深圳：中国先行示范区、未来世界标杆城市.pdf

VIEWPOINT 深圳 中国先行示范区 未来世界标杆城市 中 国 深圳 2019 年8 月 VIEWPOINTVIEWPOINT 在2019 年2 月 中 华 人 民 共 和 国 国 务 院 公 布 了 粤 港 澳 规 划 纲 要 以 及2019 年7月初 ， 广 东 省 人 民 政 府 公 布 了 广 东 推 进 粤 港 澳 大 湾 区 建 设 三 年 行 动 计 划 （2018-2020 年 ） 及 粤 港 澳 大 湾 区 发 展 规 划 纲 要 实 施 意 见 之 后 ，2019 年8 月18 日 ， 中 共 中 央 国 务 院 再 发 布 了 关 于 支 持 深 圳 建 设 中 国 特 色 社 会 主 义 先 行 示 范 区 的 意 见 （ 以 下 简 称 意 见 书 ） 。 该 政 策 提 出 了 建 设 深 圳 中 国 特 色 社 会 主 义 先 行 示 范 区 ， 并 在经济 、 民生 和法治 方面确 定了未 来扩大 开放的 方向 ， 为深圳 写下 了 亮丽的 经济及 投资前 景 。 一 、 全面 提升 深 圳经济 的开放 度 和法 律的自 由度 从 粤 港 澳 大 湾 区 规 划 纲 要 到 半 年 后 意 见 书 公 布 ， 随 着 政 策 的 逐 步 推 进 和 细 化 ， 深 圳 的 城 市 定 位 不 断 提升 ， 更 加 国 际 化 ， 同 时 对 于 中 国 开 放 的 引 领 意 义 也 更 加 重 大 。 作 为 中 国 唯 一 的 先 行 示 范 区 ，深圳 未来 经 济 实 力 将 不 断 推 进 ， 势 必 成 为 经 济 开 放 程 度 、 法 律 自 由 度 、 国 际 化 程 度 最 高 的 一 线 城 市 。 根 据 已经公 布的政 策 ，开 放主要 体现在 如下几 个方面 。 在 产 业 方 面 ， 开 放 主 要 体 现 在 金 融 产 业 的 人 民 币 国 际 化 和 外 汇 管 理 改 革 试 点 ， 这 将 极 大 带 动 金 融 市 场 自 由 度 。 在 法 律 体 系 方 面 ， 开 放 主 要 体 现 在 深 圳 拥 有 独 特 的 经 济 特 区 立 法 权 ， 可 以 根 据 开 放 创 新 的 需 要 而 对 法 律 进 行 创 新 完 善 ， 国 务 院 和 广 东 省 均 会 在 合 规 的 情 况 下 予 以 支 持 ， 给 予 了 深 圳 高 度 的 法 律 自 由 ， 从 而 可 以 随 着 产 业 发 展 需 要 提 出 或 调 整 法 律 条 款 ， 保 证 产 业 和 开 放 的 顺 利 进 行 。 根 据 意 见书 ， 前 海 作 为 已 经 具 备 一 定 开 放 基 础 的 区 域 ， 未 来 开 放 的 高 度 则 提 高 到 制 度 开 放 ， 区 域 发 展 值 得 期待 。 此外 ， 意 见 书 还 提 出 了 在 人 才 方 面 ， 实 行 更 加 开 放 便 利 的 境 外 人 才 引 进 和 出 入 境 管 理 制 度 ； 建 设 高 质 量自由 贸易试 验区 ， 加快构 建与国 际接轨 的开放 型经济 新体制 以及推 动更多 国际机 构落户 深圳 。 二 、 深圳 未来城 市发展 展望 根 据意见 书 ，深 圳 除了 在经济 自由、 法律自 治和民 主发展 将有很 大的提 升 外， 同时在 教育、 医疗等 领 域也会 有更大 的改善 和提高 ，形成 一个 配 套程度 极高的 一线城 市。此 外，深 圳和香 港特区 特别行 政区( 以下简 称香港 特区) 在更 多方面 的合作 将加速 粤港澳 大湾区 的发展 ，深圳 在大湾 区的 领导 角色 将 不断提 升。未 来深圳 发展将 分为三 个阶段 实施， 分别为2025 、2035 和2050 年 ，终 极 目标 是 将深 圳 建 设成为 中国的 全球标 杆城市 。 作 为中国 唯一的 改革先 行示范 区，未 来深圳 的国际 地位和 投资环 境将有 较大提 升。 深 圳将成 为国内 企 业走向 国际和 国外企 业投资 中国的 重要平 台 。国内企业 可利用 深圳进 行业务 创新、 探索国 际业务 。 同 时，金 融市场 的进一 步开放 以及配 套政策 的灵活 性，将 吸引国 际企业 选择深 圳这个 窗口拓 展中国 业 务。未来 十年 到十五 年 ，深 圳的经 济将有 更 快增 长， 整 体经 济 实力 将 更加 强 大 ， 经 济发展 前景乐 观。 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 2019 年8 月 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2 | 2019 世 邦 魏理 仕 陈锦平 资深 董事 粤港 澳大 湾区 研究 部主 管 郭丽萍 副董 事 深圳 研究 部VIEWPOINT 表 一：粤 港澳大 湾区深 圳相关 政策演 变 据 统计， 深圳2018 年GDP 已经 超过香 港特区 和 广州 ，位居 中国第 三位， 人均GDP 更是 长期保 持四个 国 内 一线城 市之首 ，达到 了发达 国家水 平 ，但 仍然 较 香港特 区低接 近一半 。从历 史GDP 增速 来看， 深 圳GDP 的增长 速度一 直领先四 个一线 城市， 且GDP 在面临 中美贸 易战的 情况下 依然在2019 年 上半年 保 持 超过7% 的增长 速度。 未 来高 度开放 的政策 带来的 产业快 速发展 将使得 深圳GDP 保持 高速增 长，实 现 经济规 模急剧 扩张， 人均GDP 也 将继续 位列四 个一线城 市之首 。 图 一：中 国一线 城市及 大湾区 城市GDP 图二 ：中国 四大一 线城市 及香港 特区人 均GDP 及GDP增速 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 3 2019 年8 月 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2019 世 邦魏理仕 | 数据来源 ： 各市/ 地 区统计 局官网 ，2019 年8 月 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 上海 北京 深圳 香港 广州 佛山 东莞 惠州 澳门 中山 珠海 江门 肇庆 （亿元人民币） 粤港 澳大 湾区 发 展规 划 纲要 推进粤港 澳大湾 区建设 三年行 动计划（2018-2020 年） 关于支持 深圳建 设中国 特色社 会 主义先行 示范区 的意见 发布时间 2019 年2 月18 日 2019 年7 月9 日 2019 年8 月18 日 城市定位 经济特区 全国性经 济中心 城市 世界影响 力的创 意城市 粤 港 澳 大 湾 区 的 四 大 中 心 城市之一 全 球 影 响 力 的 创新 创 业 创 意之 都 中 国 建 设 社 会 主义 现 代 化 强国 的城市范 例 具有竞争力 、 创新 力 、 影 响力 卓著的 全球标杆 城市 产业发展 金融： 以 深 圳 证 券 交 易 所 为 核 心 的 资本市场 保险创新 发展试 验区 科技金融 试点 科技 广深港科 技走廊 的重要 城市 发 挥 创 新 研 发 能 力 强 以 及 总 部带动 利 用 科 研 资 源 优 势 和 高 新 技 术产业基 础对湾 区城市 带动 金融： 以 深 圳 证 券 交 易 所 为 核 心 的资本市 场 科技金融 中心 保险创新 发展试 验区 科技 推 进 广 深 港 澳 科 技 走 廊 建 设 着 力 打 造 深 港 科 技 创 新 合 作区 金融： 完善创业 板发行 上市 数 字 货 币 研 究 与移 动 支 付 等创 新应用 人民币国 际化 上 先行先 试 试点深化 外汇管 理改革 与港澳金 融产品 互联互 通 科技 加快深港 科技创 新合作 区建设 建 设 以 深 圳 为 主阵 地 建 设 综合 性国家科学中心 ，在 粤 港 澳大 湾 区 国 际 科 技 创新 中 心 建 设中 发挥关键 作用 法律体系 营造高标 准的国 际化市 场化法 治 化营商环 境，提 供与港 澳相衔 接 的公共服 务和社 会管理 环境 加强粤港 澳司法 交流与 协作， 建设国际 法律及 争议解 决服务 中心 用足用好 经济特 区立法 权 ，允 许 深圳立足 改革创 新实践 需要， 根 据授权对 法律、 行政法 规、地 方 性法规作 变通规 定 前海发展 扩 展 前 海 发 展 空 间 ， 并 在 新 增 范 围 内 实 施 前 海 有 关 支 持 政策 推 进 金 融 开 放 创 新 ， 拓 展 离 岸账户 （OSA）功能 支 持 在 深 圳 前 海 设 立 口 岸 ， 研 究 加 强 与 香 港 基 础 设 施 高 效联通 支 持 国 际 金 融 机 构 在 深 圳 前 海设立分 支机构 前 海 扩 容 ： 扩 展 前 海 的 发 展空间， 并 在 新 范 围 实 施 前海有关 支持政 策 放 宽 港 澳 投 资 者 在 深 圳 设 立银行、 证券、 保险机构 准入门槛 建 立 与 前 海 开 放 创 新 相 适 应的账户 管理体 系 进 一 步 深 化 前 海深 港 现 代 服务 业合作区 改革开 放 以 制 度 创 新 为 核心 ， 不 断 提升 对港澳开 放水平 0% 2% 4% 6% 8% 0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000 香港 深圳 广州 北京 上海 （人民币：元 ） 人均GDP （元，左轴） GDP 增速（右轴VIEWPOINT 未 来深圳 将成为 上海以 外 ，中 国另外 一个非 常重要 且专注 对 国际 开放的 金融城 市。深 圳凭借 已有的 深 交所、 创业板 形成的 资本市 场，加 上别的 城市 没 有的人 民币国 际化和 外汇管 理改革 的开放 政策， 未 来金融 行业 将 出现破 格 发展 ，形成 自由度 高的金 融环境 。同时 ， 意见 书 提出 深圳自 主立法 权将为 深 圳的金 融行业 以 至企 业和个 人的投 资环境 提供良 好的保 障 。与此同时 ，广深 港科技 走廊的 建设 和 深 港创新 科技园 的发展 ，以及 有关产 业政策 的支持 和开放, 科技 行业也 将实现 较快增 长。 金 融、创 新 科技等 高增值 行业的 发展将 带来更 多高收 入人群, 带动 投资和 消费 。 意见 书 建 议赋予 深圳的 开放政 策是前 所未有 的，也 是其他 城市不 具备的 。同时 中央政 府给予 了深圳 高 度的法 律自治 ，可以 依据开 放对政 策进行 变通， 将深圳 作为中 国再一 次扩大 开放的 示范城 市，逐 步 与国际 接轨 。 因此未 来 深圳 将成为 一线城 市中获 得中央 政府支 持最多 的城市 ，发展 最先进 的法律 体制。 深 圳和香 港特区 只有一 河之隔 ，为四 个内地 一线城 市当中 距离香 港特别 行政区 最近的 城市, 在制度 创 新和开 放政策 的配合 下, 深 圳将拥 有与香 港特区 较接近 的法律 体系和 金融环 境, 未 来不但 承接香 港 特区外 溢的投 资需求, 同时 和香港 特区合 作推动 ， 加速 粤港澳 大湾区 的发展 。 深 圳为移 民城市 ，人口 在过去 数十年 急剧增 加，2018 年常 住人口 已经超 过了1,300 万, 人 口密 度 及每 年 人口净 流入量 居四个 内地一 线城市 之首, 但优 质医疗和 教育资 源匮乏 。2018 年深圳 三甲医 院了数 量 只有16 家, 全 国大中 城市排 名26 ， 远低于 前三名 北京 (78 家) 、上 海 (66 家) 和广 州 (62 家) 。而 教 育方面 高中和 大学数 量严重 不足，2019 年 公办高 中升学 率不足45%, 全 日制高 校仅有10 所， 远低于 其 他三个 内地一 线城市 。 意见 书提出 开放 国 际医 疗 和教 育 资源 的 进入 ， 加上 政 府加 强 医疗 、 教育 人 才 培养, 改革医 保制度 ，对吸 引外地 企业和 人才落 户深圳 有极大 推动作 用 。 三 、对房 地产 的 影响 （ 一） 写 字楼市 场 意见 书 出 台 将 增 强 企业 租 户 和 业 主 对 深 圳 市 场 的 信 心, 但 短 期 内, 预 计 不 会 带 来 实 质 性 和 井 喷 式 的 需 求扩张 ， 对租 金的正 向带动 将一定 程度上 抵消当 前贸易 战带来 的观望 情绪和 负面影 响 。 中 长 期 来 看, 金 融 及 科 技 产 业 在 已 有 发 展 基 础 上, 结 合 新 的 开 放 政 策 带 来 的 新 的 发 展, 将 迎 来 更 多 国 内 外 企 业 落 户 深 圳, 为 深 圳 写 字 楼 市 场 带 来 持 续 增 长 的 需 求 。 金 融 产 业 方 面, 随 着 深 圳 人 民 币 国 际 化 和 外 汇 管 理 改 革, 国 内 外 金 融 企 业 落 户 深 圳 将 增 加, 带 动 深 圳 高 规 格 写 字 楼 的 需 求 。 得 益 于 金 融 行 业 较 高 的 租 金 承 付 能 力, 即 使 面 临 新 增 供 应 的 高 峰, 也 将 稳 定 带 动 去 化 变 好, 长远 促 进 写 字 楼 市 场 的 稳 定 和 良 好 发 展 。 科 技 产 业 方 面, 新 政 策 将 带 动 深 圳 已 有 的 大 型 科 技 企 业 的 发 展 壮 大, 中小 型 科 技 企 业 也 将 得益, 同 时 吸 引 更 多 国 外 科 技 公 司 到 深 圳 开 展 中 国 业 务, 直 接 带 动 传 统 写 字 楼 、 研 发 型办公 楼以致 科技园 的需求 。 深 圳 现 在 优 质 写 字 楼 总 量 已 经 超 过 千 万 平 方 米, 位 居 内 地 一 线 城 市 第 二 位, 仅 次 于 上 海, 商 务 市 场 规 模 可 观 。 前 海 身 为 深 圳 未 来 新 增 供 应 的 主 要 聚 集 地 ( 占 深 圳 未 来 四 年 近1/4 的 新 增 供 应), 创新 金融 、 信 息 服 务 和 科 技 服 务 为 区 内 的 主 要 发 展 产 业, 且 已 经 在 政 策 和 实 质 业 务 方 面 取 得 一 些 突 破, 未 来 在 市 场 开 放 和 制 度 创 新 配 合 下 把 成 为 金 融 和 科 技 企 业 新 设 立 选 址 的 重 要 区 域, 前 海 势 将 成 为 深 圳 进一步 开放的 桥头堡 。 金 融和科 技产业 的高速 发展也 将带动 专业服 务业的 需求, 此外, 零售商 、房地 产开发 商也出 于城市 战 略布局 的转变 而加大 力度进 入深圳 。 总之 长期来 看, 深 圳全市 的写字 楼需求 将呈现 稳步的 持续多 样 化增长 。 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 4 2019 年8 月 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2019 世 邦魏理仕 VIEWPOINT 图 三： 中国 四大一 线城市及 大湾区 城市优 质写字 楼存量 图 （ 二） 零 售物 业 市场 短 期 内, 预 计 零 售 商 会 审 视 战 略 性 布 局, 但 因 为 深 圳 人 口 不 会 立 刻 出 现 重 大 改 变, 因 此 需 求 只 会 有 序 攀 升, 对 优 质 购 物 中 心 市 场 的 正 面 影 响 不 大, 预 计 整 体 优 质 购 物 中 心 市 场 将 保 持 目 前 平 稳 发 展 的 态势 。 长 期 来 看, 高 增 值 产 业 加 速 发 展 将 不 断 吸 引 高 等 教 育 和 高 消 费 能 力 人 群 的 净 流 入, 城 市 人 口 扩 张, 对 中 高 消 费 零 售 需 求 有 增 无 减 。 尽 管 深 圳 未 来 购 物 中 心 市 场 适 逢 供 应 高 峰, 每 年 新 增 供 应 预 计 为 100 万 平 方 米 左 右, 但 长 期 来 看, 人 口 攀 升, 收 入 和 财 富 增 长 以 及 地 铁 路 网 的 不 断 延 伸 覆 盖, 商务 区 和居住 片区的 消费需 求提高, 零售 市场前 景仍然 亮丽, 出现供 应过剩 的风险 不高 。 （ 三） 物 流设 施 市场 物 流 市 场 的 利 好 影 响 也 主 要 体 现 在 中 长 期, 人 口 流 入 带 来 的 消 费 需 求 增 加, 配 合 政 策 向 科 技 相 关 产 业 倾 斜 将 促 进 零 售 、 跨 境 电 商 、 供 应 链 企 业 的 发 展, 带 动 仓 储 需 求 增 长 。 深 圳 物 流 设 施 服 务 深 、 港 以 至 整 个 粤 港 澳 大 湾 区, 需 求 强 劲, 但 是 因 为 深 圳 高 标 仓 整 体 供 应 量 有 限, 因 此 需 求 增 长 不 但 会 落 地 深圳物 流仓, 而且会 外溢至 周边城 市 。 （ 四） 住 宅市 场 短 期 内, 受 政 府 宏 观 管 控 影 响, 深 圳 住 宅 市 场 的 价 格 不 会 出 现 大 幅 增 长 。 中长期来看, 规 划 利 好 为 业 主 带 来 积 极 心 理 预 期 。 需 求 面 而 言, 随 着 深 圳 开 放 程 度 提 高 带 来 的 国 内 外 企 业 入 驻, 深 圳 将 迎 来 大 量 高 收 入 人 群, 市 内 住 宅 的 价 格 和 租 金 将 呈 上 涨 趋 势, 特 别 是 稀 缺 性 的 高 端 商 品 住 宅 物 业 有 较大 的 投 资 需 求, 价 格 升 势 将 较 明 显 。 而 为 了 对 保 持 整 体 房 地 产 市 场 的 理 性 发 展 以 及 解 决 不 断 增 加 人 口 的 居 住 需 求, 人 才 住 房 和 安 居 房 的 供 应 预 计 也 将 逐 步 增 加, 其 分 布 区 域 也 将 随 着 地 铁 网 络 的 延 伸 而 扩 张距离 市中心 较远的 区域 。 四 、商 业 房地产 投资市 场建议 先 行 示 范 区 、 粤 港 澳 大 湾 区 、 经 济 特 区 多 重 政 策 优 势 叠 加 为 深 圳 塑 造 了 良 好 的 城 市 发 展 前 景 。依托 高 度 开 放 的 经 济 和 金 融 体 系, 以 及 较 其 他 国 内 一 线 城 市 独 特 的 民 主 法 治 环 境, 深 圳 在 未 来 数 十 年 城 市 发 展 和 投 资 前 景 一 定 被 国 内 外 企 业 、 投 资 者 和 房 地 产 开 发 商 看 高 一 线 。 深 圳 租 金 水 平 与 香 港 特 区 、 上海 、 北 京 相 比 仍 有 一 定 差 距, 产 业 高 速 发 展 所 带 来 的 租 赁 需 求 将 带 动 深 圳 写 字 楼 租 金 在 中 长 期 呈 现 良 好 的 表 现, 租 金 增 长 会 超 越 受 政 府 宏 观 调 控 和 商 业 地 产 散 售 限 制 条 款 影 响 的 售 价, 因 此 整 体 市 场 的 回 报 率 也 将 随 之 改 善 。此外, 在 深 圳 实 行 的 人 民 币 国 际 化 和 外 汇 管 理 改 革 将 更 加 便 利 投 资 机 构 在 境内外 资金的 流动和 结算, 从而吸 引更多 投资机 构进入 深圳 。 5 2019 年8 月 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2019 世 邦魏理仕 | 数据来源 ：世邦 魏理仕 研究部 ，2019 年8 月 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 上海 深圳 香港 北京 广州 东莞 佛山 澳门 珠海 中山 （万平方米VIEWPOINT 图 四： 中国 一线城 市与大湾 区城市 优质写 字楼租 金 、售 价对比 图 投 资区域 选择方 面 ， 依 据产业 聚集和 政策导 向 ， 多 个区域 均将为 投资者 重点关 注的热 点区域 。 前 海 凭 借 各 种 个 人 和 企 业 具 有 竞 争 力 的 税 务 优 势 和 产 业 创 新, 在 意 见 书 的 新 政 策 方 向 的 配 合 下 优 势 最大, 未 来 多 种 产 业 在 区 内 快 速 发 展 将 带 来 不 断 增 长 的 写 字 楼 需 求, 建 议 投 资 者 重 点 关 注 。 区域内 规 划 高 端 写 字 楼 物 业 聚 集, 长 远 营 商 环 境 和 交 通 配 套 完 善 。 前 海 土 地 出 让 以 产 业 为 导 向, 吸 引 了 众 多 的 企 业 总 部 项 目 进 驻, 根 据 前 海 土 地 拍 卖 的 出 让 条 件, 很 多 总 部 企 业 拥 有 的 商 业 地 产 项 目 十 年 之 内 不 可 以 转 让, 十 年 后 限 整 体 转 让, 因 此 长 期 投 资 者 可 以 关 注 这 些 项 目 。 区 域 内 也 有 部 分 项 目 可 以 散售, 企 业自 用 型买 家 可以 重 点关 注 该类 项 目 。 福 田 中 心 区 是 深 交 所 所 在 地, 围 绕 深 交 所 的 资 本 市 场 聚 集 了 众 多 金 融 企 业, 金 融 上 下 游 链 条 相 对 完 整 。 同 时 区 域 内 拥 有 福 田 高 铁 站, 往 来 香 港 特 区 快 速 便 利, 利 于 企 业 往 来 港 深 两 地 开 展 业 务, 依然 为 未 来 金 融 业 开 放 新 增 写 字 楼 需 求 的 集 中 地 段 。 福 田 中心 区 新 增 供 应 已 经 接 近 尾 声, 长 期 来 看 新 增 供 应 稀 缺, 随 着 金 融 行 业 的 高 租 金 承 受 能 力 带 来 的 需 求 增 长, 区 域 优 质 写 字 楼 入 住 率 和 租 金 将 保 持 稳 定增长 。 南 山 区 是 中 国 科 技 企 业 的 聚 集 地 ， 随 着 深 圳 未 来 产 业 政 策 向 创 新 科 技 推 动, 预 计 将 有 更 多 的 科 技 企 业 进 驻, 加 上 商 务 发 展 中 心 西 移 及 前 海 的 带 动, 预 计 南 山 区 的 写 字 楼 市 场 将 有 较 好 的 长 期 表 现, 从 而 成 为 投 资 者 的 关 注 区 域 。 高新园 片 区 聚 集 了 众 多 科 技 龙 头 企 业, 包 括 腾 讯 、 中 兴 通 讯 、 创 维 等, 是 科 技 企 业 在 深 圳 的 首 选 区 域 。 同 时 该 片 区 的 城 市 更 新 也 将 带 来 一 些 新 项 目, 为 投 资 者 提 供 较 多 选 择 。 此外, 深 圳 有 广 泛 分 布 的 商 务 园 区, 当中, 中 高 品 质 的 研 发 型 写 字 楼 物 业, 得 益 于 产 权 单 一 且 价 格 相 比 传 统 写 字 楼 有 一 定 的 优 势, 若 出 租 率 稳 定, 租 金 表 现 不 错, 也 将 成 为 投 资 者 重 点 关 注 的 物 业 类型 。 图 五：主 要建议 投资区 域及优 质写字 楼分布 图 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 6 2019 年8 月 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2019 世 邦魏理仕 | 数据来源 ：世邦 魏理仕 研究部 ，2019 年8 月 0 100 200 300 400 500 600 700 800 0 5 10 15 20 25 30 香港 北京 澳门 上海 深圳 广州 珠海 佛山 东莞 中山 （万元/ 平方米） 核心商务区优质写字楼平均售价 （左轴 ） 优质写字楼平均租金 （右轴） （元/ 平方米/ 月VIEWPOINT 深 圳 现 有 的 大 宗 交 易 的 购 买 者 主 要 为 企 业 买 家 及 开 发 商 ， 占 过 去 三 年 总 成 交 量60% 。 相 对 于 上 海, 深 圳 大 宗 交 易 的 总 额 偏 低, 2016-2018 年 仅 有 上 海 的23% 。 随 着 深 圳 经 济 进 一 步 开 放, 步 向 中 国 最 开 放 城 市 、 国 际 化 提 速 、 在 粤 港 澳 湾 区 担 当 领 导 地 位, 预 期 国 内 外 机 构 投 资 者 购 买 整 栋 物 业 的 大 宗 交 易 将 逐 步 增 加 。 此外, 往 后 高 增 值 产 业 在 深 圳 高 速 发 展, 企 业 身 业 务 规 模 扩 张 带 来 的 自 用 型 购 买 行 为 也 会 继 续 增 加 。 而 开 发 商 方 面, 出 于 融 资 、 市 场 份 额 等 因 素 考 虑 在 深 圳 市 场 的 战 略 性 布 局 也 会 继 续 带 动 城 市 更 新 型 项 目 交 易 。 整体而言, 深 圳 大 宗 交 易 投 资 市 场 的 流 通 量 将 会 增 加, 参 与 主 体 相 比 之 前会更 加多元 化, 但 也将面 临一定 竞争, 投资者 需拥有 优秀决 策能力 从而获 得较好 的投资 机会 。 五 、总结 先 行 示 范 区 意 见 使 深 圳 在 中 国 的 地 位 进 一 步 提 升, 身 为 中 国 唯 一 的 先 行 示 范 区, 深 圳 将 拥 有 高 度 开 放 的 政 策 体 系, 有 可 能 成 为 国 内 拥 有 最 好 投 资 及 民 主 法 治 环 境 、 金 融 经 济 自 由 度 最 高 且 政 策 体 系 最 先 进 完 善 的 城 市, 预 计 将 不 断 吸 引 国 内 外 企 业 进 驻, 带 动 房 地 产 市 场 实 现 良 好 发 展, 并 带 动 投 资 市 场 的 兴 起 。 因 深 圳 土 地 资 源 有 限, 在 需 求 稳 定 增 长 的 背 景 下, 深 圳 市 资 产 的 价 格 和 租 金 将 步 入 上 升 通道, 并 逐步 在 全国 达 到领 先 水平 。 全 球 研 究部 本报告由世邦魏理仕粤港澳大湾区研 究部撰 写。粤 港澳大 湾区研 究部是 世邦魏 理仕环 球研究 部的成 员。世邦魏理仕环球研究部是一个由 优秀的 研究人 员组成 的网络 ，协力 为全球 房地产 投资者 和用户 提供房地产市场研究和经济预测方案 。 如 需垂询 ，敬请 联络： 陈锦 平 研究 部主 管， 大湾 区及 香 港 郭丽 萍 副董 事 ， 深圳 研究 部 7 2019 年8 月 世 邦 魏 理 仕 研 究 部 2019 世 邦魏理仕 | 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 谢晨 研究 部主 管， 中国 区 蔡咏 嘉 研究 部主 管， 大中 华区 租户 研究 主管 ，亚 太区 大中 华区 研究 部VIEWPOINT 深圳 中国先行示范区、世界标杆城市 如 需获得 更多关 于世邦 魏理仕 全球研 究活动 的信息 ，敬请 联系： Follow CBRE 免责 声明 除非 特别 注明 ，本 报告 的 所有 信息 版权 均属 世邦 魏 理仕 。世 邦魏 理仕 确信 本 报告 所刊 载信 息 及预 测来 自可 靠来 源。 本 公司 不怀 疑其 准确 性， 但 并未 对此 资料 进行 核实 ， 亦不 会对 资料 做 出任 何保 证或 陈述 。阁 下 须独 立对 信息 的准 确性 和 完整 性作 出审 查。 本报 告 仅限 于世 邦魏 理 仕的 客户 和专 业人 士使 用 ，不 可作 为证 券或 其它 金 融产 品的 买卖 依据 。世 邦 魏理 仕保 留对 本 报告 的所 有权 利， 未经 本 公司 事先 书面 许可 ，任 何 机构 和个 人不 得以 任何 形 式进 行翻 版、 复 制、 引用 和转 载。 由于 任 何人 使用 或依 赖本 报告 中 出现 的信 息而 导致 的任 何 损失 和费 用， 世 邦魏 理仕 概不 负责 。 To learn more about CBRE Research, or to access additional research reports, please visit the Global Research Gateway at Printed on recycled paper