2019年青岛房地产市场年报.pdf

青岛锐理数据 / 2020年 01月 08日 2019年青岛房地产市场年报 1.宏观环境 2.土地市场 3.商品房市场 4.住宅市场 5.商办市场 6.企业表现 7.总结展望 CONTENT 目录 全国经济 青岛经济 1 2 政策规划3 01宏观环境 2019年国内外需求均保持低迷 ， 经济增速下行趋势未改 ， 金融环境保 持中性偏松 中央聚焦房地产金融风险 ， 坚持住房居住属性 ， 不将房地产作为短期 刺激经济的手段 ， 房地产行业资金定向监管全年保持从紧态势 宏观环境 全国经济 青岛经济 政策规划 电话： 0532-80936157 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【 全国经济 】 2019年前三 季度我国 GDP生产总值 69.78亿， 同比增长 6.2%， 处于历史低位； CPI增速上升压力大，同时 PPI下滑速度加快，整体经济下行风险增大 20082019年三季度全国 GDP及其增速年度走势 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 0 20 40 60 80 100 GDP（万亿元） GDP增速 20142019年 11月全国消费者价格指数 CPI、工业品出厂价格指数 PPI月度走势 -8.0% -6.0% -4.0% -2.0% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 2014 2015 2016 2017 2018 2019年 CPI PPI 数据来源：国家统计局 宏观环境 全国经济 青岛经济 政策规划 电话： 0532-80936157 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【 全国经济 】 M2持续 回落 ， 社会融资规模上升 ，资金流动性紧张，企业融资压力上升 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 1月 3月 5月 7月 9月 11月 2014 2015 2016 2017 2018年 2019年 20142019年 11月 M2供应量同比增长 (%)情况月度走势 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2014-2019年 11月社会融资规模 (万亿元 )情况月度走势 数据来源：国家统计局 宏观环境 全国经济 青岛经济 政策规划 电话： 0532-80936157 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【 全国经济 】 全社会固定资产投资增速 有所下滑 ， 房地产投资 平均增速稳中有升，房地产对实体 经济挤占明显 20072019年 11月全社会固定资产投资及其增速年度走势 0% 5% 10% 15% 20% 25% 0 2 4 6 8 10 12 14 1- 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1- 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1- 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1- 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1- 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1- 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 2014 2015 2016 2017 2018 2019 房地产投资额 _累计值（万亿元） 房地产投资 _累计增长（ %） 20142019年 11月全国房地产投资累计额及增速月度走势 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 10 20 30 40 50 60 70 80 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 1-11月 全社会固定资产投资（万亿元） 固定资产投资累计增长（ %） 数据来源：国家统计局 宏观环境 全国经济 青岛经济 政策规划 电话： 0532-80936157 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【 全国经济 】 2019年全国商品房销售总额增速放缓，投资总额增速加快，市场竞争激烈，销售 / 投资比例下降，市场总体盈利能力出现下滑 0.91 1.15 1.22 1.25 1.15 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 1.4 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 160000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年预计 全国商品房销售、投资情况 销售总额（亿元） 投资总额（亿元） 销售 /投资数据来源：国家统计局 宏观环境 全国经济 青岛经济 政策规划 电话： 0532-80936157 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 企业表现 总结展望 【 全国经济 】 2019年前 11月，全国棚户区改造累计开工数量仅 315万套，仅占 20152018年 的 50%左右，二三四线城市购房需求受到影响 470 601 606 609 626 315 470 580 600 600 580 296 0 100 200 300 400 500 600 700 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年前 11月 棚户区改造累计开工（万套） 棚户区累计开工（万套） 棚户区计划开工（万套）数据来源：国家统计局 【 青岛经济 】 2019年全市 GDP增速降至 6.4%，仅略高于全国平均水平，经济下行趋势明显； 房投占固投比例略升至 17.7%，房地产在全市经济中的比重上升 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年前三季度 青岛市生产总值（亿元） 增长率 20052019年前三季度青岛市 GDP及增幅情况 20052019年 10月青岛全社会固定资产投资及 房地产投资 情况 数据来源：青岛统计局 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 2000 4000 6000 8000 10000 全社会固定资产投资（亿元） 房地产投资（亿元） 房地产投资占固定资产投资比率 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 青岛经济 】 城镇居民人均可支配收入增速下滑，居民储蓄存款余额增速上升 2005-2019年三季度青岛城镇居民可支配收入及增幅 2006-2019年 10月青岛城乡居民储蓄存款余额及增幅走势 数据来源：青岛统计局 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 18% 20% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年前三季度 城镇居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消费性支出（元） 城镇居民人均可支配收入同比增幅 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 1-10月 城乡居民储蓄存款余额（亿元） 增幅 【 青岛经济 】 2019年前 10月房地产施工面积同比增速上升，竣工面积同比下降，且降幅超 过 10%，新房市场竞争压力大；销售额 /销售面积微升，房产售价仍保持在高位 2005-2019年 10月青岛市房地产施工竣工面积 2004-2019年 11月青岛市房地产销售面积、销售额 数据来源：青岛统计局 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 0 500 1000 1500 2000 2500 销售面积（万 ） 销售额（亿元） 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 1-10月 房地产施工面积（万 ） 房地产竣工面积（万 ） 【 2020年政策基调 】 房地产主线由“因城施策、分类指导”细化为“城市更新、存量房改造、 发展租赁住房”和“因城施策、三稳”并重，突出稳字当头 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚 持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 因城施策、分类指导 ，夯实城市政府主体 责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 要加大城市困难群众住房保障工作， 加强城市 更新和存量住房改造提升 ，做好城镇 老旧小区 改造 ，大力 发展租赁住房 。要坚持房子是用来 住的、不是用来炒的定位，全面落实 因城施策， 稳地价、稳房价、稳预期 的长效管理调控机制， 促进房地产市场平稳健康发展。 2018年 表述 2019年 表述 变化 解读 城市更新和存量房改造 提升、发展租赁住房： 保证“居者有其屋”，防止低收入群体因居住成 本过高造成不稳定，防止房地产行业倒逼制造业成本上升。 因城施策，“三稳” ：维持房地产市场稳定，不大涨大跌，上涨的城市加压、下跌的城市减压， 保证金融市场、社会稳定。 【 2019年政策汇总 】 金融边际放松，但利好有限；人才引进变成人口引进，多城降落户门槛； 后调控时代，坚持“房住不炒”，重点发展租赁市场 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 类型 一月 二月 三月 四月 五月 六月 金融 4日央行下调金融机 构存款准备金率 1个 百分点 本月北京、南京、天津、 深圳、厦门等多城下调 首套房利率，常州甚至 降至基准利率 12日央直公积金发布 关 于调整住房公积金个人住 房贷款政策进一步优化服 务有关问题的通知 ，职 工二套房公积金贷款“认 房认贷”，最高额度降至 60万 28日青岛取消住房公积金 二次贷款间隔期限 21日央行下调农商银行人 民币存款准备金率 1个百分 点 户籍人才 29日发改委印发 进一步优化供给推 动消费平稳增长促进 形成强大国内市场的 实施方案（ 2019 年） ，进一步满足 农业转移人口市民化 住房消费需求 14日国务院发布 国家职业教育 改革实施方案 表示，到 2022 年，职校毕业生落户就业与高校 毕业生享同等待遇 14日 青岛市“金种子”人才储 备工程实施细则（试行） 印发 21日印发 关于培育发展现代化 都市圈的指导意见 ，除个别超 大城市外放开放宽落户限制 4日青岛人才新政出台， 硕博毕业生可领安家费， 最高 15万 /人 8日发改委印发 2019年 新型城镇化建设重点任 务 ， 100万 -300万人口 大城市要全面取消落户限 制 5日 关于建立健全城乡融 合发展体制机制和政策体 系的意见 正式印发，到 2022年城市落户限制逐步 消除 4日发改委发布 关于对模范践行 诚实守信个人实施联合激励 加快推 进个人诚信体系建设的指导意见 （征求意见稿） ，诚实守信个人 有望享优先落户 5日推出四项青年人才聚青就业创 业新政，专科就能落户青岛，住房 补贴申请时间公布 25日青岛西海岸发布 关于促进 “双招双引”二十条政策 租赁市场 11日福州、南昌、 青岛 、海口、贵阳等 5城获批利用集体建 设用地建设租赁住房 试点实施方案 16日财政部印发 公共租赁住房资产 管理暂行办法 9日住建部要求人口流入量 多的大中城市要切实增加 公租房供给 17日住建部出台 关于进 一步规范发展公租房的意 见 ，新增公租房供给需 求，可在商品房项目配建 比例 25日印发 关于个人取得有关收入 适用个人所得税应税所得项目的公 告 ，继承房屋免税 税费 20日，国税总局 :切实落实减税 降费措施，推进房地产交易备案 共享 10日财政部、税务总局印 发关于公共租赁住房税收 优惠政策的公告，公租房 免征房产税，租赁补贴免 征个税 25日印发 关于个人取得有关收入 适用个人所得税应税所得项目的公 告 ，无偿赠与配偶等直系亲属房 屋或对其承担直接抚养或者赡养义 务者、法定继承人等情况，不对当 事双方征收个人所得税 市场监管 3日青岛高新区暂停 商品房公证摇号售房 规则 2日山东政府印发 关 于推动“六稳”工作落 地见效的若干意见 ， 稳地价稳房价，制定济 南、青岛“一城一策” 方案 19日住建部对 2019年第一 季度房价、地价波动幅度 较大的城市进行了预警提 示 18日住建部对佛山苏州大 连南宁 4个城市预警提示： 稳房价稳预期 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 2019年政策汇总 】 金融边际放松，但利好有限；人才引进变成人口引进，多城降落户门槛； 后调控时代，坚持“房住不炒”，重点发展租赁市场 类型 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 金融 12日发改委：房企发外债 只能置换一年内到期中长期 境外债务 29日发改委等四部门联合 印发 2019年降低企业杠 杆率工作要点 ，大力发展 股权融资，改革股票发行制 度，提升上市公司质量，加 强对中小投资者权益的保护， 增强投资者信心 10日银保监会下发 关于开展 2019年银行机构房地产业务专项检 查的通知 ，决定在包括青岛在内 的 32个城市开展银行房地产业务专 项检查工作，将严厉查处各种将资 金通过挪用、转道等方式流入房地 产行业的违法违规行为 央行发布 关于新发放商业性个人 住房贷款利率调整的公告 ，宣布 从 10月 8日开始全面调整房贷利率 计算方式 央行： 9月 16日全面下调金融 机构存款准备金率 0.5个百分 点 8日房贷新政 LPR定 价落地，首套房贷款 利率不低于 5.15% 25日银保监会融资担 保新规：住房置业担 保公司纳入监管 31日青岛市住房公积 金提取管理办法新修 订 11月 20日贷款市场 报价利率（ LPR）为： 1年期 LPR为 4.15%， 5年期以上 LPR为 4.80%， LPR较上期 下降 5个基点 28日央行发布公告称，为进一 步深化 LPR改革，商业银行应 自 2020年 3月 1日起正式切换 存量浮动利率贷款定价基准 户籍人才 本月珠海、东莞等城开始直接降低落户门槛，间接放松调控 本月无锡、宁波、杭州、上海、 芜湖、成都等多城大幅降低落 户门槛，零门槛成标配 22日财政部联合税务 总局发布 关于民用 航空发动机、新支线 飞机和大型客机税收 政策的公告 ，从事 大型客机研制项目纳 税人等免征房产税 本月上海、南京、北 京、青岛等多个一二 线城市加入降低落户 门槛队列，“放松” 限购 本月西海岸、城阳出 台定向人才引进优惠 政策，定向放宽首套 房限购 本月深汕合作区限购 2套、深圳 前海发布 12项惠港澳居民政策、 郑州租赁一年即可落户购房、 广州南沙本科以上购房等同本 地户籍 23日中办、国办：印发 关于 促进劳动力和人才社会性流动 体制机制改革的意见 ，全面 取消城区常住人口 300万以下 的城市落户限制 租赁市场 1日央直公积金中心发布 关于深化“放管服”改革 做好中央国家机关住房公积 金归集工作有关问题的通 知 ，加大租房消费支持力 度，可提取支付房租 18日财政部和住建部印发 中 央财政城镇保障性安居工程专 项资金管理办法 ，住房租赁 市场发展可获专项资金每年 6- 10亿元 19日山东发放住房租赁补贴支 持新市民实现住有所居 税费 28日起草增值税征求意见稿： 转让土地使用权适用税率调整 为 9% 市场监管 不给员工缴纳公积金，最高 罚款 5万 30日中共中央政治局召开 会议明确指出，坚持房子是 用来住的、不是用来炒的定 位，落实房地产长效管理机 制，不将房地产作为短期刺 激经济的手段 16日 房屋交易合同网签备案业务 规范（试行） ，房屋网签系统应 采用人脸识别等手段核验交易当事 人 九部门联合印发了 青岛市物业管 理整治提升攻坚行动作战方案 【 金融 】 房地产贷款中，个人住房贷款在 2019年维持高位，房地产开发贷增量偏低，房企 要获得充足资金难度大，销售回款的重要性越来越高 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 -0.2 0 0.2 0.4 0.6 0.8 1 1.2 2017Q1 2017Q2 2017Q3 2017Q4 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 房地产领域贷款增加额（万亿元） 开发贷增量（万亿元） 个人住房贷款增量（万亿元） 2019年 数据来源：中国人民银行 【 信贷 】 个人住房贷款定价基准变为 LPR，限利率正式加入房地产调控政策行列，对贷款、成本、 利率并无实质影响。未来利率政策辅助调控政策成为长效机制 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 政策内容： 2019年 8月，央行针对个人住房贷款出台新的金融政策， 10月 8日起， 个人住房贷款定价基准变为 LPR（贷款基础 利率），首套房贷利率不得低于 LPR水准 ；二套房贷利率不得低于 LPR+60个基点 。 月度 期限 LPR（ %） 8月 1Y 4.25 5Y 4.85 9月 1Y 4.20 5Y 4.85 10月 1Y 4.20 5Y 4.85 11月 1Y 4.15 5Y 4.80 贷款市场报价利率（ LPR） 政策解读： 1、 开始采用 LPR， 房贷利率开始实行标准化 ， 对利率进行下限设置 。 2、 政策本意是为了保持稳定 ， 所以只是名义上的 “ 小降息 ” 。 对贷款 、 成本 、 利率并无实质影响 。 3、 LPR的本质是市场化的产物 ， 由 MLF及 18银行报点而来 ， 但房贷利率却不是 ， 各地各银行仍有自主制定上浮基点的权利 ， 地方银行有自主权确 保区域差别化住房信贷政策的有效实施 。 4、 国家开始从金融市场方面控制市场 ， 政府也可以从信贷方面管控市场 ， 未来利率政策辅助调控政策成为长效机制 。 注：除央行对二套房有硬性加点限制外，来自于各省和各银行之间的加点原则上大于等于 0即可， 可以根据当地情况自我调节。 青岛市 加点政策与央行保持一致。 央行要求二套房贷利率至少增加 60% 个基点 文件规定各省需自制加基点的下限 央行要求各银行在评估贷款人资质时， 根据资质好坏设定不同的加点门槛 LPR利率 央行加点 各省加点 银行加点 L P R 房 贷 利 率 计算方法： 银行 首套房 二套房加点 执行利率 加点 执行利率 建设 78.5 5.585 103 5.83 工商 83.5 5.635 108 5.88 农业 83.5 5.635 108 5.88 中国 83.5 5.635 108 5.88 交通 83 5.63 108 5.88 招商 84 5.64 108 5.88 邮政 84 5.64 108 5.88 青岛 83.5 5.635 108 5.88 中信 83 5.63 108 5.88 民生 83.5 5.635 108 5.88 光大 79 5.59 103 5.83 汇丰 70 5.50 95 5.75 12月青岛各银行房贷利率 11月 20日公布的 5年期 LPR基点： 4.80 【 调控政策 】 2019年为继 2018年严调控年后出现的适当松动期，在“一城一策”原则下多 城在公积金贷款、限购条件、人才引进、落户条件等政策上出现松动，青岛亦有小幅松动， 调控力度减弱，城阳、黄岛最先松动 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 崂山区 李沧区 市北区 市南区 黄岛区 城阳区 莱西市 平度市 即墨市 胶州市 市 区 主城区 县级市 外地人不限购，首套 首付 30%，二套首付 40%；限售时间 5年 （含新房和二手房） 外地人限购 1套， 本地人限购 2套， 首套首付 30%，二 套首付 40%；限售 时间 5年（含新房 和二手房） 外地人满 1年 社保限购 1套， 本地人限购 2 套，首套首付 30%，二套首 付 40%；限售 时间 5年（含 新房和二手房） 青岛各区市限购 /限售政策详解 【 青岛土拍 】 青岛 土拍政策经过多次调整，积极响应国家稳地价方针，预计在未来 1-2年土 地拍卖政策仍将趋严，且土地供应将根据区域板块市场容量精准控制 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 2014 2017上半年2016 2017下半年 2018 12月熔断机制出现： 按照价高者得原则确 定竞得人，如溢价率 达 100%以上，视为不 理性竞拍，系统自动 流拍。 4月网下竞拍商品房销售 价格方式出现 ，当竞买报 价达到或超过最高限价后， 网上土地竞价中止，转入网 下竞商品房销售价格；部分 地块对建筑风格、开发商企 业资质提出要求。 6月青岛市基准地价更新 ， 较上一轮商服用地价格增幅 9.3%，住宅用地价格增幅 10%，工业用地价格增幅 4.4%。 下半年青岛市土地采取 线上限价拍卖熔断机制， 线下竞房价、现房销售、 线下抓阄、竞自持面积、 竞公建资金等 6月青岛召开紧急会议， 专题研究土地搭配出 让和设置附加条件问 题。 原则上停止设置土地 出让特殊附加条件。 12月开始执行土 地网上交易 2019 启动编制 青岛市国 土空间总体规划 (2019 2035年 ) ， 精准化调控土地供应。 去化周期长区域少供 或停供。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 青岛轨道交通规划与现状 截至 2019年底 ， 全市规划建设 16条地铁线路 ， 已开通四条；其中主城区线路密集度最高 ， 未来随着城 阳 、 高新 、 西海岸 、 即墨 、 胶州地铁逐步兑现 ， 区域热度将进一步提升 。 路线 起迄站 站数 里程 通车时间 进度 M2 泰山路站 -李村公园 22 25.2km 2017年 2019年 12月西段通车至泰山路，东延（李村公园 -世博园）列入规划 M3 青岛站 -青岛北站 22 25.2km 2016年 2016年 12月全线通车 M11 苗岭路站 -鳌山湾 22 59km 2018年 2018年 5月通车 M13 井冈山路站 -董家口火车站 13 28.8km 2018年 2018年 12月通车 M1 峨眉山路站 -兴国路 29 42.1km 2020年底 建设中 M4 人民会堂站 -大河东 25 30.9km 2022年 建设中，已拟定站名 M7 兴国路站 -即墨北安段 20 30km 2020年 一期（兴国路 -东郭庄）建设中，二期北段（东郭庄 -汽车产业城）列入规划 M8 五四广场站 -胶州北 18 61km 南段 2020 年 北段 2021 年 2020年北段（青岛北站 -胶州北站）通 车 M6 辛屯路站 -王台镇站 20 29.89km 2022年 2019年 12月一期工程（辛屯路 -生态园）开建 M5 欢乐滨海城 -麦岛 14.3km 列入规划 M12 朝阳村站 -金沙滩站 21 56.5km 列入规划 M15 石老人 -汽车产业新城 48.5km 一期（动车小镇 -金水路）列入规划 M9 红岛街道 -王哥庄街道 51.5km 一期（河东路站 -海都花园） 列入规划 M10 河套街道 -惜福镇 38.7km 中远期规划 M14 胶州北站 -平度中心城区 45.2km 2021年底 中远期规划 M16 上马街道 -海泉湾 50.9km 中远期规划 已通车 建设中 筹备中 中远期 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12M13 M14 M15M15 2020-2025年建设方案（拟定） M2 二期工程分东西向双向延长，西延段已开工建设，东延（李村公园 -世博园）列入规划 M5 串联 1号线至 4号线 M6 二期（铁山站 -辛屯站），线路长 18.4km，设 12座车站 M7 二期北段从东郭庄到汽车产业城，经过九江路、文化路、鹤山路等即墨主城区，远期规 划南延线可至奥帆中心 M9 一期河东路站至海都花园站，从高新区穿过城阳主中心 M12 一期从中德生态园自上马朝阳村站，串联中德示范园、上合示范区、红岛站等板块 M15 一期从动车小镇起，途径即墨通济新区和城阳、流亭，到达东李院士港金水路站 2020年规划 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 西海岸董家口、藏马山等 15个片区集中发布控规公示 2月 27日 ， 西海岸董家口 、 藏马山 、 灵山岛等 15个片区控制性规划公示 ， 城市建设用地面积约 160余平 方公里 。 规划范围 董家口中 /西部片区、藏马山片区、藏南片区、灵山岛片区、琅琊台驻地片区、胶河片 区、泊里镇驻地片区、大村镇驻地片区、宝山镇驻地片区、六汪镇驻地片区、理务关 片区、海青镇驻地片区、大场镇驻地片区、龙湾片区。 规划目标 董家口西部建成国家级临港循环经济示范区和临港生态产业基地；董家口中部打造第 四代物流贸易港；藏马山打造成以康养度假、文创娱乐、生态休闲、科普教育等功能 为重点的特色小镇；藏南打造成文旅示范镇的核心服务区、绿色加工业品牌基地、生 态宜居社区；灵山岛打造成生态旅游岛及高端海岛休闲度假目的地；琅琊台片区打造 成董家口港城的综合配套服务区；胶河片区打造成新区美食体验目的地，新区西北部 门户和美食小镇；泊里镇打造成董家口港城居住和服务配套核心区；大村镇打造成以 食用菌全产业链发展为支撑，山水生态休闲旅游和观光农业种植为补充的大都市郊区 现代化特色生态产业强镇；宝山镇依托秧歌、剪纸和果业等文化、产业资源，打造特 色小镇和旅游目的地；六汪镇打造农业创新高地、山水园艺小镇、农副产品的供应地； 理务关片区打造为大村镇西南部农村社区综合服务次中心；海青镇打造中国北方知名 的茶业生产、茶文化发展的旅游休闲小镇；大场镇形成“农业研销交流中心与临港工 贸经济实体”双主链模式；龙湾片区以龙湾与琅琊台风景名胜区为依托，打造国际级 滨海休闲、健康养生度假区。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 灵山湾国家森林公园总体规划出炉 3月 1日 ， 山东灵山湾国家森林公园总体规划 （ 修编 ） （ 2018 2027年 ） 网上公示 。 山东灵山湾森 林公园由环海林场和大珠山两个片区组成 ， 总面积 761.1平方公里 。 规划范围： 由环海林场和大珠山两个片区组成，总面积 761.1平方公里 。环海林场片区 ：融合路与滨海大道交叉口（沿滨海大道东缘向北、东北至）环海林场防火 路（沿防火路至）黑松林林缘（沿林缘向东南至）海岸线（沿海岸线向西南 至）滨海大道东路东侧（沿海滩植被群落外缘向西至）海军路（沿滨海大道 东路南缘向西至）融合路与滨海大道交叉口 ;大珠山片区 :自大珠山景区小福 台顶东南侧山顶（沿山谷向西南至）滨海街道东山张村东侧山顶山脚林缘（ 沿林缘向北至）黑龙潭西侧山顶（沿山谷向北至）滨海街道大桥村南侧库塘 东北角（沿 S293东南侧林缘向东北至）大珠山水库西北侧山顶（沿林缘向 南至）石门寺塔林西侧游步道（沿游步道至）心经刻石西北侧山谷（沿山谷 向东南至）小福台顶北侧游步道（沿游步道向东至）仙人庵西南侧游步道交 叉口（沿山谷向南至）大珠山景区小福台顶东南侧山顶。 规划目标： 灵山湾森林公园应在保护和培育森林资源的基础上，立足自身区位优势，凸 显森林、海滩、山岳等资源特色，融文化于生态之中，建设城海一体、山林 交融、芳香多彩、功能多样的黄岛区城市绿肺、生态地标。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 城阳棘洪滩西片区最新规划出炉 3月 15日 ， 青岛市自然资源和规划局网站对 “ 城阳区棘洪滩街道西片区 （ 创新中心 ） 控制性详细规划 ” 进行了批前公示 。 此次规划范围北 、 西至城阳区界 、 东至祥茂河与华中路 ， 南至向阳二号路 。 规划范围： 北、西至城阳区界、东至祥茂河与华中路，南至向阳二号路。该区域共包括 20 个村庄， 3.6万人。未来总人口规模将达到 14.4万人 。 规划定位： 青岛轨道交通产业示范区内全球高铁创新发展引领区，包括国家新旧动能转换 先行区、未来轨道交通城市体验区、生态智慧品质活力样板区三大功能区主导 区。 规划结构 ： 以规划形成 “ 一轴、两核、三带多组团、多中心 ” 的空间布局结构。 “ 一轴 ” 为依托轨道 16号线的现状岙东路发展轴； “ 两核 ” 为指高速列车创新中心，综 合服务中心； “ 三带 ” 为依托祥茂河景观带及由其延伸出的生活休闲廊道和城 市活力廊道； “ 多组团 ” 为生态廊道及主要道路分隔形成的十个城市组团， “ 多中心 ” 为城市组团之间与城市组团内部的多个功能节点。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 西海岸新区藏南镇总体规划（ 2018-2035年）特色小镇规划出炉 6月 19日 青岛西海岸新区藏南镇镇域总体规划 （ 2018-2035年 ） 公示 ， 根据规划 ， 藏南镇将以特色 小镇为主导 。 西海岸新区藏南镇规划形成西海岸新区文旅示范镇 ， 以生态旅游 、 休闲农业为主导的综合性城 镇 。 休闲旅游目的地 、 特色农业发展区 、 现代产业融合区 、 美丽宜居小城镇 。 规划范围： 藏南镇镇域（包含藏马山旅游度假区），以镇行政区划为界，面积约 105平方公里。 规划目标： 以旅游业、农业特色化和 “ 六次产业 ” 发展为基础，完善镇域公共服务设施，联动周 边乡镇和特色功能区，对接西海岸新区主城区，将藏南打造成为以休闲旅游、特色农 业为主导的休闲特色小镇，生态、生产、生活融合发展的美丽宜居小城镇。 规划结构： 规划形成 “ 双核一廊，一带三区 ” 的布局结构。 “ 双核 ” ：指藏马山旅游度假区旅游 核心和藏南城镇服务核心。 “ 一廊 ” ：指镇域旅游环线景观廊道。 “ 一带 ” ：指环陡 崖子水库生态控制带。 “ 三区 ” ：指藏马山旅游度假区、特色小镇服务区和都市休闲 农业区。 人口规模 ; 规划预测 2025年、 2035年藏南镇（不包括藏马山旅游度假区）总人口分别为 3.5万人 、 4.5万人，镇区人口分别为 1.5万人、 3万人，镇域城镇化水平分别达到 42.9%、 66.7%。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 西海岸新区轨道交通站点周边综合交通衔接规划 6月 20日 ， 西海岸新区轨道交通站点周边综合交通衔接规划 公示 ， 本次编制的规划范围为西海岸新 区行政辖区范围 ， 重点研究范围为西海岸新区各轨道站点周边 800米半径范围 。 规划范围： 以轨道交通线网搭骨架，常规公交线网织肌理，构建以轨道站点为组织枢纽，多种交 通方式一体、便捷换乘的交通客运体系。 规划内容： 积极整合轨道交通线路沿线客运交通资源，优化衔接设施布局，促进轨道交通与其它 交通方式实现合理有序衔接，方便居民出行。（ 1）重要功能区、交通枢纽和旅游景点 与轨道交通的衔接方案。重点研究与青岛新机场及青岛西站的衔接方案，与金沙滩景 区、唐岛湾旅游区、大珠山风景区和藏马山旅游度假区等衔接方案。（ 2）研究 13 号 线开通后的客流特征，分析现状衔接存在的问题，提出相应的解决方案和措施。（ 3） 对轨道交通 1 号、 2 号、 6 号、 12 号、 13 号线路进行衔接设施用地控制研究。（ 4） 对尚无详细线位的线路，提出用地控制要求。（ 5）轨道交通站点综合交通衔接技术导 引。 电话： 0532-80936157 宏观环境 土地市场 商品房市场 住宅市场 商办市场 全国经济 青岛经济 政策规划 企业表现 总结展望 【 重点规划 】 青岛 2050远景发展战略（征求意见稿） 出炉 7月 1日 ， 青岛 2050远景发展战略 （ 征求意见稿 ） 进行展示和意见征集 ， 科学谋划城市 “ 成长坐 标 ” ， 构建全域空间规划体系 ， 绘制空间管控 “ 一张蓝图 ” 。 规划目标： 构建青岛都市区 ：以环胶州湾地区为内核，优化环湾 50-100公里市域范围内的城镇 空间与功能布局，构建要素集聚、创新活力的青岛都市区。 加强城际邻界地区统筹 协调 ：加强丁字湾等城际邻界地区的统筹协调。丁字湾区域坚持以生态保护为底线， 共治海洋生态环境，合理开发利用滨海岸线资源。 培育青岛都市圈 ：以城际轨道 1小 时通勤距离为基准，培育构建以青岛为核心，覆盖 5城的都市圈，形成青岛“智” +半 岛“造”的区域格局，推动区域一体化发展。 空间布局： “ 一轴一带六廊道、一湾两翼两支点 ”的多中心、网络化市域空间布局结构。一轴指 大沽河城乡统筹中轴，一带指滨海海陆统筹发展带，六廊道指青岛 -潍坊、青岛 -东营、 青岛 -烟台、青岛 -威海、青岛 -日照、青岛