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数字化决策 赋能办公场所策略优化 办公空间使用基准指南 2020年 11月 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 2 01 现在和将来分别需要多大的办公空间（例如：工位大小）？ 02 如何将灵活性融入企业不动产策略中，如何设定共享率目标？ 03 如何通过办公场所来吸引和留住优秀人才？ 04 如何管控和节约办公场所的成本？ 05 如何利用科技来提升办公场所的效率？ 客户最关心什么？ 来自全球企业不动产领导者们的分享 2020办公空间使用基准调研 来自 91家企业的 162位企业不动产领导者 参与了调研 3 调研参与者行业分布 的调研参与者 * 把办公空间基准数据和指标 作为不动产管理报告的内容， 相比去年的 69%有所提升 71% 19% 金融服务 5% 专业服务 38% 科技 3% 公共机构 /政府 3% 医疗保健 6% 通讯 6% 消费品 6% 生命科学 /制药 6% 制造业 9% 其它 * “调研参与者”指受访人数，而非企业数。 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 4 对于优化办公场所极为重要的有效指标 占用 /空置 1 空间利用率 2 密度 3 开放式空间比率 6 成本 /工位 4 移动化率 5 办公空间指标 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 5 最重要的指标 占用 /空置水平 58%的受访者设定了空置率目标，较 2018年的 49%有所上升 全球来说，办公空间的空置率较 2017年有上升 亚太区的空置率同比增幅最大 办公空间平均空置率 亚太 欧洲、中东及非洲 拉丁美洲 北美 2019 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 6 空间利用率数据有助于有效掌握空间使用情况 62%的受访者表示收集空间利用率数据，较 2017年的 54%有上升 在利用率数据追踪方面，消费品、制造业和医疗保健在追踪数据方面领跑其它行业 52%的受访者计划在未来三年内开始追踪利用率数据 消费品 制造业 医疗保健 专业服务 通讯 金融服务 科技 其它生命科学 /制药 公共机构 /政府 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 7 理想的空间密度与高效的空间成正比 84%的受访者表示密度为 150-225平方英尺 /工位（平均租赁面积）， 2018年的占比为 72% 亚太区的密度最高，但同比处于下降趋势 450 243.8 203.6 200 172.1 155.7 154.2 150 150 125 医疗保健 消费品 专业服务 生命科学 /制药 科技 金融服务 其它 制造业 公共机构 /政府 通讯 各行业密度指标 注：上述数据的单位已统一换算为平方英尺 各地区密度指标 APAC EMEA Latin America North America亚太 欧洲、中东及非洲 拉丁美洲 北美 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 8 战略性空间规划始于衡量标准 69%的受访者明确定义了空间规划的标准，低于前一年的 80% 职能取代级别成为关键标准 大部分受访者定义空间职能 /类型，并设定统一性标准，简化规划流程 38% 23% 16% 9% 37% 40% 办公场所分配标准， 2017-2019年 级别 职能 定义了标准的受访者比例（按地区） 85% 亚太 73% 欧洲、中东 和非洲 86% 拉丁美洲 88% 北美 分配标准 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 9 最佳配置类别日趋重要 53%的受访者表示典型的封闭办公室面积为 9-14平 方米，前一年的该占比为 65%。越来越多的企业正 在完全取消封闭办公室 Standard office sizes, APAC 由于密度增加，加之灵活办公需求上升，各企业对 对其工位的面积标准设定业日渐灵活 标准工位面积，亚太区 14-21平方米 21-28平方米 28平方米 不设置封闭办公室 4.6-6平方米 6平方米 3.3平方米 3.3-4.6平方米 标准封闭式办公室面积，亚太区 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 10 评估空间需求并推动正确的空间使用行为至关重要 了解资产组合中各空 间面积的所有权 1 按空间面积要求各业 务部门承担相应成本 2 3 了解空置水平 了解密度 4 增加灵活性方案的 采用 5 寻求成本节约的可能性 6 分配空间和分摊成本 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 11 有助于界定空间的所有权 全球 72%的受访者分配空间和 /或分摊成本（ 2018年 为 65% 越来越多领导者意识到明确空间所有权的重要性 没有“通用”的解决方案 根据企业目标决定方法论 贵司分摊成本的依据是？ 亚太区 贵司分配空间和 /或分摊成本吗？ 是 不是 北美 欧洲、中东 和非洲 拉丁美洲 亚太 面积：租赁面积 人数：各业务线人数 与总人数之比 其它 面积：使用面积 人数：各业务线人数 与总容积之比 人数：按各业务线 人均标准 面积：总面积 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 12 主动规划，以满足未来的空间需求 企业都在面对“难以及时获取准确预测数据”的挑战 在供 /需预测过程中采用统一的流程，这将带来巨大机遇 88%的受访者以项目为基础收集数据；越来越多企业采用以选址 /租约为主的方式提高效率 需求预测规划 为什么预测（亚太区） 基于项目 选址 /租约驱动 时间驱动 地铁沿线或园区驱动 预测时长 39% 14% 47% 1年 2年 3年 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 13 释放空间利用率数据的无限能量 追踪利用率数据，为决策者提供更多有用信息 提升使用者体验 规避出现过于拥挤或闲置空间的风险 提供办公场所的投资回报 评估变更管理实践是否有效 APA C 门禁卡刷卡数据 可视化监控 感应器提供的出勤数据 网络（ WIFI、蓝牙、无线射频识别等） 感应器提供的设施使用数据 会议室摄像头提供的分析数据 其它 利用率 全球 亚太 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 14 实际使用率低于目标使用率 企业在规划时通常会设定目标利用率 占比最高的两个目标利用率分别是 80-89%和 70-79% 全球的平均利用率约为 60%；其中制造业最高，约为 68% 目标利用率（亚太区） 30% 50-59% 60-69% 70-79% 80-89% 90%+ 无追踪数据 30% 30-39% 40-49% 50-59% 70-79% 80-89% 90%+ 60-69% 无追踪数据 实际利用率（亚太区） 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 15 隐私和安全性方面新的重要考量 对于数据追踪可能会有重大影响 全球最近通过的数项重要的数据保护法案 新加坡通过 个人数据保护法案 (PDPA) 欧盟通过 通用数据保护条例 (GDPR) 欧盟的 GDPR 开始生效 新加坡开始实施 PDPA 美国加州通过 加州消 费者隐私保护法 (CCPA) CCPA开始生效 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 16 灵活的办公场所有助于提高效率和生产力 亚太区 65%的企业以工作职能作为参考标准 亚太区过半的受访者表示：其员工中仅有不到 15%采用灵活办公模式 全球 67%的受访者表示计划拓展灵活办公模式的规模 采用灵活办公模式的员工占比（亚太区） 20% 未来会采用灵活办公模式的比例 灵活性 /敏捷性 扩展 无变化 收缩 67% 28% 4% 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 17 科技赋能办公场所优化 “未来导向型”企业对于科技应用的态度更积极 89%的受访者表示会从企业系统将数据导入 CAFM/IWMS，仅有一半会进行反向操作 在准备充分的企业中，人力资源、 IT和企业不动产团队合作非常紧密 人力资源部员工人数报告 CAD (AutoCAD, Revit) 外包业务员工、临时工、 实习生人数报告 租约管理 i 财务信息 资产管理软件 项目管理软件 工作需求 /工单 其它 科技 亚太 欧洲、中东和非洲 拉丁美洲 北美 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 18 数据管控和审查至关重要 全球 96%受访者保留图纸数据 要确保数据准确性，一个重要的方法是开展审查；多数受访者按季度进行审查 受访者主要通过纸质 /电子平面图开展审查，不过也有 33%的受访者开始寻求科技手段的协助 全球数据维护（同比） 数据准确性 图纸 （建筑结构、 FF&E、线路） 空间属性 （容积、空间功能、 空间类型等） 使用者信息 业务线“所有者” / 成本中心 /分摊 数据审查频率（亚太区） 每月 每季度 每半年 每年 按面积和类型 不审查 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 19 联合办公租赁模式提升了企业不动产组合的灵活性 自 2010年起，灵活办公空间的市场规模以每年 23%的速度增长 亚太区 44%的受访者表示会将联合办公纳入其不动产策略 88%的受访者表示：联合办公解决方案仅占其不动产组合的不到 5% 众多企业纷纷转向利用联合办公方案来解决短期需求 联合办公在不动产组合中的占比（亚太区） 租期 0-6 months 6-12 months 13-24 months 24+ months 联合办公 占比 5% -6个月 -12个月 -24个月 24个月 + 2020 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. 20 01 通过采用能快速适应现状的方式，更好地参与市场竞争 02 通过战略性的办公场所规划，释放企业不动产的价值 03 设定符合企业目标的指标并收集数据，以获取有意义的成果 04 通过积极落实相关措施和进行强有力的监管，实现业务成功 05 与人力资源和 IT等部门共同制定企业不动产目标 06 持续关注办公场所的人性化体验和安全性 客户需要关注什么 您的办公场所数据 行业最佳实践 您的办公场所不断优化 21 王鼎文 Wayne Wong Wayne.W