“1+1+N”：广州新一轮城市更新体系新看点.pdf

1+1+N” - 广州 新一轮城市更 新体系新看点 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 邓 淑贤 主管 | 研究部 香港 特别行政区及华南区 +852 2822 0514 Rosanna.T 钟 俊杰 高级 分析师 | 研究部 | 广州 +86 20 3819 3851 Jay.Z 2 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 本报告主要探讨广州城市更新的三大方面以 及梳理 “1+1+N” 新一轮城市更新政策体 系的趋势脉络。我们的观点以及建议如下： 旧村改造 : 高力国际预期，在新的城市更新政策当 中，分层分级管控，优化审批机制以及 简化前期工作将进一步加快改造项目的 推进。另外，政府对于核心地段的城市 更新项目，出台了相关的产业建设量要 求，需要包含商业服务业，新型产业， 产业的公建配套等。高力国际建议发展 商可以在强化产业运营能力，同时在核 心区附近如黄埔寻找机会。 旧厂改造 : 虽然近一半的旧厂改造计划都是由政府 主导，但是新政策体系下，旧厂自主改 造更为灵活。高力国际建议有产业能力 的发展商可以寻求机会，参与政府主导 的旧厂片区改造而旧厂业主可以考虑自 主进行原厂房的创意改造来获取收益。 旧城镇改造 : 旧城镇改造目前是国家主导的方向。政 府可以继续推动 BOT模式（建造 -运营 - 移交），引导社会资本参与，加速旧城 镇改造。 总结与建议 作为过去十年的热议话题，城市更新已经成为提升城市物业价值，重塑城市面貌的重大推动力。近年来， 广州的城市更新也在加速发展。从 2018年到 2019年，广州城市更新固定投资同比增长了 19%至人民币 695 亿。在此期间，不少发展商藉由城市更新在广州扩展其版图。尽管 2020年初，受到疫情影响，不少城市更 新的项目进程延误，但是前 7个月广州的城市更新固定资产投资还是达到了人民币 560亿，相当于 2019年全 年的 80% 5 。 尽管如此，与邻近的深圳相比，广州仍有较大的发展空间。 2018年，深圳城市更新固定资产投资已经超过 人民币 1,270亿，约为广州同期的 2倍 6 。为进一步推进城市更新的进程， 2020年 8月，广州推出了新一轮的 政策体系，在加速城市更新进程的同时，亦提出了产城融合，职住平衡的目标。在未来十年，广州将有 550平方公里，约 7.4%的城市总面积将会实行城市更新。高力国际预期，这一进程将为发展商，旧村，旧 厂业主以及旧社区的居民带来巨大的机遇。 183 旧村 183 旧厂 422 旧社区 * 在新一轮城市更新的工作方案 当中，广州政府计划五年内要 改造 183条旧村， 183个旧厂 以及 422个旧社区 4。 “1+1+N” 2020年 8月，广州政府通过了新 一轮城市更新的政策，形成 “ 1+1+N”的体系。其中 “ 1+1” 指 实施意见 和 工 作方案 ，“ N” 就当前来说指 15个配套政策文件 1。 560亿 ; 43%年增长 虽然 2020年第一季度受到了疫 情影响，工程出现延误，但是广 州前 7个月的城市更新固定资产 投资还是同比上升 43%至人民 币 560亿 3。 550 平方公里 广州政府计划 2020年至到 2030年间更新 550平方公里 的城市面积，占到城市总面 积的 7.4%2。 *旧村是指全市已纳入标图建库或符合标图建库条件的行政村或经济联社；旧厂指城乡规划确定不再作为工业用途的厂房用地或产业低端、 使用效率低下，不符合环境要求的厂房用地；旧街区是指历史城区、历史文化街区、历史风貌区，高质量发展后劲不足的传统商贸区， 以及市政基础设施不完善、失养失修失管、社区服务设施不全、人居环境较差的老旧小区 数据来源： 1 广州市住房和城乡建设局 2.4. 广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案 3广州市工业和信息局 5广州市政府 6深圳市政府 3 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 目录 城市更新的驱动力 4 广州城市更新政策演化 5 广州旧村庄，旧厂房，旧城镇改造项目概览 6 广州旧村庄改造项目 7 广州旧厂房改造项目 8 广州旧城镇改造项目 10 广州三旧改造的未来机遇 11 页 4 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 城市更新的驱动力 纵观全球，城市在发展以后都会面临不同程度的市区老化，建筑残旧的问题。 而通过市区重建和环境改善，更新改造可以为城市焕发新的活力。 政府通过旧区居住环境的改善可以持续保障人民高质量的生活水准而旧建筑物 的翻新又可以提升地区的物业价值。其中一个例子就是纽约的高线公园。纽约 市规划部门联合民间组织和社区的居民，共同创制出新的规划条件。通过将一 个废弃的旧铁路改造成一个城市公园，给整个区域带来了经济和社会的效益。 另一方面，随着土地价格的上涨以及城市核心地段的地块缺乏供应，发展商将 目光转向了城市更新的项目来获取可观的收入。根据高力国际发布的 工业 2.0： 不只是翻新 1 ，“以持有十年期来计算，与单纯地建造一栋新的写字楼或者新的 工业建筑相比，获取一栋旧的工业建筑并且将其翻新为写字楼用途能产生更大 的收益率。” 在中国很多城市，城市更新有着第三股驱动力。许多村庄和工厂分布在城市的 核心区域之外，但是随着经济的迅速发展以及城市的持续扩张，这些非核心区 域被快速地纳入城市的中心，而政府需要将这些区域囊括在城市的整体规划当 中而进行更新改造。因此，过去十年里，城市更新成为了大家聚焦的议题。 2005年，东北在全国当中首开棚户区改造的先河。 2008年，国务院提出了十 项措施，涉及四万亿的投资计划来进一步扩大内需，促进经济增长，而棚户区 改造正是其中的一项 1 。自此以后，各省市陆续推出了本地的棚改政策来促进城 市更新。从 2008年到 2019年，全国超过一亿多人“出棚进楼”，棚改区有超 过 4,800万套单位成功改造。从 2013年到 2019年，棚户改造都出现在每年的政 府工作报告当中。但是由于至 2019年棚改计划已经基本达成当初的目标，因而 2019年的棚改数量已经显著降低。“改造城镇老旧小区”取代“棚户区改造” 出现在 2020年的政府工作报告当中。 全国历年棚改区改造套数 来源 : 住房和城乡建设部 0 100 200 300 400 500 600 700 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 万套 来源 : 纽约市公园和休闲场所管理局 纽约市高线公园 改造前 改造后 来源 : 1 进一步扩大内需 促进经济增长的十项措施 国家推动，棚户 改造稳步推进 2019年，随着国家的重 心的转移，棚户区改造 套数同比下降约 50%。 5 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 广州城市更新政策演化 第一阶段： 2009年以前，由于广东省没有颁布完整具体的城市更新政策，旧区改造处于缓慢 探索的阶段。 2009年，广东省颁发三旧改造（旧村庄，旧厂房，旧城镇）的城市 更新政策。之后，广州市政府出台了 关于加快推进“三旧”改造工作的意见 。 在城市更新第一阶段，以政府为主导的改造项目塑造着广州核心区域，如珠江新 城。和世界上其他城市相似，整个区域的征收拆迁是城市更新早期的一个主流做 法，但是这往往会引起能否可持续发展的疑问以及会受到部分当地居民的抵触。 第二阶段： 2015年，广州市政府对城市更新的政策进行了调整来应对这些问题，并出台了 广州城市更新办法 来加速整个三旧改造的进程。其中，除了全面改造的模式 还提出了微改造的模式，即维持原建设格局下的改善活化。 广州城市更新办法 这一个纲领文件、三个三旧改造的实施办法， 广州市旧村庄更新实施办法 ， 广州市旧厂房更新实施办法 ， 广州市旧城镇更新实施办法 （ 2020年底到 期）以及其他的补充性文件，共同构成了广州城市更新的“ 1+3+N”的政策体系。 在城市更新的第一阶段，开发商想参与三旧改造的项目，就必须要对当地有足够 的熟悉，尤其在旧村改造项目当中，这往往意味着更低的沟通成本以及风险。因 此，政府通常也与一些本土的开发商合作来进行三旧改造项目。但是自从 2016年 以来，土地价格与物业价格迅速上升。而且由于 2015年以来广州旧改的政策体系 强调“政府主导”以外，亦鼓励“市场运作”，在政策支持之下，全国更多的发 展商加入广州旧改的浪潮当中。 第三阶段： 2019年，市政府印发了 广州市深入推进城市更新工作实施细则 ，其中强调 “坚持规划统领”，按照“多规合一”和全市“一盘棋”的要求进行三旧改造， 意味着整个城市更新步入了第三阶段。 2020年 9月，广州市政府确定了“ 1+1+N” 的新一轮的城市更新体系。在新的三旧改造政策当中，赋予区政府更多的审批权 力，同时亦要求城市更新项目要符合规划统筹，在国土空间总体规划下推进连片 策划和成片规划。与此同时，新政亦通过简化流程，加快项目的启动。 2009 2012 2017 2015 1 2 3 关于加快推进 “三旧”改造工 作的意见 关于加快推进“三 旧”改造工作的补 充意见 广州城市更 新办法 “1+3+N” 广州市人民政府关 于城市更新水平促 进节约集约用地的 通知 广州市老旧 小区微改造 设计导则 广州市深入推 进城市更新工 作实施细则 广州城市更新政策演化进程 第一阶段 : 主要由政府推 导，征收拆迁 为主 第二阶段 : 引导发展商参与 城市更新 第三阶段 : 规划统筹 分类指导 2018 2019 2020 2020 广州市城市更新办 法配套文件（修订 征求意见稿） “1+1+N” 来源 : 高力国际，广州市政府 6 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 0 10 20 30 40 50 60 广州旧村庄，旧厂房，旧城镇改造 项目概览 根据 广州城市更新办法 ，城市更新项目主要有三种方法，政府收储，自行改 造，政府收储和自行改造相结合。为了控制建设用地的总量，中央政府规定了地 方政府每年一定的用地指标。如果城市更新项目向政府申请由土地储备机构收购， 政府收储后会组织公开出让。权属人以资金或复建房的形式获得补偿。如果权属 人选择自主改造，则他们需要补交新旧土地之间的差价。另外，部分项目中，政 府会将一部分的土地纳入土地储备，剩余的土地准予权属人自主改造。 旧村庄： 大部分旧村庄的土地属于集体用地，并不包括在城市的整体发展规划当中。而且 由于许多旧村庄内的建筑并不符合市政规划以及建筑规范，需要拆除重建。如果 发展商意向参与旧村改造项目，他们就需要获得大部分村民的支持，而这一过程 通常需要较长的时间去沟通协调。而且因为在新政策体系之下，政府更加强调产 城融合，对于核心区域的改造项目，要求引入大型企业，如世界 500强，而对于 核心区域以外的地方则要求引入如企业孵化器等，支持地区产业的发展 1 。 旧厂房： 旧厂房的改造主要有两种模式。旧厂房的权属人可以向政府申请全面改造，将土 地的用途改为商办或者住宅，但是政府对于转住宅用途有着非常严格的规限。另 一方面就是升级改造或改变功能。政府鼓励权属人通过提高工业用地利用效率， 发展新型产业如信息科技业 2或者在保持建筑物原主体结构的前提下进行使用功能 的优化，如发展文化创意产业。 旧城镇： 旧城镇改造项目主要由政府主导，通过整饰修缮以及历史文化保护性整治的微改 造模式进行更新改造。 来源 : 1 广州市城中村改造合作企业引入及退出指引 2 广州市提高工业用地利用效率实施办法 规模以 及费用 更新主体 更新周期 更新模式 类型 2020-2025年广州五年行动方案中的旧村分布 * * 数量 /条 三旧改造项目比较 注： 1. 空港经济区：横跨白云区与花都区，由市政府派出机构直接管辖的重点开发区域 2. 图表中的白云区与花都区不包括位于空港经济区的旧村 来源 : 高力国际 *旧厂房改变功能是指保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型 升级的需要，改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。 来源 : 高力国际，广州市政府 * *此图表统计广州市政府五年内计划改造的所有旧村项目，包括未启动前期工作以及已经完成村民局部 回迁的项目 旧城镇 旧厂房 旧村庄 主要采用全面改造主要采用微 改造 社区或政府 旧厂房权属人 或政府 村民或政府 全面改造或升级改造 或改变功能 * 7 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 广州旧村庄改造项目 广州政府在摸查全市 1,100多个城中村后，计划五年内重点推进其中 183条旧村 的改造项目。至 2020年 9月，在 183条旧村当中，只有 11%已经开始了安置区的 动工建设，超过 47%的旧村还未开始公开招标，选取合作企业，处于比较前期的 阶段。而五年后，政府计划 83条旧村的村民已实现回迁，剩余 100条旧村都至少 到安置区建设的阶段。为了实现这个蓝图，广州政府确定了未来五年城市更新的 “ 1+1+N”的政策体系来加速这一进程。而其中，有三个关于旧村改造的政策 趋向。 第一，分层分级管控，优化审批机制。虽然在过去的十年里，每个区都出台了关 于城市更新的地区性政策，但是如片区策划方案和项目实施方案的审定或调整在 原来的体系下都需要经市城市更新部门。而在新的政策体系下，经审定的旧村庄 更新改造片区策划方案需调整的，原则上应报原审批机关批准，其中不突破片区 策划方案确定的规划建设总量和复建安置总量、不减少公共服务设施及市政设施 规模，不调整产业建设量占比的，可由区政府审定。而黄埔区、南沙区、增城 28 23 48 9 29 33 15 18 6 0 20 40 60 每个 阶段 村的 数量 1. 区、广州空港经济区则被授权更多的权限。符合国土空间详细规划的旧村庄更 新项目按照事权委托下放的有关规定执行。 第二，加快旧改项目流程，推行并联审批。例如，在原来政策中，公开招标选 取合作企业，发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于 6个月。在新的政策 体系下，时间缩短为不少于 30日。与此同时，新增涉及国土空间详细规划修改 或编制的旧村庄更新项目，片区策划方案、国土空间详细规划方案和实施方案 可同步编制、同步审议。还有，在原来政策中，政府要求参与招标企业承诺未 参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作，而在新的政策体系下删除了 这一限制，这意味着开发商可以更早期就参与旧村改造项目并且承担一部分基 础数据编制的工作。这些政策都旨在加速旧改项目的流程，市场可以在旧改项 目中发挥更大的作用。 第三，强调传承文化，保障民生。与原来的政策相比，新的政策为历史文化遗 产的保护提供了激励措施并且新增由区政府组织编制的片区策划方案，应包含 为区域服务的大型市政配套设施、公共服务设施及周边人居环境改善项目，并 纳入成本。 来源 : 高力国际， 广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案 1.由于部分村庄的规模较大，在更新计划中，政府将其划分成几个区域。例如茅岗村，在统计中计算了两次，但是计村的数量时，只算一条村。茅岗西区已经进入安置区建设阶段 （阶段 9），而茅岗东区仍然处于基础数据调查阶段（阶段 4）。 旧村更新项目进程图 完成启动改 造意愿表决 未启动全 面改造前 期工作 开展基础数 据调查 公开招标选 取合作企业 提交片区策 划方案 * 提交项目实 施方案 * 安置区动 工建设启动征地 拆迁 村民开始 回迁 *注 : 需要获得政府审批后 才可继续推进的阶段 1 2 4 5 6 7 8 9 10 申报更新年度计划，项目纳储 *3 *片区策划方案 :明确 发展定位、更新策略 和产业导向、城市公 共配套基础设施设置 等内容， 进行经济 可行性、规划实施可 行性的评估，测算安 置、复建规模和改造 效益。 项目实施方案 :项目 实施方案应当明确现 状调查成果、改造范 围、用地界址、地块 界线、复建和融资建 筑量、改造成本、资 金平衡、产业项目、 用地整合、拆迁补偿 安置、农转用报批、 建设时序、 社会稳 定风险评估等内容。 8 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 0 50 100 150 200 250 300 350 400 450 增城 黄埔 花都 白云 天河 荔湾 海珠 其他区 微改造 全面改造（自行改造） 全面改造（政府收储和自行改造相结合） 全面改造（政府收储） 广州旧厂房改造项目 2020年至 2025年，广州政府计划重点改造的旧厂房标图入库面积为 184万平方 米，仅为旧村改造重点项目的标图入库面积的 16%。而其中超过 50%的旧厂房改 造项目是由政府收储改造。 13%的项目属于微改造，而微改造中的 91%位于花都 汽车城 1。与旧村改造的项目相似，由政府收储改造的旧厂项目都强调片区产业 发展。这些收储后拍卖的项目，通常都有限竞价以及达到限价之后，竞自持物业 的条款。例如， 2020年年初的广船项目。高力国际建议，对于有较强自持物业 运营能力的发展商可以考虑这些项目的机会。 考虑到城市更新项目的规模，高力国际认为旧厂改造的主流仍然是政府收储改造， 但是新的城市更新政策体系亦扩大了权属人自主更新的范围。在 2015年的城市 更新的文件当中规定，位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重要珠江景观控 制区范围内以及位于地铁、城际铁路站点附近的旧厂房改造为商业服务业设施用 地，企业应当将地块交由政府收储。而这一限制在新的政策体系下移除了，为自 主更新提供更多机会。另外，政府鼓励产业升级改造以及改变功能的改造。 2019年， 广州制定了新兴产业用地 M0的政策 2 ，并且于 2020年印发了更详细的 规管条文 3。 M0设定的目的是为了提高工业用地的利用效率。相比其他工业用地， M0项目有着更高容积率且政府鼓励用地内的行政 办公及生活服务设施集中布局。加上深圳大量成功的 M0项目亦提升了大家对于 广州 M0项目落地的期望。然而在实际推行过程中，由于产业以及交易的严格限 制，广州真正落地的 M0项目并不多。在城市更新的政策体系下，利用现有工业 用地，兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台、现代服务业 等国家支持的新产业、新业态建设的，经市政府批准，可允许不改变现有工业 用地性质自行改造，过渡期为五年。五年过渡期满后，经市政府批准，允许按 新用途办理用地手续，这就为产业升级改造提供了新的思路。 另一方面，城市更新体系新增旧厂房采取以保留原建筑物主体或采取加建扩建、 局部拆建、 完善公建配套设施、改变建筑使用功能等方式实施改造的，由区政 府负责审批，而且新政为鼓励保护历史文化遗产，涉及历史建筑的多功能利用， 提供激励措施如给予资金补或合理增加面积等。与全面改造相比，这种改变功 能的改造需时相对较短，成本相对较低，也就意味着更高的回报。高力国际建 议，旧厂房的权属人可以考虑通过产业升级或改变功能进行自主更新。 类似地，虽然香港的工厦活化计划为投资者提供了机会，但是随着越来越多的 投资者参与进这些项目，投资的收益率也随之降低。从 2009年到 2018年，香港 工厦活化计划宣布以来，虽然租金也平缓增长，但追不上项目价格的增长 4。高 力国际建议，若投资者想涉足旧厂改造项目，可以在 2021年新的政策实施后及 早介入并且做好尽职调查，降低财务风险。 0 2 4 6 8 10 12 14 16 0 200 400 600 800 1000 Q1 2002 Q2 2003 Q3 2004 Q4 2005 Q1 2007 Q2 2008 Q3 2009 Q4 2010 Q1 2012 Q2 2013 Q3 2014 Q4 2015 Q1 2017 Q2 2018 % Price Index (LHS) Rental Index (LHS) Yield (RHS) 工厦活化计划 来源 : 香港差饷物业估价署 , 高力国际 香港工厦价格，租金以及收益率走势指数 (1999=100) 万平方米 2020-2025年计划改造旧厂房项目分布 来源 : 1 广州市深化城市更新推进高质量发展工作方案 2 广州市提高工业用地利用效率实施办法 3 广州市新型 产业用地（ M0）准入退出实施指引（试行） 4 工业 2.0：不只是翻新 价格指数 （左轴） 租金指数 （左轴） 收益率 （右轴） 9 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 案例：珠江啤酒厂改造项目 2008年，广州市政府出台了推进市区产业“退二进三”工作的意见，即鼓励经 济结构的转型，污染或能耗较大的第二产业从市区退出，而转型为第三产业。许 多广州市区内的旧厂迁出而业主将原址改造为商办用途。 位于琶洲西区的珠江啤酒厂就是其中之一。随着琶洲电商总部的大楼逐步落成， 高力国际预期会有越来越多的公司迁入这个区域，对于高质量的商业配套设施将 有着巨大的需求。获得市政府批准以后，珠江啤酒厂中的 174,000平方米由政府 收储而 69,000平方米则由业主自主改造。由于珠江啤酒厂的主体建筑状况良好， 并且考虑到其作为广州最为有名的啤酒厂，珠江啤酒厂决定在保留原建筑架构的 情况下改变建筑功能，从而发挥其历史文化价值。在保留啤酒厂这个要素下，业 主决定将原址分两期开发成一个特色商业综合体。 第一期琶醍于 2011年落成。由于琶洲西区已经规划有大量的甲级写字楼及裙楼 商业，为突出改造项目特色并利用好滨水优势，业主与运营商合作，创造更为 开放兼容的商业业态，引入文化和创意产业。白天通过工业风格的建筑以及创 意艺术工作室吸引游客前来“打卡”。夜晚则以啤酒为主题的酒吧餐馆吸引市 民前来消费。至 2012年初，琶醍的入驻率已超 70%，至 2020年，琶醍已经累 计举办超过 100个活动，如珠江啤酒节等，且每个月吸引约 10,000人次到访。 鉴于第一期琶醍的成功经验，业主打算继续通过改变功能的方式以啤酒作为主 题改造二期项目。大部分建筑如麦芽仓的主体将会保留，而整个区域将打造成 一个文化创意空间。在建筑布局上，尽量南高北低。业主打算在项目的后面建 造写字楼，公寓或酒店这些业态，形成景观天际线。 像珠江啤酒厂，许多位于广州市区内的旧厂房项目都有着巨大的商业潜力。除 了政府未来五年重点推进的 183个旧厂改造项目，新政对于旧厂改造有着更为 灵活的条款。高力国际建议，旧厂的业主可以考虑通过创意以及差别化的改变 功能的自主改造来提高收益。 包装车间 创意产业 麦芽仓 艺术馆 汽机间 办公 锅炉间 文化体验中心煤棚多功能演艺中心 水塔 博物馆（建 于 2008年） 写字楼，公寓，酒店 来源 : 高力国际，珠江啤酒厂 珠江啤酒厂 第一期：琶醍 第二期：啤酒厂（规划中） 原有建筑 规划中改造的新业态 10 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 微改造： 与旧村主要采用的全面改造和旧厂采用的改造升级或改变功能不同，旧城镇主 要采用的是微改造的方式进行更新，注重建筑本身的整饰修缮以及细节设计上 的改善，例如北京路的更新改造项目。北京路是位于越秀区的商业街，有着悠 久的历史，但是随街区的老化，对游客的吸引力逐渐降低。政府为改造整个街 区，采纳了如改善动线规划的建议，如通过增设橱窗博物馆，主题快闪店等内 容，并且引入新潮品牌如 B. Duck Kids、广氏 1934等，吸引年轻消费客群 。 广州旧城镇改造项目 随着 2020年的政府工作报告的发布，国务院已经把工作的重心从棚户区改造移向 城镇老旧小区改造。在北京，政府推广着将劲松社区成功更新的 BOT模式（建设 - 运营 -移交）。在这个模式当中，政府负责前期安置，组织社区开展项目，然后再 通过招标选取中标企业，授权其运营项目一定年限。在运营年限内，中标企业需 要对社区进行持续的更新并对设施进行不断的改善，然后相应地获得项目租金的 收益。大部分情况下，由于这类项目的收入并不能覆盖其支出，政府需要划拨专 项资金来资助项目。尽管旧城镇改造项目本身带来的收益并不巨大，但是它却可 以为整个区域带来光环效应。项目的环境改善提升了整个地段的品质，从而拉动 整个地区的物业价值。像纽约市的高线公园，第二阶段的改造计划周边的房产再 出售的中位数在改造之后的五年间上升了 48.2%，而在此期间，附近的可比房产 升值只有 31.4% 1 。当运营期限结束后，运营方将项目移交给政府。 类似地，广州恩宁路的更新项目亦采用 BOT的方式，恩宁路周边物业租金也在更 新改造后升值两到五倍。除了政府划拨的资金，广州政府还在新的城市更新政策 中鼓励市场的资金以及社区居民自筹资金等方式共同参与旧城镇的更新改造。 来源 : 广州规划局，高力国际 *纽约高线公园分四个阶段进行改造，第一阶段从 Gansevoort街到第 20街，于 2009年对外开放。第二阶段由第 20街到第 30街，于 2011年对外开放，第三阶段由第 30街到第 34街，于 2014年对外开放。第四季度由 第 30街到第 10大道，于 2019年对外开放。 1.Streeteasy 旧城镇改造项目中的 BOT模式 政府负责前期安置，组织 开展项目 授权运营方营运项目 对建筑进行持续的更新和 设施的改善 获取项目的租金收益 良好运营带来光环效应， 提升区域物业价值 运营期满后，将项目移交 回政府 1 2 3 4 5 6 恩宁路更新项目时间线 项目立项 编制微改造建 设导则 同意以 BOT模式 进行微改造 中标企业开 始项目建设项目招标 开始试营业 运营 15年，期 满后交回政府 市政府层面 区政府层面 合作企业 2015.122015.112015.8 2016.2 2016.4 2016.9 52 16 3 4 项目运营方 政府 北京路步行街动线规划 商铺 商铺 橱窗展示 快闪店 外摆商业 来源 : 高力国际 11 高 力国际专题 咨询 | 研究 | 广州 | 2020年 11月 30日 广州三旧改造未来的挑战与机遇 在广州新的城市更新政策体系下，发展商与权属人更容易参与到三旧改造项目当 中，而且旧改项目的流程进一步加快。但是，政府亦对这些项目有更高的要求， 藉此实现产城融合，职住平衡的目标。全市更新规划建设管理被划分为三个圈层。 第一个圈层以内，城市更新单元产业建设量（含商业商务服务业，新型产业，产 业的公建配套）原则上占总建设量的 60%以上，而第二圈层的这个要求百分比为 40%，第三圈层则需要结合片区的产业发展实际，符合区域设定的规限 1 。 由于 第一二圈层对于产业建设量有所限制，发展商若未来想涉足这两个圈层的项目， 可以强化产业运营水平和提高招商能力。 旧村庄： 天河区和海珠区都处于第一与第二圈层之中，而黄埔区位于更新规划中的第三圈 层。同时，在未来五年的广州旧村更新项目当中，黄埔区的数量最多。为了实现 这个目标，黄埔区政府制定了三年内更新 66条旧村，固定资产总投资达 293亿元 的目标 2 。高力国际预期，在未来五年里，黄埔区将成为整个广州旧村改造的热点 区域，发展商可以留意该区域的机会。 旧厂房： 旧厂更新的自主改造在新的政策之下更为灵活，为旧厂房的权属人带来了机遇。 由于许多旧厂位于广州的市区之内，透过改变功能的改造，可以以较低成本，较 短流程的方法更新这些项目。 旧城镇： 现在全国正推行老旧城镇小区的改造。与全面改造以及改变功能的改造相比，微 改造提供了留旧置新，改造提升的更新方式。大部分的旧城镇改造项目都是由政 府主导，而 BOT模式则让更多的市场主体参与，减轻政府的财政压力。更多的社 会资金的进入将进一步加速旧城镇改造的进程。 2020-2023年广州三旧计划改造项目分布 旧城镇 旧村庄 旧厂房 区界 圈层界线 黄埔 第一圈层 第二圈层 第三圈层 来源 : 高力国际 来源 : 1. 广州市城市更新实现产城融合职住平衡的操作指引 2 “决胜三年完成旧村拆迁攻坚任务”作战蓝图 关于高力国际 高力国际（纳斯达克、多伦多证交所代码： CIGI）是一家领先的全球房地产服务和投资管理公司。我们在 68个国家开展业务，我们的 15,000名富有进取精神的员工携手合作提供专家建议和服务， 为房地产租户、业主和投资者最大限度地创造价值。 25多年来，我们经验丰富的领导团队（拥有约 40的股权）为股东带来了行业领先的投资回报。 2019年期间，公司收入达 30亿 美元（包括附 属企业的情况下为 35亿美元），资产管理额超过 330亿美元。 如需了解更多有关高力国际的最新新闻，请登陆官网 官网新闻中心 或关注 官方新浪微博 ,也可扫描右方二维码，关注高力国际官方微信 版权所有 2020 高力国际 本报告中所包含的信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对 于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报 告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问。 主要 作者 : 钟 俊杰 高级 分析师 | 研究部 | 广州 +86 20 3819 3851 Jay.Z 如需 更多资讯，请联系： 冯文光 董事总经理 | 华南区 +86 20 3819 3998 Alan.F 陈厚桥 执行董事 | 咨询服务部 | 华南区 +86 20 3819 3948 Bryan.C 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0521 Andrew.H 邓淑贤 研究部 主管 | 研究部 | 香港 特别行政区及华南区 +852 2822 0514 Rosanna.T