2020年2月房地产行业观察.pdf

1 / 11 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 摘 要 作 者： 陈心洁 邮 箱： 2 月， 房 地产市场 陷入冰点 。 受新冠肺炎疫情 持续 影响， 1-2 月 30 城 成交面 积 同比下降 38.7%， 仅为过去 10 年同期均 值的五成 。 各线城市 成交面积 均有不同程度地下 降， 其中三线 城市降幅最大 。 2 月 末 ，十大城市 商品房 库存总量环比降 、 同 比升，二线城市同比升幅较大 。 1-2 月 ， 百强房企销售业绩规 模同比降幅超两成 。 2 月，土地市场 整体供求减少 。 300 城 供应 和成交 土地面 积 同、环比均有下降，但 降幅有所收窄，其中 一线城市土地供 求环比 逆势 大增约五成 。 成交土地有所分化，一线城市量价齐 涨，三四线城市量价齐跌，一二线城市 成交土地 溢价率 同、环 比均有不同程度上升 。 2 月 ， 中央 继续坚持 “房住不炒”底线 不动摇， 地方政府 密集 出台针对疫情的供给端扶持政策 ，帮助房企渡过难关， 同 时，各地 “因城施策”，发布人才新政和购房补贴政策 。 2 月 重点房企动态方面 ： 恒大 2 月销售额大增 107.8%，网 上认购总价值 1026.7 亿元 ； 香港置地联合体 310.5 亿元摘得上 海徐汇滨江综合体地块 ； 绿地与烟台达成战略合作，拟投资 400 亿元打造三大项目 。 相关研究报告： 1.受新冠肺炎影响，房 地产、土地市场双双遇冷 2020 年 1 月 房地产行 业观察， 2020.2.17 2. 土地市场回暖，南京 销售热度大幅回升 2019 年 12 月房地产行业 观察 ， 2020.1.20 3. 一线城市热度大幅回 升，大湾区或将迎来重大 利好 2019 年 11 月房 地产行业观察 ， 2019.12.18 4. 2020 年 中国住宅地产 行业信用展望， 2020.1.22 新冠肺炎影响 持续 ， 全国楼市成交惨淡 2020 年 2 月 房地产行业观察 2 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1. 2 月 商品房销售 陷入冰点 ， 30 城 1-2 月成交 降幅约 四 成 ，三线城市降幅最大 根据 Wind 30 城 1数据， 1-2 月样本城市商品房成交面积 1272.2 万平方米， 同比下降 38.7%（图 1） 。受疫情影 响， 30 城 商品房销售陷入冰点 ， 1-2 月成交面积 仅为过去 10 年同期均值的 五成 。 1-2 月 ， 一线城市 商品房成交面积 253.9 万平方米， 同比 下降 33.0%； 二线城市 商品房成交面积 610.2 万平方米 ，同比 下降 38.5%； 三线城市 商品房成 交面积 408.1 平方 米，同比 下降 42.2%。 或受 春节返乡置业潮消失 的 影响 ， 三 线城市 损失严重， 1-2 月 商品房成交面 积 同比 降幅最大。 图 1： Wind 30 城 1-2 月 商品房成交情况（ 2010-2020，单位：万平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 自 1 月 21 日起， 各地售楼处纷纷关闭， 春节期间至 2 月上旬 房地产交易基本暂停 。 2 月 中 下旬，各地售楼处 陆续开业， 销售情况稍有改善，但仍大幅低于往年同期（农历）水平（图 2）。 从目前情况来看，返乡置业的主力 城市（基本是一些三四线城市）受影响较大 ，部分城市预计将损失全年销售面积的 50%。 从单月销售面积来看， 几 乎所有城市 2 月的销售都受到了重创。 一线城市中， 上海降幅最大 ， 2 月商品住宅成交面积环比下降 75.0%，同比 下降 73.0%。其他二三线城市中， 2 月商品住宅成交面积同、环比也有不同程度地下降，其中 扬州降幅最大 ，商品 住宅成交面积环比下降 95.9%，同比下降 92.7%； 厦门降幅较小 ，商品住宅成交面积环比下降 50.0%，同比下降 11.0%。 1 包括 一 线城市（ 4 个） ：北京、上海、广州、深圳，二线城市（ 14 个） ：天津、成都、杭州、南京、青岛、苏州、厦门、大连、 武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨，三线城市（ 14 个） ：无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳阳、韶关、南宁、江 阴、昆明、石家庄、兰州（其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城市为商品房数据， 其它城市为商品住宅数据 ）。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 120 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 30大中城市 :1-2月商品房成交面积 30大中城市 :1-2月商品房成交面积 :同比（右轴） 3 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城商品房成交 面积日 频 数据 （ 01.01-02.29， 单位： 万平方米 ） 注：横轴为 2020 的时间。而 2018 年、 2019 年的成交面积日频数据已做了平移，以便更清晰 、有效 地进行 跨年 比较。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 2. 2 月 十大城市 商品房库存总量 环比降 同比升 ， 二线城市同比 升幅 较大 图 3： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.02，单位： 亿平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 0 10 20 30 40 50 60 70 1.1 1.3 1.5 1.7 1.9 1.1 1 1.1 3 1.1 5 1.1 7 1.1 9 1.2 1 1.2 3 1.2 5 1.2 7 1.2 9 1.3 1 2.2 2.4 2.6 2.8 2.1 0 2.1 2 2.1 4 2.1 6 2.1 8 2.2 0 2.2 2 2.2 4 2.2 6 2.2 8 2020年 2019年 2018年 春节 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 201 4-01 201 4-04 201 4-0 7 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-0 7 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比（右轴） 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比（右轴） 4 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 根据 Wind 数据， 2 月 十大城市 2商品房 可售 面积 7679.4 万 平方米， 环比 下降 0.8%，同 比上升 4.1%，其中， 一 线城市 商品房可售面积 2832.4 万 平方米 ， 环比 下降 0.7%， 同比上升 0.2%， 二线城市 商品房可售面积 4847.0 万 平方 米 ， 环比 下降 0.9%， 同比上升 6.4%（图 3） 。 库存环比上升 的城市 只有 北京 ， 升幅为 0.2%； 库存 环 比下降的城市 中 ， 杭州和深圳 降幅 较 大 ， 分别 为 2.8%和 2.4%。 库存同比上升 的城市中， 南京 升幅 最 高 ， 为 52.9%； 库存同比下 降 的城市中， 深圳 降幅较大 ， 为 18.4%。 预计 未来 一线 和二线城市 库存 同比 增速 将 出现一定分化，疫情过后部分城 市或将出现供不应求的情况 。 3. 1-2 月 百强 房企 销售 业绩规模同比降幅 超两成 2020 年 1-2 月 ， 在疫情持续影响下，房企销售业绩大幅下滑，中指研究数据显示， TOP 100 房企销售规模同比 下降 20.7%， 销售 额 过百亿 的 房企数量 由去年同期的 30 余家降至 24 家，且 龙头房企 TOP 3（恒大、万科、碧桂园） 全口径销售门槛值也降至 700 亿元， TOP 100 的门槛为 16.5 亿元 ，均 低于去年同期。 在严峻的抗击新冠肺炎形势 下， 百强房企面临 较大的 短期销售业绩下行压力。 2020 年 1-2 月 中指房企 销售 额 排行榜 （全口径） TOP 10 依次为 中国恒大 、 万科 、 碧桂园、 保利发展、 中海地 产、融创中国、 绿地控股 、新城控股 、龙湖集团 和 世茂房地产 。 单看 2 月销售情况，绝大多数房企都出现了不同程度的业绩下滑，而中国恒大得益于 “ 75 折 +双兜底” 网上营 销 模式，销售 逆 市 大增。 中国恒大近日发布公告称， 2 月合约销售金额约为 447.3 亿元，同比增长约 107.8%。 （ 二 ） 土地市场 1. 2 月土地市场整体供 求 减少 ， 一线城市土地供求环比 大增 约五成 2 月 300 城 3合计 供应土地 1613 宗 ， 供应土地面积 共 6644 万平方米， 供应 土地面积 环比 减少 3%，同比减少 19%。 其中 住宅类用地 （ 包括住宅用地和商住综合用地 ） 供应土地 450 宗，供应土地面积共 2261 万平方米，规划 建筑面积 环比 减少 19%， 同比减少 4%。 其中， 一线城市 供应土地面积 环比上升 55%，同比上升 64%； 二线城市 供 应土地面积 环比上升 19%，同比下降 8%； 三 四 线城市 供应土地面积 环比下降 17%，同比下降 28%。 2 月，各线城 市土地供应情况出现一定程度地分化。 2 月 300 城合计 成交土地 1364 宗 ， 成交 土地面积 共 5193 万平方米， 成交土地 面积 环比 减少 2%，同比 减少 9%。 其中住宅类用地（包括住宅用地和商住综合用地） 成交 土地 313 宗， 成交 土地面积共 1492 万平方米， 规划建 筑面 积环比 减少 33%，同比 减少 20%。 其中， 一线城市 成交土地面积 环比上升 48%，同比上升 4%； 二线城市 成交土地 面积环比上升 1%，同比 下降 12%； 三 四 线城市 成交土地面积环比 下降 5%，同比 下降 7%。 2. 2 月 成交土地 有所分化 ， 一线城市量价齐涨，三四线城市量价齐跌 ，一二线城市溢价率上升 2 月 一线城市 成交土地楼面均价 15969 元 /平方米， 环比 上升 16%，同比 上升 50%； 二线城市 成交土地楼面均 价 2120 元 /平方米， 环比 下降 38%，同比 下降 11%； 三 四 线城市 成交土地楼面均价 1144 元 /平方 米，环比 下降 27%， 2 十大城市包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城市为商 品住宅数据）。 3 由于 Wind 100 城 2 月数据缺失，这里使用中指 300 城数据。 5 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 同比 上升 13%。结合 300 城 成交土地面积情况来看， 一线 城市 成交 土地 量价齐涨 ， 三四线城市 成交土地 量价齐跌 ， 出现明显分化 。 2 月 一线城市 成交土地 溢价率 11%， 较上月 上升 2 个百分点 ， 较去年同期 上升 3 个百分点 ； 二线城市 成交土地 溢价率 12%，较上月 上升 2 个百分点 ，较去年同期 上升 2 个百分点 ； 三 四 线城市 成交土地 溢价率 10%， 较上月 下降 5 个百分点 ，较去年同期 上升 1 个百分点 。 由此可见， 三 四 线城市 成交土地 溢价率环比 下降 幅度较大， 一二 线城市 成交土地溢价率 同 、环 比 均有不同程度上升 。 二 、 行业政策动态 2 月， 受疫情 持续 影响，中央和地方都出台了相应政策 稳楼市 。 在不越过中央“房住不炒”底线的情况下，各 地“因城施策”更加灵活，已有超过 40 个省、市从供给和需求两端调整房地产相关政策，以缓解房企资金压力， 同时保障居民合理自住需求。 （一） 中央 政策 1. 多部门重申“房住不炒”定位不改变 ， 不将房地产作为短期刺激经济的手段 2 月 16 日，财政部部长刘昆在求是发表文章，提出要 进一步保障和改善民生 ， 坚持 “房住不炒” 的定位， 落实房地产长效管理机制，深入开展中央财政支持住房租赁市场发展试点、城镇老旧小区改造等工作，推动完善基 本住房保障体系。 2 月 17 日，国家统计局 城市司首席统计师孔鹏解读 1 月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 时指出， 1 月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持 房子是用来住的、不是用来炒的 定位， 不将房 地产作为短期刺激经济的手段 ，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。 2 月 19 日，央行发布的 2019 年第四季度中国货币执行报告 中，在谈及下一阶段的主要政策思路时，再次重申，坚持 房子是用来住的、 不是用来炒的 定位，按照 “ 因城施策 ” 的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制， 不将房地产作为短期刺激 经济的手段 。 报告发布后，央行副行长刘国强接受采访时表示， 要坚决贯彻落实“ 房子是用来住的、不是用来炒的 ” 定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。 财政部、统计局 、 央行 等部门重申 “房住不炒”定位，再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ，基 本明确了今年楼市调控基调仍是“以稳为主”。 这也意味着 房地产市场总体趋稳不会改变， 未来 房价不会大起大落。 2. 保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性 2 月 21 日， 央行 召开 2020 年金融市场工作电视电话会议，总结了 2019 年金融市场和信贷政策工作，分析当 前形势，并部署了 2020 年重点工作。 会议要求， 2020 年金融市场业务条线要重点做好 六项 工作 ，其中第二项是 保 持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续 “ 因城施策 ” 落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。 此外， 银保监会 首席风险官兼办公厅主任、新闻发言人肖远企在 2 月 25 日 召开的银保监会通气会上明确，房地产 金融政策目前没有调整和改变 ，银保监会会对房地产融资进行监测和动态掌握，但总体政策没有改变，仍遵循“一 城一策”原则 。 6 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 央行和银保监会接连表态要保持房地产金融政策不变， 在支持房地产市场发展和化解房地产金融风险方面，依 然保持定力 ， 不 会 为了短期经济效益盲目刺激房地产市场。 在 “ 因城施策 ”原则 下，各地可以根据自身情况进行操 作，但不能违反大框架下的房地产政策。 3. 住建部等 三部门联合发布实施住房公积金阶段性支持政策 2 月 24 日 ， 住建部、财政部、央行联 合发布 关于妥善应对新冠肺炎疫情实施住房公积金阶段性支持政策的 通知 。 通知指出 ：（ 1） 受新冠肺炎疫情影响的企业，可按规定申请在 2020 年 6 月 30 日前缓缴住房公积金，缓 缴期间缴存时间连续计算，不影响职工正常提取和申请住房公积金贷款 。（ 2） 受新冠肺炎疫情影响的职工， 2020 年 6 月 30 日前住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门，已报送的予以调 整。对支付房租压力较大的职工，可合理提高租房提取额度、灵活安排提取时间。 （ 3） 经认定的新冠肺炎疫情严 重和较严重地区，企业在与职工充分协商的前提下，可在 2020 年 6 月 30 日前自愿缴存住房公积金。继续缴存的， 自主确定缴存比例；停缴的，停缴期间缴存时间连续计算，不影响职工正常提取住房公积金和申请住房公积金贷款。 根据住建部公布的数据， 2018 年我国住房公积金的实缴单位为 291.59 万个，实缴职工 14436.41 万人 ， 住房公 积 金缴存额 21054.65 亿元。 若 以 2018 年数据为 参考 ，在不考虑税负的情况下，如果每个实缴单位均申请缓缴 5 个 月（ 2 月份至 6 月份）时间，再加上实缴员工的代扣部分，每个 单位 涉及的缓缴纳资金将达到 30 万元。 住房公积金 缓缴不停缴， 既 保护了职工权益，又能 在 短期 内降低 企业 相关运营成本 ，有利于减小疫情对企业的负面冲击 ， 可以 说是 一个 双赢举措。 （ 二 ） 地方政策 1. 多地出台 针对疫情的 供给端扶持政策 土地出让 价款缴付方式和 期限 调整 方面 ， 上海、浙江、西安、无锡、 南昌、 广西、天津、福州 、沈阳 、龙岩、 佛山、 焦作、 苏州 、 河南、 青岛 、抚州、 鹤壁 等地 先后 出台了相应政策。例如，上海市规划和自然资源局 2 月 12 日 出台的 关于全力应对疫情支持服务企业发展的若干土地利用政策 规定， 受疫情影响，未能按土地出让合同约定 缴付土地价款和交付土地的，不作为违约行为，不计滞纳金和违约金，受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴 付 ； 南昌市自然资源局 2 月 12 日 发布的 关于防控疫情期间适当调整土地供应工作支持企业稳定发展的通知 规 定， 自通知发布之日至 2020 年 12 月 31 日期间出让的宗地，商品住宅或商住混合用地出让金缴纳期限为 6 个月， 其他项目用地出让金缴纳期限为 12 个月，签订土地出让合同一个月内须缴纳 50%。 项目开竣工期限 顺延 方面 ， 上海、浙江、无锡、天津、 济南、合肥、 福州 、 龙岩、佛山、焦作、苏州 、抚州、 鹤壁 等地先后出台了相应政策。 例如， 天津市规划和自然资源局 2 月 13 日发布的 关于印发落实天津市打赢新冠 肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会发展若干措施实施细则的通知 规定， 自 2020 年 1 月 24 日启动天津市重 大突发公共卫生事件一级响应以来，对已供应的建设项目用地，建设用地使用权出让合同或划拨决定书约定、规定 的开、竣工期限自动顺延，建设用地使用权人无需另行申请开、竣工延期，疫情持续期间不计入违约期。 预售条件 调整 方面 ， 无锡、福州、龙岩、莆田、贵阳、抚州、苏州、 鹤壁 等地 先后出台了相应政策。 例如，苏 州市 住建 局 2 月 28 日 发布 的 市住房城乡建设局关于应对疫情保障房地产市场平稳健康发展的通知 规定， 对 2020 7 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 年 1 月 24 日前土地已成交并已进入实质性启动阶段的房地产项目，申请预售时原形象进度要求调整为按投资额计 算，申请预售部分完成 25%以上投资即可 ； 其中对土地成交价格超过市场指导价须工程结构封顶或竣工验收后预 （销）售的项目，申请预售时间节点可适当提前 1 个月； 分期销售项目每期申请预售面积由不低于 3 万平方米的要 求，调整为高层、小高层商品房不少于 2 万平方米，多层商品房不少于 1 万平方米。 这些政策在一定程度上缓解了房企资金压力， 有助于房企应对疫情带来的负面冲击。 2. 衡阳、苏州、青岛、杭州等地出台人才新政 2 月 19 日， 衡阳 市 发布关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行） ，其中第二条政策是 扩大人 才购房补贴对象范围 ， 除之前 按照衡阳市人才购房补贴实施办法 (试行 )的规定给予 各类人才 购房补贴 外 ，非 “ 双 一流 ” 大学全日制本科生一次性购房补贴 5 万元。 2 月 20 日， 苏州市相城区 发布 相城区保障企业复工复产关爱人才六条措施 ，包括扩大引才奖励范围、加强 安居落户保障、大力招引技能人才等方面。疫情期间及应急响应解除后 6 个月内，名校优生一次性奖励范围扩大至 全区所有正常经营的企业，对新引进的世界知名（世界前 300 强高校）或 “双一流 ”建设高校（学科）全日制博士、 硕士和本科学历的应届毕业生给予 2-4 万元奖励 。降低人才落户门槛，对有来相就业意愿的全日制本科及以上学历 的人才，放宽有关限制；畅通人才购房绿色通道，将工作满 3 个月的高技能人才纳入人才证明开具范围，在区内购 房不受户籍、社保、积分等限制条件的影响；协调解决一线专家人才子女就读区内公办学 校。 2 月 21 日， 青岛 市印发关于应对新冠肺炎疫情进一步促进企业恢复正常生产经营的实施意见，其中 第 21 条 规定 ， 将 “ 先落户、后就业 ” 政策放宽到毕业学年在校大学生，已落户的可享受本市购房、申请人才公寓等政策 。 疫情期间，各区、市政府可结合人才住房需求，协调房地产开发企业在取得预售许可的商品住房项目中，划定一定 比例的房源作为人才住房配售，销售价格按照不高于项目预售备案价格或实际销售价格的 80%确定，具体房源和价 格由区（市）政府与企业协商确定。 2 月 24 日， 杭州 市出台关于实施 “ 37 项人才生态 ” 的补充意见， 内容 涉及高层次人才优先购房、提高高 层次人才购房补贴标准等问题，并加大人才专用租赁房建设力度，进一步巩固和发展杭州人才生态优势。 这些措施 包括本科生一次性生活补助 1 万元，硕士 3 万元，博士 5 万元，租房补贴每年 1 万元，最多可享受 6 年。加快人才 专用租赁住房建设，明年年底前新建 5 万套。加大对高层次人才的购买补贴力度，对 A 级人才 “一人一议” 给予最 高 800 万元的 购房补贴 ；对 B、 C、 D 级人才分别给予 200 万元、 150 万元、 100 万元的 购房补贴 。 疫情还未结束， 2020 年开春 抢人大战已经拉开帷幕， 靠人才振兴地区经 济已成为大势所趋 ，各地都在尽最大努 力留住人才，具体效果如何还需要时间的考验。 3. 衡阳、马鞍山、抚州 等地 实行购房补贴政策 2 月 19 日， 衡阳 市出台关于促进房地产市场平稳健康发展的若干政策（试行） ，提出 实行购房补贴。签订 网签协议并缴纳契税，所缴契税税率为 1%的，由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴；所缴契税税率为 1.5% 的，由市财政按所交契税的 2/3 对购房人予以补贴；所缴契税税率为 2%以上（含 2%）的，由市财政按所交契税的 50%对购房人予以补贴。 8 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 2 月 21 日， 马鞍山 市 发布关于继续实行首套普通住房交易购房补贴有关事项的通知，首套普通住房交易购 房补贴政策再延长一年，延期至 2021 年 2 月 28 日。 对个人在本市市区购买 90 平方米及以下普通住房 （ 含二手房 ） ， 且该住房属于家庭唯一住房的，给予购房人商品房价值或存量房（二手房）核价单核定价值 1%的补贴；对高层次 人才（具有大学本科及以上学历或中级及以上专业技术资格或技师及以上职业资格的个人）在本市市区内购买 90 平方米以上至 144 平方米以下普通商品住房 (不含二手房 )，且该住房属于家庭唯一住房的，给予购房人商品房价值 1.5%补贴。 2 月 27 日， 抚州 市发布 的 抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见 指出， 2020 年 3 月 1 日至 6 月 30 日期间，购买新建普通商品住宅的，由受益财政给予购房户 150 元 /的购房补贴，起始时间以商品 房买卖合同备案时间为准。在此期间，购买新建商业用房的，购房户全额缴交契税后，由受益财政对购房户所缴纳 契税全额予以补贴。 购房补贴政策 实际是在需求端拉动市场消费活力，在疫情期间楼市遭受重创的时候出台这项政策十分必要，也 体现出各地“因城施策”稳楼市的决心。 三 、 重点公司动态 （一） 恒大 2 月销售 额 大增 107.8%， 网上认购总价值 1026.7 亿元 疫情当前， 2 月房企 整体 业绩遭到极大冲击 ，然而恒大是个例外，是其中极少数实现正增长的房企 。 3 月 5 日， 中国恒大披露 2 月份合约销售额，数据显示， 2 月份实现合约销售约 447.3 亿元，较去年同期增长约 107.8%；合约 销售面积约 513.8 万平方米，较去年同期增长约 153.8%。截至 2 月末，中国恒大累计销售 852.8 亿元，同比增长 31.8%。 恒大地产集团副总裁刘雪飞此前在恒大网上销售新闻发布会上透露， 2 月份恒大集团共实现网上认购总套 数 99141 套，优惠后房屋总价值 1026.7 亿元。自 3 月 1 日起，恒大集团将继续推行网上销售，同时降低认购门槛， 客户只需交 3000 元就能网上认购一套房。 亮眼的销售数据得益于 恒大开创性地推出一系列网上 卖房营销组合拳，其中“ 5000 元定金拉人头赚钱模式” 实 现用户 数量 指数级增长，从而让恒大在极短时间内拥有最庞大的客户群 ；在锁定巨 量意向客户 群后，迅速推出 2 月 18 日至 29 日期间 75 折特大优惠 活动， 高性价比促 使意向客户加速转化； 还有 “最低价购房”和“无理由退房” 为 客户“兜底”，为购房者免除后顾之忧 。 如此大的优惠力度体现出恒大强大的 成本控制能力，能在确保合理利润率 的前提下大幅让利也是恒大的核心竞争力之一。 （ 二 ） 香港置地联合体 310.5 亿元摘得上海徐汇滨江综合体地块 2 月 20 日 ， 上海市徐汇区公开出让一宗综合体地块。 经过 一轮加价 ， 最终 由 上海怡兴企业发展有限公司、重庆 优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司、 Hongkong Land (West Bund) Development Limited 以 310.5 亿元竞得。 据了解，上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询 有限公司均为置地（香港）投资有限公司子公司。 香港置地联合体以 310.5 亿 元 刷新上海总价纪录， 并 问鼎 全国“ 地 王 ” 。 香港置地是拥有 130 多年历史的香港老牌英资地产企业 , 拥有上百年的金融商业核心区的开发和运营经验 ， 其控股股东怡和集团是以亚洲为中心的多元化跨国企业集团， 也是 世界 500 强之一。 9 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 公开资料显示，该幅地块起始价为 310.2 亿元，起始楼面价 28536 元 /平方米 ，竞买保证金 65 亿元，增价幅度 为 200万元，出让面积 231300.3平方米 ，总开发体量约 180万 平方米 ，包含徐汇区黄浦江南延伸段 WS3单元 xh130C、 xh130D、 xh130E、 xh130F、 xh130G 街坊内 xh130C-02 等 28 个地块。土地用途为办公用地、餐饮旅馆业用地、文 体用地、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。 据悉， 地块 的出让条件极其严苛， 超过 80%以上为商业办公及文化 用地（其中地上商业约 20 万平方米含约 5 万方的酒店，写字楼约 66 万平方米，文体用地 4 万平方米），住宅地块 绝大部分为社会租赁住宅（ 15.65 万平方米，不低于 1187 套，只租不售） ； 按出让年限持有地块内包括地上、地下 100商业， 60办公， 100%文化体育及所有的租赁住宅 ， 受让人出资建设建筑面积约 1.7 万平方米的公共服务设 施以及约 9 万平方米的公共绿地，建成后产权无偿交政府相关部门。 如此高门槛的出让条件，对开发商 的资金实力、商业运营能力、金融领域的影响力等都提出了非常高的要求。 可以看出，上海对这块黄浦江畔的核心地块寄予厚望 ，未来这里或将成为国际级高品质活动区 。 疫情期间，多地土 地拍卖热度不减， 热点城市的优质地块频频受到各大房企追捧，这一地块的成交有利于提振 市场 信心，也说明 房企 对上海 乃至中国经济 的未来 仍 十分看好。 （ 三 ） 绿地与烟台达成战略合作 ， 拟 投资 400 亿 元打造三大项目 2 月 18 日 ， 绿地控股集团与烟台市人民政府以视频会议的形式正式签订战略合作框架协议。根据协议，双方 拟 就 烟台高铁南站城际空间站、芝罘幸福新城地标、牟平区会展中心等三大项目开展合作，整体开发范围约 4100 亩，总投资合计约 400 亿元。 绿地烟台城际空间站项目位于烟台市莱山区与芝罘 区，其中产业核心区位于莱山区， 拟开发建设用地约 1600 亩 ， 预计总投资约 150 亿元 ， 拟打造站前核心新城、星级酒店、商业办公、科创中心、生 态宜居、国际贸易等特色片区，建设融合发展的生态创新新城。 绿地烟台幸福新城项目拟选址烟台芝罘区西北 ， 开发建设用地约 1000 亩 ， 预计总投资约 150 亿元 ， 拟建超高层地标、科创总部基地、商业综合体及旅游宜居示范 区，为城市发展注入强劲动能。 绿地烟台会展中心项目拟选址牟平区，开发建设用地约 1500 亩，预计总投资约 100 亿元 ， 拟建立烟台牟平现代化城市副中心，围绕商展贸娱为中心，打造集人 才培育、企业孵化器、商务服务、 公共服务、休闲旅游、生态宜居为一体的会展中心新城区。 当前，国家正不断推进 智慧城市 建设，并积极 探索高品质城市治理方式。 此次签约 标志着烟台市经济发展 将迎 来新的 契机， 绿地控股集团与烟台市政府 将 发挥各自 优势 ， 互利共赢， 共同 助力烟台产业能级提升， 推动片区高质 量发展。 四 、 总结和展望 2 月， 新冠肺炎疫情影响 持续 ， 房地产市场 不出所料降入冰点，土地市场则有回暖迹象 。 1-2 月 30 城商品房 成交面积 仅为过去 10 年同期均值的五成 ，一二三线城市商品房成交面积 降幅均超三成，其 中三线城市降幅最大 。 一线城市中，上海降幅最大 ，同、环比降幅均超七成；其他城市中，扬州降幅最大， 同、环 比降幅均超 九 成 。 2 月， 十大城市商品房库存总量环比降同比升， 其中二线城市同比升幅较大。 其中，深圳降幅较 大， 库存 同比下降近两成 。 2 月 300 城土地 供求 均有 减少， 但降幅与上月相比有所收窄 ，其中一线城市供求增幅较大 。 土地市场出现分化， 一线城市量价齐涨，三四线城市量价齐跌 ，而一二线城市 成交土地溢价率 均有所上升。 10 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 2 月，针对此次肺炎疫情， 各地陆续出台有针对性的支持政策 ，包括 土地出让价款缴付方式和期限调整 、 项目 开竣工期限顺延 、预售条件调整等多个方面 。 在 不越过 中央“房住不炒” 底线的情况下，各地积极“因城施策”， 出台人才新政和购房补贴政策等，进行差异化调控稳楼市 。 2 月重点房企动态方面：恒大 2 月销售额大增 107.8%，网上认购总价值 1026.7 亿元；香港置地联合体 310.5 亿 元摘得上海徐汇滨江综合体地块；绿地与烟台达成战略合作，拟投资 400 亿元打造三大项目。 目前， 武汉疫情快速上升的势头得到了控制 ， 世界卫生组织 总干事谭德塞 3 月 9 日 在世卫组织有关新冠肺炎的 例行记者会上 说“ 中国的疫情得到控制 ”， 李兰娟院士 预计 3 月底新增病例能够清零 。 但全球疫情正在迅猛发展， 还需提防境外输入风险，乐观 估计 4 月份疫情能够结束，因此 我们判断 3 月 楼市仍不容乐观 ，但土地市场可能会逐 渐回暖 。 11 / 11 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 3 月 11 日 远东研究行业研究 【 作者 简介】 陈心洁 ， 中国科学院 管理科学与工程博士，研究部研究员。 【关于远东】 远东资信评估有限公司（简称 “远东资信 ”）成立于 1988 年 2 月 15 日，是中国第一家社会化专业资信评估公司。作 为中国评级行业的开创者和拓荒人，曾多次参与中国人民银 行、证监会和发改委等部门的监管文件起草工作，开辟了信 用评级领域多个第一和多项创新业务。 站在新的历史起点上，远东资信充分发挥深耕行业 30 余 年的丰富经验，以准确揭示信用风险、发挥评级对金融市 场的预警功能为己任，秉承 “独立、客观、公正 ”的评级原则 和 “创新、专业、责任 ”的核心价值观，着力打造国内一流、 国际知名的信用服务平台。 远东资信评估有限公司 网址： 北京总部 地址：北京市东城区东直门南大街 11 号中汇广场 B 座 11 层 电话： 010-53945367 010-53945366 上海总部 地址： 上海市杨浦区大连路 990 号海上海新城 9 层 电话： 021-61428088 021-61428115 【免责声明】 本报告由远东资信提供。报告引用的相关资料均为已公开信息，远东资信进行了合理审慎的核查，但不 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