2020年10月房地产行业观察.pdf

1 / 12 请务必 阅读正文后的免责声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 摘 要 作 者： 陈心洁 邮 箱： 10 月， 30 城商品房销售同比增 速继续回落 。 或受 10 月工 作日减少影响， 经修正的 30 城商品房成交 面积 环比 下降 13.80%，同比上升 7.36%，一线城市 明显降温 。 10 月末 ， 十大 城市商品房库存总量 环 比 小幅下降 。 百城新建住宅均价 环比涨 幅 小幅扩大 ， 环比上涨的城市个数比上月少 3 个 。 10 月百强房 企整体业绩同比增幅 继续 收窄， 但仍超去年同期两成。 10 月， 土地市场继续降温 。 供应方面， 各线城市供应土地 规划建筑面积同、环比均降 。 成交方面，百城 成交土地面积 环比 减少 24.96%，同比减少 9.23%，其中 一 、三线城市 环 比降幅均 超 三 成 ； 百城成交土地 量价齐跌 ，三线城市溢价率 降 幅较大 。 房地产政策 方面 ： “十四五”规划 建议 明确“房住不炒”等 政策定位，提出促进住房消费健康发展 ； 发改委等部门支持城 镇居民提取住房公积金用于老旧小区改造 。 绍兴、徐州、无锡、 衢州 等地 出台 调控 政策 稳房价； 南京、合肥出台住房租赁相关 政策 ； 武汉住房公积金实施流动性风险管理 。 重点房企动态方面 ： 金辉控股在港交所挂牌上市 ； 恒大提 前偿还 15.65 亿美元优先票据 。 展望未来， 在“十四五”规划 建议 “因城施策”的指导下 ， 各地调控政策将出现分化。 11 月份 ， 房企 迎来年内最大 债券 到 期规模 ，应特别关注 高负债且债务集中到期的房企 。未来， 房企 在积极降负债的同时 还 应 增强自身造血能力，努力将信用风险 降至最低。 相关研究报告： 1. 多地收紧调控稳房价，房 企信用债频暴雷 2020 年 9 月房地产行业观察 ， 2020.10.22 2. 房企信用风险事件频出， 中央祭出“三道红线” 2020 年 8 月房地产行业观 察 ， 2020.09.16 3.百强房企销售超预期，多 地收紧房地产调控 2020 年 7 月房地产行业观察 ， 2020.08.12 4. 30 城商品房销售同比转 正，土地市场供求均走高 2020 年 6 月房地产行业观 察 ， 2020.07.16 5. 商品房销售基本恢复， 土地成交量跌价涨 2020 年 5 月房地产行业观察 ， 2020.06.11 土地市场供求走低，“十四五”规划促住房消费 2020 年 10 月 房地产行业观察 2 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 一、 行业运行动态 （一） 房地产市场 1. 10 月 30 城 商品房成交面积同比 增速 继续 回落 ， 一线城市 楼市 降温 国家统计局数据显示， 1-10 月，全国商品房累计销售面积 133294.00 万平方米，累计值首次恢复到去年同期水 平； 10 月，全国商品房销售面积 16221.33 万平方米，同比上升 15.27%。从全国数据来看，受商品房供应和需求延 后的影响， 10 月商品房销售情况依旧亮眼。 根据 经修正 （修正方法见图 1 里的备注 2） 的 Wind 30 城数据， 10 月样 本城市 商品房成交面积 1566.31 万平方米， 环比 下降 13.83%， 同比 上升 7.36%（图 1） 。 银十楼市成交 环比 下滑 ， 30 城商品房成交面积同比增速 连续第 2 个月回落 ， 增速 放缓 可能 是受 到 今年 10 月工作日减少 （去年中秋节在 9 月， 今年中秋节在 10 月） 的 影响 。 图 1： Wind 30城商品房成交情况（ 2014.01-2020.10，单位：万平方米， %） 注 1： Wind 30 城 样本 包括 4 个 一线城市 （ 北京、上海、广州、深圳 ） 、 14 个 二线城市 （ 天津、成都、杭州、南京、青岛、苏 州、厦门、大连、武汉、南昌、福州、长春、长沙、哈尔滨 ）和 14 个 三线城市（ 无锡、东莞、佛山、惠州、包头、扬州、安庆、岳 阳、韶关、南宁、江阴、昆明、石家庄、兰州 ） ， 其中杭州、南昌、武汉、哈尔滨、昆明、扬州、安庆、南宁、兰州、江阴、佛山 11 个城市为商品房数据，其它城市为商品住宅数据。 30 城实际样本数为 32个。 注 2： 10 月 10日 -31 日 Wind 广州 成交 数据缺失，已用中指研究院数据替换。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 10 月 ， 30 城中 一线城市商品房成交面积 374.66 万平方米， 环比 下降 26.03%， 同比 上升 51.78%；二线城市商 品房成交面积 698.27 万平方米， 环比 下降 4.91%， 同比 下降 6.18%； 三线城市商品房成交面积 493.63 平方米， 环比 下降 14.75%， 同比 上升 5.51%（图 2） 。 从 商品房 成交 面积同比 来看 ， 10 月 30 城中 各线城市 成交情况有所分化 ， 一、三线城市同比增速 均 回落 ， 二线城市同比 降幅 缩小 。 从商品房成交面积 环比 来看 ， 各 线城市环比 均下降，其中 一线城市降幅 较大 。 -80 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-1 0 201 8-01 201 8-04 201 8-0 7 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 202 0-10 30大中城市 :商品房成交面积 30大中城市 :商品房成交面积 :同比 3 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 图 2： Wind 30 城 中各线城市 商品房成交 情况 （ 2014.01-2020.10，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 分城市 来看， 10 月 一线城市 持续两个月的热度 终于降温 。 从环比来看， 四个一线城市 商品住宅成交面积 均 下 滑 ，其 中 北京（ -43.76%） 降幅 较大 ， 深圳（ -7.85%） 降幅 较小 ； 从同比来看， 除深圳（ 93.83%）外，其他一线城市 增速都不同程度地回落，其中 北京回落幅度 最 大 。 其他二、三 线 城市 中， 成交 面积 环比 上升 的个数较 9 月有所减少 ， 可能是受 10 月中秋 -国庆节假日影响。从环比来看，南昌 升 幅 较大 ， 环比 上升 52.73%； 江阴 降幅较大，环比下降 80.00%。 从同比来看 ， 厦门 升幅较大 ， 同比 上升 296.03%，且扬州、佛山、惠州、东莞同比增幅均超七成；江阴降 幅较大 ， 同比下降 77.54%。 2. 10 月 末 十大城市 商品房库存总量 环 比 小幅下降 国家统计局口径下， 10 月末，全国商品房待售面积 49482.00 万平方米，环比基本与上月末持平，同比小幅增 加 0.34%。其中，全国商品住宅待售面积 22268.00 万平方米，环比小幅减少 0.66%，同比小幅减少 0.47%。整体来 看，全国商品房待售面积和商品住宅待售面积均与去年同期、上月末基本持平。 根据 Wind 数据， 10 月 末 十大城市 商品房 可售 面积 8445.23 万 平方米， 环比 下降 0.52%，同 比上升 12.15%。 其 中 ，一线城市商品房可售面积 3052.61 万 平方米 ，环比 下降 2.00%，同比 上升 12.41%； 二线城市商 品房可售面积 5392.62 万 平方米 ， 环比 上升 0.34%，同比上升 12.00%（ 图 3） 。 受金九 银十 期间房企积极 打折促销 的 影响， 一线 城市 库存量 环比下降 ， 十大 城市 商品房可售面积 同比增速 有所回落 。 分城市来看， 10 月末十大城市 库存 环比 大多下降 ，其中 深圳 降 幅 较大，环比 下降 6.61%；苏州升幅较大，环比 上升 6.17%。 10 月末十大城市 库存 同 比 除上海（ -9.59%）外均 上 升， 其中 苏州 和杭州 升幅 较大，同比分别上升 46.83% 和 35.03%。 -100 -50 0 50 100 150 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-1 0 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-0 1 201 8-0 4 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-0 4 202 0-0 7 202 0-10 30大中城市 :商品房成交面积 :一线城市 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :二线城市 :同比 30大中城市 :商品房成交面积 :三线城市 :同比 4 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 图 3： Wind 十大城市中各线城市 商品房 库存情况 （ 2014.01-2020.10，单位： 万平方米， %） 注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南昌、厦门（其中杭州、南昌为商品房数据，其它城 市为商品住宅数据）。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 3. 10 月百 城 新建 住宅 均价 环比涨幅 小幅扩大 图 4： 百城新建住宅 平均 价格 与同比增速 （ 2014.01-2020.10，单位： 元 /平方米， %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 根据中国房地产指数系统调查数据， 10 月 百城 新建住宅均价 15705 元 /平方米，环比上升 0.40%（ 涨幅较上月 扩大 0.16 个百分点 ），同比上升 3.52%（ 涨幅较上月扩大 0.26 个百分点 ）（图 4）。其中， 一线城市环比 上升 0.53%， 同比上升 3.73%；二线城市环比上升 0.34%，同比上升 3.88%；三线城市环比上升 0.33%，同比上升 2.64%。从涨跌 -40 -30 -20 -10 0 10 20 30 40 50 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 201 4-01 201 4-0 4 201 4-07 201 4-10 201 5-0 1 201 5-04 201 5-07 201 5-1 0 201 6-01 201 6-04 201 6-0 7 201 6-10 201 7-01 201 7-0 4 201 7-07 201 7-10 201 8-0 1 201 8-04 201 8-07 201 8-1 0 201 9-01 201 9-04 201 9-0 7 201 9-10 202 0-01 202 0-0 4 202 0-07 202 0-10 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 十大城市 :商品房可售面积 :一线城市 :同比（右轴） 十大城市 :商品房可售面积 :二线城市 :同比（右轴） -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 201 4-01 201 4-04 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-0 1 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-0 7 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 202 0-10 样本住宅平均价格 :百城平均 百城住宅价格指数 :同比（右轴） 5 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 城市个数来看， 73 个城市环比上涨， 26 个城市环比下跌， 1 个城市与上月持平，环比上涨的城市个数比上月少 3 个， 10 月新建住宅房价降温 程度减弱 。 分城市看，一线城市新建住宅均价环比以 上涨 为主，环比从大到小依次是 北京 （ 0.78%）、 广州 （ 0.53%）、 上 海 （ 0.43%）、深圳（ -0.19%） ，其中深圳已连续两个月下跌 ；其他城市中， 东莞 、徐州、嘉兴和金华 环比涨幅 超过 1%， 新乡 环比跌幅较 大 ， 环比 下降 0.98%。 从十大城市（北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、杭州、南京、成都、重庆）新建住宅均价同比来看，除 天津（ -0.84%）外同比均升，其中成都（ 9.91%）、杭州（ 8.38%）和上海（ 6.57%）同比涨幅较高，均在 5%-10%之 间。 根据国家统计局发布的 70 大中城市商品住宅销售价格变动情况， 10 月，新建商品住宅房价同比涨幅超过 10% 的城市有银川（ 16.6%）、唐山（ 13.4%）、徐州（ 11.9%）、西宁（ 10.3%），城市个数比 9 月减少 1 个且涨幅均有 所放缓；有 31 个城市新建商品住宅房价同比涨幅超过 5%，城市个数比 9 月减少 2 个。此外，有两个城市同比跌幅 超过 2%，分别是安庆（ -3.2%）和济南（ -2.1%）。 4. 10 月百强房企 整体 业绩同比 增幅 继续 收窄 根据克而瑞研究中心数据， 2020 年 10 月 ， TOP 100 房企 权益 口径销售 额合计 9473.6 亿元 ， 环比 持平 ， 同比 上 升 22.6%， 同比 增幅 较上月 扩大 1.3 个百分点 。 1-10 月， TOP 100 房企 权益 口径销售额 累计 同比 上升 7.5%， 增幅较 1-9 月扩大 2 个百分点 。 2020 年 1-10 月 克而瑞 房企 销售 额 排行榜 （全口径） TOP 10 依次为 碧桂园 、 中国恒大 、 万科 地产 、融创中国、 保利发展、 中海地产、 绿地控股 、 世茂 集团 、 华润置地 和招商蛇口 ， 与 1-9 月 TOP 10 榜单 一致 。 中秋 -国庆双节期间，恒大、富力等房企加大宣传力度、打折促销，取得较好反响 。 在 TOP 10 头部房企中， 2020 年 10 月单月全口径销售额同比表现较好的有招商蛇口（ 52.8%）、保利发展（ 35.8%）、世茂集团（ 29.4%）和万科 地产（ 24.5%），同比涨幅均超 20%。 （ 二 ） 土地市场 1.10 月土地市场 供应、成交 均大幅下降 10 月 ， Wind 100 城 合计 供应土地 1064 宗 ， 供应土地规划建筑面积 共 9759.96 万平方米， 供应土地规划建筑面 积 环比 减少 37.79%，同比 减少 11.63%（图 5） 。 其中 ， 住宅类用地 （ 包括住宅用地和商住综合用地 ） 供应土地 380 宗，供应土地 规划建筑 面积共 4617.69 万平方米， 供应土地规划 建筑面积 环比 减少 41.83%，同比 减少 25.52%。 10 月 ， 各 线城市供应土地规划建筑面积 同、环比均 降 ， 其中二线城市 环比 降幅较大，环比下降 44.18%，一 线城市 同 比 降 幅较大， 同比 下降 18.25%。 受中秋 -国庆超长假期影响， 10 月土地供应明显减少，土地市场整体供应量和 住宅 类用地 供应量均创下今年 3 月以来的最低值。 10 月， Wind 100 城合计 成交土地 1132 宗，成交土地规划建筑面积共 9920.23 万平方米，成交土地规划建筑面 积环比减少 24.96%，同比减少 9.23%（图 5）。其中，住宅类用地成交土地 424 宗，成交土地规划建筑面积共 4775.60 万平方米，成交土地规划建筑面积环比减少 27.16%，同比 增加 1.94%。 10 月， 各线城市 成交土地规划建筑面积 环 6 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 比均 减少 ， 其中一、 二线城市环比减少 均超三成；从同比来看，除一线城市保持正增长外，二、三线城市同比均减 少 。 图 5： Wind百城土地供应与成交情况 （ 2014.01-2020.10，单位： 万平方米， %） 注：规划建筑面积 =占地面积 *容积率。在本月发布的出让公告中的土地，视为本月供应土地。 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 8 月下旬央行和住建部发布“三道红线”房企融资新规后，房企整体投资力度持续下降，不同房企拿地 意愿 出 现明显分化。据统计， “ 红档 ” 房企 9-10 月平均投资金额较前 8 月平均大幅下降 25%， “ 橙档 ” 房企也大幅下降 22%， 黄档房企降幅则缩小至 12%， “ 绿档 ” 房企投资力度仅微降 2%。此外，土地整体供应节奏放缓、优质地块 减少也是土地成交大幅下滑的原因之一。 2. 10 月 百城 成交土地 量价齐跌 ， 三 线城市溢价率 降 幅较大 10 月 ， Wind 100 城 成交土地楼面均价 2685 元 /平方米，环比 下降 12.43%，同比 上升 8.79%。其 中一线城市成 交土地楼面均价 6840 元 /平方米， 环比 上升 10.86%，同比 下降 12.05%；二线城市成交土地楼面均价 2944 元 /平方 米，环比 下降 19.89%，同比 上升 0.48%；三线城市成交土地楼面均价 2040 元 /平方米，环比 下降 5.82%，同比 上升 25.15%。 结合 百 城 成交土地 规划建筑 面积 环比 情况来看， 一 、三 线 城市成交 土地 量价 齐 跌，二线城市量跌价涨 。 10 月 ， Wind 100 城 成交土地平均溢价率 9.34%，较上月 下降 4.52 个百分点，较去年同期 上升 2.50 个百分点。 其中 一线城市 溢价率 5.64%，较上月 上升 1.53 个百分点，较去年同期 上升 1.62 个百分点；二线城市溢价率 8.21%， 较上月 下降 3.20 个百分点，较去年同期 上升 1.17 个百分点；三线城市溢 价率 11.82%，较上月 大幅下降 9.68 个百分 点， 较去年同期 上升 3.96 个百分点 （图 6） 。 从 土地溢价率变化情况 来看，各线城市分化 程度减弱 。 成交土地楼面均价和平均溢价率 的 下行，也反映出当前土地市场 表现十分冷淡 。 多数开发商都以 “降负债”为 第一要务，土地市场竞争不激烈，地价自然就降下来了。 -60 -40 -20 0 20 40 60 80 100 -6,000 -3,000 0 3,000 6,000 9,000 12,000 15,000 201 4-01 201 4-04 201 4-0 7 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-07 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-10 201 7-01 201 7-04 201 7-0 7 201 7-10 201 8-01 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-0 7 202 0-10 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 -成交土地规划建筑面积 100大中城市 :供应土地规划建筑面积 :同比（右轴） 100大中城市 :成交土地规划建筑面积 :同比（右轴） 7 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 图 6： Wind百城土地溢价率情况 （ 2014.01-2020.10，单位： %） 资料来源： Wind 资讯，远东资信整理 二 、 行业政策动态 （一） 中央 政策 动态 1. “十四五”规划明确“房住不炒”等政策定位 ，提出 促进住房消费健康发展 10 月 29 日，十九届五中全会闭幕，会议审议通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规 划和二 0 三五年远景目标的建议 （简称 建议 ） ，并于 11 月 3 日正式对外发布 。 这份文件 为“十四五”规划 定了调 ，也为未来五年房地产行业发展指明了方向。 建议 强调 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展 。 这是首次 将“房住不炒”写入“十四五”规划建议，目的是进一步稳固房地产调控成果，保持政策的延续性和稳定 性。 在新发展格局下，预计 今后五年乃至更长时间，“房住不炒”的总基调都不会改变， 这应 当 成为 房地产市场参 与各方（地方政府、金融机构、房企、中介机构、购房者）的 共识 。 除此之外， 建议 提出“ 租购并举、因城施 策 ”，说明 “十四五”期间房地产领域将继续坚持租赁市场和购房市场并肩发展的思路 ； 在“房住不炒”的大前提 下，各地也有一定“因城施策” 的空间 来保障自住需求 、吸引人才购房 等 。 建议 还提出， 有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规 划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给 。 2016 年以来，政府 的 调控思路逐渐向保障性住房 和 租赁住房倾斜，多渠道增加租赁住房有效供应，开展集体土地建租赁住房试点，集中力量开展住房租赁市场专项整 治，住房租赁市场快速发展。 “ 完善长租房政策 ” 是“十四五”规划 建议 中的新提法，这 意味着专业化的长租机构 或 将迎来发展契机。 今年 以来， 多家长租公寓经营企业 负面事件层出不穷， 倒闭 、 暴雷 、 强迫业主降低租金 、 违约 等 ，长租房政策亟待完善。 0 20 40 60 80 100 120 140 201 4-01 201 4-0 4 201 4-07 201 4-10 201 5-01 201 5-04 201 5-0 7 201 5-10 201 6-01 201 6-04 201 6-07 201 6-1 0 201 7-01 201 7-04 201 7-07 201 7-10 201 8-0 1 201 8-04 201 8-07 201 8-10 201 9-01 201 9-04 201 9-07 201 9-10 202 0-01 202 0-04 202 0-07 202 0-10 100大中城市 :成交土地溢价率 :一线城市 100大中城市 :成交土地溢价率 :二线城市 100大中城市 :成交土地溢价率 :三线城市 8 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 在“畅通国内大循环”方面， 建议 指出， 推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有 效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调 。 作为国内经济的重要支柱产业，房地产确实 能带动上下游多个产业发展，但 持续上涨的高房价不仅挤占了金融资源 和 实体经济发展空间， 还抬升了居民部门杠 杆率，抑制了居民消费， 逐渐积累的房地产泡沫时刻威胁着金融系统安全。 因此， 建议 明确提出 ，推动金融、 房地产同实体经济均衡发展 。 在“全面促进消费”方面， 建议 提出， 促进住房消费健康发展 。 国家统计局公布的今年前三季度居民人均 消费支出构成情况显示，居住类消费支出占比达 25%。 2009 年和 2014 年，国务院曾两次提出 “稳定住房消费”。 这次的表述与前两次不同，可能包含两层意思：一是“促进”与“稳定”相比更加积极主动，未来可能会有相应的 促进住房消费政策措施出台 ；二是“健康发展”是指在“房住不炒”的背景下以促进消费为目的健康发展。“住房 消费”不仅仅指购房，还包括租房、装修改造、升级配套、提升服务等，能带动建材家居、家装、康养、物业服务 等多个行业。 2. 发改委等部门支持城镇居民提取住房公积金用于老旧小区改造 10 月 29 日，发改委等十四部门公开发布近期扩内需促销费的工作方案。在“ 加大对城镇老旧小区改造 的支持 ”方面，方案指出， 在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位基础上， 加快落实支持城镇老旧小区 居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造个人支付部分的政策 ； 鼓励各地对城镇老旧小区有条件的楼 栋加装电梯。 老旧小区改造是今年国家重点推进的工作之一， 是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。 全国住房公 积金 2019 年年度报告 显示 ， 截至 2019 年末，全国住房公积金累计结余资金 9500 亿元左右，同比增长约 17%。 若 将部分闲置资金投入老旧小区改造中，既能充分发挥住房公积金和公共维修基金的作用，又能扩大资金来源。 事实上 ，老旧小区加装电梯难，很大程度上是 由于存在 资金缺口等问题 ， 支持鼓励城镇居民提取住房公积金用于 老旧小区改造，既有利于补充资金缺口，又能 加快 老旧小区改造 进度 。 （ 二 ） 地方政策 动态 1. 多地 出台房地产调控政策稳房价 继 7-9 月 杭州、东莞、宁波、深圳、长春、南京 、阜阳、无锡 、沈阳、常州、成都、唐山、银川 等 地 出台 房地 产调控 政策 后， 10 月 绍兴、 徐州、无锡、 衢州 等地 也出台了相应政策 ，不过 这些 政策均未涉及限购 。 限贷方面 ， 无锡规定 ， 职工家庭第二套自住住房公积金个人住房贷款利率 ， 按照同期首套住房公积金个人住房 贷款利率的 1.1 倍执行（当前首套住房公积金个人住房贷款利率 5 年期内 为 2.75%， 6-30 年 为 3.25%） 。 限售方面 ， 徐州规定， 市区户籍居民家庭拥有一套住房的，商品住房（包括新建商品住房和二手房）自权属登 记之日起未满 2 年或新建商品房买卖合同网备时间未满 5 年的，不得上市交易；市区户籍居民家庭拥有二套住房的 及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的，商品住房自权属登记之日起未满 3 年或新建商品房买卖合同 网备时间未满 6 年的，不得上市交易 ；衢州 对市场关注度高的热点地块， 土地出让前明确该楼盘销售的商品住宅自 商品房买卖合同网签备案之日起 5 年内不得转让。 土地供应方面 ， 绍兴、徐州、衢州 都有涉及 。 其中，绍兴提出 进一步加强土地供应管控，建立房价、地价联动 机制，加大土地供应力度，实行差别化供地 ； 严格执行“限地价、竞配建”政策，严格控制溢价率和楼面地价 。 徐 9 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 州提出 加强商品住房土地精准供应 ， 科学控制土地供应规模、结构和时序，坚持“一区一策”精准调控 。衢州提出 强化精准供地 ， 根据商品住宅可售库存及去化周期情况，优化供地结构、节奏，实行土地的精准投放 ； 建立房价、 地价联动机制，住宅用地采取“限房价 +限地价 +竞配建 ”的方式公开出让，地块设定最高限价，在最高限价内按照 价高者得原则确定竞得入选人 ， 当有两个或两个以上竞买人报价达到最高价时，转入竞报配建公租房或自持住房面 积阶段，并以竞报配建住房面积最多者为竞得入选人 。 此外， 绍兴、徐州、衢州 均提出要 对新建商品住房价格 加强备案管理， 并 严格执行商品住房预售许可。 2. 南京、合肥出台 住房租赁相关政策 10 月 22 日， 国家税务总局南京市税务局、南京市住房保障和房产局 联合 发布 的 关于进一步支持住房租赁市 场平稳健康发展的公告 规定：（ 1） 住房租赁企业或个人应在租赁合同签订后 30 日内，向房屋租赁管理部门办理 租赁合同网签备案，并依据备案的房屋租赁合同办理纳税申报，享受相关税收优惠政策 ；（ 2） 企事业单位、社会 团体以及其他组织向专业化规模化住房租赁企业出租住房、或出租经批准的“商改租”“工改租”住房，用于居住 的，房产税暂减按 4%的税率征收 ；（ 3） 个人支付的符合条件的住房租金，按规定在计算个人所得税时扣除 ；（ 4） 住房租赁企业向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳应纳税额 。 10 月 28 日， 合肥市人民政府办公室 发布的 关于加快发展和规范合肥市住房租赁市场的通知 从 增加租赁住 房有效供应 、 完善住房租赁支持政策 、 规范租赁行业经营行为 、 健全住房租赁管理机制 四个方面对 住房租赁市场 进 行规范。 其中值得关注的有， 依托市租赁平台， 建立健全住房租赁信用体系 。实施分级分类监管，建立“红名单”、 “黑名单”管理制度，完善住房租赁中介机构和从业人员信用管理制度，形成守信联合激励和失信联合惩戒机制， 规范住房租赁行为。 近年来，各地积极培育并规范住房租赁市场，增加租赁住房有效供应，防范租赁金融风险 。 在“十四五”规划 建议 的指导下，预计未来各地还会有相应政策 陆续 出台。 3. 武汉住房公积金实施流动性风险管理 10 月 22 日， 武汉住房公积金管理中心首次出台暂行办法，对住房公积金流动性实施风险管理：若公积金流动 性过剩，即个贷率 （ 住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比 ） 低于 85%，实施积极宽松政策，加大对购房缴 存职工的支持力度；若公积金流动性不足，即个贷率超过 85%，实施 “分级预警、适度调控、保障刚需 ”的政策，分 三个级别实施响应措施。 10 月 21 日，武汉住房公积金个贷率为 89.07%。根据暂行办法规定，从 10 月 22 日起，实施流动性风险防控一 级响应措施。 11 月 4 日，武汉住房公积金个贷率为 90.29%。 次 日，二级响应启动 ， 包括：住房公积金贷款最高额 度，调整为基准额度 0.9 倍；住房公积金个人贷款，暂缓依据收件单、备案合同等方式发放；控制职工购买自住住 房提取频次、金额、还款顺序等。 此外， 暂行办法规定，当个贷率下降至下一区间并稳定运行后，结合资金供需发 展趋势，综合研判流动性风险，及时调整预警响应级别，直至流动性恢复正常后解除预警。 武汉住房公积金管理中心 指出， 流动性风险管理动态长效机制的建立，是为了更好地保障缴存职工的刚性基本 住房需求，通过提前预知政策安排，便于职工合理安排住房公积金使用计划。 10 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 三 、 重点公司动态 （一） 金辉控股在港交所 挂牌 上市 10 月 29 日 上午 9 点 30 分 ， 金辉控股 （ 集团 ） 有限公司 （ 以下简称 “ 金辉控股 ”） 正式在香港交易所挂牌上 市 。 此次金辉控股 IPO 募资总额 25.8 亿港元，成为 2020 年下半年首家完成 IPO 的房企，也是房企融资新规 “三道 红线” 公布后首家完成 IPO 的房企。 公告显示，金辉控股 IPO 全球基础发行规模为 6 亿股，发售结构为 90%国际 发售， 10%香港公开发售，最终发行定价为 4.3 港元 /股 （ IPO 定价区间上限 为 4.5 港元 /股 ） ， 另外 还有 9000 万股超 额配售权，如果行使超额配售权，金辉控股此次融资规模将达到 29.67 亿港元 。 金辉控股得以高位定价并获得机构 的超额认购， 得益于 其前瞻性的产品规划和区域布局、优质的业绩表现和公司治理结构。 公开资料显示，金辉控股于 1996 年在福建省福州市成立，业务 范围主要覆盖 长三角、环渤海、华南、西南及 西北 区域， 是一家全国布局、区域聚焦、城市领先的大型 地产 开发企业 （克而瑞 2019 年房企 全口径 销售 额 排行榜 第 40 名） ，专注于为首次购房者和首次改善型购房者提供优质、多样化的住宅物业。目前， 金辉控股 拥有四大产 品系，分别针对首置客户 、 首改客户 、 大城市高净值人群 和 城市综合体。 针对首置和首改客户的产品占 金辉 控股 权 益建筑面积比例约 为 57.8%，这部分“刚需”购房者 受市场波动影响较小 ， 在减税及首付比例方面更易得到政策支 持 ，且 受到调控政策的影响也较小 ，金辉控股 前瞻性的产品规划和布局，有力支撑了公司的可持续增长。 土储 方面 ， 金辉控股专注于在需求稳定、且受调控政策影响较小的二线城市和核心三线城市获取土地储备，以相对较低的成本 积累了大量优质土地储备。截至今年 7 月 31 日，公司总土地储备为 2908 万平方米，其中二线城市和核心三线城市 占比 高达 93.3%。 10 月 14 日，评级机构惠誉国际确认金辉 “B”公司评级，评级展望从 “稳定 ”调升至 “正面 ”。 惠誉表示，此次上调 结果反映了金辉的市场地位和财务杠杆的改善，包括低于同行的非控制性权益 （ 约 20%） 、杠杆率持续优化和债务 结构的改善等；主要集中在省会城市及直辖市的土地储备优质且总建筑面积充足，足以满足未来长时间的开发需求 ； 在预期的 IPO 之后，公司透明度及公司治理能力将得到提升。 金辉控股信用良好， 此次 在港交所成功上市 ，将进一步拓展优质融资渠道、改善债务结构， 公司 信用风险 有望 进一步降低 。 （ 二 ） 恒大提前偿还 15.65 亿美元优先票据 10 月 23 日，中国恒大集团发布公告称， 公司已提前偿还 2020 年到期的 11%优先票据，本金总额为 15.65 亿美 元，折合 121.29 亿港元。 据 了解 ，该笔优先票据的到期日为今年 11 月 6 日 ， 经提前偿还后，恒大年内已无任何未 偿还的票据。 此外， 10 月 13 日，恒大提前偿还两笔公司债，本息合计 114.27 亿元； 10 月 20 日，恒大全额偿还 40 亿港元夹层融资。 根据“三道红线”融资规则，恒大全部踩中 ，迫切需要降杠杆。 许家印将恒大“高负债、高杠杆、高周转 、 低 成本”的“三高一低”发展模式转型为“低负债、低杠杆、低成本 、 高周转”的“三低一高”模式，让企业发展和 财务更稳健。在销售上， 恒大通过 恒房通等创新营销思路 积极打折促销， 加大回款力度，截至十月 末 实现销售 额 6325.2 亿 元 （ 已完成今年 6500 亿元销售目标的 97.3%） ，销售回款 5307.4 亿 元 ，均创历史新高 。 持续的现金流 入 推动有息负债下降， 为了提振投资者信心， 恒大在 10 月中下旬 提前偿还 了 3 笔债务。 11 / 12 请务必 阅读正文后的 免责 声明 2020 年 11 月 16 日 远东研究行业研究 据了解， 恒大 自 成立 24 年来，从未出现债务利息晚付、本金逾期的情况。 今年 以来，恒大销售目标完成情况 超预期，展现出企业超强的造血能力 。 此外， 恒大还 将 通过同步启动物业及汽车 分拆 上市，进一步增加净资产，推 动负债率下降。 考虑到恒大自身的造血能力，以及 战投 和 金融机构给予的支持， 未来应该能 进一步实现降负债的目 标， 但考虑到恒大高额 的 债务负担和近日“深深房 A 和恒大终止重组”事件， 公司 信用风险