面积 25.41万平米，受瑞虹天地太阳宫项目影响，市场供应同环比增加；从成交来看，受供应 影响，外郊区域成交表现突出，其中崇明区、南汇区规划利好，板块内商业项目均价较低，市场成交量走高 平米 元 /平米 平米 数据来源： dataln 0 50000 100000 150000 200000 虹 口 区 嘉 定 区 松 江 区 崇 明 区 浦 东 新 区 闵 行 区 静 安 区 普 陀 区 青 浦 区 奉 贤 区 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 0 5000 10000 15000 20000 25000 崇 明 区 南 汇 区 闵 行 区 嘉 定 区 浦 东 新 区 松 江 区 宝 山 区 青 浦 区 普 陀 区 金 山 区 杨 浦 区 黄 浦 区 奉 贤 区 长 宁 区 虹 口 区 商业 市场 成交区域结构（半年度） 11 2020年 1-6月上海商业市场供应区域结构（按面积） 2020年 1-6月上海商业市场成交区域结构（按面积） 平米 平米 0 50000 100000 150000 200000 虹 口 区 嘉 定 区 青 浦 区 松 江 区 闵 行 区 静 安 区 浦 东 新 区 卢 湾 区 崇 明 县 奉 贤 区 金 山 区 徐 汇 区 南 汇 区 普 陀 区 宝 山 区 黄 浦 区 0 20000 40000 60000 80000 0 20000 40000 60000 80000 青 浦 区 南 汇 区 闵 行 区 嘉 定 区 崇 明 县 松 江 区 宝 山 区 浦 东 新 区 奉 贤 区 金 山 区 长 宁 区 闸 北 区 普 陀 区 黄 浦 区 虹 口 区 杨 浦 区 静 安 区 卢 湾 区 2020年前半年，商业市场供应面积 38.67万平米，同比下降 3.52%，成交面积 37.27万平米，同比下降 7.07%；除虹 口区外，嘉定、青浦区供应量较高；从成交来看，青浦区成交量领先，成交面积 7.1万平米，南汇成交量次之，成交面 积 5.28万平米，闵行区成交面积 4.36万平米位列第三，三个区域的成交均价在 2.3万元 /平米左右 商业 市场 项目排名（月度） 12 6月 ， 从供应来看 ， 虹口区瑞虹天地太阳宫项目入市 ， 面积 18.34万平米 ， 为本月供应主力 ， 该项目 6月未售出；从成交 来看 ， 裕鸿佳苑项目为本月成交主力 ， 项目位于崇明县陈家镇板块 ， 板块规划利好下 ， 楼市热度渐升 ， 板块内商业项目 市场关注度提高 数据来源： dataln 表： 2020年 6月商业市场供应面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 瑞虹天地太阳宫 四川北路板块 1 183458 崇恒新天地 嘉定北部板块 218 12432 百金汉青年汇 嘉定主城区板块 73 10712 裕鸿佳苑 陈家镇板块 30 8346 九亭中心 九亭板块 147 7481 莱英郡 (莱茵小镇 ) 安亭汽车城板块 4 6294 鑫龙花园 川沙板块 21 5377 小昆山平复苑 松江新城西区板块 38 4983 金色西郊城 华漕板块 1 3133 绿地锦创大厦 曹家渡板块 2 2702 表： 2020年 6月商业市场成交面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 裕鸿佳苑 陈家镇板块 80 20324 14438 惠康苑 惠南板块 25 6870 7075 龙湖天琅 马桥板块 24 5495 23026 融创西环中心 南翔板块 55 4178 40446 鑫龙花园 川沙板块 16 2993 12620 九亭中心 九亭板块 45 2819 21065 万科翡翠滨江 洋泾板块 9 2402 82702 浦江邻里汇 浦江板块 8 1995 45439 周浦海印又一城 周康板块 27 1879 28718 东渡悦来城 青浦新城板块 8 1524 35442 商业 市场 项目排名（半年度） 13 表： 2020年 1-6月商业市场供应面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 瑞虹天地太阳宫 四川北路板块 1 183458 崧泽华城生活汇 青浦新城板块 48 30430 保利国际广场 嘉定主城区板块 13 23539 融创西环中心 南翔板块 142 13299 崇恒新天地 嘉定北部板块 218 12432 百金汉青年汇 嘉定主城区板块 73 10712 盛世滨江壹号公馆 打浦桥板块 2 9084 九龙仓静安壹号 南京西路板块 22 8692 裕鸿佳苑 陈家镇板块 30 8346 九亭中心 九亭板块 147 7481 表： 2020年 1-6月商业市场成交面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 崧泽华城生活汇 青浦新城板块 48 30430 8633 裕鸿佳苑 陈家镇板块 80 20324 14441 南北周小区 （南北周嘉苑） 嘉定主城区板块 75 15754 6214 惠康苑 惠南板块 29 12146 7535 浦航新城中城新苑 浦江板块 27 11652 8586 天诚花苑 中山公园板块 3 11616 19915 堤亚纳昱墅 崇明其他板块 18 10214 21815 民乐城 惠南板块 31 10162 9070 复地 申公馆 浦江板块 7 8536 16019 周浦海印又一城 周康板块 121 8347 30810 1-6月 ， 虹瑞天地太阳宫推出的大体量商业项目占据供应榜榜首 ， 项目建成将成为上海虹口区购物新地标 ， 预计 2021 年全面开业；青浦的崧泽华城生活汇项目为前半年累计供应量第二位 ， 供应面积 3.04万平米 ， 项目以低均价优势在前 半年全部售出 ， 为 2020年上半年商业市场销冠 ， 成交面积 3.04万平米 商业库存情况 14 数据来源： dataln 万平米 月 上 海商业市场存量及 3个月移动去化周期 本月商业市场库存余量为 979.35万平米，去化周期上升至 145个月；本月商业市场供应放量，市场去化不高，存量显 著上升 979.35 145.04 0 50 100 150 200 250 860 880 900 920 940 960 980 1000 存量 3个月移动去化周期 商业各区域存量 15 数据来源： dataln 6月，浦东新区、闵行区与南汇区的商业存量为区域前三甲，外围区域存量仍处于高位；商业市场整体表现平淡 0 20 40 60 80 100 120 140 浦 东 新 区 闵 行 区 南 汇 区 嘉 定 区 松 江 区 青 浦 区 宝 山 区 虹 口 区 金 山 区 奉 贤 区 杨 浦 区 普 陀 区 徐 汇 区 黄 浦 区 崇 明 县 闸 北 区 长 宁 区 卢 湾 区 静 安 区 万平米 2020年 6月 上海商业市场 各区域 存量 存量（万平米） 0 20 40 60 80 100 120 140 闵 行 区 浦 东 新 区 南 汇 区 嘉 定 区 松 江 区 青 浦 区 宝 山 区 金 山 区 奉 贤 区 杨 浦 区 普 陀 区 虹 口 区 徐 汇 区 黄 浦 区 崇 明 县 闸 北 区 长 宁 区 卢 湾 区 静 安 区 万平米 2020年 5月 上海商业市场 各区域 存量 存量（万平米） 办公 市场 分析 第 三 章 办公 市场 量价走势 17 6月办公市场成交量价齐跌，均价也受结构性因素影响回落； 本月供应量 17.54万平米，环比下滑 7%，同比增长 823%；成交量 3.88万平米，较上月环比下降 65个百分点；均价受结构性因素影响下跌至 37201元 /平米 全市办公 市场每月供求及均价走势 数据来源： dataln 37201 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 元 平米 万 平米 供应 成交 成交均价 办公 市场 成交环线结构（月度） 18 2020年 6月上海办公市场成交环线结构（按面积） 6月 ， 从供应结构来看 ， 中环以内项目供应占比达 57%， 其余均分布于外郊环；从成交结构来看 ， 受前期供应影响 ， 市 场成交集中于外郊环 ， 市场份额达 48%；其次是中外环 ， 占比 31%；随着内中环项目供应增加 ， 区域成交量将相应提高 数据来源： dataln 2020年 6月上海办公市场供应环线结构（按面积） 48% 5% 31% 14% 2% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 43% 51% 6% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 办公 市场 成交环线结构（半年度） 19 26% 2% 13% 15% 44% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 57% 5% 0% 20% 18% 外郊环 郊环外 中外环 内中环 内环内 2020年 1-6月上海办公市场供应环线结构（按面积） 2020年 1-6月上海办公市场成交环线结构（按面积） 2020年上半年 ， 除中外环外 ， 各环线均有办公项目供应 ， 而外郊环仍为市场供应主力；从成交来看 ， 内环内市场成交 表现更为突出 ， 达成半年 44%的市场份额；受供应影响 ， 外郊环达成半年 26%的市场份额；整体来看 ， 郊区占据市场 供应大份额 ， 但去化情况不佳 ， 库存风险高 办公 市场 成交区域结构（月度） 20 2020年 6月上海办公市场供应区域结构（按面积） 2020年 6月上海办公市场成交区域结构（按面积） 6月， 中心城区普陀与静安区均各推出一个办公项目，其中普陀区项目共计入市 8.85万平米，为本月供应主力；闵行 区本月供应量仅次于普陀区，供应面积 5.58万平米；从成交来看，闸北、宝山、杨浦区成交量为区域前三甲，中心城 区办公市场热度相对较高 平米 元 /平米 平米 数据来源： dataln 0 20000 40000 60000 80000 100000 普 陀 区 闵 行 区 青 浦 区 静 安 区 嘉 定 区 松 江 区 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 闸 北 区 宝 山 区 杨 浦 区 闵 行 区 青 浦 区 浦 东 新 区 松 江 区 奉 贤 区 南 汇 区 嘉 定 区 普 陀 区 虹 口 区 金 山 区 办公 市场 成交区域结构（半年度） 21 2020年 1-6月上海办公市场供应区域结构（按面积） 2020年 1-6月上海办公市场成交区域结构（按面积） 平米 平米 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 闵 行 区 嘉 定 区 普 陀 区 青 浦 区 黄 浦 区 宝 山 区 杨 浦 区 浦 东 新 区 金 山 区 长 宁 区 静 安 区 松 江 区 0 20000 40000 60000 80000 100000 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 黄 浦 区 宝 山 区 闵 行 区 浦 东 新 区 长 宁 区 杨 浦 区 普 陀 区 青 浦 区 松 江 区 闸 北 区 徐 汇 区 南 汇 区 嘉 定 区 奉 贤 区 卢 湾 区 虹 口 区 金 山 区 崇 明 县 静 安 区 1-6月，闵行、嘉定、普陀区为上海前三大办公项目供应区域，其中，中心城区普陀区供应面积 8.9万平米、黄浦区供 应量 5.3万平米；从成交表现来看黄浦区以地理位置优势夺得上半年区域销冠，均价为区域最高；宝山、闵行与浦东新 区办公成交量在郊区中销量突出；整体来看，核心商务区市场关注度高 办公 市场 项目排名（月度） 22 6月，静安府东区以 3.06亿元的去化成为本月办公市场销冠，项目地理位置优越，近临地铁，周边业态丰富，本月成交 7套，成交面积 0.74万平米；本月销售面积亚军为环创中心，项目位于杨浦区东外滩板块，本月仅成交 1套，成交面积 0.24万平米；本月市场成交整体惨淡，核心商务区项目销量较突出 数据来源： dataln 表： 2020年 6月办公市场供应面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 长风中心诚公馆 长风板块 39 88527 隆视广场 华漕板块 44 45175 UNICITY万科 天空之城 徐泾板块 22 11505 绿地锦创大厦 曹家渡板块 10 10754 养云中心 马桥板块 13 10600 百金汉青年汇 嘉定主城区板块 43 8632 九亭中心 九亭板块 3 212 - - - - - - - - - - - - 表： 2020年 6月办公市场成交面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 静安府东区 彭浦板块 7 7438 41087 环创中心 东外滩板块 1 2385 45235 奉贤宝龙城市广场 南桥新城板块 8 1874 23214 马桥养云安缦酒店 马桥板块 2 1857 87872 中铁北城时代 杨行板块 12 1824 21588 博万兰韵商业中心 徐泾板块 8 1772 39724 宝悦华庭 杨行板块 9 1421 24208 宝杨宝龙商业广场 淞宝板块 7 1316 27653 君庭广场 新江湾城板块 1 1107 40246 三迪曼哈顿 松江新城东区 板块 6 1038 36717 办公 市场 项目排名（半年度） 23 表： 2020年 1-6月办公市场供应面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 长风中心诚公馆 长风板块 39 88527 融创西环中心 南翔板块 59 55826 绿地外滩中心 黄浦滨江板块 23 52897 上海漕河泾赵巷商务园 赵巷板块 94 49707 隆视广场 华漕板块 44 45175 马桥养云安缦酒店 马桥板块 28 25644 保利国际广场 嘉定主城区板块 55 24904 碧桂园中心 东外滩板块 15 23651 保华商务广场 莘庄板块 39 22026 启慧大厦 张江板块 65 20341 表： 2020年 1-6月办公市场成交面积 TOP10 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 绿地外滩中心 黄浦滨江板块 72 144579 93970 晶耀商务广场 三林板块 96 26306 70909 网电大厦 西郊板块 48 14341 23807 七宝万科中心 七宝板块 6 12321 60001 宝杨宝龙商业广场 淞宝板块 64 11945 31056 银统大厦 中山公园板块 55 10910 13921 宝悦华庭 杨行板块 63 10565 24976 文通国际广场 东外滩板块 10 10021 24502 同济创园 淞南高境板块 56 9763 28219 上海月星环球商业中心 武宁板块 6 9371 13078 1-6月，绿地外滩中心为市场焦点，成交面积共计 14.45万平米，成为办公市场销量 TOP1，黄浦区前半年销量全由该 项目贡献；浦东新区三林板块的晶耀商务广场成交面积 2.63万平米，均价 7.1万元 /平米；从成交榜单来看，核心地段 商务区在市场成交不佳情况下仍有较好的销售成绩，配套逐渐发展成熟的商务区也能获得一定的市场关注度 6月，办公市场库存余量为 869.75万平米，较上月小幅增加；从市场移动去化周期来看， 4月去化周期达到顶峰， 5月 开始回落，至 6月降至 122.2个月；市场去化加快，但库存风险仍较高 办公库存情况 24 数据来源： dataln 万平米 月 上 海办公市场存量及 3个月移动去化周期 869.75 122.19 0 50 100 150 200 250 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1000 存量 3个月移动去化周期 办公各区域存量 25 数据来源： dataln 6月，市场成交整体平淡，无论是中心城区还是郊区均只少量成交，区域存量无太大变化 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 浦 东 新 区 闵 行 区 杨 浦 区 普 陀 区 嘉 定 区 黄 浦 区 青 浦 区 奉 贤 区 徐 汇 区 长 宁 区 南 汇 区 虹 口 区 宝 山 区 松 江 区 闸 北 区 卢 湾 区 崇 明 县 金 山 区 静 安 区 万平米 2020年 6月上海 办公 市场各区域存量 存量（万平米） 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 浦 东 新 区 闵 行 区 杨 浦 区 黄 浦 区 普 陀 区 嘉 定 区 青 浦 区 奉 贤 区 徐 汇 区 长 宁 区 南 汇 区 虹 口 区 宝 山 区 松 江 区 闸 北 区 卢 湾 区 崇 明 县 金 山 区 静 安 区 万平米 2020年 5月 上海 办公 市场 各区域 存量 存量（万平米 ) 同策研究院微信公众号 26 同策研究院微信公众号 同策研究院 部门微信公众号：同策研究院、同策资管。同策研究院完成的固定周期的周月报告、各个研究 方向的专题报告会定期在同策研究院公众号上发布；同策资管聚焦中国资本市场，提供国内外前沿资管资讯， 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