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2020年 7月 上海土地市场监测报告 2020年 8月刊 C ONTENTS 目录 2 02 上海土地供需量价情况 01 上海土地政策及市场热点分析 03 上海土地结构性分析 观点提炼 3 2020年 1-7月 上海土拍揽 金 1795.30亿 元，同比 增长 95.1%； 7月 ，从区域来看，郊区 仍为成交主力， 其中 浦东 优惠 政策聚集， 市场成交占 比高 ；中心城区 闵行、杨浦、虹口 纯宅地块成交大幅增长，拉高整体楼面均价 7月，多数住宅 地块无自持要求 ，仅要求配建一定比例保障房，房企拿地 热情持续高涨 ， 土拍市场溢价 率创近年新高； 从企业来看， 中小企业与品牌房企参拍占比各半； 上半年 龙头房企土地市场补仓动作不明显 ，本月开始显现加大 投入 的 势头 月度土地供需结构明细 4 类型 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 住宅 120.97 158.91 207.33 133.58 177.28 268.18 10.87 219.26 75.06 86.05 121.69 195.64 187.99 商办 28.7 3.32 - 69.78 20.63 35.35 44.35 36.41 - 72.49 25.65 30.82 29.81 工业 45.89 4.3 39.87 52.16 37.78 143.42 32.38 18.93 16.09 80 115.14 271.86 212.84 其他 28.15 - 8.09 46.94 21.15 55.19 5.1 5.4 29.2 5.33 8.34 10.67 8.94 总计 223.71 166.53 255.29 302.46 256.84 502.14 92.7 280 120.35 243.87 270.82 508.99 439.58 上海月度土地供应结构 （ 规划建筑面积 ） 单位：万平米 类型 19-07 19-08 19-09 19-10 19-11 19-12 20-01 20-02 20-03 20-04 20-05 20-06 20-07 住宅 134.93 89.44 267.97 133.58 143.61 180.21 127.6 219.26 69.63 60.03 115.39 210.01 181.82 商办 34.99 13.13 0.45 49.29 21.48 53.85 29.7 51.06 - 61.14 29.44 36.01 14.48 工业 45.89 4.3 39.87 52.16 37.78 84.36 26.67 51.31 11.55 80 115.14 271.86 207.96 其他 28.15 - 8.09 46.94 21.15 47.1 8.08 10.5 29.2 5.33 8.34 10.67 8.94 总计 243.96 106.87 316.38 281.97 224.02 365.52 192.05 332.13 110.38 206.5 268.31 528.55 413.2 上海月度土地成交结构 （规划建筑面积） 单位：万平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：土地供应以公告时间划分，下同 上海土地政策及市场热点分析 5 第 一 章 政策与热点 6 上海市 首宗以 “ 先租后让 ” 供应的 工业用地于 7月 17日在奉贤区 签约 中海集团签约黄浦区 5块 地块 ， 预计投入 590亿 ， 项目涉及历史保护和城市更新 市政府 新闻 办：静 安 将打造 高能级 、 多功能的总部企业集聚 区；苏 河湾地区将 释放近百 万 平方米甲级写字楼空间 上海土地供需量价情况 7 第 二 章 上海土地供需走势 0 100 200 300 400 500 600 供应量 成交量 8 万平米 上海月度土地供求情况 2020年 1-7月 上海土地累计成交面积 约 2051.13万 平米 （ 占地 面积 1054.08万 平米 ） ， 揽 金 1795.30亿 元 ， 同比增长 95.1%； 上海 7月 土地市场 供应相比 6月增速放缓 ， 但同比去年仍处于高位 ， 延续 2020年上半年 土地市场活跃的行情 ， 7月 成交规划建筑面积 达 413.21万 平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：土地面积均采用规划建筑面积，下同；此处土地包含各种用途（住宅、商办、工业等）的招拍挂土地 土地规划面积为地块容积率与占地面积乘积，部分综合地块的容积率以地块最高容积率为准 上海土地价格走势 9 7月 ， 上海住宅用地溢价 率创近年新高 ， 市场住宅用地平均溢价率 达到 23.36%；本月住宅地块成交 共计 22幅 ， 其中 ， 保障房地块 4幅 、 租赁 房地 块 1幅 ， 其中多数住宅 地块无自持要求 ， 大大提升了房企拿地积极性；本月纯宅地楼面价在 1.7万 -8.5万 /平米间 ；中心城区地块成交增加 ， 拉升整体均价 0 5000 10000 15000 20000 25000 0 5 10 15 20 25 平均溢价率 平均楼板价 元 /平米 上海住宅用地楼板价及溢价率月度走势 % 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 上海土地市场结构性分析 10 第 三 章 月度土地市场区域及类型结构 11 7月 ， 从供应来看 ， 浦东 新区依旧高 供应 ， 松江 、 奉 贤 、 嘉定区 尾随其后；从成交来看 ， 浦东 新区本月 成交有所放缓但 仍居第一 ， 达 37%， 其次 为 松江 和 嘉定区；从类型来看 ， 本月 工业 供应量超越住宅 ， 成交占比接近总量半数 ， 住宅成 交紧随其后 2020年 7月 上海土地供应结构（按区域） 2020年 7月 上海土地成交结构（按区域） 浦东新区 嘉定区 青浦区 松江区 奉贤区 虹口区 金山区 闵行区 杨浦区 宝山区 住宅 商办 工业 其它 2020年 7月 上海土地成交结构（按类型） 住宅 商办 工业 其他 2020年 7月 上海土地供应结构（按类型） 浦东新区 嘉定区 青浦区 松江区 奉贤区 虹口区 金山区 闵行区 杨浦区 宝山区 数据来源：同策研究院、 dataln 注：数据为规划建筑面积占比 月度住宅用地区域及类型结构 12 住宅 (无保障房） 含住综合 保障房 租赁住宅 2020年 6月上海住宅用地供应结构（按类型） 住宅 (无保障房 ) 含住综合 保障房 租赁住房 2020年 6月上海住宅用地成交结构（按类型） 7月 ， 从供应区域来看 ， 嘉定 、 奉贤 、 闵行 区为 住宅用地供应的主要区域 ， 中心 城区闵行供应 一幅纯 宅地 ， 杨浦供应两 幅纯宅地 ， 虹口供应纯宅和租赁各一幅； 从供应类型来看 ， 保障房供应占比为 23%， 而住宅 (无保障房 )与含住综合供应 量相当；从成交来看 ， 住宅用地成交集中于郊区 ， 其中奉贤 、 嘉定成交 3幅大面积商住地块 ， 导致奉贤 、 嘉定成交 份额 显著 、 含住综合用地成交比例突出 2020年 7月 上海住宅用地供应结构（按区域） 2020年 6月上海住宅用地成交结构（按区域） 奉贤区 嘉定区 闵行区 青浦区 松江区 浦东新区 虹口区 杨浦区 宝山区 奉贤区 嘉定区 闵行区 青浦区 松江区 浦东新区 虹口区 杨浦区 宝山区 数据来源：同策研究院、 dataln 注：数据为规划建筑面积占比 月度住宅用地明细 13 7月 ， 住宅地块共计 成交 22幅 ， 其中 保障房 4幅 ， 租赁 房用 地 1幅；佳兆业 在青浦所拿地块 溢价率高 达 40.42%， 为本月 住宅溢价率最高地块 ， 楼面 价 2.67万 /平米 ；嘉定区共出让 4幅 商住地块 ， 两幅占地面积 约 13万 平米和一 幅 10万平米 、 一幅 8万平方米地块； 从拿地房企来看 ， 中小企业与品牌房企各占一半 住宅用地（包括含住综合用地） 地块名称 区县 建设用地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 竞价截止日期 受让单位 成交价 （亿元） 规划用途 宝山区 BSPO-0502单元 YH-B-2-06-02（“城中村”改造项目 -杨行镇老集镇） 宝山区 10.34 20.69 2020-07-07 万科 9.11 征收安置房 松江区佘山镇 G7SJ0002单元 E街坊 03-04号地块 松江区 7.62 9.91 2020-07-08 上海佘山资产经营管理有限公司 3.10 征收安置房 奉贤区四团镇 34-05区域地块 奉贤区 7.34 14.69 2020-07-13 宝龙 地产 10.15 商住 自贸区临港新片区奉贤园区二期 04FX-0002单元 B1101、 B1201、 B1301地 块 奉贤区 7.13 10.57 2020-07-09 上海大名城企业股份有限公司 8.14 商住 嘉定区菊园新区 JDC1-0403单元 28-03、 29-01地块 嘉定区 6.10 13.43 2020-07-22 路劲基建有限公司 28.21 商住 浦东新区唐镇镇北社区 PDP0-0404单元 D-04-06地块 浦东新区 5.65 11.30 2020-07-21 深圳华侨城股份有限公司 50.01 居住用地 嘉定区安亭镇 02A-01A地块 嘉定区 5.36 13.41 2020-07-17 中国奥 园 15.42 商住办 松江区泗泾镇 01-03号地块 松江区 4.45 8.01 2020-07-08 上海泗泾实业总公司 2.29 征收安置房 闵行区马桥镇闵行新城 MHC10801单元 07A-01地块 闵行区 4.09 4.91 2020-07-29 德信中国控股有限公司 13.65 居住用地 嘉定区江桥镇北社区 K1-01地块 嘉定区 4.03 8.87 2020-07-09 中国南山开发（集团）股份有限公司 29.00 商住 杨浦区江浦社区 R-09地块（大桥街道 115街坊） 杨浦区 3.40 8.07 2020-07-31 北京金隅集团 69.20 居住用地 嘉定区徐行镇 32-02地块 嘉定区 3.28 5.24 2020-07-08 上海嘉定新城发展有限公司 1.00 征收安置房 奉贤区奉贤新城 12单元 02A-09A区域地块 奉贤区 3.27 5.24 2020-07-23 上海建都房地产开发有限公司 11.83 居住用地 嘉定区安亭镇国际汽车城核心区 JD030201单元 01BB-08、 02BA-02地块 嘉定区 3.00 10.52 2020-07-03 中骏 13.23 商住、餐饮旅馆业用地 青浦区夏阳街道盈港东路北侧 14A-06、 14B-04地块 青浦区 2.78 6.12 2020-07-28 佳兆 业 16.33 居住用地 奉贤区金汇镇 38-04区域地块 奉贤区 2.69 5.91 2020-07-29 禹洲集团控股有限公司 9.77 居住用地 浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区 Z000801单元 54-01地块 浦东新区 2.58 8.59 2020-07-29 上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限 公司 49.11 居住用地、办公楼、教育用地 虹口区嘉兴路街道 HK271-01地块 虹口区 2.17 5.43 2020-07-03 招商局 蛇口 44.04 居住用地 青浦区振泾路北侧 A6d-06b地块（“城中村”改造项目 -徐泾镇老集镇） 青浦区 1.76 4.05 2020-07-09 俊发集团有限公司 11.33 居住用地 杨浦区定海社区 D5-1地块（定海路街道 152街坊） 杨浦区 1.46 3.64 2020-07-09 龙光 集团 23.82 居住用地 虹口区北外滩街道 HK276-02号地块 虹口区 0.88 2.46 2020-07-23 上海北外滩（集团）有限公司 3.11 租赁住房 青浦区徐泾镇徐泰路西侧 A2a-02b地块（“城中村”改造项目 -徐泾镇老集镇） 青浦区 0.52 0.77 2020-07-09 俊发集团有限公司 2.16 居住用地数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 月度商办用地明细 14 商办用地成交明细 地块名称 区县 建设用地面积 （万平米） 规划建筑面积 （万平米） 竞价截止日期 受让单位 成交价 （亿元） 规划用途 青浦区夏阳街道中横泾路东侧 06B-01、 13A-04地块 青浦区 3.45 12.67 2020-07-17 上海咸弘企业管理有限责任公司 5.07 商办、餐饮旅馆业用地 青浦区徐泾镇徐孝路南侧 A6d-06a地块 （“城中村”改造项目 -徐泾镇老集镇） 青浦区 0.26 3.00 2020-07-08 上海新徐泾城实业有限公司 0.61 商办 数据来源：同策研究院、 dataln 7月 ， 商办 地块共成交两幅 ， 都位于青浦区 ， 面积共 15.67万 平米 ， 其中夏 阳街道中横泾路 东侧地块有自持要求：青浦 区 土拍升温 各类型土地成交楼板价 15 上海土地成交楼面价月度走势 7月 ， 住宅用地成交量占比高 ， 宝山 、 松江成交 的两 幅保障房用 地面积大 ， 成交楼面 价低；但中心城区纯宅地成交增加 ， 拉高整体平均楼面价 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 全市平均 住宅用地 商办用地 工业用地 其它用地 元 /平米 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 各类型土地成交金额 16 上海土地成交金额月度走势 单位：亿元 7月 上海土地出让金总额 达 443.62亿 元 ， 环比 增长 45.9%， 同比 上涨 121.5%；上月住宅用地供应放量 ， 在本月达成成 交 ， 由于多数地块无自持要求 ， 房企拿地热情高涨 ， 溢价 率持续走高 ， 成交 金额持续上涨 显著 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 全市 住宅用地 商办用地 工业用地 其它用地 数据来源：同策研究院、 dataln 注：住宅用地包括纯宅地 (含保障房 )、租赁性住房、含住综合用地 同策研究院自媒体平台 17 同策研究院 部门自媒体平台：微信公众号 同策研究院 、 同策资管 ， 头条号 同策研究院 。 同策研究 院完成的固定周期的周月报告 、 各个研究方向的专题报告会定期在同策研究院公众号上发布；同策资管聚焦 中国资本市场 ， 提供国内外前沿资管资讯 ， 专业视角解读典型资管业务；针对楼市政策 、 市场 、 房企等相关 话题的看法 ， 欢迎与我们沟通交流 同策研究院自媒体平台 微信公众号：同策研究院 微信公众号：同策资管 同策研究院头条号 THANK YOU!