2021年1月房地产行业观察.pdf

请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 摘 要 作 者：申学 峰 邮 箱： 商品房量价方面 ：1 月份 ，30 大中 城市商品 房成交热 度不 减 ， 十大城市商品房库存环比下降 ； 百城住宅价格同比上涨 3.56% ， 一 线城市涨 幅有所上 升 ； 全国城 市二手 房出售 挂牌价 继 续上涨， 二 手房出售 挂牌量指 数 环比大 幅 下跌 30.14 。 土地市场方面 ： 1 月 土地供应 量明显减 少 ， 供地 面积较 上月 下降超 5 成，同 比也下降 了 12% ；一线 城市 降 幅更大 ， 供地面 积环比下降 超 8 成 。 金融市场方面 ： 1 月 房贷利率 小幅下降 ， 但从 近半年走 势看 已趋于稳定； 受 境外低利率 环境吸引， 房企境外债 券 融资规模 环比 大幅上升 133.5% 。 政策方面：1 月份 ，金融监 管部门 部署 2021 年房地产 金融 审慎管理制 度实施工 作 ； 住 建部 回应 “房 住不炒 ” 等 热点问题 ； 中央再提 推动经 营性土地要 素市场化配 置 。 多地出 台 限购、限 贷新规定 ； 多地 整治炒房 行为， 限制 房价过快 上涨 ； 部 分城市推 进发展住房 租赁市场 。 重点房企动态方面 ： 1 月份， 碧桂园 139 亿元 公司债获 深交 所通过 ；万 达商管申 请发行 128 亿元公 司债券 ；富力 地产出售 广州国际机场综 合物流园的 物业权益 ； 中骏集团计 划 分拆物业 管理业务在 港上市 。 展望未来， “三道 红线” 与 房地产贷 款集中度 管理制度 将继 续推进实施，房 企整体负债 水平有望逐 步下降，行 业 整体信用 风险 或有望降低 。预计更多 房企将 通过 拆分子业务 上 市 、出售 部分资产的 方式来降 负债 。 土 地成本可能 将支撑 房价 继续上涨 ， 但 核心城市的商品房成交量及房价 的 表 现 会 明 显 强 于 中小城 市。 业务主要在 非核心城市 的房企业绩 可能会有明 显 的衰退 。 长远看租赁 住房市场 有大幅增 长的空间 。 相关 研究报告： 1.政策频出 规范住 房租赁市 场，一线城 市楼市热 度高 2020 年 11 月 房地产 行业观 察，2020.12.11 2.土地市场 供求走 低，“十 四五”规划 促住房消 费 2020 年 10 月 房地产 行业观 察，2020.11.16 3.多地收紧 调控稳 房价，房 企信用债频 暴雷 2020 年 9 月房地产行 业观察， 2020.10.22 4.房企信用 风险事 件频出， 中央祭出“ 三道红线 ” 2020 年 8 月 房地产行 业观 察，2020.09.16 5.百强房企 销售超 预期，多 地收紧房地 产调控2020 年 7 月房地 产行业观 察 ， 2020.08.12 商品房 成交 热度不减 ，房企融 资新规 开始施行 2021 年 1 月 房地产行业观 察请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 Monthly Industry Observation of China February 19 th , 2021 Summary of Opinions In terms of sales volumes and prices of commercialized buildings, in January, the sales of commercialized buildings in 30 large and medium-sized cities remained hot, and the inventory of commercialized buildings in 10 major cities declined month-on-month; the prices of residential buildings in “100 cities” rose by 3.56% year-on-year, and the rate of rise in first-tier cities increased; the listing prices of second-hand housing in cities nationwide continued to rise, the second-hand housing listing index fell sharply by 30.14 month-on-month. In the land market, in January, the amount of land supply decreased significantly, the area of land supply fell by more than 50% month-on-month and 12% year-on-year; the decline in first-tier cities was even greater, with the area of land supply falling by more than 80% month-on-month. In the financial market, the housing loan interest rate declined slightly in January, but the trend in the past six months has stabilized; attracted by the global low interest rate environment, the scale of offshore bond financing by real estate companies increased by 133.5% month-on-month. In terms of policies, in January, the financial regulatory authorities deployed the implementation of the 2021 real estate financial prudential management system; the Ministry of Housing and Urban-Rural Development responded to hot issues about housing market; the central government again promoted the market-oriented allocation of operational land factors. New restrictions on housing purchase and loan were issued in many places; real estate speculation was rectified in many places to limit excessive rise in housing prices; some cities have promoted the development of the housing rental market. In terms of key real estate companies, in January, the issuance of Country Gardens RMB 13.9 billion corporate bond was approved by the Shenzhen Stock Exchange; Wanda Commercial Management applied for the issuance of RMB 12.8 billion corporate bond; R Zhongjun Group planned to spin off its property management business and list it in HKEX. Looking ahead, the three red lines and the real estate loan concentration management system will be implemented. The overall debt level of real estate companies is expected to decline gradually, and the overall credit risk of the industry might be reduced. It is expected that more real estate companies will reduce their liabilities by splitting their sub-businesses to go public and selling part of their assets. The costs of land might continue to support the upward momentum of housing prices, while the transaction volumes and prices of housing might be significantly stronger in core cities than in small or Commercialized building sales remained hot, and the new regulations on real estate financing began to be implemented -January 2021 Real Estate Industry Observation Author: Shen Xuefeng E-mail ：请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 February 18 th , 2021 Monthly Industry Observation of China medium-sized cities. The performance of real estate companies whose business is mainly in non-core cities might experience a significant decline. In the long run, the scale of rental housing market is expected to grow substantially.1 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 一、 行业 运行 动态 （一 ） 商品房量价 1. 30 大中 城 市商品房成交面积 季节性回落，但仍大幅 高于历史同月平均水平 根据 Wind 数据，1 月 份 30 大中城市 商品房成交面 积 1733.68 万 平方米， 环比 减少 15.00% ，同比 增加 67.08% （图 1） 。 30 城商 品房成交 面积 环比 出现季节 性回落 ， 但大幅高于 过去七年 1 月份 的 均值 1478.61 万平 方米 的水平 。 自去年 6 月 份以来，30 城商品 房月度成 交面积连 续高 于上年同期 ， 反映出 大中城市 商品房成 交热度不 减 。 分城市类型看 ， 一线 城市商品 房成交面 积 470.43 万平 方米， 环比 减少 9.16% ， 同 比 增加 133.53% ； 二线城 市商 品房成交面 积 711.77 万平方米 ， 环比 减少 23.57% ， 同 比 增加 46.04% ； 三线城 市商品房 成交面积 551.49 平 方米， 环 比 减少 6.59% ， 同比增加 58.09%（图 2）。 其中一 线 城市成交持 续火热， 今年 1 月成 交面积位 居 2017 年 以来的第 三高，仅次 于上年 9 月和 12 月 ，商品房 消费有 向一 线城市集中 的趋势。 图 1 ：30 大中 城 市商 品房 成交面积 （2014.01-2021.01 ，单位： 万平方米 ） 注：30 大中 城市 包括 4 个 一线 城市 （北 京、 上海 、广 州、 深圳 ） 、14 个 二 线城 市 （ 天津 、成 都、 杭州 、南 京、 青岛 、苏 州、 厦 门、 大连 、武 汉、 南昌 、福 州、 长春 、长 沙、 哈尔 滨 ）和 14 个三 线城 市（ 无锡 、东 莞、 佛山 、惠 州、 包头 、扬 州、 安庆 、 岳阳 、韶 关、 南宁 、江 阴、 昆明 、石 家庄 、兰 州 ） ，其 中杭 州、 南昌 、 武汉 、哈 尔滨 、昆 明、 扬州 、安 庆、 南宁 、兰 州、 江阴 、佛山 11 个城 市为 商品 房数 据， 其它 城市 为商 品住 宅数 据。30 城实 际样 本数 为 32 个。 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 具体到城市 来看， 一 线城市中 北、 上 、 广的商 品房成 交面积都出 现了环比 大幅上涨 ， 而深 圳环比有 所下跌 。 近 期深圳针对 购房热潮 出台了系 列新的限 购、 限贷政 策 ， 楼市的需求 受到抑制。 二线城市 中 厦门商 品房成交 面积从高 位回落，但 仍大幅高 于 2017 年以来 历史同月 水平。 三线城市中 惠州成交 面积从上 年末的高 位有所回 落， 但月度成 交面积仍处 2018 年以 来第三高 ； 与惠 州同 处广 东省的 韶关则表现 低迷， 成 交面积 自 2017 年 以来持续 徘徊且 有逐步 下跌趋势。 从惠州与 韶关两地 的对比可 以看出， 在核 心经济圈之 外的城市 商品房需 求明显较为 疲弱。 0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2014-01 2014-07 2015-01 2015-07 2016-01 2016-07 2017-01 2017-07 2018-01 2018-07 2019-01 2019-07 2020-01 2020-07 2021-01 30 大中 城市: 商 品房 成交 面积: 当月 值 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 一线 城市:当 月值 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 二线 城市:当 月值 30大中 城市:商 品房 成交 面积: 三线 城市:当 月值2 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 2. 十大城市商品房 库存 环比下降 根据 Wind 数据，1 月 末十大 城市 商品房 可售面积 8745.79 万 平方 米， 环比 减少 1.77% ，同 比增加 12.92% （图 3） 。 十大城市商品 房库存自 2018 年以 来总体呈 上升 趋势， 今年 1 月 份库存有 所回落。 库存 小幅回落 的同 时月度销 售面积出现 了大幅增 长，1 月份十大 城市商品 房销售 了 915.09 万平 方米，较 上年同月 大幅增 长 93.25% ， 带动 去化 周期 大 幅下降了 0.78 个月 。从去年 中至今的 库存去 化周期数据 来看，十 大城市的 商品房有 逐步进入 去库 周期的迹 象。 图 2 ：十大 城市 商 品房 库 存情 况 （2014.01-2021.01 ，单位： 万 平方米， 月） 注：1. 十大 城市 包括 北京 、上 海、 广州 、深 圳、 杭州 、南 京、 青岛 、苏 州、 南昌 、厦 门（ 其中 杭州 、南 昌为 商品 房数 据， 其 它 城市 为商 品住 宅数 据） 。 2. 去化 周期= 商品 房可 售面 积( 最近 12 个月 商品 房累 计销 售 面积 12) 。 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 3. 百城住宅价格 继续上涨， 一线城 市涨幅有所上升 根据中国房 地产指数 系统调查 数据，1 月份 百城 新建住宅 平均价格 15853 元/ 平方米 ， 环比上 涨 0.37% ， 同 比上 涨 3.56% （图 4）。 百城住 宅均价延 续涨势， 且环比 涨幅较上月 扩大 0.11 个百分点 ，上涨速 度小幅上 升。 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 十大城 市: 商品 房可 售面 积:当 月值 去化 周 期( 右轴3 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 图 3 ： 百城 新建住 宅 平均 价格 与同比 增速 （2014.01-2021.01 ，单位： 元/ 平 方米，% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 分城市类型看 ，一线 城市环比 上升 0.27% ，同比 上涨 2.77% ； 二线城市 环比上升 0.29% ， 同比 上涨 3.18% ；三 线城市环比 上升 0.20% ，同 比上涨 4.64% 。 从去年 6 月起，三线 城市住宅 价格涨幅 持续大于 一 、二线 城市 。一线城 市上涨幅度 进一步上 升，1 月份 环比、 同比 的涨幅分 别较上月扩 大 0.13 、0.18 个百分 点， 而二线 城市住 宅 价格涨幅 小幅回落， 三线城市 涨幅与持 平。 图 4 ： 一 、 二 、三 线城市 新建 住宅价 格 指数 同比涨幅 （2014.01-2021.01 ，单位：% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 从涨跌城市数量来看 ，1 月份 百城中有 80 个 城市环 比上涨，6 个城 市与上月 持平，14 个 城市环比 下跌。 与上 月相比，房 价环比持 平的城市 减少了 1 个，环比 下跌 的城市增加 了 1 个， 涨跌城市 数量无明 显变 化。 -10 -5 0 5 10 15 20 25 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 18,000 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 样本住 宅平 均价 格: 百城 平均 百城住 宅价 格指 数: 同比( 右轴) -10 -5 0 5 10 15 20 25 30 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 百城 住 宅价 格指 数: 一线 城市: 同比 百城住 宅价 格指 数: 二线 城市: 同比 百城 住 宅价 格指 数: 三线 城市: 同比4 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 图 5 ： 住宅 价格指数 同比 上涨 、持平 及下跌 城市数 量 （2014.01-2021.01 ，单位：个 ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 具体到城市看 ， 一线 城市新建 住宅均价 同比涨幅 从大 到小依次是 广州 （5.91%）、 上海 （5.81%）、 北京 （1.87%）、 深圳 （-0.45%）， 其中 深圳已 连续 3 个月 同比下跌 。 去年 年底至 今深圳出 台了数项 限购、 限贷 政策， 从住 宅均价来 看 ， 政 策已经起 到了显著 作用 。 而上海 市虽然也 新出台 了限购 、 限贷政 策， 但是实际 的效果却 是房价继 续较快 增长， 政策并没有 起到限制 房价的效 果。 在住宅价格 同比下跌 的 14 个城 市中， 天 津自疫情 爆发 后住宅价格 环比持续 下跌， 1 月 份同比下 跌 0.32% 。 其 他 北方城市中 哈尔滨跌幅 0.16% ， 菏泽 跌幅 1.83%，德州 跌幅 0.12% ，衡水跌幅 3.10% ，洛阳跌幅 1.50% ， 新乡 跌幅 0.68% 。 南方 城市中赣州 跌幅 0.62% ， 厦门 跌幅 0.41% ， 福州跌幅 1.23% ， 汕头跌 幅 0.24% ， 桂林跌 幅 2.70% ， 北海 跌幅 1.26% 。 从下 跌城市的 地理分布 看，鲁西 平原城 市及广西城 市跌幅较 大，部分 东南沿海 城市也出 现了 下跌。 4. 全国城市 二手房出售挂牌量大幅 减少 根据北京国 信达数据 技术有限 公司 联合 中国房地 产估 价师与房地 产经纪人 学会、 清华大学 恒隆房地 产研究 中心 发布的全国 城市二手 房交易数 据 ，1 月份 城 市二手房 出售挂牌 价 指数 上涨 了 1.15 ， 二手 房挂牌价 延续了 平 稳上涨的 趋势。而城 市二手房 出售挂牌 量指数出 现了大幅 下滑 ，较上月下 跌了 30.14 。自 疫情后全 国二手房 挂牌量 持续低于 往年水平， 今年 1 月份再次 下跌后， 二手房挂 牌量仅 比去年疫情 冲击最严 重的 2 月份略高 ，二手房 供应量 明显减 少。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 百城住 宅价 格指 数: 同比 上涨 城市 数 百城住 宅价 格指 数: 同比 持平 城市 数 百城住 宅价 格指 数: 同比 下跌 城市 数5 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 图 6 ：全国 城市二 手房指 数 （2014.01-2021.01 ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 （二 ） 土地市场 1. 1 月份 供地规模低于去年同期 ， 一线 城市大幅减少 受疫情和季 节性因素 的影响， 2021 年 1 月土地供 应量 明显减少， 仅有 1.5 亿平方米 ， 较去年 12 月降幅 超五 成， 同比也下降 了 12% ，供地规 模回落至 2020 年 出现 的 低位。 分城市类型 来看， 各级 别城市 土 地供应量 同环比均 呈 下降趋势。 其 中， 一线 城市供应 面积 环 比降幅最 大 ， 与去 年疫情最严 重的 2 月份相 接近 。大 幅下降主 要是因为 上海供应 较 上年 明显 减少， 去年 1 月份和 12 月份 上 海均有大 量土地供应 ，尤其是 去年 12 月供应 建面高达 565 万 平方米，并 且有高总 价、大体 量地块供 应，分别是 176 亿元的 黄浦区豫园 社区地块、310.5 亿元 的徐汇滨 江地块； 此 外， 去年 12 月 供地相对 较多的北 京 在今 年 1 月仅 供应 了 1 宗 商办地块， 供应量仅 为 5 万平 方米。 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 0 50 100 150 200 250 300 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 城市二 手房 出售 挂牌 量指 数: 全国 城市二 手房 出售 挂牌 价指 数: 全国( 右轴6 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 图 7 ： 一线 城市供 应土地 占地 面积 （2014.01-2021.01 ，单位： 万平方米 ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 二线城市土 地供应量 环比 降幅 高达六成， 较去年同 期 降幅也超三 成。 除郑州、 贵阳、 大 连、 福州和 合肥等 城市 供应环比上 涨外， 其余城市 供应量环 比均呈下 降趋势 。 尤其是 重庆， 1 月供应 量仅有 212 万平方 米， 较 去 年 12 月供 应规模减量 超 800 万 平方米。 此 外， 成都、 长沙、 武 汉和杭州等 城市土地 供应规模 环比减量 均超 200 万平 方米， 二 线城市供应 端明显收 紧。 三四线城市 供应环比 大幅减少 ，同比表 现稍好， 下降 了 5% 。其 主要 是受 到季节 性因素的 影响，上 月供应 量较 高的徐州、 绍兴、盐 城等长三 角城市供 应量明显 较少 。例如 徐州 ， 其 1 月供应 量仅 48 万平方 米，环比 减 少 205 万 平方米，同 比 减少 261 万平方 米。 （三 ） 金融市场 1. 房贷利率 小幅下降 根据融 360 统 计的个人购买住 房贷款利率数据 ，1 月份首套平均房贷利 率 5.22% ，全国二套 房贷款平均 利率 5.53% ， 与上月 相比都小 幅下跌了 0.01 个百 分点 。 尽 管 全国平均 房贷利率 小幅下降 ， 银行 对部分城 市的房 贷利率进 行了上调 。 例如四大 国有银 行集体上 调了广州 地区的 住房按揭贷 款利率 ， 其中 ， 首套房 从原来最 低 LPR+20 个基点 调整为 LPR+55 个 基点；二 套房从原 来 LPR+6 个基 点改为 LPR+79 个 基点。 宁 波多家银 行 自 2 月 1 日 起 调整住房 贷款政策， 部分国有 大行 在原 有基础上 加 10 个基 点 ，即 5 年期以 上首套房 LPR+70 个基 点 ，二套 房 LPR+95 个基 点 。 目前看房地 产贷款利 率维持了 稳定， 没有 出现大幅 变 动。 自去年底 央行出台 了房地产 贷款集中 度管理制 度 ， 部 分 银行短期内有可能会通过提高房 贷利率压缩 对个人 购买住房的放贷规模。 预计未来房 贷利率不会出现明显 下降。 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 一线 城 市供 应土 地占 地面 积: 当月 值7 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 图 8 ：个人 购买住 房贷款 利率 （2014.01-2021.01 ，单位 ：% ） 资料 来源 ：Wind 资 讯， 远东 资信 整理 2. 房企 境外 债券融资规模 大幅上涨 根据克而瑞 地产研究 的数据，1 月 100 家典 型 房企 的融资总量 为 1369.54 亿元 ，环比上 升 18.6% ， 同比 下降 26.1% 。 其中， 境内债权 融资 487.90 亿元 ， 环比下 降 1.9% ， 同 比下降 10.9% ； 境外债 权融资 835.07 亿 元， 环 比上升 133.5% ， 同比 下降 24.5% 。 在“ 三条 红线 ” 下房企 融 资环境收紧 ， 房 企境内外 融资均实 现同比下 降， 此外 ， 由于 房 企境外债面 临到期潮， 叠 加近期美 元贬值 、 境外 流动 性进一步宽 松 、 年初机构 额度宽松 等因素， 房企 积极 开展 境外 融资 ，融资 额 环比有 较大幅度 上升 ，但 仍不及 2020 年同期 。 1 月 100 家典 型 房企 发债 1113.77 亿元， 环 比大幅上 涨 251.8% ， 同比下降 15.6% 。 境外发债 835.07 亿 元， 环比 上升 430.8% ， 同比 下降 22.8% 。 境内发债 278.70 亿 元 ， 环比上升 75.0% ， 同比也 上涨 17.7% ， 其 中， 境内 公 司债发 行 241.5 亿元 ，环比 大幅上涨 789% ，同比增 长 122% ，公司债也 面临集中 到期潮， 房企积极 发债偿还 。 1 月 100 家典型房企新 增债券类 融资成本 6.08%，较 上年全年 上升 0.01 个百分点 ，环比 上 年 12 月 下降 0.47 个 百分点。 其中 境 内债券融 资成本 4.77%，较 上年 全年 上升 0.36 个 百分点 。 境 外债券融 资成本为 6.52%，较 上 年全年 下降 1.26 个 百分点 ，环比 上 年 12 月 下降 0.67 个百 分点 。部分 融资能力 较强的房 企发行了 较大规模 的低 利率境外 债，如碧桂 园发行了 12 亿美元 债， 发行 利率 仅 在 3% 左右。 二 、 行业 政策 动态 （一 ） 中央 政策动态 上年度国家 出台了 “三 道红线” 、 房地产贷 款集中度 管理制度等 重磅新规， 引起了市 场的广泛 关注。 今 年 新规 正式开始逐 步实施， 后 续如何落 地及落地 进度的快 慢 是房地产行 业的焦点。 针对新规 实施问题， 央行等部 门召开了 系列工作会 议及新闻 发布会。 在 “十四 五” 规划即 将 正式出台之 际， 住建部就 房地产与 城乡建设 方面的规 划作了进 一步的阐述 。同时中 央再次提 及了 推进 要素市场 化配 置改革 相关 问题。 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 7.5 8.0 2014-01 2014-04 2014-07 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 2019-04 2019-07 2019-10 2020-01 2020-04 2020-07 2020-10 2021-01 首套平 均房 贷利 率 全国二 套房 贷平 均利 率8 / 13 请 务必 阅读 正文 后的 免责 声明 2021 年 2 月 19 日 远东 研究行业研 究 1. 金融监管部门密集召开会议，部 署 2021 年房地产金融审慎管理制 度实施工作 去年 8 月 央行与住 建部召集 部分重点 房地产企 业举行 座谈会，会 上明确了 房企财务 监测指标 和融资管 理规 则， 被业界称为 “三道 红线 ” ， 且 已于今年 初开始实 施， 预计三年内 会全面推 行。 同 时在去年 底， 央行又对 各 银行机构 的房地产企 业贷款 、 个人住 房贷款划 定了比例 上限 ， 被称为 “ 两条红线 ” 。 针对这 两项重磅 新规 ， 今年初 央行等部 门召开了一 系列会议 及新闻发 布会， 针 对未来一 年新 规的落地实 施工作进 行了部署 ， 并向公 众传达了 监管 部门的政 策风向。 1 月 4 日 央行 召开 2021 年 工作会议 。会议针 对货币 政策、信贷 政策、绿 色金融及 金融风险 等方面提 出了 六项 工作要求 ， 其中特 别提到要 深化金融市场和金融机构 改革， 落实房地产长效机 制， 实施好房 地产金融审慎管 理制度 。 1 月 4 日 央行 联合发 改委、 外汇局 等 5 部门 发布 关于 进一步优化 跨境人民 币政策支 持稳外贸 稳外资的 通知 。 通知 放宽 了 对部分资 本项目人 民币收入 使用限制 ， 但是严 令 境内机构资本项目人民币收入 （ 包括外 商 直接投资 资本金、跨 境融资及 境外上市 募集资金 调回 ） 不得用于建设、购买非自用房地产（房地产企 业除外） 。 1 月 5 日 央行 、 住建 部 召集重 点房企举 行座谈会 。 与 会房企除了 去年 9 月 已参与融 资新规 试 点房企， 亦包 括部 分去年未参 与试点的 房企。此 举意味着 房企融资“ 三条红线” 试点有望扩围 。 1 月 11 日 央 行上海总 部召开 2021 年上 海货币信 贷工 作会议 。 会议强 调， 为加快 构建双循 环发展新 格局提 供有 力有效的金 融支持 ， 重点之一 就是要 稳妥实施好房地 产贷款集中度管理要求，合理控制房地 产贷款规模 。 1 月 15 日 国 新办新闻 发布会 上， 央 行金融市 场司司 长 表示， 在房地产 金融调控 方面重点 开展以下 几方面工 作 ： 一是 加强房地产金融调控 ， 牵头各部 门加强对 各类资 金流入房地 产的情况 监测， 引导 商业银行 房地产贷 款 合理增长， 推动金融资 源更多流 向制造业 、 小 微企业等 重点领域 和薄弱环节 ； 二是 实施房地产金融审慎管理制度 ， 形 成重点房 地产企业资 金监测和 管理规则 等 ； 三是 完善住房租赁 金融政策 ，近期将 就相关政 策公开征 求社会意 见。 1 月 22 日 银保监会 在国新 办举行发 布会 。银 保监会 首席风险官 肖远企提 到 ，对贷 款集中度 的监管， 不光 是针 对房地产行 业的企业， 从 行业、 从单一 企业或单 一集 团， 一直就有集 中度监管 的规定。 今后 银保监会 还是 要根据一 直以来的集 中度管理 规定和这 次发的通 知的要求 ， 密切监控银行业对房地产的融资， 确保房地产融资平稳 有序 。 同 时肖远企透 露 ， 在 房地产领 域， 银保监会 建立房地产 融资全方位、 全口径的统计体 系 。 如 果银行房