2020年9月房地产行业观察.pdf

1 / 13 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 摘 要 作 者： 陈心洁 邮 箱： 9 月， 30 城商品房销售同比 增幅 有所放缓 。 30 城商品房成 交 面积 环比 上升 7.80%，同比上升 10.77%，其中 一线城市 热度 较高 。 9 月末 ， 十大城市商品房库存总量同 、环 比 均升 ， 国家统 计局口径下 全国商品房（住宅）待售面积与去年同期基本持平。 百城新建住宅均价 环比涨幅收窄 ， 环比上涨的城市个数比上月 少 13 个 。 9 月百强房企整体业绩同比增幅收窄， 但仍超去年同 期两成。 9 月， 土地市场继续降温 。 供应方面， 百城供应 土地面积 同 比 连续第 2 个月为负 ， 除一 线城市 外 ， 土地供应节奏 均 放缓 。 成交方面，百城 成交土地面积 环比减少 26.47%，同比减少 36.53%，其中 二、 三 线城市 同比降幅均超四成 ； 百城成交土地 楼面均价上升，三线城市溢价率升幅较大 。 房地产政策 方面 ： 房地产金融监管继续趋严 ； 住建部印发 政务公开工作要点，强调“房住不炒” 。 杭州、沈阳、常州、成 都、长春、唐山、银川 等地 出台 调控 政策 稳房价； 南京、郑州、 太原、合肥等地出台人才新政 ； 上海出台政策放松落户 。 重点房企动态方面 ： 恒大宣布全国楼盘全线 7 折 ； 泰康人 寿及泰康养老拟受让阳光城 13.53%股份 。 房企 信用风险方面 ： 天房集团、三盛宏业信用债首次违约 ； 穆迪上调碧桂园评级至投资级 Baa3。 未来，“三道红线”融资新规的影响将更加深远，房贷利率 向上的 拐点或将出现，再加上限购、限贷、限售政策的不断出 台，应更加关注 财务杠杆高、回款能力差的房企 的信用风险。 相关研究报告： 1. 房企信用风险事件频出， 中央祭出“三道红线” 2020 年 8 月房地产行业观 察 ， 2020.09.16 2.百强房企销售超预期，多 地收紧房地产调控 2020 年 7 月房地产行业观察 ， 2020.08.12 3. 30 城商品房销售同比转 正，土地市场供求均走高 2020 年 6 月房地产行业观 察 ， 2020.07.16 4. 商品房销售基本恢复， 土地成交量跌价涨 2020 年 5 月房地产行业观察 ， 2020.06.11 多地收紧 调控 稳房价 ，房企信用债频暴雷 2020 年 9 月 房地产行业观察 2 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1. 9 月 30 城 商品房成交面积同比 增速有所放缓 ， 一线城市 热度高 国家统计局数据显示， 1-9 月，全国商品房累计销售面积 117073.00 万平方米，累计同比下降 1.80%，降幅比 1-8 月收窄 1.5 个百分点； 9 月，全国商品房销售面积 18587.05 万平方米，同比上升 7.25%。 根据 Wind 30 城数据， 9 月样本城市 商品房成交面积 1819.81 万平方米， 环比 上升 7.80%， 同比 上升 10.77%（图 1） 。 今年金九， 楼市 继 续保持较高热度 ， 30 城商品房成交面积同比增速 已连续 4 个月回正 ，但 9 月增速有所回落 。 增速回落的原因可能 有两点：一是疫情导致购房需求延后，而往年 8 月是传统淡季，因此 8 月同比数值较高； 9 月，在开发商的大力打 折促销下，销售表现十分强劲，但 多地受调控政策影响，而 且 去年 9 月基数较高，因此 9 月增速 略有 放缓。 图 1： Wind 30城商品房成交情况（ 2014.01-2020.09，单位：万平方米， %） 注： Wind 30 城 样本 包括 4 个 一线城市 （ 北京、上海、广州、深圳 ） 、 14 个 二线城市 （ 天津、成都、杭州、南京、青岛、苏 州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 ）和 14 个 三线城市（ 无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳 阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州 ） ， 其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 30 城实际样本数为 32个。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 9 月 ， 30 城中 一线城市 商品房成交面积 506.47 万平方米， 环比 上升 27.95%， 同比 上升 82.76%； 二线城市 商品 房成交面积 734.29 万平方米 ， 环比 上升 3.31%， 同比 下降 12.01%； 三线城市 商品房成交面积 579.05 平方 米， 环比 下降 0.44%， 同比 上升 9.01%（图 2） 。 从 商品房 成交 面积同比 来看 ， 9 月 30 城中 各线城市 成交情况有所分化 ， 其 中 ， 一、 三 线城市 同比 均 上升 ， 且 一线城市 增幅超八成； 二线城市同比 降幅则继续扩大 。 从商品房成交面积 环比 来 看 ，一 、二 线城市环比上升 ， 且 一线城市 升幅较大，三线城市环比 基本持平 。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-1 0 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-0 1 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-0 4 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 30大中城市 :商品房成交面积 :月 30大中城市 :商品房成交面积 :月 :同比（右轴） 3 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城 中各线城市 商品房成交 情况 （ 2014.01-2020.09，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 分城市 来看， 9 月， 一线城市 回暖态势 依旧 十分明显 。 从环比来看， 四个一线城市 商品住宅成交面积 均上升， 其中 广州 升幅 较大 （ 56.47%） ， 北京 升幅较小 （ 13.14%） ； 从同比来看， 受去年同期低基数影响， 北京 商品住宅成 交面积升幅 高达 107.31%， 上海 升幅相对较小 ， 也 达到了 49.50%。 继深圳、东莞相继出台 调控政策 后，部分购房需 求外溢至 调控相对温和的 广州等城市，带动广州市场热度提升。 其他二、三 线 城市成交 面积 环比 上升 占多数 ， 可见 9 月部分城市 开发商打折促销效果显现 ， 其中 福州 升 幅 较大 ， 环比 分别 上升 95.91%； 环比 下降 的城市中，只有 无锡 降 幅 较大 （ 46.29%）。 从同比来看 ， 二、三线城市中， 绝大多数城市成交面积同比上升，其中 扬州 和 厦门 升幅较大 ， 同比 分别 上升 115.88%和 103.28%， 只有 无锡 和 岳阳 同比下降， 降幅 分别为 54.94%和 20.35%。 2. 9 月 末 十大城市 商品房库存总量 同 、环 比 均 升 国家统计局口径下， 9 月末，全国商品房待售面积 49581.00 万平方米，环比小幅减少 0.94%，同比 小幅 增加 0.48%。其中，全国商品住宅待售面积 22416.00 万平方米，环比减少 1.83%，同比 小幅减少 0.36%。 整体来看， 全 国商品房 （住宅） 待售面积 与去年同期基本持平。 根据 Wind 数据， 9 月 末 十大城市 商品房 可售 面积 8489.37 万 平方米， 环比 上升 6.03%，同 比上升 14.50%。 其 中， 一线城市 商品房可售面积 3115.06 万 平方米 ， 环比 上升 6.22%，同比 上升 13.12%； 二线城市 商品房可售面积 5374.30 万 平方米 ， 环比 上升 5.92%，同比上升 15.32%（ 图 3） 。 值得一提的是， 受金九期间房企积极推盘 的 影响， 库存量 走高， 一、二线城市 商品房可售面积 同比增速都达到今年以来的最高值。 分城市来看， 9 月末十大城市 库存 环比 均 升 ，其中 杭州 升幅 较大，环比上升 26.31%。 库存 同 比 上 升的城市 中 ， 杭州、南京 和 苏州 升幅 较大，同比分别上升 63.19%、 43.55%和 42.36%；库存 同比 下降的城市 只有上海 ， 同比 下降 3.21%。 -100 -50 0 50 100 150 201 4-01 201 4-0 4 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-0 1 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-1 0 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 30大中城市 :商品房成交面积 :一线城市 :月 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :二线城市 :月 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :三线城市 :月 :同比 4 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 图 3： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.09，单位： 万平方米， %） 注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城 市为商品住宅数据）。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3. 9 月百 城 新建 住宅 均价 环比涨幅收窄 图 4： 百城新建住宅 平均 价格 与同比增速 （ 2014.01-2020.09，单位： 元 /平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-0 1 201 7-04 201 7-0 7 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比（右轴） 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比（右轴） -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 201 4-0 1 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-1 0 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-0 7 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-0 4 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 样本住宅平均价格 :百城平均 百城住宅价格指数 :同比（右轴） 5 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 根据中国房地产指数系统调查数据， 9 月百城新建住宅均价 15643 元 /平方米，环比上升 0.24%（ 涨幅较上月收 窄 0.26 个百分点 ），同比上升 3.34%（ 涨幅较上月扩大 0.13 个百分点 ）（图 4）。其中， 一线城市 环比下降 0.05%， 同比上升 2.88%； 二线城市 环比上升 0.41%，同比上升 3.88%； 三线城市 环比上升 0.34%，同比上升 2.70%。从涨跌 城市个数来看， 76 个城市环比上涨， 22 个城市环比下跌， 2 个城市与上月持平，环比上涨的城市个数比上月少 13 个， 9 月新建住宅房价降温明显。 分城市看，一线城市新建住宅均价环比以下跌为主，环比从大到小依次是广州（ 0.10%）、上海（ -0.02%）、北 京（ -0.10%）、深圳（ -0.23%）；其他城市中， 银川、东莞 环比涨 幅较高，分别上升 1.53%、 1.01%， 张家口、福州 环比跌幅较高，分别下降 1.11%、 0.78%。 根据国家统计局发布的 70 大中城市商品住宅销售价格变动情况， 9 月， 新建商品住宅 房价同比涨幅超过 10% 的城市有银川（ 16.8%）、唐山（ 15.4%）、西宁（ 12.7%）、徐州（ 11.9%）、锦州（ 10.6%） ，有 33 个城市新建商 品住宅房价同比涨幅超过 5%，同比涨幅超过 10%和 5%的城市个数都较上月有所减少 。 此外，有两个城市同比跌 幅超过 2%，分别是安庆 （ -3.5%） 和济南 （ -2.9%）。 4. 9 月百强房企 整体 业绩同比 增幅收窄，行业去化 仍 承压 根据克而瑞研究中心数据， 2020 年 9 月 ， TOP 100 房企全口径销售 额合计 13326.1 亿元， 环比 上升 19.3%， 同 比 上升 24.8%， 同比 增幅 较上月 收窄 4.4 个百分点 。 1-9 月， TOP 100 房企 全口径销售额 累计 同比 继续 上升 ， 增幅较 上月扩大 2.7 个百分点 。 1-9 月， 龙头房企集中度进一步提升， TOP 3 房企销售操盘金额集中度为 13.7%，较去年同 期上升 1.3 个百分点 ； TOP 10 房企销售操盘金额集中度为 27.8%，较去年同期上升 1.4 个百分点 ； TOP 50 集中度为 55.1%，较去年同期上升 2.7 个百分点 ； TOP 100 集中度为 65.3%，较去年同期上升 2.8 个百分点 。 规模房企竞争 优势凸显 ，结构分化加剧 。 2020 年 1-9 月 克而瑞 房企 销售 额 排行榜 （全口径） TOP 10 依次为 碧桂园 、 中国恒大 、 万科 地产 、融创中国、 保利发展、 中海地产、 绿地控股 、 世茂 集团 、 华润置地 和招商蛇口 ， 除第 3 名和第 4 名互换外，其他 与 1-8 月 TOP 10 榜单 一致 。 受疫情影响 ， 2020 年 1-9 月房企业绩目标完成情况表现不佳，有接近 3 成房企业绩目标完成率不足 65%，为近 三年来最高 。 虽然部分房企在金九银十销售窗口期加快推盘节奏，降价促销，但房地产行业整体去化压力仍较大。 （ 二 ） 土地市场 1.9 月土地市场 继续降温 ， 仅 一线城市 供求同 、环 比 均 增 9 月 ， Wind 100 城 合计 供应土地 1274 宗 ， 供应土地规划建筑面积 共 11431.25 万平方米， 供应土地规划建筑面 积 环比 减少 10.97%，同比 减少 25.15%，同比 连续第 2 个月 为 负 （图 5） 。 其中 ， 住宅类用地 （ 包括住宅用地和商 住综合用地 ） 供应土地 501宗，供应土地 规划建筑 面积共 5887.81万平方米， 供应土地规划 建筑面积 环比 减少 9.39%， 同比 减少 23.27%。 9 月， 一线城市 供应土地规划建筑面积 同、环比均 升，环比 上升 15.40%，同比上升 24.28%； 二 、 三 线城市 供应土地规划建筑面积同、环比 均 降 ，其 中 三 线城市 降 幅较大， 环比 下降 21.20%，同比 下降 40.01%。 从 环比来看， 除一 线城市 外 土地供应节奏 均 放缓。 6 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 图 5： Wind百城土地供应与成交情况 （ 2014.01-2020.09，单位： 万平方米， %） 注：规划建筑面积 =占地面积 *容积率。在本月发布的出让公告中的土地，视为本月供应土地。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 9 月 ， Wind 100 城合计 成交土地 766 宗 ， 成交 土地 规划建筑 面积 共 7315.84 万平方米， 成交土地规划建筑面积 环比 减少 26.47%，同比 减少 36.53%（图 5） 。 其中 ， 住宅类用地 成交 土地 276 宗， 成交 土地 规划建筑 面积共 3605.64 万平方米， 成交土地规划建筑面积 环比 减少 28.23%，同 比 减少 32.94%。 受融资和偿债压力影响，不少房企土拍热 情减退，土地 成交 持续减少。 9 月，各线城市 成交 情况与供应情况类似。一线城市同、环比均增加，且同比增幅超 3 成；二、三线城市同、环比均减少， 且 同比降幅 均 超 四 成。 2. 9 月 百城 成交土地楼面均价 上升 ， 三 线城市溢价率 升 幅较大 9 月 ， Wind 100 城 成交土地楼面均价 3207 元 /平方米，环比 上升 3.15%，同比 上升 4.50%。其中 一线城市 成交 土地楼面均价 5680 元 /平方米， 环比 下降 34.77%，同比 下降 43.43%； 二线城市 成交土地楼面均价 3834 元 /平方米， 环比 上升 17.39%，同比 上升 2.71%； 三线城市 成交土地楼面均价 2039元 /平方米，环比 上升 10.16%，同比 上升 3.27%。 结合 百 城 成交土地 规划建筑 面积 环比 情况来看 ， 一 线 城市成交 土地 量涨价跌，二、三线城市量跌价涨 。 9 月 ， Wind 100 城 成交土地平均溢价率 13.55%，较上月 下降 0.88 个百分点，较去年同期 上升 5.97 个百分点。 其中 一线城市 溢价率 3.27%，较上月 大幅 下降 11.35 个百分点，较去年同期 下降 1.96 个百分点； 二线城市 溢价率 10.52%，较上月 下降 0.50 个百分点，较去年同期 上升 0.35 个百分点； 三线城市 溢价率 27.77%，较上月 上升 6.81 个 百分点， 较去年同期 大幅 上升 22.86 个百分点 （图 6） 。 从 同、 环比来看，各线城市溢价率有所分化 ， 一 线城市成 交土地溢价率 降幅 较大 ，三 线城市成交土地溢价率 升幅 较大。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 -6,000 -3,000 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 201 4-0 1 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-0 4 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-0 7 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 -成交土地规划建筑面积 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 :同比 100大中城市 :成交土地规划建筑面积 :同比 7 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 图 6： Wind百城土地溢价率情况 （ 2014.01-2020.09，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 二 、 行业政策动态 （一） 中央 政策 动态 1. 房地产金融监管 继续 趋严 9 月 14 日， 银保监会银行检查局副局长朱彤 在新闻通气会上表示，房住不炒政策得到有效贯彻，银保监会持 续开展 30 多个重点城市房地产贷款专项整治，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信， 加大对首付贷、 消费贷资金流入房市的查处力度 ，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求， 保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化、泡沫化倾向得到有效遏制。 同日 ， 央行副行长潘功胜 在 国务院政策例行吹风会 上 回答记者提问 时介绍，通过 前期广泛征求意见，在与房地 产业界、金融业界进行广泛沟通的基础上， 央行 和住建部会同相关部门形成了对重点房地产企业的资金监测和融资 管理规则 （俗称“三道红线”） 。这个规则是房地产市场长效机制建设的重要内容，也是房地产金融审慎管理制度 的重要组成部分 ， 目的在于 增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明化 。从微观的层面来说，有利于房地 产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排自身的经营活动和融资行为， 矫正一些企业盲目扩张的经营行为，行稳 致远，增强自身的抗风险能力 。从整体上看，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响 正面积极。 下一步，我们将会同住建部以及其他的相关管理部门， 跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适 用范围。 9 月 16 日， 银保监会印发的关 于加强小额贷款公司监督管理的通知指出，小额贷款公司贷款 不得用于房地 产市场违规融资 。 0 20 40 60 80 100 120 140 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-0 4 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-0 1 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 100大中城市 :成交土地溢价率 :一线城市 :当月值 100大中城市 :成交土地溢价率 :二线城市 :当月值 100大中城市 :成交土地溢价率 :三线城市 :当月值 8 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 从以上政策来看， 9 月房地产金融监管继续趋严 。 银保监会 加大对 首付贷、消费贷、小额贷等资金违规流入房 地产市场 的查处力度 。此外，央行副行长详细介绍了重点房企资金监测和融资管理规则的建设目的，并表示未来 将 稳步扩大适用范围，房企融资端压力加大。 国家持续出台政策遏制 房地产金融化、泡沫化倾向 ，并 尽全力将房地产 金融风险降到最低。 2. 住建部印发政务公开工作要点 ，强调“房住不炒” 为进一步做好政务公开工作，住房和城乡建设部办公厅近日印发政务公开工作要点 。 在“ 围绕促进房地产市 场平稳健康发展做好政策发布解读 ”方面， 工作要点指出： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实城市 主体责任，稳地价、稳房价、稳预期 ； 加强房地产市场监管信息公开，严格规范房地产开发和中介市场秩序，防 止虚假宣传、恶意炒作等加剧市场波动 ； 深化住房保障相关政策措施执行情况公开 ； 跟踪住房公积金阶段性支持 政策实施情况，指导各地做好政策执行情况和工作成效解读 ； 发布住房公积金年度报告，全面披露住房公积金业 务运行情况，主动回应社会关 注的热点、焦点问题。 （ 二 ） 地方政策 动态 1. 多地 出台房地产调控政策稳房价 继 7-8 月 杭州、东莞、宁波、深圳、长春、宁波、南京 、阜阳、无锡 等 地 出台政策 收紧房地产调控 后， 9 月 杭 州、沈阳、常州、成都、长春、唐山、银川 等地 也出台了相应政策 。 值得一提的是，这几个城市（除杭州外） 住建 部门 负责同志 都参加了 8 月 26 日住建部在北京召开的部分城市房地产工作会商会 。 限购方面 ， 涉及杭州、银川等城市 。 以杭州为例，规定 以父母投靠成年子女方式落户本市的，须满 3 年方可作 为独立购房家庭在本市限购范围内购买新建商品住房和二手住房 ； 30 周岁以上未婚单身且在本市限购范围内无自 有住房记录的购房人和离异单身满 3 年且在本市限购范围内无自有住房记录满 3 年的购房人，可认定为无房家庭。 限贷方面 ， 涉及沈阳、常州、长春、唐山、银川等城市 。 以沈阳为例，要求 严格执行个人购买首套商品住房首 付比例不低于 30%规定，第二套商品住房首付比例提高到 50%； 首付款须一次性支付，禁止分期支付和 “首付贷 ”。 限售方面 ，涉及 杭州、 沈阳、 常州、 成都 、银川 等城市 。杭州规定， 无房家庭以优先购买方式取得的住房，自 买卖合同网签备案之日起 5 年内不得上市交易。 常州规定， 新购买常州市区（不含金坛区）商品住房（包括新建商 品住房和二手住房）的，自取得不动产权证后满 4 年方可上市交易。 沈阳 和 成都则规定， 个人住房转让增值税免征 年限由 2 年调整到 5 年 。 限购、限贷、限售 都是 从需求端进行抑制 。同时，杭州、常州、成都、长春、银川等城市都提出从供给端加大 住宅用地供应力度 （以杭州为例，今年 8 月末，杭州去化周期仅为 4.49 个月，急需增加供应以缓解供不应求的紧张 局面） 。 这些城市都是 今年房价上涨较多的城市， 从供需两端进行调控有助于快速稳定房价， 预防房地产市场进一 步过热 。 2. 南京、郑州、太原、合肥等地出台人才新政 南京发布南京市人才安居办法适用对象（目录） 2020 年修订版 ， 修订内容是根据相关部门提出的需求整合 而成。目录在部分类别新增了人才认定，还取消了 C、 D、 E 类人才奖项、荣誉及职务须近五年内取得的限制 ； C 类新增优秀专家、市文化名人、产业地标类人才等 ； D 类和 E 类新增获得市优秀青年教师、市青年文化人才等 。 9 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 郑州 将对 A、 B 类高层次人才，给予最高 300 万元、 150 万元的首次购房补贴或提供不超过 200 平米、 150 平 米的免租住房 ； 对 C、 D 类高层次人才，给予最高 100 万元、 50 万元首次购房补贴 ； 对符合条件的博士、硕士和 “双 一流 ”建设高校本科毕业生，分别给予 10 万元、 5 万元、 2 万元首次购房补贴。 太原出台 “人才购房 ”新政，符合该市放宽人才户口迁入政策通知的，可享受本市城镇居民户籍家庭同等购房待 遇。具体适用对象包括：普通高等学校、中等专业学校 ( 含技校 ) 毕业生，或具备国民教育同等学历的人员，人 才购房不设置年龄限制；留学归国人员；具有中级 ( 含相应职业资格 ) 及以上专 业技术职务的专业技术人员和技 师 ( 含相应职业资格 ) 及以上等级的技能人才 。 合肥 加大人才安居保障力度 。 对于重点产业企业引进的高层次人才 ，以及 新来合肥市重点产业企业工作的博士、 硕士和全日制本科毕业生，在合肥无自有住房的， 可根据人才的层次， 分别按照 50-220m标准，免费租住人才公寓 或 国有租赁公司房源 3 年；自行租住的， 3 年内可分别按每年 1.5-6 万元 标准发放住房租赁补贴，不受落户条件限 制。 在合肥首次购买自住住房的重点产业企业的高层次人才，可根据人才的层次，对应享受 10-60 万元标准的购房 补贴，住房公积金贷款申请额度可适当放宽。 9 月，地方政府人才引进政策 再发力，其中郑州、合肥力度较大 。随着经济由高速增长向高质量增长转变， 人 才的重要性日益凸显， 各地 都在想尽办法用有吸引力的条件留住优秀人才 。 3. 上海出台政策放松落户 9 月 23 日， 上海市高校招生和就业工作联席会议 发布 2020 年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请 本市户籍评分办法 （下称办法） 。 办法 明确提出，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对 本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件可直接落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大 学建设高校”，因此 上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学四校应届本科毕业生符合基本申报条件即 可直接落户 。此外，办法中还提到“博士研究生符合基本申报条件即可落户”“世界一流大学建设高校应届硕 士毕业生符合基本申报条件即可落户”。 有分析指出，上海出台放松落户政策的原因之一是人口老龄化严重。 2019 年，上海 60 岁及以上老年人口 518.12 万人，占总 人口的 35.2， 65 岁及以上老年人口 361.66 万人，占总人口的 24.6 ， 远超国际老龄化标准 。 另一个 原因是为了抢夺高精尖人才 。由于北京、上海落户门槛太高，许多人才去了深圳、杭州和广州，现在上海放松落户 就是要抢夺这 类 人才 。 从城市长远发展的角度来看，这么做是非常有必要的。 三 、 重点公司动态 （一） 恒大宣布全国楼盘全线 7 折 9 月 6 日晚上 10 点， 中国 恒大 集团 （下称“恒大”） 董事局主席许家印主持集团营销大会，在会上宣布自 9 月 7 日起至 10 月 8 日，恒大全国楼盘全线 7 折， 折扣力度比 2 月份疫情期间还要大 ， 并透露 “金九银十 ”两个月，单月 销售额要冲刺 1000 亿元 。 为了实现抢收，恒大祭出了全国楼盘 7 折 的史上最大 优惠政策，同时还推出网上卖房 2000 抵 20000、清尾最高 88 折等多重额外折扣让利。 10 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 根据“三道红线”融资规则，恒大全部踩中 ， 如果不降杠杆， 公司 有息负债将不能再增加。 事实上，早在今年 3 月底的恒大 2019 年度业绩发布会上，许家印就曾提出 “高增长、控规模、降负债”的 3 年发展战略，计划有息负 债力争每年下降人民币 1500 亿。 对于融资收紧对恒大的影响，恒大总裁夏海钧表示，下半年恒大将继续以最大决 心和力度降低负债 。 一方面，加大销售和销售回款，今年内部销售目标是 8000 亿元；另一方面，严格控制土地储 备规模，力争平均每年减少 3000 万平方米。 此前受到网络关于“恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告”传闻影响，恒大公司股价 整体大跌。 9 月 29 日 ， 恒大 与持有恒大地产 集团有限公司（下称“恒大地产”） 总额 1300 亿人民币的战略投资者 进行商谈 ，并 与持有恒大地产总额 863 亿 人民币 的战略投资者签订补充协议，明确战略投资者已同意 不要求 进行回 购并继续持有恒大地产权益，且在恒大地产的股权比例保持不变。 不少投资人对恒大的高额债务表示担忧，恒大近 日表示，公司会适时考虑回购部分美元债，以增强投资人信心。 近日，恒大披露， 9 月 1 日 -10 月 8 日 38 天实现销售额 1416.3 亿元，创同期历史新高，预计 9-10 月单月销售 额 1000 亿元的目标完成难度不大。据统计，截至 10 月 8 日，恒大年内累计实现销售额 5922.5 亿元，已完成全年 销售目标的 91%。 恒大这次全线楼盘 7 折促销，从销售额数据来看反响不错，销售回款加 速或将缓解企业债务压 力。 （ 二 ） 泰康人寿及泰康养老 拟 受让阳光城 13.53%股份 9 月 9 日晚间 ， 阳光城 集团股份有限公司（下称“阳光城”） 公告称，当日， 泰康人寿保险股份有限公司 （下 称“ 泰康人寿 ”） 、泰康养老 保险股份有限公司（下称“泰康养老”） 和公司第二大股东上海嘉闻 投资管理有限公 司（下称“ 上海嘉闻 ”） 签订股份转让协议，约定泰康人寿和泰康养老通过协议受让方式，从上海嘉闻受让公 司 13.53%的股份 （共计 5.54 亿股） ，转让单价 6.09 元 /股。 本次股份转让完成后，泰康人寿 将 持有阳光城 8.53%的 股份， 泰康养老将持有阳光城 5.00%的股份。 同时， 阳光城 控股股东阳光集团等与上海嘉闻、泰康人寿及泰康养老 签署关于阳光城集团股份有限公司之合作协议书，就公司治理安排、未来业绩承诺及管理层激励等方面进行约 定。控股股东承诺前 5 年（即 2020 年至 2024 年）公司归母净利润每年年均复合增长率不低于 15%且前 5 年累积归 母净利润数不低于 340.59 亿元。 保险公司在地产领域可谓是一大“金主” ，早在 2018 年，中国平安与华夏幸福就达成战略合作协议， 中国平 安受让华夏幸福 19.7%股份 。保险公司投资地产主要 出于两个方面考虑 ：一 方面 保险资产配置的现实需求； 另一方 面 是“保险 +地产 +医养 ”深度合作模式的探索 需求 。 保险公司 正积极 布局大养老战略，在业务上需要与 房企 开展 深 度 合作 （如养老地产等） ，资产端与负债端相互融合，有利于促进资产负债匹配 ；对于房企来说， 引入长期 、 稳定 、 低 融资成本的保险资金作为投资， 也 能够 达到 拓宽融资渠道 、 降低融资成本 的效果 。 四 、 房企信用风险 （一）天房 集团、三盛宏业信用 债 首次 违约 9 月 8 日， 天津房地产集团有限公司（下称“ 天房集团 ”） 因未能 按时足额 兑付回售 款及利 息 共计 8.54 亿元 ， 致使 “16天房 04”债券发生实质性违约。 企业预警通显示，天房集团“ 15 天房 PPN001”债券也已于 9 月 21 日违约， 违约金额 33.37 亿元。 此前，天房集团子公司 天房信托未能按时足额兑付“ 16 房信 01”回售本金及利息共计 2.158 11 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 10 月 22 日 远东研究行业研究 亿元，已构成实质性违约 ，这只债券由 天房集团提供不可撤销连带责任担保 。 根据 Wind 统计，截至 2020 年 9 月， 天房集团当前债务余额为 143.82 亿元，其中 142.42 亿元将于 1 年内到期。 由此可见，天房集团资金链已非常紧张， 且再融资渠道受限 ， 再加上近期债务集中到期，已无力对天房信托债券进行代偿。 此外，自 2013 年以来，天房集 团多次创下天津拿地单价新高，在 2017 年房地产政策明显收紧的情况下，当年 9 月还以溢价率 33.6%拍下天津市 南开区迎水道北侧土地使用权 。天房集团 在行业下行期还频频扩张，直接导致后续资金供应不足，之后随着融资渠 道收紧最终导致违约。 Wind 资讯信息显示， 9 月 22 日， 上海三盛宏业投资（集团） 有限公司（下称“ 三盛宏业 ”）目前处于债务重 组的关键阶段 ， 资金紧张 ， 未能足额筹措兑付资金 ， 公司无法按期足额偿付 “ 16 三盛 04” 回售日应付的本息 共计 6.28 亿元 。 据统计， 2016-2019 年，三盛宏业在上交所发行