2020中国互联网房产服务行业用户洞察报告.pdf

亿欧智库 Copyrights reserved to EO Intelligence, Nov 2020 2020中国互联网房产服务行业用户洞察报告EO Intelligence 2 前言 Part 0. 前言 中国的房地产市场 已经从增量时代步 入存量时代，存量 阶段房产供需双方力量均衡且足够分散，对房地产服务行业的需求更大。互联网 房产服务行业作为 传统房产服务行业 的优化渠道，将拥 有更广阔的市场空间。此外，突发的疫情让整个房产服务行业的数字化和线上化 进程进一步加速，老牌互 联网房 产服务 平台如 安居客 和新兴 的房企 转型产 物如恒 房通都 在积极 创新迎 接发展 机遇。 基于市场调查，亿 欧智库对互联网房 产服务行业的用户 进行了洞察，对用户画像、用户购房意愿等进行了深入的解读，希望为行业的参 与者提供全 面的用 户属性分析 。此外 ，亿欧智库 调研发 现，中国互 联网房 产服务行业 经历了20 余年的发 展和探 索 之后，综合 类 平台模 式 仍占据主流，用户 对于“房源全”的 极大诉求使得信息 服务平台占据了绝对的竞争优势，同时行业马太效应明显，“是否出名”是用户 选择平台的一个重要因素 。 报告的最后，亿欧 智库对于互联网房 产服务行业的发展趋势进行了展望。疫情防控常态化将给互联网房产服务行业带来更大的发展机遇， 本报告希望在此关键时点 ，能够 向市场 提供更 多价值 。 亿 欧智 库基 于对 于互 联网 房产 服务 行业 的长 期观 察和 桌面 研究 ， 结合 用户调查和专家访谈等方式 ， 完成此 份 2020 中 国互 联网房产 服 务行业用户洞察报 告，系统梳理了 中国互联网房产服 务行业的发展历程及现状，以及该行业用户的基本属性，同时对行业未来发展趋 势进行了展望，以期为行 业提供 发展方 向的思 考与借 鉴。在此 ，亿 欧智库 感谢相 关企业 、业内 专家的 鼎力支 持目录 CONTENTS Part1. 中国互联网房产服务行业概况 Part2. 中国互联网房产服务行业用户洞察 Part3. 中国互联网房产服务行业发展展望Part1 中国互联网房产服务行业概况 4 1.1 互联网房产服务行业概念 界定 1.2 中国互联网房产服务行业 宏观环 境分析 1.3 中国互联网房产服务行业 发展历 程及现 状 1.4 中国互联网房产服务行业 典型企 业分析EO Intelligence 互联网房产服务行业概念界定 5 互联网房产服务是指通过 互联网 平台及O2O的 方式为 消费者 提供购 买新房 、二手 房 、租房以及社区物业等服务 ，并包 括衍生 出 来的家装等增值服务； 通过互联网房产服务平台 ，用户 在获取 房源信 息的同 时，还 能了解 房产市 场动态 ，并通 过房产 服务平 台提供 的一系 列工具 帮助完 成购房/租房决策，同时完 成装修 、家居 等购房/租房后 续工作 。 新房、二手房、租房、 商业地产、海外地产 房源信息 房产估价、房价查询、 房贷计算器 房产工具 房产行情、房产知识、 房产政策解读 房源资讯 装修、家居、建材 房产增值服务EO Intelligence 房产调控政策全面放松可能性较小，房企拿地愈发谨慎，房产 市场进入存量时代 6 近年来房地产调控政策趋 于稳定 ，始终 坚持“ 房住不 炒，因 城施策 ”的原 则，打 消了市 场上关 于放松 房地产 调控的 预期； 外部融资不易，地产投资 资金更 加依赖 销售回 款，房 企拿地 更加谨 慎。土 地购置 面积和 房屋新 开工面 积逐年 减少， 国内房 地产行 业整体从增量向存量转型 过渡。 -50 -40 -30 -20 -10 0 10 20 2019.02 2019.03 2019.04 2019.05 2019.06 2019.07 2019.08 2019.09 2019.10 2019.11 2019.12 2020.01 2020.02 2020.03 2020.04 2020.05 2020.06 2020.07 2020.08 房地产业土地购置面积累计增长(%) 房地产新开工施工面积累计增长(%) 亿欧智库：土地购置面积 、房屋 新开工 面积累 计同比 （% ） 亿欧智库： 2020 年以来中央关于 房地产 调控政 策的表 态 资料来源：中国银行研究院、中国政 府网、 亿欧智 库整理 数据来源：国家统计局 1 财政部、统计局、央行等多部门重申 “住房 不炒” 、 “不将房地产作为短期刺激经济的手 段” 2020.02 2 银保监会要求银行监控资金流向、对 于违规 把贷款 流入房 地产市场的行为要坚决予以纠正 2020.04 3 政府工作报告，坚持”房子是用来住 的、不 是用来 炒的” 定位，促进房地产市场平稳健康发展 2020.05 4 “730”政治 局会议 要求“ 防止资金 违规流 入房地 产市 场” 2020.07 5 央行党委书记、银保监会主席发文称 房地产 泡沫是 威胁金 融安全的最大“灰犀牛” 2020.08EO Intelligence 7 房产市场进入存量阶段， 供需分 散、垄 断效应 不再存 在，房 地产开 发商需 要能够 更加全 面有效 的触达 潜在客 户。此 外，存 量时代 的需求多以自住为主，消 费者更 加关注 房屋的 地理位 置、通 勤信息 和邻里 信息， 房屋交 易信息 的密集 型和复 杂属性 由此诞 生。 存量时代供需分散、购房者对信息需求大，互联网房产服务行业 为房产市场贡献中坚力量 50% 投资 投资为目的的购 房行为占比50% 存量时代 增量时代 供给小于需求，开发商占主导位置 交易双方力量均衡且足够分散 11%投资 投资为目的的购 房行为只占11% 开发商的力量趋弱， 消费者力量趋强 购房逐渐转为自住为主 互联网房产 服务行业 进入存量时代， 市场逐渐低迷， 供需极度分散， 互联网房产服务 平台可有效撮合 买卖双方 存量时代的住房 需求多以自住为 主，购房者会更 加关注房屋细节， 对信息需求大。 互联网房产服务 平台可提供详细、 密集的信息展示 资料来源：公开资料整理、亿欧智库 自主调 研，N=1533EO Intelligence 8 资料来源：公开资料整理、亿欧智库 自主绘 制 市场起步期 市场探索期 市场启动期 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020 高速发展期 成熟期 历经20余年发展，市场竞争格局基本确立，疫情加速了房产服 务线上化进程，互联网房产服务行业即将进入高速发展期 2015 年起，互联网房产 服务行 业产业 链趋于 成熟， 头部企 业强强 联合， 市场竞 争格局 基本确 定，互 联网房 产服务 行业进 入启动 期； 现阶段市场稳定增长，安 居客持 续领跑 ，且受 疫情影 响，购 房选房 线上化 进程加 速，互 联网房 产服务 行业即 将进入 高速发 展期。 1998 年发布国务院关于 进一步深化城镇住房制度 改革加快住房建设的通 知，结束了福利分房制 度，同时将房地产确立为 经济新的增长点，意味着 房地产时代正式到来 2000 年左右，房产 类媒体涌现，代表企 业：房天下、链家 2005 年国八条颁布， 房地产投资增长势头得 到了一定的控制，开发 商遭遇困境，互联网房 产平台助力营销 2005 年媒体端纷 纷转型服务商 2007 年左右，房地产 平台相继涌现，各家积 极探索不 同的商 业模式 ， 代表企业：安居客 2010年左右链家 网上线、 房多多 、 Q 房网等相继成立 2014年房产服务商纷纷转型房产 交易平台。同时爱屋吉屋、平安 好房等房产电商平台成立，互联 网房产平台市场引起资本市场追 捧，爱屋吉屋完成5 轮融资 2015年58同城、安居客 、 赶集网强强联合，市场 集中度上升 2016年各家纷纷转移战场 到移动端口，拓展综合服 务业务，产业链逐渐成熟 2020 年，安居客持续领 跑，互联网房产服务行 业头部平台基本确立 亿欧智库： 互联网房产服务行业发 展历程EO Intelligence 互联网房产服务行业用户多集中在移动端，2020年移动端活 跃用户规模突破1 亿 9 2717 3173 4950 5038 5208 7349 10425 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 0 2,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 2017.01 2017.03 2017.05 2017.07 2017.09 2017.11 2018.01 2018.03 2018.05 2018.07 2018.09 2018.11 2019.01 2019.03 2019.05 2019.07 2019.09 2019.11 2020.01 2020.03 亿欧智库：移动端活跃用 户规模 （ 万 人 ） 亿欧智库：互联网房产平 台分渠 道用户 占比 据调研显示，互联网房产 服务行 业的用 户多集 中在移 动端， 手机APP 覆 盖了约89.6% 的用 户，微 信小程 序/公众 号覆盖 率位居 第二； 互联网房产服务行业移动 端用户 规模近 几年大 幅上涨 ，2017 年移 动端用 户仅2700万， 而2020 年 用户数 量已超 过1 亿 ，年复 合增长 率 高达54.7% 。 数据来源：公开资料整理 0.1% 8.4% 33.3% 34.9% 89.6% 其他 支付宝小程序/ 生活号 PC 端 微信小程序/ 公众号 手机APP 端 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 互联网房产服务行业产业链发展成熟，细分格局分化明显 10 互联网房产服务行业产业 链趋于 成熟， 其中互 联网房 产服务 平台可 分为四 大类： 开发商 自营平 台、房 产经纪 平台、 综合类 平台、 垂直服务平台。开发商自 营平台 为房企 发布房 源供购 房者选 房、购 房的平 台，房 产经纪 平台提 供了中 介与用 户的沟 通桥梁 ，综合 类平台服务于用户购房/租 房的过 程，同 时涉及 家装、 建材等 增值服 务；垂 直服务 平台服 务于用 户购房/租房中 的具体 需求。 资料来源：亿欧智库自主绘制 购房者 租房者 房产开发商 房主 房产中介 土巴兔 微聊客 移动经纪人 房 产 经 纪 平 台 凤凰通 信息服务平台 房多多 安居客 贝壳 房天下 租房 自如 蛋壳 中介自营平台 链家 我爱我家 Q 房网 金牌管家 小区管家 恒房通 乐有家 互联网房产服务平台 开 发 商 自 营 平 台 综 合 类 平 台 垂 直 服 务 平 台 物业 家装 家具 最美装修 红星美凯龙 居然在线EO Intelligence 综合类平台受众最广，其中安居客渗透率、使用率遥遥领先 11 亿欧智库：综合类平台市 占率 数据来源：公开资料整理 综合类平台由于能够提供 全流程 的购房/租房体 验而受 众最广 ，覆盖 人数在 互联网 房产服 务行业 的占比 高达70.7% ； 据调研显示，安居客是渗 透率最 高的互 联网房 产服务 平台， 有69.5% 的用户使 用过安 居客， 约为贝 壳找房 的1.3 倍； 同时安居 客是互 联 网房产服 务行业 用 户最常使 用的平 台 ，约36.4% 的 用户 表示最常 使用的 平 台是安居 客，约 为 贝壳找房 的2.1 倍。 亿欧智库：主要互联网房 产服务 平台使 用情况 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533 36.4% 17.1% 13.1% 5.9% 1.7% 69.5% 53.1% 40.6% 31.1% 11.4% 最常使用 使用过 安居客 贝壳 链家 房天下 房多多EO Intelligence 典型企业分析安居客：以用户为核心构建优质房产信息服务 生态，推动全流程线上化发展 12 亿欧智库：安居客全流程 线上化 安居客致力于提升用户房 产信息 服务体 验，通 过研发 一系列 智能化 房产服 务工具 ，联合 开发商 、房产 经纪等 合作伙 伴，推 出VR 看 房、直播看房、无忧交易 等一系 列举措 ，满足 用户对 于线上 看房“ 场景+ 体验 ”的需 求； 安居客积极布局线上化服 务，深 入全链 条推动 流程优 化与再 造，精 细化服 务用户 的房屋 租购全 过程。 通过VR 看房 、在线 签合同 等 工具实现从选房、看房、 签约到 居住服 务的全 流程线 上化， 为租房 用户提 供全面 、高效 、便捷 、流畅 的购房/租房体 验。 01 02 03 04 人房匹配 引导成交 云聚客大数据系统形成精 准的用户需求画像，并智 能匹配房源、客源、经纪 人三方资源 新房官方旗舰店推出 “一 房一价”功能，通过公开 、 透明的信息呈现方式，提 升 用户的成交效率 在线看房 双方沟通 VR 看房服务，打造样板间、 售楼处1:1 线上全真复刻、开 展直播看房，让顾问与用 户 在线互联、即时互动 推出微聊客，让置业顾 问 在 线主动发布信息、自主 营 销 获客，以内容服务更好 地 连 接置业者 亿欧智库：安居客为用户 打造“ 场景+ 体 验” 安居客VR看房 安居客直播看房 安居客无忧交易保障 资料来源：安居客APPEO Intelligence 典型企业分析安居客：打造房产界“双十一”，全民挑房节 活动激活流量、赋能各方 13 除了提供行业基础设施赋 能之外 ，安居 客还通 过定期 活动来 促成线 上营销 高潮， 推动房 企线上 营销发 展； 安居客从2016 年起，每 年举办 房产界 的“双 十一” 活动全 民挑房 节，为 购房者 带来年 度购房 钜惠和 一站式 服务的 同时助 力房 产开发商缩短去化周期。 尤其在 疫情防 控常态 化背景 之下， 今年“ 挑房节 ”更是 推出新 房旗舰 店等助 力开发 商的线 上营销 。 亿欧智库：安居客挑房节 安居客是核心购房群体聚集的 平台，拥有多年积累的线上流 量运营优势。今年挑房节更是 覆盖10亿人次精准用户 流量优势 全民挑房官万茜倾力助阵、 CBA 球员拍摄宣传片，“挑房 节”打造了行业最具含金量的 IP 营销，导入亿级的新鲜流量 IP 营销 新房售楼处官方旗舰店、微聊 客、房易通等智能工具打通在 线成交流程，帮助引流的同时 推动房企进行更好的用户运营 基础设施赋能 为开发商： 精准匹配需求，为开发商 缩 短去化周期提供了新场景 其中新房会场吸引超千万 用 户互动，线上成交超300亿 汇集了大量优质房源、提 供海量补贴等优惠活动及 “专人带看”等优质服务 尤其新房会场全国各地开 发商带来超2000个在线优 惠楼盘、万套特价房源 为用户： 01 02 资料来源：公开资料整理，亿欧智库 自主绘 制EO Intelligence 典型企业分析恒房通：传统地产企业电商化，玩转线上卖房 14 亿欧智库：恒房通发展历 程 资料来源：公开资料整理 恒房通自从2014 年面世 以后， 不断探 索房产 和互联 网的结 合方式 ，在今 年扛起 了房产 销售主 力的大 旗； 据中指院研究数据显示，84% 的开 发商都 开通了 “线上 卖房” 模式， 其中有94% 的开 发商认 为营销 效果不 好，但 恒房通 通过全 民 营销获取流量、让利优惠 促成交 、“一 房一价 ”房源 透明化 等手段 成功在 跨界电 商的众 多房企 中取得 了好成 绩。 2014年 2018年 2019年 2020年 2014年，恒大营 销人员 开 始宣传恒 房通APP ， 然而移动端电商不像现在这样发达， 恒大的 线上卖房并未取得太大成效。 2018年恒房通全年访问量为1324万人次， 新增推荐量达3923万组，全年推荐成交额 3694亿元，占总销售金额的67% 。 2019年3 月“全员营销月”活动上，恒房 通上线项目690个，同时推出折扣优惠， 成交佣金制度被充分运用。 疫情期间，恒大线上卖房的超前布局 起到了 重大作用，其中2 月份网上累计认购99141 套，优惠后房屋总价值1026.7亿元。 恒房通通过佣金鼓励全民参与恒大的 “线上卖 房”活 动，打 造全 民营销活 动， 使得平台注册人数的激增，恒大的平 台 流量已经遥遥领先于同行 “全民营销”获取足够流 量 恒房通利 用各种 活动激 活用 户需求， 不断推出各种优惠政策，最大程度 留住客户 丰富的活动激活流量 自营电商已成型 恒大作为 开发商 依托自 己的 电商平台 ， 完成房屋的展示、销售，将一手房源 透明化，有效减少房屋销售时中介赚 取的差价EO Intelligence 典型企业分析恒房通：助力恒大“增肌”效果明显，然而受 制于SKU 与服务能力难以规模化发展 15 432 215 549 1196 406 447 612 1465 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1 月 2 月 3 月 一季度 2019年 2020年 亿欧智库：恒大2019年、2020 年销 售额（ 亿元） 对照 亿欧智库：恒房通使用情 况 恒房通平台引领的网上销 售，不 但给行 业以革 命，而 且给恒 大的“ 增肌” 效果明 显。2020 年 一季度 ，因为 颠覆性 的营销 革命， 恒大实现了销售1465 亿 元，同 比增长23 ， 排名房 产行业 第一； 然而，恒大等开发商自建 互联网 平台面 临SKU 过少的 问题， 无法满 足千人 千面的 购房需 求。此 外综合 平台基 于大数 据积 累 ， 能 更 好的服务 用户， 为 用户找到 合适的 房 源，而开 发商以 售 卖自有产 品为导 向 ，天然与 消费者 诉 求冲突， 难以做 到 综合平台 的规模 。 资料来源：公开资料整理 互联网房产服务平台用户 中，仅4.9% 使用过恒房通 互联网房 产服务 平台用 户中 ， 仅0.9% 经常使用恒房通 资料来源：亿欧智库自主调研，N=1533Part2. 中国互联网房产服务行业用户洞察 16 2.1 中国互联网房产服务行业 用户画 像 2.2 中国互联网房产服务行业 用户购 房意愿 分析 2.3 中国互联网房产服务行业 用户渠 道及平 台偏好 分析 2.4 中国互联网房产服务行业 用户平 台使用 情况分 析 2.5 中国互联网房产服务行业 用户需 求分析EO Intelligence 17 用户画像：千禧一代逐渐成为互联网购房选房核心用户群体， 学历高、收入高，首套、二套房需求较多，主要从事互联网、 文化传媒等新兴行业 年龄 学历 职业 用户整体偏年轻化，以千禧一代为主 18-23岁用户占比22.3% ，25-34岁用户占比 49.8% 用户学历普遍较高，对互联网接受度更高 专科及以上学历占比超过90% ，其中大学及以 上学历占比63.9% 用户从事的行业以互联网（14.2% ）、教育及 文化传媒（14% ）等相关新兴产业为主，消 费品（5.4% ）、服务（4.6% ）等传统行业用 户占比较少 收入 是，有一套 59.6% 是，已有两套 或以上 7.2% 没有房产 33.3% 用户主要集中在中高等收入人群 月收入5k 以上用户将近70% 家庭月收入1w 以上用户占比超过80% ，共同 购房能力较强 互联网房产平台核心用户 已有房 产数量 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 18 新房用户主要需求为刚需用房，二手房用户受学区房及房价驱 动更明显 互联网房 产服务 行 业用户购 房的主 要 原因是刚 需用房 ， 占比为37.6% ，其 次为孩子 上学及 结 婚需要， 用户购 房 主要是满 足家庭 需 求； 新房用户刚需用房及结婚 需要的 占比更 大，用 户新建 家庭的 需求较 高；二 手房用 户购房 主要受 购买学 区房、 房价上 涨、家 庭人口 新 增的影响，二手房用户对 于购买 学区房 等细节 考虑较 多，互 联网房 产平台 能为此 提供更 为全面 的信息 。 37.6% 40.2% 35.7% 18.1% 16.5% 18.0% 16.1% 15.3% 12.4% 11.4% 10.9% 13.5% 7.8% 9.5% 9.6% 6.4% 5.0% 7.6% 整体用户 新房用户 二手房用户 刚需用房 孩子上学需要 结婚需要 房价上涨 毕业参加工作 家里即将有孩子 亿欧智库：用户购房原因 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 19 地段理想是用户购房首要的决策因素，新房用户更关注环境及 物业，二手房用户更关注购房成本 选择地段理想的用户占比 超过60% ，购房 时选择 好的地 段往往 伴随更 好的价 值收益 、升值 潜力和 生活体 验； 新房用户购房时更关注小 区环境 和物业 （54.1% ），居住 刚需高 ，对居 住体验 要求更 高； 二手房用 户则偏 好 装修与户 型好的 房 屋（55.6% ） ，能 节约再装 成本； 也 更加关注 房价是 否 有优惠（48.9% ） ，对价格 敏感度 较 高。 61.5% 60.6% 58.4% 54.3% 50.5% 55.6% 49.3% 44.9% 45.2% 47.8% 54.1% 43.3% 47.0% 44.5% 48.9% 11.1% 9.7% 11.0% 9.4% 12.7% 9.0% 整体用户 新房用户 二手房用户 地段理想 户型及装修好 周边配套设施齐全 小区环境及物业好 房价优惠 售后服务完善 开发商品牌值得信赖 亿欧智库：用户购房决策 因素 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533 19EO Intelligence 20 91-110户型为用户最主要购房意向，一线城市更偏好较 小户型，三线及以下城市对大户型需求更高 用户意向购买房产面积选 择以市 场刚需 户型为 主，选 择91 -110 的用 户最多 ； 一线城市用户选择购买90 以下 的用户 占比超 过40% ，与其他 级别城 市用户 差异较 大。受 购房压 力及市 场供给 影响， 一线城 市用户 更偏好较小户型；三线城 市以下 对比高 线城市 ，选择110 的用户 占比更 高，其 中三线 城市用 户占比 超过30% 。 1.6% 1.0% 3.3% 1.4% 4.7% 6.7% 1.5% 7.4% 6.8% 12.5% 17.5% 21.4% 16.5% 23.5% 24.7% 35.4% 32.5% 41.2% 37.0% 33.3% 26.1% 30.6% 21.3% 22.8% 18.0% 8.3% 9.7% 6.3% 6.4% 3.5% 3.5% 1.5% 0.7% 1.2% 2.0% 四线城市及以下 三线城市 二线城市 新一线城市 一线城市 50及以下 51 -70 71 -90 91 -110 111-130 131-150 151-200 201 -300 300以上 亿欧智库：用户购房面积 意向 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 21 借助互联网优势节省看房成本、提升看房效率，接近八成用户 开始通过互联网平台找房 78.7% 的用户通过互联网房产 平台找 房，是 目前主 流的找 房渠道 ，其次 为中介 代理或 第三方 机构、 门店、 售楼部 等传统 渠道。 用户选择互联网房产平台 的主要 原因是 房源信 息全面 、看房 服务便 捷周到 等，与 传统渠 道比有 显著的 互联网 优势， 如线上VR 看房服 务就在帮助用户节省看房 成本及 提高看 房效率 的同时 提供了 更加新 颖的看 房体验 。 4.9% 5.2% 6.3% 17.8% 38.3% 40.6% 78.7% 电视/ 报纸等传统媒体 社交媒体、短视频平台 户外展示广告 熟人朋友介绍 门店、售楼部 中介代理或者第三方机构 互联网房产平台 房源信息全面 看房服务 便捷周到 网上购房 形式新颖 优惠力度大 能够预定 紧俏楼盘 79.4% 76.4% 42.3% 亿欧智库：用户找房渠道 亿欧智库：用户使用互联 网房产 平台原 因 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533 79.4% 76.4% 42.3% 36.7% 25.2EO Intelligence 22 用户会在购房决策早期就开始使用房产服务平台，平均使用时 长高 31.5% 的用户在购房前半年到 一年开 始使用 互联网 房产平 台，30.8% 的用 户购房 前半年 之内开 始使用 ； 大多数用户平均每次使用 时长超 过10 分 钟，将 近半数 的用户 单次使 用时长 超过30 分 钟。 6.2% 18.1% 30.8% 31.5% 10.0% 3.4% 1 个月之内 3 个月之内 半年之内 半年到一年 一年以上 不清楚 3.9% 46.6% 40.4% 9.1% 不超过10 分钟 10-30分钟 30分钟-1 小时 1 小时以上 亿欧智库：购房前多久开 始使用 房产平 台 亿欧智库：用户平均单次 平台使 用时长 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 23 午饭期间、晚睡前是用户使用房产平台的两大理想时段，偏好 场景是在家中 用户主要是在午饭期间及 傍晚至 睡前使 用房产 平台， 主要在20:00-22:00 使 用，占 比为48.5% ，其 次为18:00-20:00， 占比37.1% ； 超过80% 的用户在家中使用 互联网 房产平 台，也 有将近 半数的 用户在 公司上 班间隙 时使用 。 家中 80.0% 上班间隙 44.5% 乘坐交通工具、电梯 29.9% 户外闲逛 10.1% 休闲娱乐场所 9.9% 2.3% 2.4% 4.1% 8.0% 12.6% 15.1% 34.4% 9.9% 11.4% 37.1% 48.5% 10.1% 0:00-2:00 2:00-4:00 4:00-6:00 6:00-8:00 8:00-10:00 10:00-12:00 12:00-14:00 14:00-16:00 16:00-18:00 18:00-20:00 20:00-22:00 22:00-24:00 亿欧智库：用户使用时段 亿欧智库：用户使用场所 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 24 房源对比、购房指南及楼市资讯是用户核心的平台功能诉求， 年轻用户更喜欢VR 看房等新型功能 不同年龄段用户选择房源 对比、 购房指 南及楼 市资讯 功能的 占比均 超过50% ，是用 户需要 满足的 首要核 心平台 功能需 求； 与年龄在35 岁及以上的用 户对比 ，35 岁以下 用户更 偏好VR 看房 的功能 ，年轻 群体对 新型功 能接受 度更高 。 52.6% 57.1% 54.1% 55.9% 38.3% 44.6% 48.4% 43.2% 19.9% 16.8% 16.5% 9.9% 59.7% 58.3% 48.1% 38.7% 54.1% 58.0% 59.8% 54.1% 25.2% 24.1% 21.2% 14.4% 14.0% 16.6% 16.10% 15.30% 18-24 岁 25-34 岁 35-44岁 45 岁以上 房友交流平台 贷款、税费计算器 房源对比 VR 看房 专家答疑 地图找房 购房指南及楼市资讯 亿欧智库：用户喜欢的房 产平台 功能 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 25 平台购房营销活动认知度及满意度均较高，能够有效促进用户 产生购房决策 近80% 的用户了解过购房营 销活动 ，了解 过安居 客“挑 房节” 的用户 占比最 多，为50.2% ； 超过60% 的用户对此类营销 活动的 满意度 较高； 69.1% 的用户认为营销活动能 够促进 他们产 生购房 决策。 0.2% 21.1% 30.5% 40.0% 50.2% 其他 没有了解过 京东“ 购房节” 恒大“ 购房节” 安居客“ 挑房节” 1.0% 2.2% 33.1% 44.0% 19.7% 很不满意 不满意 一般 满意 很满意 69.1% 14.8% 16.1% 会 不会 不清楚 亿欧智库：用户了解过的 购房营 销活动 亿欧智库：购房营销活动 满意度 亿欧智库：购房营销活动 是否促 进产生 购房决 策 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 26 房价优惠是购房营销活动关键引流点，年轻用户更关注活动附 赠价值 购房营销活动的吸引点主 要是房 价优惠 ，受房 价驱动 影响用 户整体 对营销 活动的 需求较 高； 分年龄来看，年轻人相对 更加追 求参加 活动的 体验感 ，其中 作为购 房主力 的25-34 岁用 户选择 “专人 带看” 的占比 为29.8% ，在所 有年龄段中占比最高。 65.3% 72.7% 68.8% 79.7% 31.3% 37.8% 37.6% 43.8% 34.7% 26.6% 25.2% 20.3% 28.0% 29.8% 24.4% 14.1% 17.5% 13.7% 18.8% 14.1% 9.3% 7.7% 7.2% 6.3% 18-24 岁 25-34 岁 35-44岁 45 岁以上 活动受众多 提供专业咨询服务 专人带看 有礼品赠送 房源多 房价优惠 亿欧智库：购房营销活动 吸引点 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 27 装修服务是用户亟待满足的首要售后服务，年轻用户搬家服务 需求较大 装修服务在所有年龄分段 中用户 占比均 为最高 ，都超 过了50% ，其中18-24 岁用户 中有61.7% 需要装 修服务 ； 超过50% 的18-24 岁 用户希 望平台 能够提 供搬家 服务， 与其他 年龄用 户相比 有车一 族比例 相对较 低，因 此搬家 服务需 求更大 。 61.7% 60.9% 58.9% 51.4% 52.9% 45.7% 39.9% 32.4% 33.0% 40.7% 43.0% 46.9% 24.3% 29.7% 30.1% 27.0% 4.1% 2.5% 3.2% 6.3% 18-24 岁 25-34 岁 35-44岁 45 岁以上 不清楚 楼盘周边服务机构优惠卡 房产经纪服务（代租、代售） 搬家服务 装修服务 亿欧智库：用户希望平台 提供的 售后服 务 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 28 用户洞察总结 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533 用户画像 用户购房意愿 用户渠道及平台偏好 用户平台使用情况 用户需求 用户整体偏年轻化 用户学历普遍较高，对互 联 网 接 受度更高 用户主要从事互联网等新兴职业 用户主要集中在中高等收 入 人 群 用户购房主要是解决刚需 用户购房最关注地段 用户偏好91-110户型 一线城市用户相较低线城 市 用户更偏好较小户型 用户找房偏好互联网平台 ，互 联网优势明显 房源信息全面、看房便捷 、形 式新颖是互联网房产平台 相较 于传统渠道的显著优势 用户会提前使用房产平台 ， 购房较为慎重 用户使用房产平台的理想 时 段是午饭期间及睡前的非 工 作时间 用户平台功能需求以购房 指 南及资讯、房源对比为主 受房价优惠驱动影响，购 房 营销活动需求较高 装修服务及搬家服务是用 户 较为偏好的售后服务Part3 中国互联网房产服务行业发展展望 29 3.1 互联网房产服务平台“知 名度” 的打造 3.2 互联网房产服务平台“精 准推送 房源” 的实现 3.3 互联网房产服务平台“看 房便捷 、形式 新颖” 优势的 凸显 3.4 互联网房产服务平台竞争 力的升 级EO Intelligence “知名度”是用户选择互联网房产服务平台的关键因素，平台 要以“IP 化”方式聚集流量，以内容营销实现用户的强触达 30 都市职场剧 通过电视剧的方 式实现内容触达 全民挑房节 打造房产界的 “双十一” 大咖直播 专业人士讲解购 房遇到的难题 调研显示有近50% 的人会根 据知名 度去选 择平台 ，通过 打造深 入人心 的品牌IP 来聚集流 量，并 通过有 温度的 专家、 能与用 户深度 交流的个人伙伴等渗透到 用户的 社交圈 ，真正 实现以 “人” 为中心 的运营 才能进 一步提 升平台 知名度 ，同时 形成强 连接的 流量； 以安居客为例，打造房产 界的“ 双十一 ” 来激活流量、赋能各方，并 通过都 市职场 剧、大 咖直播 等方式 实现了 内容的 强触达 ，增 加用户粘性引导成交。 平台知名度 亿欧智库：用户选择互联 网平台 时考虑 的 因 素 数据来源：亿欧智库自主调研，N=1533EO Intelligence 大数据将持续赋能互联网房产服务行业，满足购房用户对平 台“精准推送合适房源”的诉求，推动“房找人”逐步发展 31 购房者 以安居客为例 大数据下的“房找人”模 式：平 台推送 最适合 购房者 需求的 房源 传统“人找房”模式：购 房者通 过多种 途径找 合适房 源 房产中介 售楼部 个人房东 无法判断经纪人水平，存 在遇到变相收费、被推荐 高价房的风险 售楼部分散导致看房效率 低，同时售楼部不适用存 量时代的二手房交易市场 购房者难以理清复杂的房 屋交易流程，无法准确评 估购房风险 互联网房产 服务平台 精准推送房源 强大的大数据算法从千万级房源中 为用户甄选最适合他们的优质房源， 并且可以根据用户画像实时更新 帮助用户甄选优秀的房产经纪人 和门店，不断督促房产经纪人提 升自己的专业能力和服务品质 轻松找到最合适的房源、 得到高素质经纪人的服务 资料来源：公开资料整理，亿欧智库 自主绘 制EO Intelligence 疫情加速线上化演变，VR 等新技术将满足用户对平台“看房便 捷、形式新颖”的更高要求 32 互联网房产服务平台因为 “看房 便捷、 形式新 颖”吸 引了大 批用户 ，VR 等新技 术将使 互联网 平台的 优势愈 发明显 ； 未来，VR 将进一步把“看房、 设计、 装修、 入住体 验”四 个方面 结合， 打造一 个VR+ 房 地产的 生态。 VR技术的 发展将 进一步 满 足用户在 线上看 房的需 求， 足不出户看房也能清晰的了解房源全 部信息 打破地域限制 开发商只需提供样板房的设计图纸、 工程图 纸，就 能 进行样板房的搭建。这样房地产商就 能提前 半年甚 至 更长时间进营销，使销售的窗口期提 前并且 拉长 打破时间限制 在VR样板房里，所见的屋内格局、陈 设都与 实物大 小别无二致，体验者可以任意漫步在 样板房 和小区 之 中，获得沉浸式的看房体验 沉浸式看房体验 VR技术使得用户可以按照自己的想法 去装修 自己的 房子，还可以提前预览装修后的效果 ，在一 定程度 上 满足了客户的个性化需求 满足个性化需求 VR技术让用户更沉浸式 的感受到家装的效果， 更轻松的与设计师沟通 以安居客“小区航拍”为例，VR技术 帮助用 户720 在 线上充 分了解小区及周边的真实场景，推动 线上看 房的进 一步发 展 VR 技术使得用户线上看房也 能有线下看房的直观体验 资料来源：公开资料整理，亿欧智库 自主绘 制EO Intelligence 满足用户对平台“多样性、专业性、一站式服务”的需求将有 效提升平台的竞争力 33 随着选房、购房进一步转 移到线 上，用 户对于 平台功 能的需 求愈发 多样化 ，希望 能从单 一平台 上获取 所有与 房源相 关的信 息； 未来用户买房将以自住为 主，需 要得到 更加专 业、细 节的指 导，互 联网房 产服务 平台将 通过更 加专业 的服务 提升竞 争力； 用户希望能简单快捷的完 成全流 程的操 作。互 联网房 产服务 平台将 进一步 扩充业 务范围 ，完善 购房生 态链的 打造。 调研显示用户对房源对比、购房指南 、楼市 资讯、VR看房等众多功能都有不同程 度的需 求。为了满足用户个性化的需求，互 联网房 产服务平 台将着 眼于提 供更 加多样化 的服务 。 平台更多功能 用户以首套房、二套房购买需求为主 ，对于 专家指导