2020年第四季度北京房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW 写字楼和商务园市场去化表现明显好转 投资市场全年获历史第二高成交额 北京房地产市场报告 二零二零年第四季度 写字楼市场 本季度丽泽有两个新项目入市 。 尽管有部分项目延期 ， 全年 万 平方米新增供应仍位于历史较高水平 。 在科技新媒体行业的头部企 业强劲需求的带动下 ， 净吸纳量环比增长 。 业主针对高品质租 户所采取的积极租赁策略已赢得显著成效 ， 东部商务区和丽泽去化 表现有明显好转 ， 下半年租金降幅较上半年缩窄 。 零售物业市场 本季度大兴有一个新项目入市 ， 而核心商圈王府井有两个项目闭店 改造 ， 全年停业项目体量首次超过新开业项目 。 新租需求缓慢回升 ， 而全市空置率仍小幅抬升 ， 不同区位和运营商的项目之间的租金表 现进一步分化 。 物流设施市场 市场空置率回落到 的低位 ， 可租面积持续减少使得本季度净吸 纳量亦有所回落 ， 业主对租金增长的预期进一步增强 ， 租金环比加 速上涨 ， 推动租户进一步向环京区域布局 。 商务园区市场 石景山和大兴子市场各有一个项目入市 ， 全年优质商务园新增供应 量创历史新高 ， 且平均分布于各子市场 。 市场净吸纳量破单季净吸 纳量历史纪录 ， 行业需求更为多元化 ， 其中海淀和朝阳主要子市场 吸纳表现最突出 。 物业投资市场 本季度 交易总额达 亿元 ， 全年总成交额仅次于 年 ， 达历史 成交额的第二高水平 。 年底开发商为回笼资金 ， 向市场出售多项优 质资产 ， 促使国内企业自用买家和机构买家发力完成多笔成交 。 办 公类题材投资独占鳌头 ， 且遍布核心和新兴区域 ， 核心机会型 、 增 值型和机会型等多种投资策略类型资产 。 CBRE Inc. 2020 | 1 季度回顾 写字楼 环比 同比 租金 -0.6% -1.7% 空置率 +0.3百分点 +4.1百分点 零售 环比 同比 租金 -0.1% -2.8% 空置率 +0.5百分点 +4.0百分点 物流 环比 同比 租金 1.3% 2.7% 空置率 -0.6百分点 -0.9百分点 商务园 环比 同比 租金 -0.4% -2.3% 空置率 -2.3百分点 +8.3百分点 投资 环比 同比 总额 -17.5% -17.6% 外资 -72.7% -93.0% 注：写字楼租金为报价，按建筑面积计 算，不含物管费含税，加权平均；零售 物业租金为购物中心首层固定报价，按 使用面积计算，不含物管费含税，简单 平均；物流设施租金为报价，按建筑面 积计算，含物管费不含税，加权平均； 商务园区租金为报价，按建筑面积计算， 含物管费含税，加权平均；投资额包含 所有超过 1000万美元的商业地产交易， 且不分整售、部分所有权或散售（住宅 及土地未列入） 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年 第四季度 数据来源 : 世邦魏理仕研究部 , 北京统计局 , 2021年 1月 2.2% (2020年全年，同比变化 ) 1.2% (2020年全年，同比变化 ) 社零总额 固定资产投资 -8.9% (2020年全年，同比变化 ) MARKETVIEW 空置率 +0.3百分点 q-o-q 平均租金 -0.6% q-o-q 图表 1: 写字楼供求指标 2 图表 2 :写字楼市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 . 写字楼市场 2020年第四季度 ， 丽泽商务区两个新项目入市 ， 总计面积 21.1万平方米 。 全年新增供 应录得 69.3万平方米 ， 新项目在下半年集中放量 ， 从 而促进了租户在本区或区域间的搬迁需求 。 市场去化表现明显好转 ， 扩租和搬迁需求凸显 本季度 ， 新租需求中扩租和搬迁需求凸显：大 面积的扩租需求集中在科技新媒体行业的头部 企业；而搬迁需求中 ， 保险 、 证券和基金等传 统金融机构较为活跃 ， 同区或跨区搬迁交易有 所增加 。 此外 ， 医药及能源行业 ， 特别是以新 能源和环保科技为主的企业也开始在北京市场 设立新办公室 。 本季度 ， 全市净吸纳量继续保持回升态势 ， 达 到 14.2万平方米 ， 比过去十年的季度均值高出 近一倍；下半年的累计净吸纳量较 2019年同期 有近 50%的增长 。 从区域市场来看 ， 望京表现 最突出 ， 在科技企业强劲需求的带动下 ， 贡献 当季全市近一半的净吸纳量；丽泽因高品质项 目的陆续入市和相比其他商务区更低的租金 ， 吸引了来自周边区域和核心区租户入驻；此外 ， CBD、 燕莎 、 东二环和王府井等核心商务区去 化表现亦有明显好转 。 整体空置率环比上升 0.3个百分点至 17.9%。 全 市写字楼平均租金报价同样本比环比下降 0.6% 至每月每平方米 411.5元 。 与此同时 ， 业主针对 高品质租户所采取的积极租赁策略已赢得显著 成效 。 未来六个月 ， 北京写字楼市场新增供应预计将 近 万平方米 。 数字经济 、 服务业开放等政策 落地将为写字楼需求持续注入新动能 。 另一方 面 ， 传统核心商务区可租面积仍然充裕 ， 新兴 区域新项目的逐步交付给租户提供更多的区域 选择 。 供需两旺之下 ， 北京写字楼市场租赁活 跃度将进一步提升 。 子市场 空置率（环比变化） 平均租金报价（环比变化） CBD 17.7%（ -0.4百分点） 461.7元 /平方米 /月（ -0.6%） 金融街 7.4%（ +2.0百分点） 681.4元 /平方米 /月（ 0.0%） 中关村 3.2%（ +0.4百分点） 385.5元 /平方米 /月（ 0.0%） 望京 7.8%（ -6.3百分点） 299.2元 /平方米 /月（ -0.5%） 丽泽 77.4%（ +4.5百分点） 260.2元 /平方米 /月（ -1.4%） 北京写字楼市场 CBRE Inc. 2020 |2020年第四节度 世邦魏理仕研究部 图表 3 : 主要 写字楼子市场空置率和租金 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% (10) 0 10 20 30 40 50 Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 万平方米 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 净吸纳量 142,100平方米 160 170 180 190 200 Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 租金指数 甲级租金指数 MARKETVIEW 2020年第四季度，大悦城控股推出的最新产品 线 “大悦春风里”首个项目在大兴开业，为区 域带来又一个优质零售物业。同时，位于王府 井商业街的新燕莎金街和东安市场闭店全面升 级改造。 主题活动助客流复苏，品牌首店成热点 购物中心纷纷推出年终特色陈列或主题展示， 结合潮流 IP提振消费，为消费者打造更具体验 感的消费场景，客流持续复苏。例如国贸商城 推出“为爱而生”主题活动，侨福芳草地推出 “未来之森” , 北京 APM联合泡泡玛特打造开 箱展览。新租需求缓慢回升，其中新能源汽车、 连锁餐饮、以互联网为依托的新零售开店较为 活跃。在“首店经济”政策的鼓励下，全年录 得 31个国际品牌首店入驻，其中餐饮类占 32%。 季内 VOGUE CAF亚洲首店在国贸商城开业， 英学馆亚太首店在侨福芳草地开业，另外日本 连锁室内运动场品牌 ROUND1中国首店在大兴 爱琴海购物公园开业。 全市空置率环比上升 0.5个百分点至 10.6%，其 中核心商圈空置率保持低位。体验感更强、消 费群更年轻的购物中心租金更有韧性，购物中 心首层平均租金同样本比环比下降 0.5%报每天 每平方米 35.9元，跌幅较上季有所收窄。 未来六个月，北京零售物业市场将有逾 15万平 方米新增供应入市，以商务区内的配套商业为 主。有丰富互动体验感的主题活动、日益多元 化和细分化的品牌首店，成为零售物业吸引和 竞争线下流量的热点。而即将开幕的北京环球 影城和第 24届冬奥会，不但为周边区域的实体 商业吸引客流，也为各大业主、商家的品牌活 动提供多样的题材。随着品牌商户尤其是国际 品牌的拓展活动逐步回归正轨， 2021年零售物 业的租赁需求将在先行复苏的人气带动下进一 步回暖。 图表 5：主要品牌开业情况 3 零售物业市场 图表 4：零售物业市场租金指数 CBRE Inc. 2020 | 195 200 205 210 215 220 Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 指数 (Q1 20 03 = 100 ) 购物中心首层租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 项目名称 子市场 租户 业态 国贸商城 CBD Vogue Cafe 餐饮 侨福芳草地 CBD 高合汽车 新能源汽车 东方新天地 王府井 天际汽车 新能源汽车 大悦城 西单 西单 Shake Shack 餐饮 王府中环 王府井 海马体 服务 空置率 +0.5百分点 q-o-q 平均租金 -0.1% q-o-q 2020年第四节度 世邦魏理仕研究部 北京零售物业市场 净吸纳量 -23,000平方米 MARKETVIEW 4 CBRE Inc. 2020 | 2020年第四季度无新增项目交付 ， 连续第三个季 度无新项目入市 ， 全年新增供应量仅录得 8万平方 米 。 可租面积再紧俏 ， 租户进一步向环京区域布局 由于第三季度以来市场租赁活跃 ， 可租面积持续 减少使得本季度净吸纳量有所回落 ， 录得 1.5万平 方米 。 租赁需求主要来自第三方物流和电商 ， 这 两大板块全年亦成为需求的主力引擎 。 和往年相 比 ， 疫情后对医药 、 冷链类仓储物流设施需求更 为旺盛 。 北京仓储物流市场整体空置率环比下降 0.6个百分 点至 3.4%， 同比下降 0.9个百分点 。 业主对租金增 长的预期也进一步增强 ， 租金加速上涨 ， 季内环 比上涨 1.3%至每月每平方米 51.0元 ， 下半年租金 涨幅亦达到去年同期水平 。 可租面积有限和租赁 成本增加 ， 推动租户进一步向环京区域布局 。 其 中 ， 天津仓储物流市场本季度净吸纳量达 20.8万 平方米 ， 多家电商 、 消费品制造和第三方物流企 业录得大面积租赁成交 。 未来六个月 ， 北京仓储物流市场预计有 6.6万平方 米新增供应入市 ， 仍难以填补供需缺口 。 京津廊 三地仓储物流市场发展的协同性和层次感将更趋 成熟：北京市场业主积极在供给侧进行改造提升 ， 以迎合需求升级；天津市场日益巩固的规模和成 熟运营体系优势使其成为当前租户和投资者在环 京布局物流的首选；廊坊凭借优越的区位和路网 优势 ， 近年吸引众多投资者和开发商的布局 ， 大 量项目集中于 2021年交付 ， 短期内将为租户提供 大量选择空间 。 净吸纳量 15,000平方米 空置率 -0.6百分点 q-o-q 平均租金 +1.3% q-o-q 图表 7: 物流设施市场租金指数 物流设施市场 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 120 130 140 150 160 170 180 190 Q4 15 Q4 16 Q4 17 Q4 18 Q4 19 Q4 20 指数 Q1 200 09 = 100 租金指数 2020年第四节度 世邦魏理仕研究部 北京物流设施市场 图表 6：物流设施供求指标 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 0% 2% 4% 6% 8% 10% (5) 0 5 10 15 20 Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 万平方米 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） MARKETVIEW 空置率 -2.3百分点 q-o-q 平均租金 -0.4% q-o-q 图表 8: 商务园区供求指标 5 图表 9 :商务园区市场租金指数 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 商务园区市场 2020年第四季度 ， 北京商务园区市场录得两个 新项目交付使用 ， 分别位于石景山和大兴子市 场 ， 共计体量 11.9万平方米 。 全年优质商务园 新增供应量达 103.6万平方米 ， 创历史新高 。 其 中 ， 朝阳电子城 、 海淀北清路 、 亦庄经济技术 开发区 、 石景山银行保险产业园 、 顺义空港等 子市场新增供应均超过 10万平方米 。 下半年租赁强势反弹 ， 行业需求更为多元化 从需求端看 ， 本季度需求更为多元化 ， 除了来 自科技相关的主力需求 ， 金融科技 、 工业品制 造 、 能源以及专业服务类都有活跃的租赁表现 。 季内全市商务园区市场录得净吸纳量 28.4万平 方米 ， 破单季净吸纳量历史纪录 。 其中海淀和 朝阳主要子市场吸纳表现最突出：来自互联网 以及金融科技头部企业的大面积租赁需求持续 释放 ， 在中关村软件园和上地等子市场完成多 宗大面积成交 ， 这些细分产业在海淀的集聚效 应更趋明显；得益于互联网 、 文体娱乐以及专 业服务业的活跃需求 ， 朝阳电子城净吸纳量于 本季由负转正 。 下半年租赁活动的强势反弹推 升全年净吸纳量至 35.5万平方米 。 本季度整体市场空置率环比下降 2.3个百分点至 23.1%。 一些新增供应密集的新兴子市场 ， 业主 依旧有较大的去化压力 ， 继续下调租金使整体 市场平均租金持续下行 ， 全市平均租金报价同 样本比环比下降 0.4%至每月每平方米 157.5元； 而中关村软件园 、 上地和东升科技园等子市场 租金表现稳健 。 近年北京商务园区与传统商务区之间的关联日 益紧密 ， 北京办公区域版图不断向外拓展 。 未 来随着优质商办体量规模 、 商务配套 、 基础设 施和产业资源导入的日趋成熟 ， 海淀 、 朝阳 、 石景山 、 丰台 、 大兴等区的外围办公区域将承 接外溢需求 ， 推动北京办公多中心格局的发展 。 子市场 空置率（环比变化） 平均租金报价（环比变化） 中关村软件 园 5.1% （ -2.4百分点） 198.8元 /平方米 /月 （ +0.5%） 上地 6.1%（ -3.3百分点） 184.0元 /平方米 /月（ +0.8%） 电子城 13.8%（ -4.0百分点） 210.9元 /平方米 /月（ -0.9%） 经济技术开 发区 32.0% （ -2.2百分点） 110.8元 /平方米 /月 （ -0.7%） 丰台科技园 15.4%（ -1.6百分点） 168.5元 /平方米 /月（ -0.8%） 北京商务园区市场 CBRE Inc. 2020 |2020年第四节度 世邦魏理仕研究部 图表 10 : 主要商务园区 子市场空置率和租金 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 0% 4% 8% 12% 16% 20% 24% 28% (10) 0 10 20 30 40 50 60 Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 万平方米 新增供应 净吸纳量 空置率（右轴） 净吸纳量 283,600平方米 155 160 165 170 175 Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 指数 (Q1 20 09 = 100 ) 租金指数 MARKETVIEW 6 CBRE Inc. 2020 | 2020年第四季度 ， 北京共达成十三笔大宗交易 ， 交易总额达 148.4亿元 ， 全年总成交额 638亿元 ， 仅次于 2019年 ， 达历史成交额的第二高水平 。 全年成交历史第二高 ， 自用和机构买家年底发力 年底开发商为回笼资金 ， 向市场出售多项优质资 产 。 国内企业自用买家和国内险资为主的机构买 家获得了大量购入机会 ， 二者在季内成交额中分 别贡献 38%和 34%。 全年企业自用买家和外资表 现活跃 ， 各占全年总交易额的 34%和 24%， 成为 两大需求引擎 。 办公类题材投资本季度独占鳌头 ， 其中纯办公产 品占总交易额的 69%， 而另外 13%则来自一座以 写字楼为主体的综合体和一座交易后将改造为办 公的零售物业 。 该类投资遍布核心和新兴区域 ， 核心机会型 、 增值型和机会型等多种投资策略类 型资产 。 全年纯办公产品成交额占 47%， 以写字 楼为主体的综合体和 “ 改办 ” 类物业合占 35%。 2021年北京市场投资活跃度有诸多提升机会 。 外 资对北京市场基本面依然看好 ， 潜在需求有望在 2021年重新释放 。 随着新兴办公区域的崛起 ， 其 成长潜力将吸引更多投资者的目光 。 此外 ， 近几 年地产基金频繁出手投资城市更新 ， 这些项目完 成改造后将形成优质可投资产回馈市场 ， 为投资 者提供更多的购入机会 。 图表 12：主要投资交易 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 图表 11：商业地产大宗投资交易总额 物业投资市场 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 2020年第四节度 世邦魏理仕研究部 北京物业投资市场 成交总额 -17.5% q-o-q 成交笔数 13 笔 - 200 400 600 800 1,000 2016 2017 2018 2019 2020 亿元 Q1 Q2 Q3 Q4 项目名称 物业类型 总价（人民币） 买家 盈都中心 零售 9亿 普洛斯资本 通用时代中心 写字楼 11.22亿 中国教育出版 传媒集团 万科时代中心 叁元 写字楼 26.99亿 中信保城 万科天空之城 写字楼 6.6亿 竞技世界 大地花园酒店 酒店 6亿 翰同资本 图表 13：北京资本化率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年第四季度 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% Q4 15 Q2 16 Q4 16 Q2 17 Q4 17 Q2 18 Q4 18 Q2 19 Q4 19 Q2 20 Q4 20 写字楼 零售 物流 世邦魏理仕研究部 本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕全球研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人 员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。 免责声明 除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其 准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下需独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅 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