2020年8月房地产行业观察.pdf

1 / 13 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 摘 要 作 者： 陈心洁 邮 箱： 8 月， 30 城商品房销售同比 增幅继续扩大 。 30 城商品房成 交 面积 环比 下降 6.02%， 同比 上升 16.82%，其中 北京 楼市 热度 较高 。 8 月末 ， 十大城市商品房库存总量同比上升 约一成 ， 厦门、 北京去化周期有所下降但仍处高位 。 百城新建住宅均价继续上 升， 其中 绍兴环比涨幅最大 。 百强房企 单月 业绩同比增加近 3 成，近 8 成房企单月业绩同比提升 。 8 月，土地市场 整体 供求 环比 继续 下降 。 供应方面， 百城供 应 土地面积 同比增速近 6 个月来首次转负， 各线城市 土地供应 节奏 均 放缓 。 成交方面，百城 成交土地面积环比 减少 31.08%， 同比增加 4.73%，其中 三 线城市 环比 降幅最大； 各线城市成交土 地楼面均价环比均降，一线城市溢价率同比升幅较大 。 房地产政策 方面 ： “房住不炒”和房地产金融监管趋严仍是 主基调 ， 工农中建邮储五大行宣布个人房贷批量转换 LPR； 阜 阳、无锡出台政策收紧房地产调控 ， 多地发布 人才 落户 政策 和 房地产市场监管政策 。 重点房企动态方面 ： 绿地 164 亿元摘下武汉黄陂临空经济 区 7 幅核心地块 ； 万科 新成立西北区域事业集团 。 房企 信用风险方面 ： 天房信托首只公募债违约 ；亿达发展、 重庆爱普地产主体评级下调 。 展望未来，对于房价上涨过快、土地市场过于活跃的城市， 或将有更多收紧调控的政策出台； 房企高周转策略或将延续 ， 一些财务杠杆过高、回款能力较差的房企可能 将 面临挑战 。 相关研究报告： 1. 百强房企销售超预 期，多地收紧房地产调控 2020 年 7 月房地产行 业观察 ， 2020.08.12 2. 30 城商品房销售同比 转正，土地市场供求均走 高 2020 年 6 月房地产 行业观察 ， 2020.07.16 3. 商品房销售基本恢 复，土地成交量跌价涨 2020 年 5 月房地产行业 观察 ， 2020.06.11 4. 深圳楼市过热引关 注，泰禾集团深陷流动性 危机 2020 年 4 月房地 产行业观察 ， 2020.05.19 5. 商品房销售复苏，仍 需关注房企流动性风险 2020 年 3 月房地产行业 观察 ， 2020.04.14 房企信用风险事件频出， 中央 祭出“三道红线” 2020 年 8 月 房地产行业观察 2 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1. 8 月 30 城 商品房成交面积同比 增幅继续扩大 ， 北京 楼市 热度高 国家统计局数据显示， 1-8 月，全国商品房累计销售面积 98486.00 万平方米， 累计 同比下降 3.30%，降幅比 1- 7 月收窄 2.5 个百分点； 8 月，全国商品房销售面积 14854.64 万平方米，同比上升 13.69%。 根据 Wind 30 城数据， 8 月样本城市 商品房成交面积 1700.62 万平方米， 环比 下降 6.02%， 同比 上升 16.82%（图 1） 。 6-8 月， 楼市 恢复势 头良好 ， 30 城商品房成交面积同比增速 已连续 3 个月回正， 8 月 同比增速 较上月扩大约 5 个百分点 。 图 1： Wind 30城商品房成交情况（ 2014.01-2020.08，单位：万平方米， %） 注： Wind 30 城 样本 包括 4 个 一线城市 （ 北京、上海、广州、深圳 ） 、 14 个 二线城市 （ 天津、成都、杭州、南京、青岛、苏 州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 ）和 14 个 三线城市（ 无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳 阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州 ） ， 其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 30 城实际样本数为 32个。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 8 月 ， 30 城中 一线城市 商品房成交面积 395.82 万平方米， 环比 上升 21.12%， 同比 上升 43.98%； 二线城市 商品 房成交面积 710.74 万平方米 ， 环比 下降 19.82%， 同比 下降 1.05%； 三线城市 商品房成交面积 594.05 平方 米， 环比 下降 0.38%， 同比 上升 28.43%（图 2） 。 从 商品房 成交 面积同比 来看 ， 8 月 30 城中 各线城市 成交情况有所分化 ， 其 中 ， 一、 三 线城市 同比 增速大幅 上升 ， 且 一线城市 增幅 较 大，二线城市同比增速则 由正转负 。 从商品房成交面积 环 比 来看 ，只有一线城市环比增速上升且升幅较大，二、三线城市环比均降，且二线城市降幅较大。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-0 1 201 6-0 4 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-1 0 202 0-01 202 0-04 202 0-07 30大中城市 :商品房成交面积 :月 30大中城市 :商品房成交面积 :月 :同比（右轴） 3 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城 中各线城市 商品房成交 情况 （ 2014.01-2020.08，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 分城市 来看， 8 月， 一线城市 回暖态势十分明显。 从环比来看， 四个一线城市 商品住宅成交面积 均上升，其中 北京 升幅 较大 （ 41.32%） ， 广州 升幅较小 （ 12.42%） ； 从同比来看， 受去年同期低基数影响， 北京 商品住宅成交面 积升幅 高达 75.37%， 上海 升幅相对较小 ， 也 达到了 26.46%。 其他二、三城市成交 面积 环比 下降占多数 ， 可见 7 月 部分城市楼市过热的情况得到了抑制， 其中 岳阳 、 厦门 和 杭州 降幅 较大 ， 环比 分别 下降 40.70%、 28.67%和 27.98%， 环比上升的城市中，只有惠州升幅 较大 （ 61.80%）。 从同比来看 ， 二、三线城市中， 由于去年同期基数较低， 绝大 多数城市成交面积同比上升，其中 惠州和扬州 升幅较大 ， 同比 分别 上升 84.17%和 74.94%， 只有 韶关和武汉 同比下 降， 降幅 分别为 12.60%和 8.08%。 2. 8 月 末 十大城市 商品房库存总量 同比上升 约一成 根据 Wind 数据， 8 月 末 十大城市 商品房 可售 面积 8006.60 万 平方米， 环比 上升 0.34%，同 比上升 10.21%。 其 中， 一线城市 商品房可售面积 2932.69 万 平方米 ， 环比 下降 0.43%，同比 上升 11.44%； 二线城市 商品房可售面积 5073.91 万 平方米 ， 环比 上升 0.80%，同比上升 9.52%（ 图 3） 。 今年以来 ，二线城市商品房可售面积同比增速 首次 低于 一线城市。 分城市来看， 库存 环比 上 升的城市 中 ， 深圳 升幅 较大 （ 21.31%） ； 库存 环 比下降的城市中， 北京 降幅 较 大 （ 5.18%） 。 北京 8 月商品房成交面积 环比大增 41.32%， 为今年以来最高，商品房销售火爆导致 库存 环比下降幅度较大。库存 同比上升的城市中， 苏州和北京 升幅 较大 ， 分别 为 37.73%和 34.53%； 库存同比下降的城市 只有 上海 ， 同比下降 7.31%。 从去化周期来看，以过去 12 个月平均单月商品住宅成交面积计算， 8 月末厦门、北京的商品住宅库存去化周 期 有所下降，但 依然处于高位，分别为 22.59 个月和 21.17 个月，去化压力 仍 较大；而杭州去化周期为 4.49 个月， 依然处于低位， 可适当增加供应， 防止 出现供不应求导致房价上涨。 -100 -50 0 50 100 150 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-0 1 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-1 0 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-0 4 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 30大中城市 :商品房成交面积 :一线城市 :月 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :二线城市 :月 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :三线城市 :月 :同比 4 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 图 3： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.08，单位： 万平方米， %） 注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城 市为商品住宅数据）。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3. 8 月百 城 新建 住宅 均价继续上升， 绍兴环比涨幅最大 根据中国房地产指数系统调查数据， 8 月百城新建住宅均价 15605 元 /平方米，环比上升 0.50%，环比涨幅较上 月扩大 0.07 个百分点，同比上升 3.34%，同比涨幅较上月扩大 0.13 个百分点 （图 4） 。 其中， 一线城市 环比上升 0.61%，同比上升 3.06%； 二线城市 环比上升 0.48%，同比上升 3.89%； 三线城市 环比上升 0.37%，同比上升 2.73%。 从涨跌城市个数来看， 89 个城市环比上涨， 10 个城市环比下跌， 1 个城市与上月持平，环比上涨的城市个数比上月 多 9 个，可见 8 月 整体 房价上涨的趋势依旧 未变 。 图 4： 百城新建住宅 平均 价格 与同比增速 （ 2014.01-2020.08，单位： 元 /平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-0 1 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-1 0 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-0 1 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比（右轴） 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比（右轴） -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 18,000 201 4-0 1 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-0 4 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-0 7 样本住宅平均价格 :百城平均 百城住宅价格指数 :同比（右轴） 5 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 分城市看， 一线城市新建住宅均价环比均上升，环比涨幅从大到小依次是广州（ 0.72%）、上海（ 0.70%）、北 京 （ 0.49%） 、深圳 （ 0.32%） ；其他城市中， 绍兴、邯郸和杭州环比涨幅较高，分别上升 1.05%、 1.04%和 1.02%， 赣州、张家口和阜阳环比跌幅较高，分别下降 1.73%、 1.18%和 0.83%。 根据国家统计局发布的 70 大中城市商品住宅销售价格变动情况， 8 月， 新建商品住宅 房价同比涨幅超过 10% 的城市有银川（ 17.6%）、唐山（ 15.4%）、西宁（ 13.4%）、徐州（ 11.6%）、锦州（ 11.5%）、无锡（ 10.0%） ，有 36 个城市新建商品住宅房价同比涨幅超过 5%； 二手住宅 房价同比涨幅超过 10%的城市有深圳（ 15.9%）、唐山 （ 14.6%） ， 有 16 个城市 二手 住宅房价同比涨幅超过 5%。 4. 8 月百强房企 整体 业绩同比增加近 3 成 ， 近 8 成房企单月业绩同比提升 根据克而瑞研究中心数据， 2020 年 8 月 ， TOP 100 房企全口径销售 额合计 11174.7 亿元， 环比 上升 2.8%， 同比 上升 29.2%， 同比 增幅 较上月 扩大 4.4 个百分点 。 1-8 月， TOP 100 房企 全口径 累计 销售额 同比 继续回 正， 累计 同比 增幅较上月扩大 3.5 个百分点 ， 8 月 百强房企 整体 销售 情况 继续 超 预期 。 2020 年 1-8 月 克而瑞 房企 销售 额 排行榜 （全口径） TOP 10 依次为 碧桂园 、 中国恒大 、 万科 地产 、 保利发展、 融创中国、 中海地产、 绿地控股 、 世贸 集团 、 华润置地 和招商蛇口 ， 与 1-7 月 TOP 10 榜单 一致 。 受疫情影响整体销售节奏后移 ， 2020 年 7-8 月 并未出现传统销售淡季。 8 月 ， TOP 100 房企中有 近 8 成 房企 单 月业绩同比提升 ， 其中 ， TOP 10 房企中 单月同比增幅较大的房企有 招商蛇口 （ 48.2%）、 世茂集团 （ 37.3%）和 保 利发展 （ 36.5%）。 （ 二 ） 土地市场 1. 8 月 百 城 土地市场 供求 环比 均 降 ， 仅 一线城市 供求同比 均 增 8 月 ， Wind 100 城 合计 供应土地 1127 宗 ， 供应土地规划建筑面积 共 11839.91 万平方米， 供应土地规划建筑面 积 环比 减少 11.64%，同比 减少 20.21%，同比增速 近 6 个月来首次转负 （图 5） 。 其中 ， 住宅类用地 （ 包括住宅用 地和商住综合用地 ） 供应土地 428 宗，供应土地 规划建筑 面积共 6076.61 万平方米， 供应土地规划 建筑面积 环比 减 少 6.72%，同比 减少 15.85%。 8 月， 一线城市 供应土地规划建筑面积环比降、同比升，环比下降 22.09%，同比上升 18.28%； 二 、 三 线城市 供应土地规划建筑面积同、环比 均 降 ，其 中 二 线城市 降 幅较大， 环比 下降 13.66%，同比 下 降 26.72%。 从环比来看，各线城市 土地供应节奏 均 放缓。 8 月 ， Wind 100 城合计 成交土地 911 宗 ， 成交 土地 规划建筑 面积 共 8835.87 万平方米， 成交 土地规划建筑面积 环比 减少 31.08%，同比 增加 4.73%（图 5） 。 其中 ， 住宅类用地 成交 土地 315 宗， 成交 土地 规划建筑 面积共 4362.80 万平方米， 成交土地 规划建筑 面积 环比 减少 28.89%，同 比 增加 2.09%。 受融资和偿债压力影响， 7-8 月不少房企土 拍热情减退，土地 成交 持续减少。 8 月，各线城市 成交土地规划建筑面积环比均 有 不同程度 减少， 其中， 三 线城市 降 幅最大，环比 减少 41.72%； 从同比来看，除 三 线城市同比 下降外 ， 一、 二 线城市 同比都增加 ， 且 一线城市 增幅超 八 成 。 6 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 图 5： Wind百城土地供应与成交情况 （ 2014.01-2020.08，单位： 万平方米， %） 注：规划建筑面积 =占地面积 *容积率。在本月发布的出让公告中的土地，视为本月供应土地。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 2. 8 月 各线城市 成交土地楼面均价 环比均 降 ， 一 线城市溢价率 同比 升 幅较大 8 月 ， Wind 100 城 成交土地楼面均价 3078 元 /平方米，环比 下降 9.97%，同比 上升 1.62%。其中 一线城市 成交 土地楼面均价 8542 元 /平方米， 环比 下降 9.79%，同比 上升 57.37%； 二线城市 成交土地楼面均价 3231 元 /平方米， 环比 下降 19.91%，同比 下降 15.53%； 三线城市 成交土地楼面均价 1794 元 /平方米，环比 下降 16.64%，同比 下降 19.66%。 结合 100 城 成交土地 规划建筑 面积 环比 情况来看 ， 各 线 城市成交 土地 均 量价齐跌 。 8 月 ， Wind 100 城 成交土地平均溢价率 15.09%，较上月 小幅下降 0.68 个百分点，较去年同期 上升 6.03 个百分 点。其中 一线城市 溢价率 15.39%，较上月 下降 1.07 个百分点，较去年同期大幅 上升 14.70 个百分点； 二线城市 溢 价率 11.42%，较上月 下降 1.31 个百分点，较去年同期 上升 4.85 个百分点； 三线城市 溢价率 21.55%，较上月 上升 1.66 个百分点， 较去年同期 上升 7.09 个百分点 （图 6） 。 从 同、 环比来看，各线城市溢价率有所分化 ，且 一 线城市 成交土地溢价率 升幅 较大。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 -6,000 -3,000 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-0 4 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-1 0 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-0 1 202 0-04 202 0-07 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 -成交土地规划建筑面积 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 :同比（右轴） 100大中城市 :成交土地规划建筑面积 :同比（右轴） 7 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 图 6： Wind百城土地溢价率情况 （ 2014.01-2020.08，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 二 、 行业政策动态 （一） 中央 政策 动态 1. “房住不炒” 和 房地产金融监管趋严 仍是主基调 8 月 6 日，央行发布 2020 年第二季度中国货币政策执行报告，再次重申坚持“房住不炒”， 坚持不将房地 产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实 施好房地产金融审慎管理制度。 最近一年多以来，“房住不炒”已经成为老生常谈的话题，即使在疫情最严重的时 间，中央也一直在强调“房住不炒”，这足以 彰显 中央“ 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段 ”的决心。 8 月 20 日， 住建部与央行召开重点房地产企业座谈会 ， 会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地 产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度 ，央行、住建部会同相关部门在前期广泛征 求意见的基础上， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。 根据媒体相关报道，央行对房企融资划出 “三 道红线” ：（ 1）剔除预收款后的资产负债率大于 70%；（ 2）净负债率大于 100%；（ 3）现金短债比小于 1 倍。根 据触线情况，将房企分为“红、橙、黄、绿”四档， 如果“三道红线”全部踩中 （红） ， 房企 有息负债将不能再增 加；踩中两道 （橙） ，有息负债规模年增速不得超过 5%；踩中一道 （黄） ，增速不得超过 10%；一道未中 （绿） ， 增速 不得超过 15%。 作为资金密集型行业 ，房企 在规模高速 扩张 的同时也面临着高负债压力。 建立 市场化、规则化、 透明化的融资规则，有利于房企合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长 期稳健运行，防范化解房地产金融风险， 从而 促进房地产市场持续平稳健康发展。 8 月 26 日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会，会议重申了 “房住不炒”“三稳”等 要求，并指出 要高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦；要坚持问题导向，精准施策，从源 头上解决问题； 住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房 ；要整顿 0 20 40 60 80 100 120 140 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-1 0 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-0 1 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 100大中城市 :成交土地溢价率 :一线城市 :当月值 100大中城市 :成交土地溢价率 :二线城市 :当月值 100大中城市 :成交土地溢价率 :三线城市 :当月值 8 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 规范市场秩序，做好舆论和预期引导。 据了解，沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等城市 政府及所在省（自治 区）住房和城乡建设厅负责同志参加会商 ，这些城市恰好都是今年房价上涨较多的城市。 银保监会主席郭树清此前 表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” ， 住建部这次会议 可以说是给楼市偏离轨道的城市提个醒，同 时也 为地方政府制定政策指明了道路 ，相信不久后这些城市就会有楼市新政出台 。 2. 工农中建邮储五大行 宣布个人房贷批量 转换 LPR 8 月 12 日，工行、建行、农行、中行和邮储五家国有大行同时发布公告 称 ，将于 8 月 25 日起对批量转换范围 内的个人住房贷款， 按照相关规则统一调整为 LPR（贷款市场报价利率）定价方式 ； 批量转换完成后，若对转换结 果有异议，可于 2020 年 12 月 31 日（含）前通过相关渠道自助转回或与贷款经办行协商处理。 早在 7 月 20 日，交 行发布公告 称 ，于 8 月 21 日对尚未转换为 LPR 或固定利率的存量浮动利率房贷，统一调整为 LPR 浮动利率加减 点方式 ； 对于已批量转换有异议的交行客户，也可于 2020 年 12 月 31 日前与贷款经办行协商处理。 根据央行去年年底发布的公告，存量浮动利率个人贷款定价基准转换工作 2020 年 3 月 1 日起正式启动，原则 上于 2020 年 8 月 31 日前完成。 目前，大部分 的 个人房贷已主动通过银行 App 或柜台完成转换，但仍有一部分未 完成转换。 为了在 央行规定的截止日期 之前顺利完成转换工作 ， 六大行 决定 对未完成转换的个人房贷进行批量转换， 转换 方式统一 为 LPR 加点方式，加点值 （ 可为负值 ） 等于原合同最近的执行利率水平与 2019 年 12 月发布的相应 期限 LPR 的差值，且在合同剩余期限内固定不变。 3. 住建部 发布 1-7 月 城镇老旧小区 新开工 情况 8 月 27 日， 住建部 发布 一则行业动态 各地认真贯彻落实国办发 23 号文件加快推进城镇老旧小区改造 ， 文 章指出， 根据各地上报情况汇总统计， 2020 年 1-7 月份，全国新开工改造城镇老旧小区 2.22 万个，占年度目标任 务（ 3.9 万个）的 56.4%，较 6 月末提高了 16 个百分点；涉及居民 442.74 万户，占年度目标任务（约 700 万户）的 62.7%，较 6 月末提高了 15.6 个百分点。其中，按小区数计开工进展较快的地区：宁夏 107%，河北 100%，甘肃 100%，安徽 92.2%，山东 90.4%；开工进展较慢的地区：福建 32.3%，四川 26.3%，湖北 23.0%，吉林 19.6%，海南 17.4%。 老旧小区改造作为今年国家重点推进的工作之一，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。 上个月， 国 务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见 印发后， 各地认真贯彻落实文件精神，加快推进城镇 老旧小区改造 。从 目前 公布的 新开工 数据来看， 全国 老旧小区 改造进展良好， 预计年底能顺利完成 3.9 万个的全年 改造目标 。 （ 二 ） 地方政策 动态 8 月 ，又有两 个城市 收紧 房地产调控 ， 打击炒房，保障刚需。 此外 ， 人才 落户 政策 和 房地产市场监管政策较 上月有所增加 ，其余政策还涉及 土地、 住房租赁 、公积金、 共有产权 等。 9 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 旭辉集团董事会主席林中：中央出台关于房企融资的新规则很有必要，此前出台的房住不炒、因城施策等政 策更多是针对行业，而此次的政策则更多面向企业。我们认为这一新规则会更有效地防控系统性风险。新规则对 依靠高财务杠杆来增长、盈利能力弱的企业，影响会大一些，但优秀企业会受益于新规则。 1. 阜阳、无锡 出台 政策收紧 房地产 调控 继 7 月 杭州、东莞、宁波、深圳、长春、宁波、南京 等 地 出台政策 收紧房地产调控 后， 8 月阜阳、无锡两地也 出台了相应政策 。 阜阳 规定， 停止向购买第三套及以上住房的职工受理和发放住房公积金贷款 ； 缴存职工第二次申请住房公积金 贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于 50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的 1.1 倍。 无锡 规定， 完善商品住房限购政策，夫妻离异后 2 年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市 市区范围内拥有住房套数计算 ； 发挥税收调控作用，将市区（不含棚户区改造重点地区）个人住房转让增值税征免 年限由 2 年调整到 5 年 ； 经江苏省市场利率定价自律机制商定，调整无锡市区差别化住房信贷政策，对已拥有一套 住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买商品住房的，最低首付比例调整为不低 于 60%； 金融监管部门要严格审查购房资金来源，监控消费贷款、个人经营性贷款资金去向，严防居民挪用消费贷 款和其他贷款用于购房 。 与 阜阳主要从公积金角度进行收紧调控 不同， 无锡从限购、限售、限贷多角度收紧调控 ，政策收紧的目的是为 了遏制投机炒房。与此同时，无锡还提出要增加住宅用地供应，并支持居民合理自住要求，无锡的政策与住建部在 房地产工作会商会上提出的“ 住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机 炒房 ”完全一致， 堪为政策范本。 2. 天津、广州 、吉林等地 人才 落户 政策再发力 天津 市 规定 ， 完善我市居住证积分指标体系，提高社会保险和居住指标分值，确保长期在津工作生活的群体优 先落户 ； 深入实施“海河英才”行动计划，加大“学历型、资格型、技能型、创业型、急需型”五类人才引进力度， 重点保障符合我市产业发展需求的人才在津落户。 广州市白云区、荔湾区 规定， 符合本区经济社会发展需要、每年在本区创业或工作超过 6 个月、在本市有合法 住所，具有以下条件之一的人才，可申领广州市人才绿卡 。这两个区的条件略有差异，但都包括：（ 1） 经区人才 工作领导小组或区有关部门认定评定的区高层次人才、创新创业领军人才（团队）、紧缺人才、产业领军人才等类 别人才 。（ 2） 具有全日制普通高等教育研究生学历并有博士以上学位，或具有双一流大学（ A 类和 B 类）全日制 普通高等教育研究生学历并有硕士学位的人才；或具有全球前 500 名的境外一流大学研究生以上学历并有硕士以上 学位的人员。 吉林省 明确， 全面取消城市租房落户对缴纳社保年限的限制，非户籍人口只要在居住地城区或建制镇有合法稳 定的住所，就可以申请落户；取消投亲落户限制条件，配偶、子女、父母互相投靠落户城镇的不受年龄限制，可根 据本人意愿办理投亲落户；全面取消大中专院校毕业生、国民教育同等学历人员、留学归国人员和各类技术技能人 才落户限制，上 述人员在我省落户的，不受稳定就业、稳定居住等条件限制，可根据本人意愿在工作地、居住地、 直系亲属（父母）户口所在地城镇申请落户 。 10 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 8 月，地方政府人才引进政策仍在陆续出台。随着经济由高速增长向高质量增长转变，人才对经济转型的重要 性日益凸显。同时，在各地限购政策下，人才落户带来的购房需求也不容忽视，这或许是各地上演“抢人大战”的 另一 重要 原因。 3. 海口、乐山、宁波、三亚等地加强房地产市场管理 海口 规定 ，未取得预售许可的商品房项目，房地产开发企业不得预售，不得以认购、预定等方式向买受人收取 或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得开展任何展销活动 ； 房企不得采取捂盘惜售、化整为零、饥饿营销、 雇人排队等手段制造销售旺盛虚假氛围；房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价， 不得通过签订“阴阳合同”违规交易。 乐山 从 8 月 15 日起，开展为期三个月的乐山房地产市场突出问题专项整治 ， 目标包括： 促进房地产市场诚信 经营、查处一批房地产市场违法违规行为、查办一批典型违法案件、曝光一批反面典型、惩戒一批不良行为企业、 促进全市房地产开发企业和房地产经纪机构规范管理、诚信经营。 宁波 整治工作重点查处两方面 。（ 1） 房地产开发企业及其从业人员不正当经营行为：如委托没有备案的承销 机构代理销售商品房；违规收取认筹金、定金、预订款；向购房人收取除商品房价款、装修升级价款和车位（库） 价款外的电商费、团购费、茶水费等其他费用；采取公开摇号方式销售商品房，未聘请公证机构全程监督并出具公 证书等。 （ 2） 房地产中介机构及其从业人员不正当经营行为：如房地产中介机构未按规定办理备案；在门店、互 联网平台、 APP 等发布未经核验或者标注虚假核验码的房源信息；强制提供代办服务、捆绑收费，未在中介合同中 明确约定服务费用等。同时，此次整治将着重针对近期 租赁市场存在的以 “高收低租 ”“长收短付 ”模式骗取租金的问 题。 三亚 的 专项整治行动针对近期房地产市场领域事中、事后监管、信访、投诉中发现的虚假宣传、未批先售、捆 绑销售、中介机构乱收费及购房人提供虚假社保或个税骗取购房资格规避限购政策等问题，进一步加大对各方责任 主体违法违规行为的查处力度，防止少数企业和个人利用政策炒作房地产。 近年来，各地楼市乱象屡禁不止，严重损害消费者的合法权益。积极开展 专项整治行动，加强房地产市场管理， 能够维护良好的市场交易秩序和消费者的合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。 三 、 重点公司动态 （一） 绿地 164 亿元摘下武汉 黄陂临空经济区 7 幅核心地块 8 月 21 日， 绿地集团成功 摘得武汉黄陂临空经济区 7 幅核心地块，总地价逾 164 亿元，拟投建武汉绿地天河 国际会展城项目 。 这是武汉有史以来单次供地规模最大的项目，将建成全球已披露的室内净展面积最大的会展项目。 这批地块 位于汉口机场北面 ，总建筑面积超过 400 万平方米，预计总投资约 500 亿元，将成为绿地深耕湖北新十年 的重大战略性标杆项目。 自 2018 年开始，绿地 就 把会展 产业 列为重要的战略新兴业务， 并 以成为国内会展业龙头为目标 。 截至目前， 绿地会展产业建成及在建会展综合体项目 12 个，总建筑面积超过 470 万平方米，已在济南、徐州、苏州等地成功 布局 20 万平方米以上的大型会展项目 6 个。 11 / 13 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 9 月 16 日 远东研究行业研究 武汉 素有“九省通衢” 的 称 号 ， 拥有得天独厚的地理优势， 是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运 中心 。 武汉市城市总体规划（ 2017-2035 年）提出，大力主推会展业发展，全力打造国际会展之都，明确提出 建设百万方新会展中心。 绿地董事长、总裁张玉良表示，武汉绿地天河国际会展城将打造全球顶级的会展经济产业 高地，成为武汉发展新的引擎 ， 该项目将建成世界级综合性会展中心，成为武汉国家中心城市、国家发展战略的重 要平台和战略支点。 （ 二 ） 万科 新成立西北区域事业集团 8 月 27 日 傍晚，万科内部发文宣布新成立西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、宁夏和青海五省 。 西北 区域是从原来的中西部区域里拆分出来 ， 这是万科历史上第一次 区域 分拆 ，原先的四大区域变成五大区域。 万科称， 如此分拆是因为看中了西部的战略发展前景，认为西部广阔天地大有可为，要面向未来，助力万科长期有质量发展， 提升公司管理效率和效益。 8 月 28 日， 在 万科举办的 2020 年中期业绩发布会上 ， 万科原中西部区域首席执行官、 现万科非独立董事兼首席运营官王海武 指出， 西北五省所占面积接近祖国的三分之一，在管理半径上相对较大 ， 西 北区域 事业集团 成立后，万科五大区域目前的管理半径大概都在高铁 3 小时、飞机 1.5 小时左右的范围内，基本符 合万科对当下区域覆盖的要求 ， 目前没有对其它区域进行新的分拆的计划 。 此前 ，万科分为南方、上海、北方、中西部四大区域。 2019 年， 万科 中西部区域的销售金额达到 1506.58 亿元， 占总销售额 的 23.88%，仅次于上海区域 ； 销售面积占比 30.07%， 为 四大区域之首。 业内专家认为， 万科把中西部 区域分拆成立单独的西北区域事业部，应该是为了