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2020年区域仓储市场分析报告 华 南 在 粤港澳大湾区发展规划纲要 及华南区域各省市交通建设规划推动下 ， 华南区域交通网络布局不断完善 ， 交通通达性进一步提升 ， 物流配送效率得以提高 。 华南区域仓储物流格局进一步调整 ， 中心城市加速战略转移 ， 周 边新兴城市仓储业获得发展机遇 ， 推动华南区域仓储市场辐射范围扩大 ， 从而催生新的发展方向 。 注：华南区域范围包括广东省、广西壮族自治区（以下简称广西）、海南省、香港特别行政区、澳门特别行政区。本报告香港与澳门未统计数据。 Introduction 卷首语 市场概况 宏观市场 土地市场 供应市场 需求市场 租金情况 2020年市场研判 目 录 CONTENTS 市场概况 01 华南区域经济逐渐回暖 ， 预计下半年将恢复正常或逐步增长 ， 发展趋势乐 观 。 粤港澳大湾区加快推动交通基础设施建设 ， 华南区域物流市场辐射范围朝 广深周边城市发展 。 仓库总量丰富 ， 仓库供应主要集中在广东 ， 广西 、 海南相对较少 。 华南区域仓库需求主要分布在大湾区域 ， 一圈层城市需求外溢明显 。 华南区域部分城市仓储用地供应紧缺 ， 周边新兴城市将成为仓储用地供应 主力 。 02 宏观市场 “ 经济运行平稳且预期良好，产业结构不断优化 ” 5.02 5.48 11.19 11.88 13.42 13.98 37.55 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 东北地区 西北地区 西南地区 华北地区 华南地区 华中地区 华东地区 2019年中国地理分区 GDP排名 单位：万亿元人民币 2019年 ， 华南区域生产总值为 13.42万亿元 ， 位居中国 地理分区第三 ， 发展潜力巨大 。 华南区域总人口 17,206万人 ， 人均 GDP为 7.80万元 ， 地方财政收入之和为 1.53万亿元 。 数据来源：国家统计局 物联云仓数据研究院整理 17,206 总人口数 （万人） 人均 GDP （万元） 地方财政收 入之和 （万亿元） 7.80 1.53 经济体量位居中国第三 ， 发展潜力巨大 2015-2019年 ， 华南区域经济整体运行平稳 ， 生产总值增速保持在 7 以上；社会消费品零售增速回升 ， 增势良好； 投资增速有所收窄 ， 主要受国际国内严峻环境影响；货运量持续平稳 ， 为货物运输业平稳发展提供基础 。 数据来源：国家统计局 各省统计局 物联云仓数据研究院整理 -4.00% 1.00% 6.00% 11.00% 16.00% 2015 2016 2017 2018 2019 2015-2019年华南区域重要经济指标走势 生产总值 社会消费品零售总额及网络零售占比 固定投资 货运量 经济运行平稳 ， 社会消费品零售回暖加快 华南区域各省区在疫情防控中经济社会运行趋于正常 ， 2020年一季度相比 2020年 1-2月 ， 华南区域经济回暖明显 ， 主要经济指标降幅收窄 ， 其中 3月固定投资降幅比 1-2月收窄 11个百分点 。 根据各省区统计局表示 ， 华南区域复工复 产正逐步接近或达到正常水平 ， 尤其是交通管制逐步有序放行后 ， 货物运输量明显回升 。 2020年 Q1经济回暖明显 ， 经济指标降幅收窄 数据来源：华南各 省统计局 物联云仓数据研究院整理 -30.00% -25.00% -20.00% -15.00% -10.00% -5.00% 0.00% 规上工业值 固定投资 社会消耗品总值 2020年 Q1华南区域经济指标增速 1-2 月累计 增长（ %） 一季度增长 （ %） 2015-2019年华南区域产业结构趋于分化 ， 不断优化调整 ， 第三产业持续增长并占据主导地位；第二产业内部结构 持续调整 ， 比重呈下降趋势；随着各省乡村振兴战略和农业供给侧结构性改革的深入推进 ， 第一产业占比在 2019年 有所回升 。 产业结构不断调整优化 ， 第三产业占比逐步提升 数据来源：华南各省统计局 物联云仓数据研究院整理 7.25% 7.21% 6.61% 6.30% 6.57% 44.16% 42.91% 41.22% 39.48% 38.54% 48.59% 49.89% 52.16% 54.22% 54.89% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 2015 2016 2017 2018 2019 2015-2019年华南区域各产业占比情况 第一产业 第二产业 第三产业 03 土地市场 “ 土地规划向集约化发展，仓储用地逐年缩减 ” 土地规划集约化成趋势 ， 土地供应区域偏向明显 根据广东 、 广西 、 海南三省土地利用总体规划来看 ， 华南区域土地规划整体向集约化发展 ， 全面推进集 约用地成为土地规划重点原则 。 省份 土地总体规划 主要布局 广东 全面推进节约集约用地，严格 控制城镇工矿用地无序扩张 促进珠三角平原区、粤东粤西沿 海区和粤西北山区的协调发展 广西 新增建设用地，重点保障工业 化和城镇化发展的合理用地需 求 北部湾经济区等重点区域给予倾 斜 海南 严格保护耕地、节约集约用地、 协调区域用地、统筹城乡用地 和突出生态保护。 工矿用地布局将进一步向海口、 澄迈、洋浦、昌江、东方等北部 和西部的重点工业园区集中 政策持续发力缩减仓储用地 ， 仓储用地供应明显收紧 华南区域仓储供应用地除在省级土地利用总体规划逐年缩减外 ， 部分城市在相应规划中对仓储用地也进行了缩减 。 如： 2017年 广州市城市总体规划 （ 2017-2035） 已明确减少建设用地的供应； 2019年 ， 深圳发布 关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知 ， 明确商服用地 、 工业用地 、 物流仓储用地等符合规定可变更为居住用地 ， 鼓励未开发仓储用地变更用地性质 。 从 2017-2020年华南区域工矿仓储用地供应来看 佛山 、 东莞成仓储用地供应主力军 ， 17-18年仓储土 地供应总量均超 400万 ， 但 2019年 -2020年东莞 仓储用地供应量明显收紧；南宁市仓储用地供应总体 呈收紧趋势 ， 2019年海口仓储用地供应量跨越式增 加；广州 2020年仓储供应用地量有所增加 ， 深圳 17-19年并无工矿仓储用地供应 ， 土地紧缺 。 城市 17年 18年 19年 20年 佛山 351.00万 463.00万 303.00万 暂无资料 东莞 221.37万 222.05万 71.07万 80.12万 南宁（市本级） 122.52万 67.86万 38.42万 60.93万 海口（市本级） 44.38万 暂无资料 149.28万 暂无资料 广州 24.50万 96.56万 29.92万 60.51万 深圳 无 无 无 暂无资料 数据来源：华南各城市自然与资源规划局 物联云仓数据研究院整理 2017-2020年华南区域工矿仓储用地供应 04 供应市场 “总量丰富，广东为仓储资源重点供应区域” 仓源总量丰富 ， 普通仓为仓源主力 华南区域仓储市场总量丰富 ， 仓库类型以普通仓为主 。 据物联云仓数据显示 ， 截至 2020年 6月 ， 华南区域仓库总面 积达 3,146.87万 ， 仓库可租面积为 441.75万 。 其中普通仓面积占华南区域仓库总面积的 95.21 ；冷库面积占 华南区域仓库总面积的 4.79 。 普通仓中 ， 仓源结构不断优化调整 ， 高标仓占比上升明显 ， 截至 2020年 6月 ， 高标 仓总面积占比上升至 30.26 ， 一般普通仓总面积下降至 69.74 。 冷库： 4.79% 高标仓： 30.26% 一般普通仓： 69.74% 普通仓： 95.21% 2020年华南区域仓源结构 截至 2020年 6月 冷库 高标仓 一般普通仓 一般普通仓： 84.50% 高标仓： 15.50% 2020年普通仓结构 2019年普通仓结构 数据来源：物联云仓 从仓库总面积来看 华南区域仓库总面积排名前三名的城市为广州 、 佛山 、 东莞 ， 仓库总面积分别为 1,258.83万 、 527.16万 、 484.19万 。 数据来源：物联云 仓 2020年华南区域仓源分布图 仓源主要集中在广东地区 ， 广西 、 海南相对较少 华南区域仓源主要分布在广东省 ， 广西省 、 海南省仓源相对较少 。 其中 ， 广东省仓源集中分布在广州 、 佛山 、 东莞 、 深圳 、 惠州等城市；广西省仓源集中在南宁市；海南省仓源则集中在以依托机场与港口为主枢纽的海口市 。 仓库在建项目趋少 ， 四季度为交付高峰 2020年仓库供应情况 ， 随着仓储供应用地逐年减少 ， 华南区域仓库在建项目总量也随之减少 。 2020年华南区域在建 仓库项目主要分布在广州 、 佛山 、 东莞 、 南宁等地 。 从仓库新建项目交付时间看 ， 主要集中在四季度 。 数据来源：物联云仓 一季度 30.76% 三季度 24.58% 四季度 44.66% 2020年华南区域仓库项目交付时间分布 一季度 三季度 四季度 广州 54.03% 佛山 14.30% 东莞 12.08% 南宁 10.28% 肇庆 9.31% 2020年华南区域仓库在建项目地区分布 广州 佛山 东莞 南宁 肇庆 05 需求市场 “大湾区为需求集中分布地，一圈层城市需求外溢明显” 大湾区为仓库需求主力地区 ， 以制造业 、 电子产品为主导产业 需求分布来看 ， 华南区域仓库租赁需求主要 集中在大湾区 ， 其中 ， 广州 、 佛山 、 东莞等 地产业密集 ， 仓库需求较为旺盛 。 仓库租赁 主要需求产业为制造业 、 电子产品 、 服装业 。 图片来源：物联云仓数据研究院 华南区域仓储需求产业分布图 汽车制造业 、 电子制造业 物流业 制造业 、 大型家具制造 业 、 汽车配件产业 先进装备制造业 汽车制造及零部 件制造业 、 纺织 服装 、 电子电器 电子信息 、 电气机 械 、 金属制品 、 纺 织服装和化工产业 高新技术产业 、 现代物流业 电子产品 、 服装 、 玩 具产业 先进装备制造业 、 电子信息产业 现代物流业 、 汽 车及装备制造业注：大湾区又称粤港澳大湾区，包含香港、澳门两个特别行政区 和广东省广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、 肇庆九个城市。本报告未统计香港、澳门。 供需地区分布不均衡 ， 深圳仓库需求外溢明显 供需关系来看 ， 截至 2020年 6月 ， 南宁 、 佛山 、 深圳 仓库空置率位居华南区域前三 ， 其中 ， 南宁 、 佛山两 地仓库租赁需求相对较少 ， 空置率较高；深圳现有仓 库类型多以厂房改造为主 ， 仓库一层常年处于满租状 态 ， 尽管仓库二层以上处于空置状态 ， 但无法满足客 户仓储需求 ， 导致深圳仓库租赁需求向东莞 、 惠州等 地外溢 。 东莞仓库空置率为 8.31 ， 在华南区域相对 较低 ， 但东莞近年来有多个高标仓供应投入市场 ， 仓 库资质较为完善 ， 利用率高于深圳 ， 且地理位置优越 ， 吸引不少来自深圳的仓库租赁需求 。 数据来源：物联云仓 8.60% 8.31% 11.81% 18.21% 21.57% 10.36% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 广州 东莞 深圳 佛山 南宁 海口 2020年华南区域重点城市仓库空置率情况 数据截至： 2020年 6月 空置率 迁移趋势明显 ， 二 、 三圈层城市迎来发展机遇 迁移趋势来看 ， 华南区域广州 、 深圳等一圈层城市仓储物流用地供应逐渐减少 ， 仓库模式局限问题凸显 ， 仓库供不 应求加剧 ， 倒逼物流地产商与租户目光投向交通枢纽发达 、 土地及仓库性价比较高的二 、 三圈城市 ， 如靠近广州 、 深圳的佛山 、 东莞 、 肇庆 、 惠州等城市 。 图片来源：物联云仓数据研究院 华南区域物流地产商与租户迁移图 三层圈 二层圈 二层圈 一层圈 一层圈肇庆 广州 深圳 清远 江门 中山 佛山 东莞 惠州 二层圈 二层圈 二层圈 三层圈 三层圈 三层圈 注：本报告中华南区域一圈层城市为广州、深圳；二圈层城市为佛山、东莞、惠州；三圈层城市为肇庆、江门、中山、清远。 普通仓需求相对平衡 ， 高标仓空置率持续走高 供需关系对空置率的影响 ， 一般普通仓方面 ， 华南区域普通仓租赁需求相 对平稳 ， 使得近一年华南区域一般普通仓空置率走势也相对平衡 ， 空置率 保持在 7.76 左右；高标仓方面 ， 2019年四季度仓库新增供应均为高标仓 ， 投入仓储市场后 ， 市场供应总量增加 ， 加之 2020年初新冠疫情影响 ， 需求 受到冲击 ， 华南区域高标仓空置率持续走高 。 数据来源：物联云仓 随着华南区域复工 复产加剧，积压的 仓库租赁需求将得 到释放。 大型电商促销节日 “ 618” 来临 ， 仓 库租赁需求回升 ， 华南区域空置率将 呈下降趋势 。 未来趋势 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 2019年 5月 -2020年 5月华南区域仓库空置率走势 一般普通仓 高标仓 06 租金情况 “总体运行平稳，广州、深圳租金领跑华南区域” 租金总览 ， 华南区域租金相比华北 、 华东地区相对较低 据物联云仓数据显示 ， 一般普通仓平均租金在 28.20元 / 月 ， 高标仓平均租金在 35.64元 / 月 ， 冷库平均租金在 108.85元 / 月 。 数据来源：物联云仓 29.44 35.64 28.20 108.85 0 20 40 60 80 100 120 普通仓 高标仓 一般普通仓 冷库 2020年华南区域仓库租金情况（ 元 / 月 ） 截至 2020年 6月 仓库租金总体运行平稳 ， 高标仓租金呈缓慢下降趋势 租金走势来看 ， 华南区域仓库租金总体平稳 。 一般普通仓方面 ， 租金保持在 28.31元 / 月左右 ， 2019年末有所下浮 ， 基本变化不大 ， 增降幅将保持在 0.5元 / 月；高标仓方面 ， 2019年 6月以来 ， 呈现缓慢下降趋势 ， 降幅在 0.76元 / 月左右 。 随着新增供应入市 ， 市场竞争进一步加剧 ， 华南区域仓库租金上浮存在一定压力 。 数据来源：物联云仓 注：统计口径为普通仓库，包含平库、楼库、坡道库 27.50 29.50 31.50 33.50 35.50 37.50 2019年 5月 -2020年 5月华南区域仓库租金走势（ 元 / 月 ） 一般普通库租金 高标库租金 深圳仓库租金独高一格 ， 海口 、 南宁仓库租金相对较低 重点城市租金来看 ， 广州 、 深圳作为粤港澳核心城市 ， 区域内仓储物流需求旺盛 ， 仓库租金领跑华南区域；海口 、 南宁等地受地理位置等因素限制 ， 仓库租金相对较低 。 数据来源：物联云仓 注：统计口径为普通仓库，包含平库、楼库、坡道库 30.40 29.36 40.85 28.66 22.00 22.00 0.00 10.00 20.00 30.00 40.00 50.00 广州 东莞 深圳 佛山 南宁 海口 2020年华南区域重点城市仓库租金情况（ 元 / 月 ) 截至 2020年 6月 租金 07 2020年市场研判 华南区域土地供应矛盾加 剧 ， 部分城市出台土地规 划政策 ， 减少仓储用地供 应 。 未来 ， 深圳 、 广州等 地仓储用地供应将进一步 缩紧 ， 佛山 、 海口将成为 华南区域主要仓储用地供 应之一 。 01 02 03 04 土地供应方面 华南区域仓储供应用地逐 年减少 ， 在建仓库项目随 之缩减 ， 预计 2020年华南 区域在建仓库项目将在三 、 四季度交付 。 仓源供应方面 受新冠疫情影响 ， 华南区 域仓储租赁需求受到冲击 急剧缩减 。 随着国内疫情 得到控制 ， 复工复产加速 进行 ， 积压的仓储需求得 到释放 ， 预计 2020年三四 季度 ， 需求将持续回暖 。 仓储需求方面 2020年华南区域租金基本 保持稳定 ， 上涨承压 。 受 新冠疫情影响 ， 部分租户 无力承租退仓 ， 仓库招商 难度增加 ， 加之仓储行业 竞争加剧 ， 租金上涨面临 一定压力 。 仓库租金方面 名称 广州 东莞 深圳 佛山 南宁 海口 2020年土地供应 2020年普通仓租金 2020年仓库空置率 略有增加 基本稳定 略有下降 2020年华南区域重点城市仓储市场预判 图片来源：物联云仓数据研究院 备注：研判信息仅供参考 华南区域报告调研员 李小芳 研究员 邮箱： 蒋琴 研究员 邮箱： 詹璐 研究员 邮箱： 辛成宽 区域总监 邮箱： 朱柏全 数据运营部负责人 电话： 183 8028 4317 邮件： 合作咨询 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